Arrêt n° 1040 du 2 octobre 2013 (12-20.504) - Cour de cassation - Première chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2013:C101040

Agent immobilier

Cassation partielle sans renvoi


Demandeur(s) : la société Izimmo

Défendeur(s) : les époux X..., et autres 


Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les époux X…, ayant acquis, en application du dispositif légal de défiscalisation institué par la loi de finances pour 1999, un appartement dépendant d’une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale, qu’ils ont immédiatement donné à bail commercial, pour une durée de dix ans, à une société d’exploitation chargée de sous-louer ce bien en location saisonnière meublée, ont, après que le preneur commercial eut été placé en liquidation judiciaire et le bail repris par un autre exploitant à des conditions moins avantageuses pour eux, assigné en dommages-intérêts pour manquement à son obligation d’information et de conseil, l’agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, la société Le Comptoir immobilier, actuellement dénommée société Izimmo (l’agence) qui, titulaire d’un mandat de vente, s’était entremise dans cette opération, lui reprochant de ne pas les avoir éclairés sur les aléas de leur investissement, ainsi que son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société AGF, devenue la société Allianz IARD (l’assureur) ;

 

 Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi principal de la société Izimmo, repris dans les mêmes termes par la société Allianz IARD au soutien du premier moyen de son pourvoi provoqué :

 

 Attendu que la société Izimmo et la société Allianz IARD font grief à l’arrêt attaqué de condamner la première à payer aux époux X… les sommes de 24 505 euros et de 2 500 euros en réparation de leurs préjudices financier et moral, et de condamner la seconde à garantir cette condamnation à hauteur de 11 755 euros, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que l’obligation d’information et de conseil d’un agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d’investisseurs non avertis, tel que le fait qu’un preneur s’expose toujours à un risque de non-paiement des loyers ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que la société Le Comptoir immobilier avait remis aux époux X…, d’une part, une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d’occupation » de la résidence de tourisme et, d’autre part, que ledit bail comportait une clause de résiliation en cas de non-paiement de loyer ; qu’en considérant que ces éléments d’information ne pouvaient alerter les époux X… sur l’existence d’un risque de non-paiement des loyers dus aux termes du bail qu’ils ont signé, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

 

 2°/ que l’obligation d’information et de conseil qui pèse sur un agent immobilier spécialisé dans l’immobilier de placement se limite à la description des caractéristiques essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés ; que la cour d’appel a constaté que les époux X… avaient reçu de la société Le Comptoir immobilier l’information selon laquelle le placement consistait en l’achat, dans une résidence de tourisme, d’un bien immobilier nécessairement confié en location un minimum de neuf années, que le loyer, constituant le rendement de leur placement immobilier, était garanti par ledit bail de neuf ans indépendamment du taux de remplissage de la résidence, et enfin, qu’en cas de non-paiement dudit loyer par le preneur, ledit bail commercial pouvait être résilié ; qu’en jugeant néanmoins que la société Le Comptoir immobilier aurait manqué à son devoir d’information et de conseil au motif que le terme « garanti » n’aurait pas été explicité et que les acquéreurs n’auraient pas été alertés sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l’article 1382 du code civil ;

 

 Mais attendu qu’ayant exactement énoncé qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer, la cour d’appel constatant que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l’agence, annonçant la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d’occupation de la résidence », étaient de nature à convaincre les époux X…, investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, a pu en déduire que l’agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d’information et de conseil en s’abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l’impact sur la fiabilité annoncée du placement ; que le moyen n’est donc fondé en aucune de ses branches ;

 

 Et sur le second moyen du pourvoi principal de la société Izimmo, repris en des termes identiques par la société Allianz IARD au soutien du second moyen de son pourvoi provoqué :

 

 Attendu que la société Izimmo et la société Allianz IARD font encore grief à l’arrêt de réparer les préjudices financier et moral subis par les époux X…, alors, selon le moyen, qu’en l’absence de certitude sur l’attitude qui aurait été celle du créancier d’une obligation d’information dans l’hypothèse où une information complète lui aurait été donnée, le préjudice subi du fait de la conclusion du contrat ne peut s’analyser qu’en une perte de chance ; que la cour d’appel a relevé que les époux X… avaient subi un préjudice dans le cadre de l’opération de placement immobilier qu’ils ont conclu par l’intermédiaire de la société Le Comptoir immobilier ; qu’en jugeant que ce préjudice ne se limitait pas à une perte de chance dès lors que la sécurité du placement était essentielle pour les époux X… et qu’ils n’avaient pas acheté pour profiter d’un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu’après neuf années, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

 

 Mais attendu qu’après avoir retenu que les époux X… n’avaient pas été complètement informés sur les risques que comportait l’opération, la cour d’appel a estimé que la sécurité annoncée du placement constituant une caractéristique essentielle pour ces investisseurs, les avait déterminés à s’engager dans une acquisition dont l’objectif immédiat n’était pas de « profiter » d’un appartement à la montagne ; que, par ces motifs, d’où il résulte, avec certitude, qu’exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables de l’investissement proposé et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, les époux X… auraient refusé d’y souscrire, elle a légalement justifié sa décision de réparer les préjudices financier et moral nés des manquements retenus à l’encontre de la société Izimmo ;

 

 Mais sur le moyen unique du pourvoi incident des époux X…, qui est recevable :

 

 Vu les articles 3,3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l’article 2 de l’arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l’application du second et l’article 8 de l’annexe I dudit arrêté ;

 

 Attendu qu’en application des dispositions combinées de ces textes, d’ordre public, l’assurance obligatoire de responsabilité professionnelle prévue par le premier pour les personnes qu’il vise, doit, pour satisfaire aux conditions minimales de garantie prescrites par le second, ne pas comporter de franchise supérieure à 10 % des indemnités dues ; qu’en cas d’opposition ou de différence entre les termes du contrat d’assurance et ceux des conditions minimales de garantie, l’assuré bénéficie de celles de ces dispositions qui lui sont le plus favorables ;

 

 Attendu que, pour condamner la société Allianz IARD à garantir les condamnations indemnitaires prononcées contre son assuré, agent immobilier, représentant une somme totale de 27 005 euros, à hauteur de 11 755 euros, déduction faite d’une franchise contractuelle de 15 250 euros, l’arrêt retient que cette franchise est opposable aux époux X... dès lors que l’assurance de responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier n’est pas une assurance obligatoire ;

 

 Qu’en statuant ainsi, quand la franchise contractuelle excédant le plafond réglementaire de 10 % des indemnités dues, n’était opposable à l’assuré, et partant aux tiers victimes, que dans cette limite, qu’il lui appartenait de rétablir, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

 Vu l’article L. 411-3 du code de l’organisation judiciaire, après avis donné aux parties ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il limite la condamnation à garantie de la société Allianz IARD à la somme de 11 755 euros, après déduction d’une franchise de 15 250 euros, l’arrêt rendu le 15 février 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ;

 

 Dit n’y avoir lieu à renvoi de ce chef ;

 

 Fixe le montant de la franchise contractuelle opposable aux époux X... à la somme de 2 700,50 euros ;

 

 Condamne la société Allianz IARD, in solidum avec son assurée, la société Izimmo, à payer aux époux X... la somme de 24 304,50 euros ;

 


 Président : M. Charruault

Rapporteur : Mme Verdun, conseiller

Avocat général : M. Pagès

Avocat(s) : SCP Boulloche ; SCP Baraduc et Duhamel ; SCP Boré et Salve de Bruneton