Arrêt n° 1395 du 19 novembre 2014 (13-20.089) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2014:C301395

Bail (règles générales)

Rejet


Demandeur(s) : la société Sciriolus, société civile immobilière

Défendeur(s) : la société La Poste


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 19 mars 2013), que l’établissement public France Télécom a, par acte du 22 mai 1995, consenti à l’établissement public La Poste, aux droits de laquelle vient la société La Poste (La Poste), une convention d’occupation précaire pour une durée de 30 ans courant à compter du 1er janvier 1994 et portant sur un immeuble appartenant au domaine public ; qu’un avenant portant modification du propriétaire bailleur a été signé le 21 avril 1997, la société France Télécom ayant été transformée en société anonyme par la loi du 26 juillet 1996 qui a déclassé les biens de la personne morale de droit public France Télécom et les a transférés à la nouvelle société de droit privé ; que la société France Télécom a vendu l’immeuble le 29 décembre 1999 à la société Méditerranée immobilier, aux droits de laquelle vient la SCI Scirolius (la SCI) ; que la SCI a, le 19 septembre 2007, délivré à La Poste un congé à effet au 1er juillet 2008 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce, puis l’a assignée en expulsion ;

 

 Sur le deuxième moyen :

 

 Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que lorsqu’un congé est délivré au locataire, ce congé produit effet, dans les termes où il a été signifié, quelle que soit l’appréciation qu’on puisse porter sur son fondement juridique, dès lors qu’il n’a pas été contesté dans le délai de deux ans ; qu’en l’espèce, il était constant, et il n’était pas contesté, que La Poste n’a pas contesté le congé délivré le 19 septembre 2007 dans le délai de deux ans qui lui était imparti ; qu’en décidant, en cet état, de rejeter la demande de la SCI Sciriolus invitant le juge à constater que La Poste était sans droit ni titre du fait du congé et de l’absence de contestation, les juges du fond ont violé les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

 

 2°/ qu’il importe peu qu’il y ait une contestation sur la qualification de la convention et qu’en définitive, le juge décide, notamment, que la convention ne relève pas des baux commerciaux ; qu’en effet, une telle contestation ne peut être élevée que dans le cadre d’une contestation formulée dans le délai de deux ans ; que de ce point de vue, l’arrêt a été rendu en violation des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

 

 3°/ que dès lors que la SCI Sciriolus demandait formellement que le juge constate que La Poste était sans droit ni titre, faute d’avoir contesté le congé du 19 septembre 2007, dans le délai de deux ans, les juges du fond ne pouvaient statuer sans s’expliquer sur la forclusion découlant de ce délai ; que faute de ce faire, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

 

 Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu que la décision de déclasser le bien comprenant les locaux occupés par La Poste et d’en transférer la propriété pleine et entière à la société France Télécom, devenue société de droit privé, n’avait pas affecté le caractère précaire de la convention d’occupation à défaut d’intention de nover et que la SCI et La Poste demeuraient liées par la convention du 22 mai 1995 et son avenant du 21 avril 1997, sans qu’il y ait lieu à application du statut des baux commerciaux, ce dont il résultait que la prescription biennale n’avait pu courir, la cour d’appel en a exactement déduit, procédant à la recherche prétendument omise, que le congé délivré par la SCI était inopérant ;

 

 Sur le quatrième moyen, après avis donné aux parties en application de l’article 1015 du code de procédure civile :

 

 Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de lui déclarer opposables la convention du 22 mai 1995 et l’avenant du 21 avril 1997, alors, selon le moyen, que le bail de plus de douze ans, qui n’a pas été publié, peu important la connaissance qu’en a l’acquéreur, est inopposable pour la période excédant douze ans ; qu’en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l’article 30 3° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

 

 Mais attendu qu’une convention d’occupation précaire, n’étant pas un bail, n’a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée ; que la convention d’occupation précaire du 22 mai 1995 et l’avenant du 21 avril 1997 étaient ainsi opposables à la SCI nonobstant leur absence de publication ;

 

 Que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l’arrêt attaqué est légalement justifié ;

 

 Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les premier et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


Président : M. Terrier

Rapporteur : Mme Proust, conseiller référendaire

Avocat général : M. Charpenel, premier avocat général

Avocat(s) : Me Foussard ; SCP Piwnica et Molinié