Arrêt n° 1078 du 2 octobre 2013 (12-21.918) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2013:C301078

Copropriété

Rejet


Demandeur(s) : la société Sacre, société civile immobilière

Défendeur(s) : les consorts X..., et autres


Sur le moyen unique :

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2012 ), que la SCI Sacre ( la société ) ayant, par acte authentique du 18 mai 2005, acquis des consorts X… un lot de copropriété, les a assignés en diminution du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant une différence de superficie par rapport à celle stipulée dans l’acte de vente ;

 

 Attendu que la société fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que la société faisait valoir que pour apprécier la surface du lot vendu il fallait se référer non pas à la consistance réelle des lieux lors de la vente mais aux stipulations du règlement de copropriété, le sous sol ne pouvant être pris en considération dés lors qu’il s’agit d’une cave comme l’énonce le règlement de copropriété ; que l’acte de vente vise aussi une cave conformément au règlement de copropriété ; qu’en retenant que la surface à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues, qu’il est établi par la désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l’auteur des consorts X… à Mme C…, bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la SCI Sacre pour le remboursement du prêt consenti pour l’acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée, que M. B…, professionnel du mesurage dont l’impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d’être mise en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l’acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne sont pas contredites par l’expert judiciaire qui n’a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu’elle est désignée dans l’acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n’a pas fait l’objet d’une modification du règlement de copropriété, pour décider que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètres, la cour d’appel a violé l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

 2°/ que la société faisait valoir qu’aucun travaux n’a été réalisé dans la cave qui est inondable comme toute celles du quartier et qui est régulièrement inondée, à l’exception de toilettes et du cuvelage de la canalisation en acier alimentant l’immeuble qui condensait l’humidité en cave provoquant un goutte à goutte, qu’en raison de la forte humidité la cave sert à stocker du matériel d’emballage, une échelle, quelques ouvrages de documentations « en partie haute », ce qui excluait la qualification de réserve ; qu’en retenant que la surface à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues, qu’il est établi par la désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l’auteur des consorts X… à Mme C…, bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la SCI Sacre pour le remboursement du prêt consenti pour l’acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée, que M. B…, professionnel du mesurage dont l’impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d’être mise en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l’acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne sont pas contredites par l’expert judiciaire qui n’a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu’elle est désignée dans l’acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n’a pas fait l’objet d’une modification du règlement de copropriété, pour décider que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins pour la partie dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètres, sans se prononcer sur le moyen faisant valoir l’impossibilité d’utiliser la cave qui est inondable et régulièrement inondée, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

 

 3°/ que, en se contentant des affirmations du géomètre, M. B…, selon lesquelles la cave est utilisée à usage de réserve et de relever qu’il résulte du bail commercial qu’elle est reliée par un escalier intérieur à la boutique, tout en constatant que tant l’acte de vente que le règlement de copropriété font état d’une cave, la cour d’appel n’a pas relevé les éléments de preuve établissant que la cave était utilisée comme une réserve et elle a privé sa décision de base légale au regard de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

 Mais attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il était directement relié, n’était plus une cave comme l’énonçaient le règlement de copropriété et l’acte de vente mais avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif au caractère inondable de ce sous-sol, en a déduit à bon droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


 Président : M. Terrier

Rapporteur : Mme Collomp, conseiller référendaire

Avocat général : M. Bailly, avocat général référendaire

Avocat(s) : SCP Bouzidi et Bouhanna ; SCP Boré et Salve de Bruneton ; SCP Laugier et Caston