Arrêt n° 1435 du 28 novembre 2012 (11-25.476) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2012:C301435

Copropriété

Rejet


Demandeur(s) : les époux X...

Défendeur(s) : le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Bonnet, représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Agence Berry immobilière et commerciale (BIC) Changeux et Fils


Sur le moyen unique :

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bourges, 11 août 2011) que la société Saint-Bonnet a fait édifier un groupe d’immeubles qu’elle a placé sous le régime de la copropriété ; que le règlement de copropriété établi le 16 juillet 1991 stipulait l’existence d’un contrat de services conclu avec la société Tim et qui serait annexé aux contrats de vente des lots ; que la société Tim ayant été liquidée, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2005 a modifié le règlement de copropriété pour prévoir qu’une association à but non lucratif ou une structure équivalente assurera et gérera les prestations de service en utilisant les locaux prévus à cet effet dans la destination de l’immeuble, que les prestations de service feront l’objet d’un contrat définissant notamment les services devant être offerts aux résidents et que les modifications de ce contrat, mais non son existence, pourront être décidées par l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’une assemblée générale du 17 mai 2008 a, dans une décision n° 14, approuvé le contenu du contrat liant le syndicat à l’Association de services aux personnes du quartier Saint-Bonnet (ASPQSB) ; que M. et Mme X…, qui ont acquis un lot de copropriété le 31 août 1996, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Bonnet (le syndicat) en annulation de cette décision ;

 

 Attendu que M. et Mme Y… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que la création d’un poste de gardiennage nécessite un vote unanime des copropriétaires ; qu’en décidant qu’une telle création relevait d’un vote à la majorité simple, la cour d’appel a violé l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

 2°/ que la création de services liés au gardiennage de l’immeuble nécessite un vote unanime des copropriétaires ; qu’en ajoutant que cette création pouvait aussi s’apparenter à celle de services relevant également de la majorité simple, la cour d’appel a violé l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

 3°/ que les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, pour démontrer que le contrat conclu avec l’association ASPQSB entraînait un véritable changement dans la copropriété au regard du précédent contrat, les époux X… faisaient notamment valoir que la mention d’une loge de gardien dans le règlement de copropriété était “une clause de pur style sans réalité concrète, c’est-à-dire sans local précis dans l’immeuble de la copropriété” qu’en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

 

 4°/ que les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que les époux X… soutenaient encore que, quand bien même il serait considéré que les prestations de gardiennage étaient prévues dès l’origine par la “charte fondatrice”, de sorte qu’il n’y aurait pas de modification substantielle, il n’en demeurait pas moins que les obligations respectives des parties avaient été modifiées par rapport à la convention d’origine puisqu’elles avaient alors été nécessairement incluses dans la convention des parties et “rémunérées” par la copropriété sous la forme d’une contrepartie prévue aux actes ; qu’en ne répondant pas plus à cet autre moyen opérant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

 

 Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le contrat de services, intégré au règlement de copropriété initial, distinguait, d’une part, les prestations de gardiennage de jour et de surveillance de nuit bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires et dont les frais faisaient partie des charges communes et, d’autre part, les prestations d’assistance paramédicale et que la définition des parties communes du règlement de copropriété réservait une loge de concierge et des locaux pour l’usage des prestations de services et relevé que le contrat de services conclu avec l’ASPQSB approuvé par l’assemblée générale distinguait des services de base, des services personnalisés pour lesquels l’adhésion était facultative et des services bénéficiant à l’ensemble des résidents comprenant notamment la surveillance et le gardiennage de l’immeuble, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit qu’en l’absence de modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas applicables ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la cinquième branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


Président : M. Terrier

Rapporteur : Mme Masson-Daum, conseiller

Avocat général : M. Petit

Avocats) : SCP Laugier et Caston ; SCP Tiffreau, Corlay et Marlange