Arrêt n° 26 du 9 janvier 2019 (17-27.841) - Cour de cassation - Première chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2019:C100026

Agent immobilier

Rejet

Sommaire :
Les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application ne sont pas applicables au sous-mandat donné par un notaire, mandataire initial, à un agent immobilier.


Demandeur(s) : M. Jérôme X...
Défendeur(s) : Société IFCA défiscalisation


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 20 septembre 2017), que, par acte sous seing privé du 15 mars 2013, M. X... (le notaire), notaire agissant en qualité de mandataire de M. Z... ainsi que de M. et Mme A... (les vendeurs), a confié à la société IFCA défiscalisation (l’agent immobilier) la mission de rechercher un acquéreur pour des biens et droits immobiliers leur appartenant ; que, le 24 juillet 2014, celle-ci l’a assigné, sur le fondement des articles 1779 et 1787 du code civil, en paiement de la somme de 281 250 euros au titre de sa rémunération, correspondant à 7,5 % du prix de vente des biens ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le notaire fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande de la société, alors, selon le moyen :

1°/ que les dispositions édictées par la loi Hoguet et son décret d’application s’appliquent entre professionnels de l’immobilier ; qu’en énonçant, pour déclarer recevable l’action de la société, que les dispositions en cause ne s’appliquaient pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué, lui-même agent immobilier, ni encore aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel de l’immobilier, quand elles avaient vocation à s’appliquer entre professionnels, dans les rapports entre le notaire et la société, agent immobilier, la cour d’appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et 72 de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que c’est aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers que les dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application ne sont pas applicables ; qu’au demeurant, en retenant, pour déclarer l’action recevable, que M. X... était notaire et qu’il n’exerçait pas la profession d’agent immobilier, pour en déduire que les dispositions en cause n’étaient pas applicables en tant que le notaire précisait que la société était titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier et qu’il lui avait délégué partie du mandat qui lui avait été donné de vendre en lui confiant la mission de rechercher un acquéreur, quand le mandat litigieux n’était pas une convention de rémunération conclue entre agents immobiliers, la cour d’appel a encore violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et 72 de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu qu’ayant constaté que le notaire avait confié à l’agent immobilier un sous-mandat en qualité de mandataire substitué des vendeurs, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que, dans les rapports existant entre le notaire et l’agent immobilier, tous deux professionnels de l’immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n’étaient pas applicables ; que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que le notaire fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à l’agent immobilier une certaine somme en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération, alors, selon le moyen :

1°/ que la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant déclaré recevable l’action de la société entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant condamné le notaire à payer à cette société une somme de 150 000 euros en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;

2°/ que le notaire a l’interdiction de rémunérer de ses deniers personnels les membres d’autres professions avec lesquelles il collabore ; qu’en se bornant, pour le condamner à payer à la société une indemnité de 150 000 euros en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération, à considérer qu’en sa qualité de notaire instrumentaire, il lui appartenait de prévoir dans l’acte que les frais de cette société étaient à la charge de l’acquéreur et que, faute de l’avoir fait, il devait la dédommager pour l’avoir privée de la faculté de percevoir sa rémunération de l’acquéreur, de sorte que c’était vainement, que, pour se soustraire à cette responsabilité, le notaire invoquait les dispositions de l’article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 prohibant le partage des rémunérations, sans rechercher si, le partage d’émoluments ou d’honoraires de négociation étant strictement interdit, sauf entre notaires, et ne pouvant donc qu’être mis à la charge des clients eux-mêmes, la commission litigieuse, à la supposer due, devait être réglée par l’acquéreur, et si ce n’était d’ailleurs pas Mme D... qui avait réglé les honoraires de négociation des notaires, ce dont la société avait pleinement conscience puisqu’elle s’était adressée, dans un premier temps, à celle-ci pour obtenir paiement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 ;

Mais attendu qu’ayant retenu qu’il appartenait au notaire de prévoir, dans l’acte qu’il instrumentait, que la rémunération de l’agent immobilier serait à la charge de l’acquéreur et que, faute de l’avoir fait, il lui incombait de dédommager son mandataire ainsi privé de la faculté de percevoir sa commission, la cour d’appel, qui a condamné le notaire au paiement de dommages-intérêts et non d’une rémunération, n’était pas tenue d’effectuer une recherche inopérante ; que le moyen, rendu sans portée en sa première branche par le rejet des griefs du premier moyen, n’est pas fondé en sa seconde ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;


Président : Mme Batut
Rapporteur : Mme Le Gall, conseiller référendaire
Avocat(s) : SCP Jean-Philippe Caston - SCP Sevaux et Mathonnet