Arrêt n° 658 du 31 mai 2012 (11-17.534) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

Bail commercial

Rejet


Demandeur(s) : la société Etablissements Daudon et Cosuti, société à responsabilité limitée

Défendeur(s) : la société La Pierre de l’Ile de France, société civile immobilière, et autre


Sur le moyen unique :

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 3 mars 2011), que la SCI La Pierre de l’Ile de France (la SCI) et la SARL Sogil, respectivement nue-propriétaire et usufruitière de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Daudon et Cosuti, lui ont délivré congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction ; qu’alors que l’instance en fixation des indemnités d’éviction et d’occupation était pendante, la SCI et la société Sogil ont, par acte du 26 mars 2010, notifié à la société Daudon et Cosuti leur droit de repentir ; que le 2 avril 2010, cette dernière leur a signifié l’irrecevabilité de leur droit de repentir, au motif qu’elle avait acquis par acte sous seing privé du 25 mars 2010 la totalité des parts sociales d’une société emportant cession d’un droit au bail ; que les locaux loués ont été restitués le 30 juin 2010 ;

 

 Attendu que la société Daudon et Cosuti fait grief à l’arrêt de constater la validité du droit de repentir exercé le 26 mars 2010 et de rejeter sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, alors, selon le moyen,

 

 1°/ qu’à l’égard des commerçants, la date d’un acte de commerce peut être prouvée par tous moyens ; qu’en l’espèce, la cour d’appel ne pouvait débouter la locataire de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction en retenant que la société Daudon et Cosuti n’apportait pas la preuve que la SCI et la société Sogil, ensemble titulaires du droit de propriété sur le bien donné à bail, avaient exercé leur droit de repentir après qu’elle a, à date certaine, loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, quand la locataire pouvait justifier de l’antériorité de l’acquisition des parts sociales représentatives du bail commercial destiné à sa réinstallation par tous moyens à l’égard de la société Sogil, société commerciale par sa forme ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article L. 110-3 du code de commerce par refus d’application et l’article 1328 du code civil par fausse application ;

 

 2°/ que la condition résolutoire n’empêche ni la formation ni l’exécution du contrat qui, tant que l’événement prévu comme condition n’est pas réalisé, doit être considéré comme pur et simple ; qu’en l’espèce, pour opposer à la société Daudon et Cosuti le droit de repentir notifié par les bailleresses le 26 mars 2010, la cour d’appel s’est bornée à énoncer que l’acte du 25 mars 2010, de cession des parts sociales représentatives du bail commercial destiné à la réinstallation de la locataire, contenait une clause résolutoire ; qu’en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si celle-ci ne justifiait pas du paiement du prix avant l’échéance stipulée dans l’acte et de sa parfaite exécution, laquelle ressortait d’un procès-verbal d’huissier produit par les bailleresses elles-mêmes, établissant que la société Daudon et Cosuti s’était bien réinstallée dans les locaux dont elle était devenue locataire par cet acte, de sorte que celle-ci devait être considérée comme définitivement engagée par cet acte dès sa conclusion, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1183 du code civil et L. 145-58 du code de commerce ;

 

 3°/ que les actes qui sont opposables au mandataire et qui entrent dans le cadre de sa mission, sont également opposables au mandant ; qu’en l’espèce, dès lors qu’il est constant et non contesté que la SCI avait donné mandat à la société Sogil pour gérer le bien objet du bail, il s’en déduisait que la preuve de la date de l’acte d’acquisition conclu par la locataire en vue de sa réinstallation à l’égard de la société Sogil, mandataire commerçante, était également opposable à sa mandante, la SCI ; qu’en jugeant le contraire, au prétexte qu’elle ne justifiait pas à l’égard des deux sociétés titulaires du droit de propriété avoir, à date certaine, loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, la cour d’appel a violé ensemble les articles 1328 et 1998 du code civil et L. 110-3 et L. 145-58 du code de commerce ;

 

 Mais attendu, d’une part, que la société Daudon et Cosuti n’ayant pas soutenu que l’acte de cession des parts sociales du 25 mars 2010 était opposable à la SCI dès lors qu’il était opposé à sa mandataire, la société Sogil, dans l’exercice de son mandat, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

 

 Et attendu, d’autre part, qu’ayant à bon droit retenu que l’usufruitier ne pouvait, sans le concours du nu-propriétaire, faire valoir son droit de repentir et que la validité de l’exercice de ce droit devait donc être examinée au regard de l’opposabilité tant au nu-propriétaire qu’à l’usufruitier de l’antériorité, par la société Daudon et Cosuti, de l’acquisition de parts sociales, la cour d’appel, qui a relevé que la SCI était une société civile et constaté que l’acte du 25 mars 2010 n’avait pas date certaine au sens de l’article 1328 du code civil, en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et abstraction faite d’un motif surabondant, que la société preneuse n’apportait pas la preuve qui lui incombait que l’exercice de leur droit de repentir par la SCI et la société Sogil, ensemble titulaires du droit de propriété sur le bien donné à bail, l’ait été après qu’elle avait loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ;

 

 D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


Président : M. Terrier

Rapporteur : Mme Proust, conseiller référendaire

Avocat général : M. Bruntz

Avocat(s) : SCP Coutard et Munier-Apaire ; SCP Gadiou et Chevallier