Arrêt n° 294 du 12 mars 2014 (12-22.440) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2014:C300294

Bail rural

Rejet


Demandeur(s) : la société Moyrand-Bally, société civile professionnelle

Défendeur(s) : la société Grave Wallyn Randoux, société civile professionnelle


Sur le moyen unique :

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 mai 2012), que le Groupement foncier agricole Zaffani (le GFA) a donné à bail le 9 novembre 2004 à la société Carlier production (la société) un immeuble à usage de poulailler industriel ; que, par lettre du 27 mars 2006, le notaire du GFA a notifié à la société le projet de cession de cet immeuble à un tiers en précisant que l’éventuelle décision de préemption devrait parvenir à l’étude notariale au siège de laquelle le propriétaire vendeur avait élu domicile ; que la société a fait part de son intention de préempter au notaire, et a adressé également une lettre en ce sens au propriétaire qui est revenue avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée » ; que la vente n’a pas été régularisée ; que le 29 mars 2009 la société Grave Wallyn Randoux, mandataire liquidateur de la société a assigné la société civile professionnelle Moyrand Bally, mandataire liquidateur du GFA, pour voir déclarer parfaite la vente de l’immeuble par suite de l’accord sur la chose et le prix et de l’exercice du droit de préemption ;

 

 Attendu que la société civile professionnelle Moyrand Bally, ès qualités, fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que conformément à l’article L. 412-8 du code rural, le preneur auquel le propriétaire / bailleur du bien loué a notifié son intention de vendre doit, dans un délai de deux mois prescrit à peine de forclusion, exercer son droit de préemption en notifiant au propriétaire son acceptation de l’offre d’acquérir, le notaire qui a reçu la mission légale de notifier au preneur les éléments essentiels de la vente n’ayant pas qualité pour recevoir l’acceptation de l’offre ; qu’en l’espèce, le preneur a notifié son acceptation de l’offre d’aliéner au propriétaire, le GFA Zaffani frères, par lettre recommandée mais, libellée à une adresse erronée, cette lettre a été retournée à l’expéditeur, la société Carlier production, qui n’a pas réitéré son envoi dans le délai légal ; qu’en déclarant néanmoins la vente parfaite, par l’effet de la notification de son acceptation de l’offre de vente par le preneur, adressée au notaire, mandataire apparent du propriétaire, la cour d’appel a violé la disposition susvisée, ensemble l’article 1998 du code civil ;

 

 2°/ qu’à titre subsidiaire, conformément à l’article 670 du code de procédure civile, la date de réception d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu que la notification de son acceptation de l’offre par le preneur avait été effectuée dans le délai légal, pour avoir été distribuée le 26 mai 2006, le notaire ayant pu alors en avoir connaissance, peu important qu’elle n’ait été remise à l’office notarial que le 30 mai suivant, soit après l’expiration du délai, selon la mention apposée sur l’accusé de réception ; qu’en statuant ainsi, pour dire la notification valable et la vente parfaite, la cour d’appel qui a attaché à la distribution d’un courrier recommandé les effets d’une lettre simple et a refusé de tenir compte de la date de remise au destinataire du pli recommandé, soit de la date de réception, pour déclarer tardive la notification, a violé la disposition susvisée ensemble l’article L. 412-8 du code rural ;

 

 3°/ que si une personne peut être engagée par les actes accomplis par son cocontractant à l’égard d’un mandataire apparent, c’est à la condition que la croyance de celui-ci dans les pouvoirs du mandataire est légitime ; qu’en l’espèce, conformément à sa mission légale, le notaire instrumentaire a notifié au preneur l’offre de vente et fait connaître au preneur le prix et les conditions de la vente, le preneur disposant alors d’un délai de deux mois pour faire connaître au propriétaire son acceptation d’acquérir, son silence valant refus ; que la cour d’appel, pour déclarer la vente parfaite, a considéré que l’information adressée par le preneur au notaire quant à son acceptation de l’offre valait notification, le preneur pouvant légitimement croire que le notaire était mandaté par le propriétaire pour recevoir son acceptation de l’offre ; que toutefois, il résulte des éléments de la cause que le preneur savait que son acceptation devait être notifiée au propriétaire mais qu’il a invoqué le mandat du notaire et son caractère apparent dans le but de faire échec à la forclusion encourue, la notification de son acceptation au propriétaire n’ayant pas pu être distribuée, en raison d’une erreur affectant l’adresse de celui-ci et faute d’avoir réitéré la notification par huissier de justice ; que dès lors, il s’en évinçait que le preneur qui avait tenté, mais échoué, à notifier, dans le délai légal, son acceptation de l’offre au propriétaire savait que le notaire n’était pas le mandataire du propriétaire à qui il devait notifier son acceptation ; qu’en retenant néanmoins que la notification effectuée auprès du notaire était valable, le preneur ayant pu croire légitimement en ses pouvoirs, la cour d’appel qui n’a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s’en évinçaient a, en conséquence, violé l’article 1998 du code civil, ensemble l’article L. 412-8 du code rural ;

 

 4°/ que conformément à l’article L. 412-8, alinéa 4, du code rural, le preneur qui a accepté l’offre d’acquérir le bien loué dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la vente et sa déclaration d’intention d’acquérir est nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure du propriétaire ; qu’en l’espèce, le propriétaire qui n’a pas vendu le bien à un tiers n’a pas adressé de mise en demeure au preneur mais celui-ci n’a pas régularisé le vente et il s’est abstenu de revendiquer sa qualité de propriétaire lors d’une instance en paiement des loyers introduite par la GFA Zaffani frères, se bornant à soulever des exceptions tirées du bail rural même ; qu’en conséquence, la cour d’appel qui avait constaté que le preneur s’était abstenu de régulariser la vente puis de se prévaloir de sa qualité de propriétaire lorsqu’elle était niée par le propriétaire mais qui n’en a pas déduit qu’elle devait prononcer la nullité de l’acceptation de l’offre, faute pour le preneur d’avoir régularisé la vente dès la délivrance de l’assignation en paiement de loyers n’a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s’en évinçaient et a, en déclarant néanmoins la vente parfaite, violé la disposition susvisée ensemble l’article 1134 du code civil ;

 

 Mais attendu qu’ayant relevé que la notification du projet de cession adressé le 27 mars 2006 à la société précisait que sa décision quant à l’exercice de son droit de préemption devrait parvenir au siège de l’étude où le propriétaire vendeur avait élu domicile et constaté que le courrier informant celui-ci de la décision de préempter avait été distribué le 26 mai suivant à l’office notarial, nonobstant la mention « reçu le 30 mai 2006 » apposée par ce dernier sur l’accusé de réception, la cour d’appel, qui a retenu, abstraction faite d’un motif surabondant relatif au mandat apparent du notaire, que le preneur s’était conformé aux informations que le notaire lui avait données pour le mettre loyalement en mesure d’exercer son droit de préemption, même s’il avait en même temps envoyé au bailleur une lettre à une adresse qui s’est révélée erronée, en a exactement déduit que, nonobstant l’absence de régularisation de l’acte dans le délai prévu par l’article L. 412-8 du code rural, la vente était parfaite par accord sur la chose et le prix et exercice par le preneur de son droit de préemption ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 PAR CES MOTIFS  :

 

 REJETTE le pourvoi ;


  Président : M. Terrier

Rapporteur : M. Echappé, conseiller

Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe

Avocat(s) : SCP Piwnica et Molinié ; SCP Rocheteau et Uzan-Sarano