Arrêt n° 281 du 17 mars 2016 (14-21.738) - Cour de cassation - Première chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2016:C100281

Agent commercial

Cassation partielle


Demandeur(s) : la société Lory, société civile de construction vente

Défendeur(s) : M. Frédéric X..., et autre


Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, le 5 février 2007, la société Lory, exerçant une activité de promotion-vente immobilière à La Réunion (le promoteur), a confié à un agent immobilier local, la société L. Immo Consulting (l’agent immobilier), un mandat exclusif aux fins de commercialiser en métropole, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, les douze lots d’une résidence qu’elle projetait de construire ; que, par une convention de rémunération du même jour, l’agent immobilier a délégué l’exécution de cette mission à un négociateur immobilier indépendant exerçant en métropole, M. X… (l’agent commercial), qu’il avait préalablement habilité ; que chacun de ces actes se référait à des grilles de rémunérations distinctes, par lot, approuvées par le promoteur, lequel a, le 3 mars suivant, donné procuration à l’agent commercial de signer en ses lieu et place et en son nom les contrats de réservation ; qu’après la résiliation du mandat de commercialisation, puis son annulation, par un arrêt du 12 février 2010, devenu irrévocable, ayant entraîné la condamnation de l’agent immobilier à restituer les rémunérations qu’il avait perçues, l’agent commercial, se prévalant d’un lien contractuel direct avec le promoteur, l’a assigné en paiement de quatre factures d’honoraires, émises entre le 27 novembre et le 3 décembre 2008, relatives aux quatre dernières ventes sur les neuf réalisées avec des investisseurs métropolitains qu’il avait présentés ;

 

 Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa deuxième branche, ci-après annexés  :

 

 Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

 Mais sur le second moyen, pris en sa première branche :

 

 Vu les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ;

 

 Attendu qu’il résulte de ces textes d’ordre public que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci ;

 

 Attendu que, pour déclarer valable le mandat de commercialisation préalablement caractérisé entre l’agent commercial et le promoteur, et condamner le second à payer au premier le solde d’honoraires qu’il réclamait, l’arrêt énonce qu’il n’est pas établi que l’agent commercial, régulièrement immatriculé et inscrit au Registre spécial des agents commerciaux depuis le 11 mai 2005, exerçant en qualité de négociateur de l’agent immobilier conformément à l’attestation remise par ce dernier le 3 novembre 2003, ait reçu ou détenu des sommes d’argent ou des effets ni qu’il ait donné des consultations juridiques ou rédigé des actes sous seing privé, ni qu’il n’ait pas agi en qualité de collaborateur de l’agent immobilier qui l’avait habilité, et était titulaire de la carte professionnelle requise par la loi du 2 janvier 1970 ;

 

 Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que l’agent commercial avait reçu procuration de signer les contrats de réservation conclus en métropole au nom et pour le compte du promoteur, de sorte qu’il s’était livré à une activité consistant à négocier des biens immobiliers pour le compte d’un mandant qui n’exerçait pas une activité d’agent immobilier, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

 Et sur le second moyen, pris en sa troisième branche :

 

 Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

 

 Attendu que l’arrêt rejette, par ces mêmes motifs, la demande d’annulation de la convention de rémunération conclue entre l’agent commercial et l’agent immobilier, que le tribunal avait accueillie en relevant que ce dernier n’avait pu valablement confier à son négociateur la commercialisation des lots sur la base d’un mandat nul ;

 

 Qu’en se prononçant ainsi, sans réfuter les motifs du jugement dont la société Lory demandait, à titre subsidiaire, la confirmation de ce chef, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

 PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen :

 

 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes tendant à l’annulation du mandat confié par la société Lory à M. X… et de la convention de rémunération de ce dernier ainsi que celles consécutives à ces annulations, condamne la société Lory à payer à M. X… la somme de 144 274 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2009, déboute la société Lory de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et la condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel, l’arrêt rendu le 16 mai 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Saint-Denis, autrement composée ;

 


Président : Mme Batut

Rapporteur : M. Girardet, conseiller

Avocat(s) : SCP Gatineau et Fattaccini ; SCP Piwnica et Molinié