Arrêt n° 1326 du 13 novembre 2013 (12-21.165) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2013:C301326

Bail commercial

Cassation partielle


Demandeur(s) : M. Gérard X..., agissant en qualité d’administrateur judiciaire pour la société Nouvelle du Régence hôtel, société par actions simplifiée

Défendeur(s) : les consorts Z...


Donne acte à M. X… et à la SELAFA MJA respectivement, administrateur judiciaire et mandataire judiciaire de la société Nouvelle Régence hôtel de la reprise de l’instance ;

 


 Attendu selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 mars 2012) que la société Nouvelle du Régence hôtel, locataire en vertu d’un bail de neuf années renouvelé à compter du 1er janvier 1997, d’un ensemble immobilier à usage d’hôtel appartement aux consorts Z…, a notifié le 25 décembre 1995 au bailleur son intention de réaliser des travaux d’amélioration ; que ces travaux ont été autorisés par lettre du 2 février 1996 et achevés en octobre 1997 ; que le juge des loyers a été saisi du désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2007 ; 

 

 Sur le premier moyen pris en ses deux dernières branches, ci-après annexé :

 

 Attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les locaux loués étaient monovalents et que contrairement aux usages observés dans la branche d’activité considérée, le locataire n’avait la charge que des réparations locatives, la cour d’appel qui a pris en compte les obligations respectives des parties, a pu fixer comme elle l’a fait le loyer du bail renouvelé ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 


 Sur le second moyen pris en sa seconde branche :

 

 Attendu que la société locataire fait grief à l’arrêt de dire qu’elle bénéficierait d’un abattement pour travaux de 10 % sur le montant du loyer du 1er janvier 2007 jusqu’au 2 février 2008 seulement, alors, selon le moyen : que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution des travaux le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1 du code du tourisme ; que si la date d’expiration du délai de douze ans échoit pendant la durée du bail renouvelé qui suit celui qui a vu la réalisation des travaux, il faut attendre le renouvellement suivant pour demander un loyer correspondant à l’incorporation des améliorations ; qu’en limitant la durée de l’abattement destiné à prendre en compte l’impossibilité pour le bailleur de profiter des travaux réalisés par le preneur à une période de douze ans et donc que cet abattement cesserait en cours du bail renouvelé, la cour d’appel a violé l’article L. 311-4 du code du tourisme ;

 

 Mais attendu que la date à laquelle le délai maximal de douze années visé à l’article L. 311-3 du code du tourisme vient à échoir, pouvant déterminer au cours du bail renouvelé suivant celui pendant lequel les travaux ont été exécutés, un palier d’augmentation correspondant à l’incorporation des améliorations en résultant, la cour d’appel qui a relevé que le bail venait à renouvellement le 1er janvier 2007 alors que la période de douze années n’était pas expirée, en a exactement déduit que jusqu’au terme de ce délai, il ne pouvait être tenu compte des améliorations apportées ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 Mais, sur le second moyen pris en sa première branche :

 

 Vu l’article L. 311-3 du code du tourisme ;

 Attendu que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1 ;

 

 Attendu que pour dire que la locataire devait bénéficier d’un abattement pour travaux de 10 % sur le montant du loyer jusqu’au 2 février 2008, l’arrêt retient que le bailleur ayant accepté les travaux par lettre du 2 février 1996, le délai de douze ans expirait le 2 février 2008 ;

 

 Qu’en statuant ainsi alors que le délai, pendant lequel le bailleur ne peut bénéficier des travaux réalisés par le preneur, ne court qu’à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés et non de l’autorisation donnée par le bailleur, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

 Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les deux premières branches du premier moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 CASSE ET ANNULE, en sa seule disposition fixant jusqu’au 2 février 2008 un abattement pour travaux de 10 % sur le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2007, l’arrêt rendu le 7 mars 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

 


Président : M. Terrier

Rapporteur : Mme Andrich, conseiller

Avocat général : M. Petit

Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton ; SCP Hémery et Thomas-Raquin