Arrêt n° 1114 du 22 octobre 2015 (14-17.545) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2015:C301114

Habitation à loyer modéré

Rejet


Demandeur(s) : Mme Rahma X..., divorcée Y...

Défendeur(s) : la société Gambetta locatif, société anonyme


Sur le moyen unique :

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 18 février 2014), que la société Athénée, aux droits de laquelle vient la société Gambetta locatif, a acquis le 30 juin 2005 un immeuble appartenant à la société immobilière de l’avenue de Verdun (SIAV) qui avait conclu le 16 janvier 1970 une convention de prêt et de réservation de logement ; que la société Athénée a conclu, le 27 mai 2005, une convention de conventionnement avec l’Etat en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation ; que Mme Y…, locataire d’un logement et d’un emplacement de stationnement situés dans cet immeuble suivant contrats de bail des 14 avril 1972 et 14 décembre 1973, a refusé de signer le bail établi sur le fondement des dispositions de cette dernière et de régler les loyers révisés suivant ses modalités ; que la société Gambetta locatif l’a assignée en opposabilité de la convention et en paiement d’une certaine somme au titre d’un arriéré de loyers ;

 

 Attendu que Mme Y… fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande pour la période comprise entre le 1er juillet 2006 et le 31 décembre 2012, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que, lorsqu’une société anonyme d’habitation à loyer modéré fait l’acquisition d’un ensemble immobilier ayant déjà donné lieu à la conclusion d’une convention de conventionnement et s’engage à en poursuivre l’exécution, les baux d’habitation en cours ne peuvent être soumis à la nouvelle convention de conventionnement conclue par cet acquéreur avec l’Etat concomitamment à la vente ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la société Gambetta locatif avait pris l’engagement, dans l’acte d’acquisition du 30 juin 2005, d’exécuter la convention de conventionnement conclue le 16 janvier 1970 entre la venderesse et l’OCIL ; qu’en considérant cependant que la convention de conventionnement conclue par la société Gambetta locatif avec l’Etat le 27 mai 2005 pouvait s’appliquer au contrat de bail de Mme X…, la cour d’appel a violé les articles 1121 et 1134 du code civil, L. 353-4, L. 353-16 et L. 353-17 du code de la construction et de l’habitation ;

 

 2°/ que Mme X… faisait pertinemment valoir qu’en signant une convention avec l’Etat, le 27 mai 2005, soit antérieurement à l’acte de vente, pour une entrée en vigueur concomitante à celle-ci, la société Athénée, aux droits de laquelle vient la société Gambetta locatif, avait, dès avant la signature de cet acte, l’intention de violer ses obligations contractuelles et imposer aux locataires de la résidence cette seule dernière convention ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen pris de l’intention frauduleuse, du moins de la mauvaise foi du bailleur social, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

 

 3°/ que l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu’elle implique une identité d’objet soit une identité de la chose demandée ; qu’en l’espèce, le jugement du tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine du 17 août 2012 avait rendu dans le cadre d’un litige opposant un ensemble de locataires à la société Gambetta locatif s’agissant des charges récupérables ; qu’en considérant qu’un tel jugement était revêtu de l’autorité de chose jugée s’agissant des modalités de révision du loyer, la cour d’appel a violé l’article 1351 du code civil ;

 

 4°/ que dans la convention de prêt conclue le 16 janvier 1970 entre la SIAV et l’Office central interprofessionnel de logement (OCIL), la SIAV, auteur de la société Gambetta locatif, s’était engagée à n’augmenter le montant des loyers que dans les conditions suivantes : révision à concurrence de 80 % de leur montant le 1er janvier de chaque année et pour l’année entière par l’application de la formule d’indexation : L : Lo (80 % I/Io) + 20 % dans laquelle L représente le montant du loyer mensuel après révision, Lo le montant du loyer mensuel fixé pour chaque catégorie d’appartements augmenté des charges locatives, Io la valeur de départ du loyer principal et I la dernière valeur connue, à la date de révision de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ; que la société Gambetta locatif elle-même admettait que la cour d’appel de Paris, en son arrêt du 27 janvier 1989, avait précisé que Io désignait la valeur de départ du loyer principal compte tenu de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE à la date du contrat ; qu’en retenant que Io désignait « le dernier indice publié à la date de conclusion du contrat », la cour a méconnu les termes de la convention et a violé l’article 1134 du code civil ;

 

 Mais attendu, d’une part, que Mme X… n’ayant pas soutenu dans ses conclusions d’appel que "Io" désignait, en application de la convention du 16 janvier 1970, la valeur de départ du loyer principal compte tenu de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee à la date du contrat et non pas "le dernier indice publié à la date de conclusion du contrat", le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;

 

 Attendu, d’autre part, qu’ayant à bon droit retenu, par motifs propres et adoptés, que la convention de conventionnement conclue le 27 mai 2005 était, conformément aux dispositions de l’article L. 353-16 du code de la construction et de l’habitation, applicable depuis le 1er juillet 2005 à l’évolution du montant des loyers mais que, la société Athénée s’étant engagée dans l’acte d’acquisition à exécuter la convention conclue le 16 janvier 1970 prévoyant un mécanisme de plafonnement du loyer, le loyer de Mme X… ne pouvait excéder le plafond prévu par l’une ou l’autre de ces conventions, la cour d’appel, qui a constaté que les plafonds résultant de l’application de la convention du 27 mai 2005 étaient inférieurs à ceux fixés par la convention du 16 janvier 1970 et que la société Gambetta locatif avait respecté, s’agissant du loyer pratiqué, les plafonds fixés par les deux conventions à l’exception du loyer accessoire des mois de janvier à juin 2011 et du mois de janvier 2012 pour lesquels le loyer pratiqué dépassait le loyer plafond résultant de l’application de la convention du 27 mai 2005 et devait en conséquence être ramené à hauteur du loyer maximum, en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que l’arriéré de loyer réclamé par la société Gambetta locatif était dû par Mme X… ;

 

 D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


 Président : M. Chauvin

Rapporteur : Mme Collomp, conseiller référendaire

Avocat général : M. Sturlèse

Avocat(s) : SCP Gatineau et Fattaccini ; SCP Ortscheidt