Arrêt n° 341 du 23 mars 2011 (10-10.804) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

Bail (règles générales)

Rejet

 


Demandeur(s) : la société L’Etoile II, société anonyme

Défendeur(s) : la société César, société à responsabilité limitée


Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 novembre 2009), que par acte du 1er janvier 1995, la SCI Marjolaine ( la SCI) a donné à bail à la société César des locaux à usage commercial, moyennant un certain loyer annuel ; que la société Banque La Hénin, créancière de la SCI, a délivré le 13 août 1998 à cette dernière un commandement de saisie immobilière, qui a été publié à la conservation des hypothèques les 21 septembre et 8 octobre 1998 ; que le 1er septembre 1999, la SCI et la société César ont conclu un avenant au contrat de bail, prévoyant une réduction de loyer ; que par jugement d’adjudication sur saisie immobilière du 22 novembre 2001, la société l’Etoile II (la société Etoile) a été déclarée adjudicataire du bien loué ; qu’elle a délivré un commandement de payer à la société César et a, dans l’instance en opposition à commandement introduite par cette dernière, sollicité la nullité de l’avenant du 1er septembre 1999 ;

 

Attendu que la société L’Etoile II fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en nullité, alors, selon le moyen :

 

1°/ que les baux postérieurs au commandement de saisie immobilière doivent être annulés si l’adjudicataire le demande ; qu’en l’espèce, le commandement valant saisie a été publié les 21 septembre et 8 octobre 1998 ; que postérieurement à cette date, le débiteur saisi a consenti à la société César un avenant à son bail commercial, pour en réduire le loyer des deux tiers, par acte du 1er septembre 1999 ; qu’en refusant néanmoins d’annuler cet avenant, à la demande de la société L’Etoile II, adjudicataire de l’immeuble, la cour d’appel a violé l’article 684 de l’ancien code de procédure civile, en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 21 avril 2006 ;

2°/ que, subsidiairement, l’adjudicataire ne peut renoncer par avance, avant le jugement d’adjudication, au droit de demander la résolution du bail conclu en fraude de ses droits ; que l’enchère par laquelle l’adjudicataire manifeste sa volonté d’acquérir l’immeuble saisi ne peut valoir renonciation explicite ou implicite au droit de se prévaloir de la nullité d’un bail conclu par le débiteur saisi après publication du commandement de saisie, en vertu duquel il ne pourra former une demande en annulation qu’après adjudication ; qu’en jugeant néanmoins qu’en se portant adjudicataire de l’immeuble, la société L’Etoile II avait accepté l’avenant du 1er septembre 1999 et en jugeant ainsi que cette société avait implicitement renoncé à en solliciter l’annulation, la cour d’appel a violé l’article 684 de l’ancien code de procédure civile, en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 21 avril 2006 ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés que, tout bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, dont l’adjudicataire a eu connaissance avant l’adjudication, lui était opposable, la cour d’appel, qui a relevé que le cahier des charges était explicite sur la situation locative exacte du bien vendu sur saisie immobilière, comportant copies intégrales du bail, de l’avenant en date du 1er septembre 1999 au bail du 1er janvier 1995 et du bail du 1er janvier 1995 lui-même, ces deux contrats ayant fait l’objet d’ajouts par des dires déposés par le créancier saisissant les 4 et 21 avril 2000, et constaté que la vente à la barre du tribunal avait eu lieu 18 mois plus tard, le 22 novembre 2001, à la suite d’une publicité mentionnant expressément l’existence de l’avenant en cause, en a bon droit déduit que la société L’Etoile II ayant eu connaissance de cet avenant avant l’adjudication, sa demande en nullité devait être rejetée ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 


Président : M. Lacabarats

Rapporteur : Mme Proust, conseiller référendaire

Avocat général : M. Cuinat

Avocat(s) : SCP Baraduc et Duhamel ; SCP Potier de La Varde et Buk-Lament