Arrêt n° 1403 du 26 novembre 2014 (13-22.863) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2014:C301403

Construction immobilière

Rejet


Demandeur(s) : M. Guy X...

Défendeur(s) : la société Laurent Mayon, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, et autres


Sur le moyen unique :

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 28 juin 2013), que, par acte notarié du 27 mars 2008, la société civile immobilière Les jardins du Trait (la SCI) a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement et une place de stationnement à M. X… ; que la société BNP Paribas personal finance (la société BNP) a consenti à M. X… un prêt ; que la garantie d’achèvement a été consentie par la Banco Popular France, devenue la société CIC Iberbanco (la société CIC) ; que la SCI a été placée en liquidation judiciaire ; que, faisant valoir que la déclaration d’ouverture de chantier avait été effectuée mais que les travaux n’avaient jamais commencé et que les démarches pour mettre en oeuvre la garantie extrinsèque d’achèvement et récupérer les sommes engagées étaient restées vaines, M. X… a assigné la SCI, la BNP et la société CIC en résolution du contrat et paiement de sommes, puis a appelé à la cause la société Mayon, ès qualités de liquidateur de la SCI ;

 

 Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes présentées à l’encontre de la société CIC et sa demande de délai pour le remboursement du prêt, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que le garant d’achèvement d’une opération immobilière comportant la conclusion de ventes en l’état futur d’achèvement commet une faute à l’égard des personnes qui envisagent d’acquérir un bien en l’état futur d’achèvement dépendant d’une telle opération immobilière s’il omet d’informer le notaire chargé d’instrumenter les ventes en l’état futur d’achèvement, dès qu’il en a connaissance, afin qu’il en informe lui-même les personnes qui envisagent d’acquérir un bien en l’état futur d’achèvement, des circonstances de nature à créer un risque de retard ou d’inaccomplissement de la construction du bien dont la vente en l’état d’achèvement est prévue ; qu’en déboutant, dès lors, M. Guy X… de ses demandes présentées à l’encontre de la société CIC Iberbanco et en déboutant, en conséquence, M. Guy X… de sa demande tendant à ce qu’un délai lui soit octroyé pour rembourser la somme de 50 100 euros à la société BNP Paribas personal finance, sans constater que la société Iberbanco avait, dès qu’elle avait eu connaissance, au mois de novembre 2007, des difficultés rencontrées dans l’exécution des travaux litigieux, informé le notaire chargé d’instrumenter les ventes en l’état futur d’achèvement de l’existence de ces difficultés, quand elle relevait que la société Iberbanco avait, dès le mois de novembre 2007, été informée que les travaux de démolition, préalables au travaux de construction du bien qui a été vendu en l’état futur d’achèvement à M. Guy X… le 27 mars 2008, dureraient jusqu’au mois de janvier 2008 et que l’achèvement et la livraison de ce bien devaient avoir lieu au plus tard au quatrième trimestre 2008 et quand il résultait, donc, de ses propres constatations, que les difficultés rencontrées dans l’exécution des travaux dont la société CIC Iberbanco avait été informée dès le mois de novembre 2007 étaient de nature à créer un risque de retard de la construction du bien qui a été vendu en l’état futur d’achèvement à M. Guy X… le 27 mars 2008, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1382 du code civil ;

 

 2°/ que le garant d’achèvement d’une opération immobilière comportant la conclusion de ventes en l’état futur d’achèvement commet une faute à l’égard des personnes qui ont acquis un bien en l’état futur d’achèvement dépendant d’une telle opération immobilière s’il omet d’informer celles-ci, dès qu’il en a connaissance, de ce qu’il existe un risque de retard ou d’inaccomplissement de la construction du bien dont la vente en l’état d’achèvement est prévue ; qu’en déboutant, dès lors, M. Guy X… de ses demandes présentées à l’encontre de la société CIC Iberbanco et en déboutant, en conséquence, M. Guy X… de sa demande tendant à ce qu’un délai lui soit octroyé pour rembourser la somme de 50 100 euros à la société BNP Paribas personal finance, sans constater que la société Iberbanco avait, dès qu’elle avait eu connaissance, au mois de juillet 2008, des faits de faux portant sur des certificats d’avancement des travaux commis par le gérant de la société civile immobilière Les jardins du trait dans le cadre d’une autre opération immobilière, quand elle relevait que la société Iberbanco avait, dès le mois de juillet 2008, porté plainte auprès du ministère public à raison de ces faits de faux et quand il résultait, donc, de ses propres constatations, qu’il existait, dès le mois de juillet 2007, un risque de retard ou d’inaccomplissement de la construction du bien qui a été vendu en l’état futur d’achèvement à M. Guy X…, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1382 du code civil ;

 

 3°/ que le garant d’achèvement d’une opération immobilière comportant la conclusion de ventes en l’état futur d’achèvement commet une faute à l’égard des personnes qui ont acquis un bien en l’état futur d’achèvement dépendant d’une telle opération immobilière s’il omet d’informer celles-ci, dès qu’il en a connaissance, de ce qu’il existe un risque de retard ou d’inaccomplissement de la construction du bien dont la vente en l’état d’achèvement est prévue ; qu’en déboutant, dès lors, M. Guy X… de ses demandes présentées à l’encontre de la société CIC Iberbanco et en déboutant, en conséquence, M. Guy X… de sa demande tendant à ce qu’un délai lui soit octroyé pour rembourser la somme de 50 100 euros à la société BNP M. Guy X… c. société CIC Iberbanco Paribas personal finance, sans constater que la société Iberbanco avait, dès qu’elle avait eu connaissance, le 8 août 2008, de ce que les travaux de construction litigieux ne paraissaient pas avoir commencé et de ce que le chantier en cause était devenu problématique et risquait de ne pas se poursuivre, informé M. Guy X… de l’existence de telles circonstances, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1382 du code civil ;

 

 4°/ qu’en énonçant, pour débouter M. Guy X… de ses demandes présentées à l’encontre de la société CIC Iberbanco et pour débouter, en conséquence, M. Guy X… de sa demande tendant à ce qu’un délai lui soit octroyé pour rembourser la somme de 50 100 euros à la société BNP Paribas personal finance, que M. Guy X… ne saurait justifier d’un préjudice ayant un lien de causalité avec une faute de la société CIC Iberbanco dès lors qu’il avait déjà versé la somme de 50 100 euros dont il réclamait le remboursement, quand la faute commise par la société CIC Iberbanco tenant à ce que celle-ci n’avait pas, dès qu’elle avait eu connaissance, au mois de novembre 2007, des difficultés rencontrées dans l’exécution des travaux litigieux, informé le notaire chargé d’instrumenter les ventes en l’état futur d’achèvement de l’existence de ces difficultés était antérieure à la conclusion par M. Guy X… du contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 27 mars 2008, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1382 du code civil ;

 

 5°/ qu’en énonçant, pour débouter M. Guy X… de ses demandes présentées à l’encontre de la société CIC Iberbanco et pour débouter, en conséquence, M. Guy X… de sa demande tendant à ce qu’un délai lui soit octroyé pour rembourser la somme de 50 100 euros à la société BNP Paribas personal finance, que M. Guy X… ne saurait justifier d’un préjudice ayant un lien de causalité avec une faute de la société CIC Iberbanco dès lors qu’il avait déjà versé la somme de 50 100 euros dont il réclamait le remboursement, quand cette circonstance n’était pas de nature à exclure l’existence d’un lien de causalité entre la faute commise par la société CIC Iberbanco tenant à ce que celle-ci n’avait pas, dès qu’elle en avait eu connaissance, aux mois de juillet et d’août 2008, informé M. Guy X… du risque de retard ou d’inaccomplissement de la construction du bien qui lui avait été vendu en l’état futur d’achèvement et le préjudice invoqué par M. Guy X…, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1382 du code civil ;

 

 Mais attendu qu’ayant relevé que M. X… ne pouvait reprocher à la société CIC de l’avoir laissé signer le contrat le 27 mars 2008 puisque à cette date, elle pouvait estimer que le chantier allait régulièrement démarrer compte tenu des informations reçues de l’architecte et du délai énoncé par ce dernier concernant la poursuite des travaux de démolition de la station service, que les différentes demandes postérieures à cette date formalisées par la société CIC auprès de la SCI démontraient que cette banque avait pris les mesures de suivi utiles et fait preuve de vigilance dans le suivi du chantier et avait prévenu le notaire lorsqu’il lui était apparu que le chantier risquait de ne pas se poursuivre, qu’elle avait, par lettre du 8 août 2008, informé le notaire chargé de régulariser les actes d’acquisition que les travaux de construction ne paraissaient pas avoir commencé et l’avait incité à faire preuve de la plus grande prudence lors de la conclusion de nouvelles ventes, la cour d’appel a pu rejeter les demandes ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


 Président : M. Terrier

Rapporteur : M. Pronier, conseiller

Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe

Avocat(s) : SCP Capron ; SCP Célice, Blancpain et Soltner ; Me Le Prado