Arrêt n° 1103 du 15 octobre 2015 (14-20.400) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2015:C301103

Publicité foncière

Rejet


Demandeur(s) : la société Amiguet, société civile immobilière , et autre

Défendeur(s) : la société Brouard Daudé, société civile professionnelle , prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Alfim, et autres


Donne acte à la SCI Amiguet et la société Ehpad Ma Résidence du désistement de leur pourvoi formé contre la décision rendue le 20 janvier 2014 en ce qu’il est dirigé contre M. X…, la société Optiale gestion, la société Malard et associés et la société Actis, prise en la personne de Mme Z… ; 

 

 

 Donne acte à la SCI Amiguet et la société Ehpad Ma Résidence du désistement de leur pourvoi formé contre les décisions rendues le 11 janvier 2012 et le 13 mars 2013 en ce qu’il est dirigé contre la société Brouard-Daudé, ès qualités, M. X…, la société Optiale gestion, M. Y…, la société Kikouyou invest, la société Sinfo 2020, la société Fagnen invest, la caisse fédérale de Crédit mutuel Mulhouse Sainte-Geneviève, la société Crédit lyonnais, la caisse de crédit agricole de l’Anjou et du Maine, la société Malard et associés, la Société générale et la société Actis, prise en la personne de Mme Z… ;

 


 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 20 janvier 2014), que, par acte authentique du 30 décembre 2008, la société civile immobilière Amiguet (la SCI Amiguet) a vendu à la société Alfim vingt-cinq lots de copropriété d’un immeuble à usage de maison de retraite ; que l’acte prévoyait un paiement en partie à terme et une clause résolutoire ; que, par actes authentiques du même jour, la société Alfim a revendu à M. Y… et aux sociétés Kikouyou invest, Sinfo 2020 et Fagnen invest, seize des vingt-cinq lots de copropriété ; que la SCI Amiguet a fait délivrer deux commandements de payer le solde du prix à la société Alfim, restés infructueux ; que la SCI Amiguet et la société Ma Résidence, locataire commerciale, ont assigné la société Alfim en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ; que M. Y…, les sociétés Kikouyou invest, Sinfo 2020 et Fagnen invest sont intervenus à l’instance en qualité de sous-acquéreurs ; que la Société générale, le Crédit lyonnais, le Crédit mutuel de Mulhouse Sainte Geneviève et le Crédit agricole de l’Anjou et du Maine sont intervenus à l’instance en qualité de prêteurs de deniers privilégiés ;

 

 Sur les premier et deuxième moyens réunis :

 

 Attendu que la SCI Amiguet et la société Ehpad Ma Résidence font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de résolution de la vente de l’ensemble des vingt-cinq lots, de n’accueillir cette demande que pour les neuf lots non revendus, et de fixer leurs créances respectives à la liquidation judiciaire de la société Alfim à un certain montant, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que les actes translatifs de propriété et les stipulations qu’ils contiennent sont opposables aux ayants cause à titre particulier si ces actes ont fait l’objet d’une publication ou si les acquéreurs en ont eu autrement connaissance au moment de leur acquisition ; qu’il importe peu à cet égard que l’acte en cause soit soumis au régime de la publication obligatoire au service de la publicité foncière ; qu’en énonçant par principe que la clause résolutoire de plein droit figurant dans le premier acte de vente n’était pas opposable aux sous-acquéreurs contractant le même jour, peu important la connaissance qu’ils auraient pu en avoir, pour cette seule raison que l’acte qui la contenait n’avait pas encore fait l’objet d’une publicité obligatoire au moment de l’acquisition du bien par les sous-acquéreurs, les juges du fond ont violé l’article 30, § 1, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

 

 2°/ que la clause résolutoire ne doit faire l’objet d’une publication séparée que si elle procède d’un acte distinct de celui qui constate les droits et obligations des parties à l’acte translatif ; qu’en décidant en l’espèce que la clause résolutoire figurant au premier acte de vente était également inopposable aux sous-acquéreurs en tant qu’elle n’avait pas fait l’objet d’une publication distincte, les juges du fond ont violé l’article 28, 2°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

 

 3°/ que les informations dont dispose le contractant représenté à l’acte s’apprécient en la personne de son mandataire ; qu’en l’espèce, pour refuser de prononcer la résolution des seize lots ayant été revendus par la société Alfim, les juges du second degré ont encore opposé que les sous-acquéreurs n’avaient pas pu prendre connaissance de l’existence de la clause résolutoire de plein droit figurant à la première vente conclue le même jour dès lors qu’ils étaient représentés à leurs actes d’acquisition par une employée de l’étude notariale et que ces actes ne faisaient pas mention de la clause ; qu’en se prononçant de la sorte, quand la connaissance des sous-acquéreurs devaient s’apprécier en la personne de leur mandataire, lequel se trouvait être préposé de l’étude notariale qui avait participé à la première vente et instrumenté les suivantes, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1984 du code civil ;

 

 4°/ que la résolution prévue par une clause résolutoire de plein droit s’impose dès lors que le manquement visé à la clause est caractérisé ; qu’en l’espèce, les juges du fond ont constaté que le solde du prix de vente n’avait pas été payé et que ce manquement était visé par la clause résolutoire de plein droit inséré à l’acte conclu entre la SCI Amiguet et la société Alfim ; qu’en refusant néanmoins de constater la résolution pour seize des vingt-cinq lots de copropriété vendus, quand les conditions de la résolution était réunies pour la totalité de la vente, les juges du fond n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs constatations, en violation des articles 1134 et 1656 du code civil ;

 

 5°/ que le point de savoir si les biens vendus sont susceptibles de restitution en conséquence de la résolution est sans portée sur le principe même de la résolution ; qu’en prétextant en l’espèce d’une prétendue impossibilité de restitution pour refuser de prononcer la résolution de la vente à l’égard de seize des vingt-cinq lots de copropriété vendus, les juges du fond ont encore violé les articles 1134 et 1656 du code civil ;

 

 6°/ que lorsque les biens vendus ne peuvent être restitués en nature, leur restitution intervient par équivalent ; qu’en opposant en l’espèce la revente de seize des vingt-cinq lots de copropriété pour décider que ceux-ci ne pouvaient être restitués et qu’il y avait lieu, pour cette raison, de ne prononcer la résolution que pour les neuf lots restés entre les mains de l’acquéreur, quand cette circonstance ne faisait pas obstacle à ce que les seize lots revendus soient restitués en valeur, les juges du fond ont à nouveau violé les articles 1134 et 1656 du code civil, ensemble les principes régissant les restitutions en cas de résolution ;

 

 Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente doit, pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur, être publiée et constaté que la clause résolutoire contenue dans l’acte de vente dressé le 30 décembre 2008 n’avait pas fait l’objet d’une mention expresse dans la publication de l’acte, la cour d’appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que cette clause n’était pas opposable aux sous-acquéreurs ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 Sur le troisième moyen :

 

 Attendu que la SCI Amiguet et la société Ehpad Ma Résidence font grief à l’arrêt de dire que le privilège de prêteur de deniers dont bénéficiaient les quatre banques était opposable à la SCI Amiguet, alors, selon le moyen, que si l’action en résolution judiciaire pour non-paiement du prix de vente, telle que prévue par les articles 1184 et 1654 du code civil, est inopposable au titulaire d’un privilège de prêteur de deniers ayant donné lieu à publication antérieurement à l’introduction de cette action, il en va différemment de la résolution qui découle d’une clause résolutoire de plein droit insérée dans un acte antérieurement publié ; qu’en ce cas, la résolution constatée par l’effet de cette clause est opposable au créancier qui a fait inscrire son privilège postérieurement ; qu’en affirmant en l’espèce que l’action en résolution fondée sur la clause résolutoire de plein droit insérée à l’acte de vente conclue le 30 décembre 2008 entre la SCI Amiguet et la société Alfim et publiée à la conservation des hypothèques le 12 février 2009 était inopposable aux quatre banques qui avaient fait publier leur privilège de prêteur de deniers après cette date, les juges du fond ont étendu à la clause résolutoire une règle qui ne concerne que la résolution judiciaire, et partant violé les articles 1656 et 2379 du code civil ;

 

 Mais attendu qu’ayant constaté que la SCI Amiguet ne justifiait avoir publié ni son privilège de vendeur, en s’engageant dans l’acte de vente à céder son rang aux créanciers qui auraient pris inscription entre-temps, ni la clause résolutoire, la cour d’appel en a exactement déduit que le privilège de prêteur de deniers dont bénéficiaient les organismes bancaires était opposable à la SCI Amiguet ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


Président : M. Chauvin

Rapporteur : Mme Le Boursicot, conseiller

Avocat général : M. Charpenel, premier avocat général

Avocat(s) : SCP Foussard et Froger ; SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot ; SCP Boré et Salve de Bruneton ; SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor ; SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel ; Me Le Prado