Arrêt n° 217 du 19 février 2014 (11-28.806) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2014:C300217

Bail commercial

Cassation


Demandeur(s) : la société Bare, société à responsabilité limitée, et autre

Défendeur(s) : la société Johan, société civile immobilière


Donne acte à Mme X…, ès qualité de liquidateur de la société Bare, de sa reprise d’instance ;

 

 Sur le premier moyen :

 

 Vu les articles L. 145-9, dernier alinéa, et L. 145-14, alinéa 1er, et L. 145-17 du code de commerce ;

 

 Attendu que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ; qu’il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ; que toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ;

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 19 octobre 2011), que par acte du 1er mai 1993, la SCI Johan (la SCI) a donné à bail à Mme Z…, aux droits de laquelle vient la société Bare, un local à usage commercial ; que la SCI a signifié un congé par acte du 6 juillet 2007 à effet au 30 avril 2008 sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction ; que la société Bare l’a alors assignée en nullité du congé et paiement d’une indemnité d’éviction et a restitué les lieux loués en cours d’instance ; que la SCI a formé une demande reconventionnelle en paiement de loyers et de charges ;

 

 Attendu que pour dire que le bail commercial a été rompu par le départ volontaire de la société preneuse et rejeter sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, l’arrêt retient que le congé est nul pour être dépourvu de motifs, qu’un congé nul ne peut produire aucun effet si bien que le bail initial s’est poursuivi au-delà du 30 avril 2008 par tacite reconduction pour une durée indéterminée, qu’il n’a été rompu qu’à l’initiative de la société preneuse qui, suite à son courrier du 18 juin 2008 indiquant qu’elle cessait son activité, a effectivement quitté les lieux et restitué les clés le 5 septembre 2008 et que le départ volontaire de la locataire sans attendre l’issue de la procédure en nullité du congé qu’elle avait elle-même initiée ne constitue pas un cas légal d’ouverture à paiement d’une indemnité d’éviction ;

 

 Qu’en statuant ainsi, alors que le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et que sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes sus-visés ;

 

 PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi :

 

 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 19 octobre 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nancy ;

 


  Président : M. Terrier

Rapporteur : Mme Proust, conseiller référendaire

Avocat général : M. Bruntz

Avocat(s) : SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin ; Me Carbonnier