Arrêt n° 911 du 5 septembre 2012 (11-17.630) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2012:C300911

Bail d’habitation

Rejet


Demandeur(s) : la société Valmy, société par actions simplifiée

Défendeur(s) : Mme Marie-Odile X..., épouse Y...


Sur le moyen unique :

 

 Attendu selon l’arrêt attaqué ( Paris, 3 février 2011 ), que, le 28 mai 2004, la société Valmy ( la société ), propriétaire d’un immeuble qu’elle désirait vendre par lots, a notifié aux époux Y…, locataires d’un logement dépendant de cet immeuble, une offre de vente au visa de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que les locataires, arguant de ce que les dispositions de l’accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 n’avaient pas été respectées, ont assigné la bailleresse en nullité de l’offre de vente ; que M. Y… est décédé en cours d’instance ;

 

 Attendu que la société fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande alors, selon le moyen :

 

 1°/ que les stipulations de l’accord collectif national de location des bailleurs institutionnels du 9 juin 1998 sont applicables aux seuls locataires ayant reçu congé et non pas à ceux à qui seule une offre de vente a été faite ; que la cour d’appel, qui a appliqué néanmoins cet accord, tout en ayant relevé que les locataires n’avaient pas reçu congé, a violé le texte susvisé ;

 

 2°/ qu’aux termes de l’article 2.2 de l’accord collectif national de location de bailleurs institutionnels du 9 juin 1998, le bailleur doit informer les locataires de l’état de l’immeuble et des travaux à prévoir en leur communiquant divers diagnostics et bilans techniques, au plus tard avec l’offre de vente visée à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques étant examinées par le bailleur et les association de locataires représentatives : que dans des conclusions restées sans réponse, la société Valmy a fait valoir que, si elle avait fait effectuer le diagnostic technique par une entreprise de son choix, elle avait également porté à la connaissance de l’association des locataires que le diagnostic n’était qu’en cours de rédaction et qu’il serait consultable au bureau de vente avant d’être adressé avec l’offre de vente, que cette information n’avait suscité aucune observation émanant de l’association, qui n’avait pas davantage demandé un complément d’investigation ou même le choix d’une autre entreprise ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen d’où il s’évinçait que les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques n’avaient suscité aucune réaction, de la part des associations de locataires, préalable à l’offre de vente, la cour d’appel qui n’a pas recherché si, dans ces conditions, la concertation et l’information n’avaient pas été complètes et suffisantes mais qui a prononcé la nullité de l’offre de vente a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

 

 3°/ que l’article 2.2 alinéa 1er de l’accord collectif national de location des bailleurs institutionnels du 9 juin 1998 dispose que les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires, ce qui n’impose pas un accord préalable sur le choix de l’entreprise chargée d’y procéder et sur sa mission, au demeurant déterminée par l’article 2.2, 3e alinéa du même accord, l’examen pouvait intervenir après la désignation du bureau d’études par le bailleur ; qu’en retenant que l’association de locataires n’avait pas été consulté, au préalable, sur les conditions de réalisation des diagnostics, le choix des bureaux d’études et leur mission, pour prononcer en conséquence la nullité de l’offre de vente que l’accord n’avait pas prévues a, en statuant ainsi, violé le texte susvisé ;

 

 4°/ que la cour d’appel ne pouvait imposer un accord portant sur le choix de l’entreprise chargée des diagnostics et sur sa mission, tandis que celle-ci était déjà déterminée ; qu’elle a ainsi derechef violé l’article 2.2 alinéa 1er de l’accord collectif national de location des bailleurs institutionnels du 9 juin 1998 ;

 

 5°/ qu’en toute hypothèse, l’article 2.2 de l’accord collectif national de location des bailleurs institutionnels du 9 juin 1998 ne stipule pas que l’irrégularité de l’offre de vente serait sanctionnée par la nullité ; qu’en prononçant néanmoins celle-ci, la cour d’appel a violé ces dispositions ;

 

 Mais attendu, d’une part, qu’ayant constaté que la société Valmy, le 28 mai 2004, avait avisé l’association de locataires de l’immeuble et la mairie de l’arrondissement de son intention de mettre en vente par lots l’intégralité de cet immeuble comportant plus de dix logements, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit, que l’accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 ne concernait pas seulement la mise en oeuvre des congés pour vendre mais également la mise en oeuvre des offres de vente, en a exactement déduit que Mme Y…, à laquelle avait été notifiée, le 7 décembre 2004, une offre de vente, était fondée à se prévaloir des informations prévues par cet accord ;

 

 Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé, à bon droit, que conformément à l’article 2.2 alinéa 1er de l’accord collectif “les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives” et constaté que dans le compte-rendu de la réunion d’information des locataires du 8 juin 2004, il était spécifié pour le diagnostic technique : “il a été effectué par la société Siena Ingienerie et est actuellement en cours de rédaction, il sera adressé à chaque locataire avec l’offre de vente et sera consultable, avant, au bureau de vente dès son ouverture”, la cour d’appel, qui a pu retenir que le bailleur avait présenté les diagnostics techniques comme étant réalisés et en cours de rédaction mais que l’association des locataires n’avait pas été consultée sur les modalités de leur mise en oeuvre notamment sur les conditions de leur réalisation, le choix des bureaux d’études et la mission confiée à ces derniers, a exactement déduit de ces seuls motifs, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qu’aucune concertation avec les locataires n’avait eu lieu sur les modalités de réalisation des diagnostics techniques et que les dispositions de l’article 2.2 alinéa 1 de l’accord du 9 juin 1998, d’ordre public, n’ayant pas été respectées, il en résultait la nullité de l’offre de vente notifiée à Mme Y… ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 PAR CES MOTIFS  :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


Président : M. Terrier

Rapporteur : Mme Monge, conseiller référendaire

Avocat général : M. Laurent-Atthalin

Avocat(s) : SCP Piwnica et Molinié ; SCP Masse-Dessen et Thouvenin