Arrêt n° 811 du 3 juillet 2013 (12-19.442) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2013:C300811

Bail d’habitation

Cassation partielle


Demandeur(s) : les époux X...

Défendeur(s) : les consorts A..., et autres


Attendu, selon les arrêts attaqués (Chambéry, 13 septembre 2011 et 7 février 2012) rendus sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 19 mai 2010, pourvoi n° 09-13.474) que M. et Mme A… propriétaires d’un appartement donné à bail à M. et Mme X…, ont notifié par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d’acquérir le logement à un prix incluant la commission d’agence ; qu’ils ont ensuite vendu l’appartement à Mme E… selon acte du 8 octobre 2004 ; que les locataires, qui avaient accepté l’offre les 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme E…, M. et Mme A… et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l’appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices ;

 

 Sur le premier moyen :

 

 Vu l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable ;

 

 Attendu que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;

 

 Attendu que pour dire le prix pour lequel M. et Mme X… étaient substitués comme acquéreurs à Mme E…, l’arrêt du 13 septembre 2011 retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l’offre de vente pour un « prix commission d’agence compris », que la commission d’agence est un élément du prix compris dans l’offre et qu’il n’y a pas de raison d’en dispenser le locataire acquéreur alors que l’intervention de l’agence était bien nécessaire pour la recherche d’un acquéreur et la fixation d’un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée ;

 

 Qu’en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

 Et sur le second moyen :

 

 Vu l’article 1382 du code civil ;

 

 Attendu que pour débouter M. et Mme X… de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre les bailleurs, l’acquéreur, l’agent immobilier et le notaire, l’arrêt du 7 février 2012 retient que s’il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c’est de toute évidence par le fait d’ignorance de l’agent immobilier d’abord et du notaire ensuite, qu’il n’est pas démontré qu’il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit, que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d’introduire la présence action et les frais engendrés, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

 

 Qu’en statuant ainsi alors que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d’une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; 

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que le prix auquel la substitution d’acquéreurs aura lieu est de 130 500 euros, l’arrêt rendu le 11 septembre 2011, entre les parties, et en ce qu’il déboute M. et Mme X… de leur demande de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 7 février 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ;


Président : M. Terrier

Rapporteur : Mme Andrich, conseiller

Avocat général : M. Laurent-Atthalin

Avocat(s) : Me Carbonnier ; SCP Boutet ; SCP de Nervo et Poupet