Arrêt n° 1377 du 2 décembre 2015 (14-17.211) - Cour de cassation - Première chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2015:C101377

Mandat

Rejet


Demandeur(s) : l ’Association parentale d’ organisation et de gestion d’ établissements pour personnes handicapées mentales du Val de Marne (Apogei 94)

Défendeur(s) : les consorts X..., et autre


Sur le moyen unique :

 

 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 mars 2014), que MM. Mansour X…, Salam X… et Mme Zohra X… (les consorts X…) sont propriétaires indivis d’un immeuble ; que, le 1er juillet 2004, M. Mansour X…, disant représenter les deux autres coïndivisaires, a confié un mandat général de gestion de ce bien au cabinet Laverdet ; que, par acte sous seing privé du 3 janvier 2007, le cabinet Laverdet, agissant « en qualité de mandataire de l’indivision X… », a consenti un bail commercial à l’Association parentale d’organisation et de gestion d’établissements pour personnes handicapées mentales du Val-de-Marne (Apogei 94) pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2007 ; que les consorts X… ont assigné l’Apogei 94 et le cabinet Laverdet en nullité du bail ;

 

 Attendu que l’Apogei 94 fait grief à l’arrêt de dire que le cabinet Laverdet ne disposait pas d’un mandat spécial lui permettant de signer un bail commercial, et que le contrat signé le 3 janvier 2007 était nul et de nul effet, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que l’association Apogei 94 soutenait, dans ses conclusions, que les consorts X… avaient ratifié a posteriori le contrat de bail conclu avec elle par le cabinet Laverdet dès lors que, parfaitement informés de l’existence de ce contrat, et ayant rencontré les dirigeants de l’association à plusieurs reprises avant la signature du bail, les propriétaires indivisaires avaient perçu, sans émettre de réserve, ni de contestation, le montant des loyers versés chaque mois par l’association Apogei 94, en 2007 et 2008, et qu’à compter de décembre 2008, ils avaient demandé à l’association locataire de verser les loyers sur un nouveau compte bancaire, et non plus au cabinet Laverdet, qui n’était plus le mandataire de l’indivision ; qu’en se fondant, pour écarter toute ratification du contrat de bail par les indivisaires, sur la circonstance postérieure aux événements constitutifs d’une telle ratification, et donc inopérante, que les propriétaires indivisaires aient changé d’avis, trois mois plus tard, en assignant la locataire en nullité du bail, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 et 1134 du code civil ;

 

 2°/ que les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que l’association Apogei 94 soutenait, dans ses conclusions, que les consorts X… avaient ratifié a posteriori le contrat de bail conclu avec elle par le cabinet Laverdet dès lors que, parfaitement informés de l’existence de ce contrat, et ayant rencontré les dirigeants de l’association à plusieurs reprises avant la signature du bail, les propriétaires indivisaires avaient perçu, sans émettre de réserve, ni de contestation, le montant des loyers versés chaque mois par l’association Apogei 94, en 2007 et 2008, et qu’à compter de décembre 2008, ils avaient demandé à l’association locataire de verser les loyers sur un nouveau compte bancaire, et non plus au cabinet Laverdet, qui n’était plus le mandataire de l’indivision ; qu’en écartant toute ratification du contrat de bail par les indivisaires sans rechercher si, en l’état de l’ensemble de ces circonstances invoquées par l’association Apogei 94, les indivisaires avaient manifesté sans équivoque, en décembre 2008, leur volonté de ratifier les relations contractuelles existant avec l’association, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 et 1134 du code civil ;

 

 3°/ que les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que la cour d’appel relève qu’en décembre 2008, M. Salem X…, mandataire commun des trois indivisaires, dont la qualité n’était pas contestée, avait demandé au preneur de lui adresser directement « les virements de loyer de la propriété Mandres » et avait par la suite adressé à l’association Apogei 94 plusieurs quittances de loyers, portant sa signature, ce qui démontrait la volonté non équivoque des indivisaires de ratifier le contrat litigieux ; qu’en affirmant néanmoins que les indivisaires ne pouvaient être considérés comme ayant ratifié a posteriori le contrat de bail, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 815-3 et 1134 du code civil ;

 

 4°/ qu’en tout état de cause, le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime ; que l’association Apogei 94 soutenait, dans ses conclusions, qu’elle était de bonne foi, et fondée à opposer l’apparence créée par le cabinet Laverdet qui s’était abusivement présenté comme mandataire de l’indivision X… avec mission de conclure un bail commercial ; qu’elle indiquait que les circonstances précédant la conclusion du bail, à savoir plusieurs rencontres avec les propriétaires et les négociations portant sur les termes du bail, lui avaient légitimement laissé penser que le cabinet Laverdet était dûment mandaté pour signer le contrat ; qu’en se bornant à affirmer que le mandat apparent dont se prévalait l’association ne pouvait tenir en échec les règles qui régissent le mandat dont doit disposer le mandataire qui entend signer pour le compte de son ou ses mandants un bail commercial, sans rechercher si les circonstances précédant la signature du contrat de bail litigieux, expressément invoquée par l’association Apogei 94, ne justifiaient pas que celle-ci ait légitimement pu croire à l’étendue des pouvoirs du cabinet Laverdet, la cour d’appel, qui n’a pas mis la Cour de cassation à même d’exercer son contrôle, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1998 du code civil ;

 

 Mais attendu que la cour d’appel a retenu à bon droit que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit ; que ni le mandat apparent ni la ratification de l’acte ne peuvent tenir en échec ces règles impératives ;

 

 Et attendu qu’ayant constaté que le bail commercial litigieux avait été consenti par le cabinet Laverdet, sans mandat spécial donné par écrit par l’ensemble des coïndivisaires, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 


Président : Mme Batut

Rapporteur : Mme Guyon-Renard, conseiller référendaire

Avocat(s) : SCP Tiffreau, Marlange et de la Burgade ; SCP Gaschignard ; SCP Gatineau et Fattaccini