Arrêt n° 340 du 23 mars 2011 (10-30.495) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

Bail commercial

Cassation partielle

 

 


 

Demandeur(s) : les consorts X...

Défendeur(s) : M. R... Z..., et autre

 


 

Sur le premier moyen :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, (Rennes, 4 novembre 2009), que le 26 janvier 1990, Mme Y…, épouse X… a donné à bail commercial des locaux à M. Z… et à Mme A…, son épouse ; qu’un jugement du 21 septembre 1995, prononçant le divorce des preneurs, a homologué la convention incluant un état liquidatif du régime matrimonial qui attribuait à M. Z… le droit au bail de ces locaux pour une certaine valeur ; que, par acte du 31 décembre 2004, la bailleresse a délivré un congé à effet au 30 juin 2005 avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, puis, par acte du 2 septembre 2005, a assigné M. Z… et Mme A… en dénégation du statut des baux commerciaux, en expulsion, et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; que son fils, donataire de l’immeuble loué, est intervenu à l’instance ; que M. Z… a reconventionnellement sollicité une expertise en vue de la fixation de l’indemnité d’éviction ;

 

Attendu que les consorts X… font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande tendant à faire constater la nullité de la cession de bail consentie par Mme A… à M. Z… en violation des stipulations contractuelles et, subsidiairement, à faire prononcer la résiliation du bail en raison de cette cession intervenue en violation de ces mêmes stipulations alors, selon le moyen :

 

1°/ que, par une cession de droit au bail, qui emporte à la fois cession de créance et cession de dette du locataire cédant, le cessionnaire acquiert les droits et obligations du cédant, celui-ci se trouvant libéré envers le bailleur dans la mesure où, en cas de cession régulière et en l’absence de clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, le bailleur ne peut exiger du cédant le paiement des loyers échus postérieurement à la cession, ni réclamer au cédant le paiement des réparations locatives et des indemnités d’occupation dues par le cessionnaire ; qu’ainsi constitue une cession de droit au bail tout acte de transfert de ce droit ayant pour effet de faire perdre au bailleur ne serait-ce qu’une partie des droits qu’il détenait en vertu du bail à l’égard du preneur initial ; qu’en l’espèce, les consorts X… faisaient valoir dans leurs conclusions d’appel que l’attribution du droit au bail par un époux cotitulaire de ce droit à son conjoint, l’autre cotitulaire, modifiait très substantiellement les conditions dans lesquelles le bail commercial avait été originairement consenti et dans lesquelles le bailleur avait entendu contracter, dès lors que celui-ci avait consenti un bail à deux personnes, cotitulaires conjointement et solidairement responsables et garantes de l’exécution des clauses et conditions dudit bail, de sorte qu’avant cette attribution du droit au bail à un seul, le bailleur avait donc deux personnes cotitulaires du bail et garantes de l’exécution des clauses, charges et conditions de ce bail, et qu’après cette attribution du droit au bail consentie par Mme A… à M. Z…, le bailleur se retrouvait avec un seul titulaire du droit au bail et un seul garant de l’exécution des clauses et conditions du bail commercial ; qu’ils soulignaient par ailleurs que le divorce des époux Z…-A… n’impliquait nullement l’obligation de cette attribution du droit au bail qui pouvait rester leur propriété indivise nonobstant leur divorce, à l’instar d’autres biens demeurés dans l’indivision ; qu’ainsi, la cour d’appel qui, pour considérer, par motifs propres et adoptés, que l’attribution par Mme A… à M. Z…, en vue de la liquidation de leur régime matrimonial, dans le cadre de leur procédure de divorce par consentement mutuel, du droit au bail des locaux objet du bail dont ils avaient été les copreneurs ne constituait pas une cession du droit au bail mais un partage, de sorte que le consentement exprès et par écrit du bailleur, prévu au bail en cas de cession, n’avait pas à être recueilli, s’est bornée à énoncer que Mme A… ,n’ avait pas cédé le bénéfice de son contrat de location à un tiers mais à son ex-époux, qui en était déjà cotitulaire, et que celui-ci n’obtenait pas plus de droits dans le cadre de cette attribution que ceux qu’il détenait auparavant, sans examiner l’incidence sur les droits du bailleur de la substitution aux deux cotitulaires initiaux d’un seul titulaire, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ;

2°/ qu’en énonçant que l’attribution par l’un des ex-époux à l’autre du droit au bail dont ils étaient initialement cotitulaires ne conférait pas au titulaire désormais unique plus de droits que ceux qu’il détenait auparavant en tant que cotitulaire, la cour d’appel, qui a perdu de vue que le titulaire désormais unique obtenait nécessairement plus de droits puisqu’il devenait seul propriétaire du droit au bail, ainsi que, si cette attribution était régulière, du droit au statut des baux commerciaux, et de la totalité de la valeur patrimoniale de ce droit, quand il ne disposait auparavant que d’un droit indivis et de la valeur patrimoniale de celui-ci, a, en retenant que l’attribution litigieuse ne pouvait être regardée comme constituant une cession de droit au bail, violé l’article 1134 du code civil ;

 

Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit que l’attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l’époux qui en était cotitulaire ne constituait pas une cession de bail, mais un partage, la cour d’appel en a exactement déduit que le consentement exprès et par écrit du bailleur prévu dans le contrat en cas de cession, n’avait pas à être recueilli ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le deuxième moyen :

 

Attendu que les consorts X… font grief à l’arrêt de dire M. Z… fondé à réclamer l’application du statut des baux commerciaux, alors, selon le moyen :

 

1°/ que sous peine de permettre une fraude aux dispositions de l’article L. 145-2, I, 6° du code de commerce, le statut des baux commerciaux, dont ce texte permet l’extension du bénéfice aux baux de locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques, ne peut s’appliquer qu’aux locaux que l’artiste a indiqués sur les fichiers de la maison des artistes ; qu’en retenant le contraire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

2°/ que, pour bénéficier du statut des baux commerciaux en vertu de l’article L. 145-2, I, 6° du code de commerce, l’artiste doit réaliser des travaux de création dans les lieux loués ; qu’en l’espèce, en retenant que, dès lors qu’il résultait d’attestations de personnes déclarant avoir acquis des tableaux de M. Z… dans les locaux objet du bail litigieux, « l’inoccupation et le défaut d’exploitation des locaux » n’étaient pas établis, les consorts X… ne démontrant pas que M. Z… n’exerçait plus « son activité » dans les locaux, quand l’application du statut des baux commerciaux en vertu du texte susvisé était subordonnée à la condition qu’il fût établi que M. Z… créait ses oeuvres dans les lieux loués, la cour d’appel, qui a énoncé des motifs impropres à caractériser la justification de l’accomplissement dans les lieux loués de travaux de création, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

3°/ que, dans leurs conclusions d’appel, les consorts X…, après avoir souligné que M. Z… n’avait jamais été inscrit à la maison des artistes pour les lieux loués, …, mais l’était pour une adresse située à …., où il exploitait son activité depuis de nombreuses années, et qu’il exploitait par ailleurs son activité au … à …, faisaient valoir que si M. Z… avait exposé à nouveau quelques tableaux dans les lieux objet du bail litigieux après le congé du 31 décembre 2004, il n’avait procédé à cette réoccupation des lieux qu’à partir du moment où le bailleur lui avait délivré congé et pour prétendre justifier une occupation des locaux ; qu’en se bornant à retenir que l’inoccupation et le défaut d’exploitation des locaux n’étaient pas démontrés dès lors que des attestations établissaient l’achat de tableaux « dans les années ou les mois précédant le présent procès », « à différentes époques de l’année à l’occasion d’expositions au … », la cour d’appel n’a pas, par ces motifs dépourvus de précision et inopérants, donné de base légale à sa décision au regard de l’article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ;

4°/ que, de même qu’il résulte de l’article L. 145-1, I, 1° du code de commerce que c’est au preneur qu’il incombe d’établir, pour que le statut des baux commerciaux s’applique au bail d’un local accessoire à l’exploitation d’un fonds de commerce, que ce local est nécessaire à son activité, il résulte de l’article L. 145-2, I, 6° du même code que c’est à l’artiste qui prétend au bénéfice de l’extension du statut des baux commerciaux pour le bail d’un local d’apporter la preuve qu’il réalisait dans les lieux loués des travaux de création ; qu’en l’espèce, pour considérer que M. Z… était en droit de prétendre à l’application du statut des baux commerciaux pour la location des locaux situés …, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que l’inoccupation et le défaut d’exploitation des locaux n’étaient pas démontrés, les consorts X… ne démontrant pas de façon certaine que M. Z… n’exerçait plus son activité dans les locaux considérés ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l’article 1315 du code civil, ensemble l’article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ;

Mais attendu qu’ayant relevé que M. Z… était admis à cotiser à la caisse de sécurité de la maison des artistes et reconnu auteur d’oeuvres graphiques et plastiques et retenu exactement que l’article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ne subordonnait pas l’extension aux artistes du bénéfice du statut des baux commerciaux à l’enregistrement du local, objet du bail, dans les fichiers tenus par cet organisme social, la cour d’appel, qui, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a constaté que des ventes de tableaux avaient eu lieu dans les lieux loués, et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision ;

 

Mais sur le troisième moyen :

 

Vu l’article 455 du code civil ;

 

Attendu que pour rejeter la demande de résiliation du bail, l’arrêt retient que, pour l’attribution du droit au bail, M. Z… n’avait pas à respecter les formalités légales et les conditions de forme imposées par le bail ;

 

Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d’appel, des consorts X… qui demandaient la résiliation judiciaire du bail en invoquant le défaut de règlement des loyers et des charges du premier semestre de l’année 2005 et l’absence de versement de toutes indemnités d’occupation et charges depuis le 1 er juillet 2005, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, sauf celle relative à la mise hors de cause de Mme A…, l’arrêt rendu le 4 novembre 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Rennes, autrement composée ;

 

 


 

Président : M. Lacabarats

Rapporteur : M. Fournier, conseiller

Avocat général : M. Cuinat

Avocat(s) : Me Georges ; Me Le Prado ; SCP Tiffreau et Corlay