Arrêt n° 912 du 13 juillet 2011 (10-19.989 à 10-19.996) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

Référé

Rejet


Pourvois : n° 10-19.989 à 10-19.996

Demandeur(s) : la société Adoma, société d’ économie mixte

Défendeur(s) : M. Madihawa X..., et autres


Vu l’ordonnance du 30 août 2010 ordonnant la jonction des pourvois ;

 

 Sur le moyen unique, pris en ses six premières branches :

 

 Attendu selon les arrêts attaqués ( Paris, 16 avril 2010 ) rendus en matière de référé, que la société Société nationale de construction et de logement pour les travailleurs (Sonacotra ) devenue la société Adoma (la société), a conclu, entre 1991 et 2004, avec MM. X…, Y…, Z…, A…, B…, C…, D… et E… un contrat de résidence d’un mois renouvelable par tacite reconduction, leur attribuant respectivement la jouissance privative d’une chambre dépendant d’un des logements-foyers relevant de sa gestion ; que, courant 2008, elle leur a adressé une lettre recommandée avec demande d’avis de réception les mettant chacun en demeure de cesser l’hébergement de tierces personnes puis, cette mise en demeure étant demeurée sans effet dans le mois qui a suivi, les a assignés en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à leur contrat de résidence et obtenir leur expulsion ; que les résidents ont soulevé la contrariété existant entre les dispositions contractuelles qui fondaient l’action de la société et celles d’ordre public résultant des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation ;

 

 Attendu que la société fait grief à l’arrêt de dire n’y avoir lieu à référé, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que le juge des référés est compétent pour prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse qu’il lui appartient, le cas échéant, de trancher, dans les limites de sa compétence ; qu’il peut, en particulier, apprécier la validité de la clause contractuelle au regard des dispositions législatives ou réglementaires applicables ; qu’en l’espèce, la société sollicitait l’expulsion de MM. X…, Y…, Z…, A…, B…, C…, D… et E… pour avoir hébergé dans leur espace privatif au moins une personne tierce, en violation tant des termes de leur contrat de résidence que des clauses du règlement intérieur du foyer-logement dans lequel ils habitaient ; que pour dire n’y avoir lieu à référé, et se déclarer incompétente pour statuer sur cette demande, la cour d’appel constate qu’était soulevée par les défendeurs une contestation sérieuse, échappant à sa compétence, relative à la conformité, d’une part, du contrat aux articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation, d’autre part, du règlement intérieur à l’article L. 633-4 du même code ; qu’en statuant de la sorte, cependant que saisie d’une demande tendant à faire cesser un trouble manifestement illicite, il lui appartenait de statuer sur les conséquences émises à l’encontre des demandes de la société, la cour d’appel a méconnu son office et privé sa décision de base légale au regard de l’article 849 du code de procédure civile ;

 

 2°/ que l’article L. 633-4-1 du code de la construction et de l’habitation ne crée pas de droit pour les résidents de logements-foyers d’héberger des tiers, puisqu’il dispose simplement qu’un décret en Conseil d’Etat “fixe (...) les conditions dans lesquelles une personne logée, dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article L. 633-2, peut héberger des tiers” ; que par ailleurs, l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation, issu du décret du 23 novembre 2007, pris en application de l’article L. 633-4-1 précité, se borne à imposer aux parties de prévoir dans le règlement intérieur les conditions dans lesquelles les résidents pourraient recevoir des tiers dans leur espace privatif ; qu’en jugeant néanmoins qu’existait une contestation sérieuse sur la validité, au regard de ce texte légal, des dispositions du contrat interdisant l’hébergement de tierces personnes par les titulaires d’un contrat de résidence, cependant que les dispositions tant législatives que réglementaires du code de la construction et de l’habitation laissent aux parties la possibilité de restreindre voire de supprimer, en fonction des circonstances de l’espèce, le droit pour les résidents dont ils ont la jouissance, la cour d’appel a violé les articles L. 633-4 et R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 849 du code de procédure civile ;

 

 3°/ que les dispositions de l’article L. 633-4-1 du code de la construction et de l’habitation aux termes desquelles un décret en Conseil d’Etat “fixe (...) les conditions dans lesquelles une personne logée, dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article L.633-2, peut héberger des tiers”, à supposer qu’elles aient institué un droit pour les personnes logées à héberger des tiers, n’ont été introduites que par la loi du 13 juillet 2006 ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’arrêt attaqué que les contrats de résidence litigieux, auxquels était annexé le règlement intérieur, ont été signés entre les années 1991 et 2004, de sorte qu’ils étaient parfaitement conformes à la législation en vigueur à la date de leur conclusion ; qu’en jugeant néanmoins qu’il existait une contestation sérieuse quant à la validité, au regard de l’article L. 633-4-1 du code de la construction et de l’habitation, des contrats de résidence et des règlements intérieurs litigieux, dans la mesure où ces derniers interdisaient ou restreignaient le droit des résidents à héberger des tiers, la cour d’appel a violé l’article L. 633-4-1 du code de la construction et de l’habitation ;

 

 4°/ que l’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000, dispose que les membres du conseil de concertation, institué par ce texte, sont consultés notamment sur l’élaboration et la révision du règlement intérieur ; qu’il en résulte que les règlements intérieurs élaborés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 demeurent applicables, seules les éventuelles révisions de ceux-ci devant être soumises à l’avis de ce conseil de concertation ; qu’en l’espèce, il est acquis aux débats que les règlements intérieurs des logements-foyers de … et de … dans lesquels résidaient les défendeurs avaient été élaborés antérieurement à la loi du 13 décembre 2000 et au décret d’application de celle-ci ; qu’en jugeant néanmoins qu’existait une contestation sérieuse quant à la validité des clauses des règlements intérieurs litigieux aux dispositions de l’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation, lequel ne pouvait conduire à invalider, faute de consultation du conseil de concertation un règlement élaboré antérieurement à l’entrée en vigueur de ce texte, et formellement réguliers, même en l’absence de consultation du conseil de concertation, la cour d’appel a violé cette disposition, ensemble l’article 849 du code de procédure civile ;

 

 5°/ qu’aussi longtemps que les décrets indispensables à l’application d’une loi n’ont pas été pris, celle-ci ne produit aucun effet juridique ; qu’en l’espèce, la société faisait valoir qu’il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir mis en place le conseil de concertation prévu par l’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où le décret d’application précisant le mode de fonctionnement et les attributions de cette entité n’avait été pris que le 23 novembre 2007, soit postérieurement à la date d’élaboration du règlement intérieur annexé au contrat de résidence des défendeurs ; qu’en s’abstenant de rechercher, comme elle y était expressément invitée, si l’absence d’édiction du décret d’application de l’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation n’avait pas fait obstacle à l’applicabilité dudit article au présent litige, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de cette disposition, ensemble l’article 849 du code de procédure civile ;

 

 6°/ qu’il en va d’autant plus ainsi que l’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation octroyait aux gestionnaires de logements-foyers un délai expirant le 31 décembre 2007 pour la mise en place du conseil de concertation ; qu’en l’espèce, il résulte des contestations des arrêts attaqués que les contrats de résidence, auxquels étaient annexés le règlement intérieur, avaient été conclus entre 1991 et 2004, et en toute hypothèse antérieurement au 31 décembre 2007 ; qu’en jugeant néanmoins qu’il existait une contestation sérieuse quant à la validité, au regard de l’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation, des règlements intérieurs litigieux, dans la mesure où ces actes n’auraient pas été soumis à l’avis du conseil de concertation, la cour d’appel a violé l’article précité, ensemble l’article 849 du code de procédure civile ;

 

 Mais attendu que si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par l’article 849, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ;

 

 Qu’ayant, d’une part, retenu, à bon droit, que l’article L. 633-4-1 du code de la construction et de l’habitation créé par la loi du 13 juillet 2006 accordait aux personnes logées le droit d’héberger temporairement des tiers, dans des conditions et modalités qui sont précisées et détaillées par l’article R. 633-9 du même code créé par le décret du 23 novembre 2007 et constaté que c’était d’une manière générale et absolue que l’article 8 du contrat de résidence interdisait d’héberger “aucune personne quelconque de manière définitive ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit”, et, d’autre part, relevé que les résidents soulevaient l’irrégularité du règlement intérieur auquel renvoyait leur contrat, dès lors qu’en infraction avec l’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation créé par la loi du 13 décembre 2000, les membre du conseil de concertation n’auraient pas été consultés sur son élaboration et sa révision, la cour d’appel, qui, appréciant le caractère manifestement illicite du trouble invoqué, a pu juger que la conformité des contrats de résidence et des règlements intérieurs à des dispositions légales d’ordre public était en question et exactement retenu que l’appréciation de la validité des clauses de ces contrats et règlements échappait à la juridiction des référés, en a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni méconnaître ses pouvoirs, justement déduit que l’appréciation de la mise en oeuvre de la clause résolutoire des contrats de résidence se heurtait à ces difficultés et qu’il n’y avait pas lieu à référé ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE les pourvois ;

 


Président : Mme Bellamy, conseiller doyen faisant fonction de président

Rapporteur : Mme Monge, conseiller référendaire

Avocat général : M. Bailly, avocat général référendaire

Avocat(s) : SCP Célice, Blancpain et Soltner ; SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard