11 July 2023
Cour d'appel de Reims
RG n°
22/01371
1ere Chambre sect.Civile
Texte de la décision
ARRET N°
du 11 juillet 2023
R.G : N° RG 22/01371 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FGPY
S.D.C. [Adresse 23]
S.C.I. IMMOFI 5
S.C.I. AANO
S.C.I. ELYSEE REIMS
S.C. APM
S.C.I. CHAMPIGNY INVEST
S.C. ZEPHIR
S.C. SCPI IMMO PLACEMENT
S.C.I. UCAZ
S.C.I. BALSAL
S.C.I. COFIDAC IMMO
S.D.C. SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUB [Adresse 23]
S.A.R.L. MCI THERMIQUE
S.D.C. SYNDICAT SECONDAIRE DU BATIMENT A DE L'IMMEUBLE [Adresse 23]
S.D.C. [Adresse 23]
S.D.C. [Adresse 23]
S.D.C. [Adresse 23]
S.C.I. NEMEE
S.C.I. LES BOURBELOTS
S.C.I. THALIE
c/
S.A. GAN ASSURANCES
Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
S.E.L.A.R.L. [P] [X] ET [W] [J]
Formule exécutoire le :
à :
la SELARL PELLETIER ASSOCIES
la SELARL RAFFIN ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 11 JUILLET 2023
APPELANTES :
d'un jugement rendu le 25 mars 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS
S.D.C. [Adresse 23]
[Adresse 23],
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. IMMOFI 5
[Adresse 11]
[Localité 9]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. AANO
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. ELYSEE REIMS
[Adresse 6]
[Localité 13]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C. APM
APM
[Localité 1]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. CHAMPIGNY INVEST
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C. ZEPHIR
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C. SCPI IMMO PLACEMENT
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. UCAZ
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. BALSAL
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. COFIDAC IMMO
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.D.C. SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUB [Adresse 23] pris en la personne de son syndic, la SARL SYNDIC HORIZON dont le siège social est [Adresse 16]
[Adresse 23],
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.A.R.L. MCI THERMIQUE
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.D.C. SYNDICAT SECONDAIRE DU BATIMENT A DE L'IMMEUBLE [Adresse 23] prise en la personne de son syndiuc, la SARL SYNDIC HORIZON, dont le siège social est [Adresse 16]
[Adresse 23],
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.D.C. [Adresse 23] prise en la personne de son syndiuc, la SARL SYNDIC HORIZON, dont le siège social est [Adresse 16]
[Adresse 23],
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.D.C. [Adresse 23] prise en la personne de son syndiuc, la SARL SYNDIC HORIZON, dont le siège social est [Adresse 16]
[Adresse 23]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.D.C. [Adresse 23] prise en la personne de son syndiuc, la SARL SYNDIC HORIZON, dont le siège social est [Adresse 16]
[Adresse 23],
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. NEMEE
[Adresse 22]
[Localité 12]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. LES BOURBELOTS
[Adresse 3]
[Localité 15]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
S.C.I. THALIE
[Adresse 8]
[Localité 14]
Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
INTIMEES :
S.A. GAN ASSURANCES Immatriculée au RCS de PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 20]
[Localité 17]
Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
[Adresse 5]
[Localité 18]
Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître MOREL avocat au barreau de REIMS
S.E.L.A.R.L. [P] [X] ET [W] [J] La SELARL [P] [X] ET [W] [J], société d'administrateurs judiciaires, dont le siège social est situé [Adresse 10], (77100), immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 483 394 664, ayant établissement secondaire [Adresse 21], agissant par Maître [W] [J], Administrateur judiciaire, dans le cadre de sa mission de mandataire ad'hoc de la société [Adresse 23], fonction à laquelle il a été désigné par ordonnances rendues sur requête par Madame la Présidente du Tribunal de Grande Instance de REIMS les 2 février 2017, et 9 octobre 2019
[Adresse 10]
[Localité 19]
Représentée par Me Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame PILON conseiller et Madame MATHIEU conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. EIles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller faisant fonction de présidente de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseiller
Madame Sandrine PILON, conseiller
GREFFIER :
Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 16 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au27 juin 2023, prorogé au 11 juillet 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE conseiller faisant fonction de présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
La SCI [Adresse 23] a fait construire, à Champigny sur Vesle (Marne), un ensemble immobilier comprenant 5 bâtiments et 504 emplacements extérieurs de stationnement, qui ont été vendus en l'état futur d'achèvement à divers copropriétaires.
La maîtrise d''uvre a été confiée à M [Z] [H], assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (la MAF).
La SA Gan Assurances était assureur dommages ouvrage pour l'opération de construction.
Des copropriétaires faisant état de difficultés de stationnement, une expertise a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Reims, le 12 avril 2017, confiée à M [I] [N], qui a déposé son rapport le 1er juillet 2019.
Les 16 et 17 décembre 2019, les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 23], le syndicat secondaire des parkings, représentés par leur syndic, la SARL Syndic Horizon, la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz et la SARL MCI Thermique ont fait assigner la société Gan IARD, la MAF et la SELARL Contant [X] [J] prise en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [Adresse 23] devant le tribunal judiciaire de Reims afin d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Reims a :
- Déclaré la société MCI Thermique irrecevable en ses demandes,
- Déclaré les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 23], le syndicat secondaire des parkings, représentés par leur syndic, la SARL Syndic Horizon, la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz recevables en leurs demandes,
- Débouté ces parties de l'intégralité de leurs demandes,
- Condamné ces mêmes parties à verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros à la SA Gan Assurances, celle de 3 000 euros à la Mutuelle des Architectes Français et celle de 1 500 euros à la SELARL [X] Bartolus es qualités de mandataire ad hoc de la société [Adresse 23], outre les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, avec autorisation de recouvrement direct accordée à la SELARL Raffin associés, à la SELARL Thibaut Morel et à la SELAS BDB Associés-Lexi Conseil, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Ordonné l'exécution provisoire.
Il a retenu que les parties avaient qualité et intérêt à agir dès lors qu'elles justifiaient de leur qualité de propriétaires de lots correspondant à des emplacements de stationnement, que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice et que la société MCI Thermique ne justifiait pas de sa qualité de locataire d'un emplacement de stationnement.
Sur le fond, il a retenu que le désordre en cause tient au non-respect, pour une part majoritaire des emplacements de stationnements extérieurs, de la largeur préconisée par la norme NF P91-100 et 91-120, soit 2.30 mètres, qu'il s'agit d'un désordre apparent pour le maître de l'ouvrage, n'ayant fait l'objet d'aucune réserve et que la preuve n'était pas rapportée de ce que les emplacements n'étaient pas utilisables en l'état et donc que l'ouvrage était impropre à sa destination. Il en a conclu que les conditions de mise en 'uvre de la garantie décennale du maître de l'ouvrage et du maître d''uvre n'étaient pas établies. Il en a également déduit que la garantie dommages ouvrage de la société Gan Assurances n'était pas mobilisable.
S'agissant des demandes formées contre la MAF, assureur du maître d''uvre, il a rappelé qu'une réception est intervenue le 14 septembre 2009, de sorte que, n'étant pas de nature décennale, les désordres ont le caractère de dommages intermédiaires, ce qui implique que la responsabilité du maître d''uvre est subordonnée à la preuve d'une faute sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. Il a considéré que si la responsabilité du maître d''uvre pouvait être engagée pour manquement à son devoir d'information et de conseil, cette responsabilité contractuelle ne pouvait être engagée qu'à l'égard du maître d'ouvrage auquel il est lié contractuellement et que si sa responsabilité délictuelle pouvait être en cause au profit d'un tiers au contrat, il était nécessaire d'établir les conditions supplémentaires propres à sa mise en 'uvre, soit la preuve d'un dommage et d'un lien de causalité, laquelle n'était pas rapportée en l'espèce.
Les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 23], le syndicat secondaire des parkings, représentés par leur syndic, la SARL Syndic Horizon, la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz et la SARL MCI Thermique ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 juillet 2022.
Par conclusions notifiées le 12 avril 2023, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions rendues en violation des articles 1792 et suivants du code civil et, statuant à nouveau, de :
- Déclarer recevable l'action de la MCI Thermique,
- Condamner la MAF et la société Gan Assurances IARD et la SCI [Adresse 23] à leur payer la somme de 151 333.20 euros TTC en réparation de leurs préjudices liés à la réaffectation des stationnements et à la suppression de places de parking,
- Condamner la MAF et la société Gan Assurances IARD et la SCI [Adresse 23] à payer, en réparation des préjudices liés aux difficultés de stationnement occasionnés à :
o La SCI Némée, la somme de 196 660 euros TTC,
o La SCI les Bourbelots, la somme de 75 089.67 euros TTC,
o La SCI Cofidac Immo, la somme de 33 750 euros TTC,
o La SCI Elysée Reims la somme de 122 691 euros TTC,
o La SCI Balsal, la somme de 49 761.98 euros TTC,
o La MCI Thermique, la somme de 50 000 euros TTC,
o La société APM, 15% de la valeur vénale de son achat,
o La SCI Champigny Invest, 15% de la valeur vénale de son achat,
o La société Zephir, 15% de la valeur vénale de son achat,
o La SCPI Immo-Placement, 15% de la valeur vénale de son achat,
o La SCI Ukaz, 15% de la valeur vénale de son achat,
o La SCI Thalie, 15% de la valeur vénale de son achat,
o La SCI Immofi 5, 15% de la valeur vénale de son achat,
o La SCI Aano, 15% de la valeur vénale de son achat,
o Le syndicat des copropriétaires, la somme de 50 000 euros TTC,
- Condamner la société Gan Assurances IARD et la MAF à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de la résistance abusive,
En tout état de cause,
- Condamner la MAF et la société Gan Assurances IARD et la SCI [Adresse 23] à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SELARL Pelletier et associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que les syndicats principaux et secondaires peuvent agir concomitamment, la qualité à agir de l'un n'étant pas confiscatoire.
Sur le fond, ils invoquent la responsabilité décennale des intervenants à la construction. Ils affirment que le caractère apparent du désordre s'apprécie in concreto, dans la personne du maître d'ouvrage, lequel n'avait en l'espèce aucune compétence technique particulière. Ils ajoutent que le désordre était complètement caché et invisible pour le maître d'ouvrage, s'agissant d'un écart parfois minime de certains emplacements, sur une vaste surface, qu'il ne pouvait avoir connaissance des normes techniques fixant la largeur des emplacements de stationnement, qu'il n'a pas été informé de la décision prise de changer le marquage et qu'au jour de la réception, le taux de remplissage de l'ensemble immobilier faisait que le parking extérieur était quasiment vide, ce qui ne permettait pas de percevoir de possibles difficultés à se garer.
Ils font encore valoir que ce n'est que lorsque ce taux de remplissage a atteint son plein potentiel que le désordre s'est révélé dans sa gravité et invoquent la jurisprudence de la cour de cassation dont il résulte que si les désordres constatés lors de la réception ne se sont révélés dans leur gravité que postérieurement et étaient donc la conséquence d'un vice caché, leur réparation relève de la garantie décennale des constructeurs.
Ils estiment par ailleurs rapporter la preuve de l'impropriété de l'ouvrage à sa destination en démontrant que le parking est inutilisable lorsqu'il atteint un taux de remplissage important et soulignent le fait que les normes techniques en cause étaient rendues obligatoires par le marché.
Par conclusions notifiées le 29 novembre 2022, la SA Gan Assurances demande à la cour :
- D'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables à agir le syndicat principal des copropriétaires et les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D,
En conséquence, et statuant à nouveau sur ce point,
- Les déclarer irrecevables en leurs demandes, fins et conclusions,
A titre principal,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 23], le syndicat secondaire des parkings, représentés par leur syndic, la SARL Syndic Horizon, la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz, ainsi que toutes autres parties, de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que ses garanties d'assureur dommages ouvrage sont mobilisables,
- Déclarer que les appelants ne sauraient, en toute hypothèse, prétendre à l'allocation d'une indemnité excédant le chiffrage réparatoire retenu par l'expert,
- Débouter les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 23], le syndicat secondaire des parkings, représentés par leur syndic, la SARL Syndic Horizon, la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz de toutes demandes indemnitaires plus amples ou contraires,
- Débouter et, à défaut, réduire à de plus justes proportions l'indemnité sollicitée au titre des frais irrépétibles,
- La déclarer recevable et bien fondée à opposer le montant de ses plafonds de garantie au titre des dommages immatériels,
- Rejeter toutes demandes de condamnation formées à son encontre qui excéderaient ou contreviendraient aux limites de garantie définies dans son contrat,
En tout état de cause,
- Condamner la MAF à la relever et garantir indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, capitalisation comprise,
- Condamner les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 23], le syndicat secondaire des parkings, représentés par leur syndic, la SARL Syndic Horizon, la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont le recouvrement sera assuré directement, pour ceux la concernant, par la SELARL Raffin Associés.
Elle soutient que le syndicat secondaire a seul la qualité à agir pour exercer une action en réparation de vices ou malfaçons concernant le ou les bâtiments pour le(s)quel(s) il a été constitué.
Elle soutient également que les normes NF P91-100 et 91-120 ne sont pas impératives et que leur non-respect ne constitue pas une impropriété à destination, et qu'il n'est pas démontré que le parking extérieur soit devenu, en tout ou partie, impraticable.
Subsidiairement, elle affirme que le désordre allégué était apparent à la réception et que, n'ayant pas fait l'objet de réserves, la garantie décennale ne peut être engagée, ni la police dommage ouvrage, mobilisée. Elle estime en outre que l'article L114-1 du code des assurances est applicable et que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en raison de la prescription biennale prévue par ce texte.
Au soutien de son recours en garantie contre la MAF, elle rappelle que l'assureur dommages ouvrage n'a pas vocation à supporter définitivement la charge de la totalité des travaux de réparation et que l'expert judiciaire impute la responsabilité des désordres à un défaut de conception du maître d''uvre.
Par conclusions notifiées le 29 novembre 2022, la MAF sollicite :
- La confirmation du jugement en toutes ses dispositions,
- Le rejet de l'ensemble des demandes des appelants,
- La condamnation de ceux-ci à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance, comprenant les frais de l'expertise, dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire,
- La limitation du préjudice indemnisable subi par les appelants à la somme de 26 443.20 euros TTC,
- La condamnation de la SCI [Adresse 23] à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient lui être infligées tant en principal, qu'en intérêts, frais et accessoires,
- La condamnation de la SCI [Adresse 23] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance comprenant les frais de l'expertise, dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle affirme que le maître de l'ouvrage s'est abstenu de formuler toute réserve quant à la largeur des emplacements en toute connaissance de cause de sorte que l'effet de purge de la réception interdit aux appelants de rechercher la responsabilité décennale de l'architecte et donc la garantie de son assureur, que ce désordre n'affecte pas la destination de l'ouvrage.
Elle entend être garantie par la SCI [Adresse 23] au motif que c'est celle-ci qui a pris la décision de réduire la largeur des emplacements de parking.
Par conclusions notifiées le 22 février 2023, la SELARL [X] [J] prise en sa qualité d'administrateur ad hoc de la SCI [Adresse 23] demande à la cour de juger l'appel dirigé à son encontre irrecevable en tant que demande nouvelle à hauteur d'appel, subsidiairement, de confirmer la décision attaquée en toutes ses dispositions, de débouter la compagnie MAF de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre elle et de condamner tout succombant à lui payer une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle fait valoir qu'aucune demande n'avait été formulée à son encontre en première instance.
Elle considère qu'aucun dommage n'affecte effectivement l'ouvrage et qu'à considérer même que l'exiguïté des places de stationnement puisse être considérée comme un dommage, celui-ci ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination. Elle soutient qu'elle ne peut être considérée comme professionnelle de la construction, au fait de la nécessaire application de la norme NBP 91-100, de sorte qu'il s'agit d'un vice non apparent à son égard, mais que les demandeurs, qui ont utilisé les emplacements de stationnement dès avant la réception ont pu alors constater l'insuffisance de largeur de la majorité des places et qu'ils sont forclos par application des articles L261-5 et L261-7 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation. Elle estime que, même à considérer que le vice était caché pour les acquéreurs, ceux-ci seraient prescrits en leur demande sur le fondement de l'article L261-7 alinéa 1er du même code.
Pour s'opposer à l'appel en garantie formé contre elle par la MAF, elle affirme que celle-ci ne rapporte pas la preuve de ce que la décision de réduire les places lui serait imputable.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes du syndicat principal des copropriétaires et des syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D
Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
L'article 15 énonce qu'il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la copropriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
L'article 27 dispose : " Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile (') ".
La qualité à agir du syndicat est limitée conformément au principe de spécialité des personnes morales.
La copropriété en cause comporte 504 parkings extérieurs, dont 477 sont des lots privatifs et 27, qui sont des emplacements réservés aux personnes handicapées, sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment.
Le chapitre 1 de l'article V du règlement de copropriété prévoit : " Il est institué, pour l'administration générale du groupe d'immeubles, un syndicat principal, et pour la gestion interne de chacun desdits immeubles, un syndicat secondaire.
(')
" Chaque syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment pour lequel il est constitué, ainsi que des emplacements de stationnement extérieurs dimensionnés pour permettre l'accès des personnes handicapées, ainsi que le fonctionnement des services et équipements communs propres à ce bâtiment.
(')
La collectivité des copropriétaires des 477 lots à usage de stationnement extérieurs est constituée en un syndicat dit secondaire, dénommé 'syndicat secondaire des lots de parkings extérieurs', afin d'assurer la gestion, l'entretien desdits lots de parking.
Il est ici rappelé que ce dernier syndicat ne concerne pas les emplacements de stationnement extérieurs dimensionnés pour permettre l'accès des personnes handicapées, lesquelles sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment aux abords duquel elles se trouvent ".
Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat secondaire des parkings est compétent pour assurer la gestion des 477 lots à usage de stationnements extérieurs et que les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C, D et E le sont pour la gestion des 27 places de stationnement réservées aux personnes à mobilité réduite.
Or le règlement de copropriété précise que le syndicat principal a, notamment, pour objet l'administration des parties communes qui ne relèvent pas de la compétence particulière des syndicats secondaires, ce qui signifie que la compétence d'un syndicat secondaire exclut celle du syndicat principal, qui ne peut donc pas agir à sa place, ni même concomitamment avec celui-ci.
Dès lors, le syndicat principal n'a pas qualité pour agir dans une instance portant sur les 477 emplacements de parking pour lesquels un syndicat secondaire a été créé (syndicat secondaire de parking) et sur les 27 places destinées aux personnes à mobilité réduite, qui relèvent de la seule compétence des syndicats secondaires gérant les bâtiments dont elles constituent une partie commune spéciale (syndicats secondaires des bâtiments A, B, C, D et E).
Aussi, la SA GAN Assurances doit être déboutée de sa fin de non-recevoir visant le syndicat secondaire des bâtiments A, B, C, D et E, tandis que le syndicat principal doit être déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 23]' recevable.
Sur la recevabilité des demandes de la SARL MCI Thermique
La SARL MCI Thermique est locataire de lots dans le bâtiment C de l'ensemble immobilier litigieux, dont le propriétaire est la SCI Balsal.
Ces locaux sont ainsi décrits : un ensemble de bureaux d'une superficie totale de 140 m², comprenant deux bureaux, une salle d'études, une salle de réunion, un local photocopieur, un espace accueil et secrétariat, une salle détente et des sanitaires.
Il n'est donc pas question d'emplacement de parking.
Aussi, la SARL MCI Thermique, qui ne justifie pas être locataire d'un des emplacements de parking, doit être déclarée irrecevable à solliciter une indemnisation à ce titre.
Sur la recevabilité de la demande présentée par les appelants contre la SCI [Adresse 23]
L'article 564 du code de procédure civile prévoit qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 prévoit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
L'article 566 dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
L'article 567 ajoute que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.
Les appelants demandent à la cour de condamner la SCI [Adresse 23] à les indemniser de leurs préjudices, au même titre que la MAF et la SA Gan Assurances.
Cependant, ils n'avaient formulé aucune demande contre le vendeur en première instance.
Cette demande de condamnation ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, puisqu'il s'agit d'obtenir la condamnation d'une partie autre que celles visées par les demandes de condamnation présentées en première instance. Elle n'en est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et elle ne constitue pas une demande reconventionnelle.
Elle doit donc être déclarée irrecevable.
Sur les désordres
Les appelants sollicitent la réparation des désordres sur le fondement de l'article 1792 du code civil, qui prévoit : " Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ".
Il en résulte que l'action en garantie décennale est transmise à l'acquéreur de l'immeuble.
Le caractère apparent ou caché du désordre dont l'acquéreur demande la réparation sur le fondement de l'article 1792 du code civil doit s'apprécier en la personne du maître de l'ouvrage et à la date de la réception (3e Civ., 14 janvier 2021, pourvoi n° 19-21.130).
L'expert judiciaire conclut à la non-conformité de largeur de certaines places de stationnement, inférieures à 2.30 mètres.
M [G], expert saisi par le syndicat des copropriétaires, a mesuré 26 places de stationnement et constaté que 19 étaient d'une largeur insuffisante et non conformes à la norme de référence (NF-P 91-100 de mai 1994), qui prévoit une largeur minimale de 230 centimètres pour le stationnement à 90°.
La SA Gan Assurances et la MAF excipent du caractère apparent des désordres et de l'absence d'impropriété de l'ouvrage à sa destination.
Deux procès-verbaux de réception ont été établis, le 1er juillet 2008, pour l'aménagement des parkings et extérieurs de la tranche 1 et le 14 septembre 2009, pour les bâtiments A, B, C, D et E et les aménagements des extérieurs de la tranche 2. Aucun ne comporte de réserve quant à la largeur des emplacements de stationnement.
Sur les 19 emplacements mesurés par l'expert saisi par le syndicat des copropriétaires à moins de 2.30 mètres, la valeur des écarts avec cette mesure vont de 2 à 18 centimètres. Les syndicats secondaires et les copropriétaires sont donc fondés à soutenir que l'écart est parfois infime alors que le terrain sur lequel portait la réception est d'une surface particulièrement vaste (20 000 m²).
A cet égard, il n'est pas établi que la SCI [Adresse 23] est un professionnel de la conception d'opérations immobilières, ni qu'elle est particulièrement avertie quant aux prescriptions en matière de largeur des emplacements de stationnement, ni donc que les écarts constatés, fussent-ils faibles, ne pouvaient que lui être visibles.
La SA Gan Assurances fait valoir que les marquages au sol ont été réalisés, une première fois, au mois d'avril 2009 et qu'ils ont été repris en juin 2009 et affirme que le maître d'ouvrage avait nécessairement connaissance de cette modification et de ses répercussions. La MAF affirme, pour sa part, que la situation résulte d'une décision de la maîtrise d'ouvrage, sans toutefois en justifier.
Si les marques anciennes sont restées visibles sur le sol des parkings, ce seul fait, du reste postérieur à la réception de la tranche 1, ne permettait pas au maître d'ouvrage de prendre conscience de ce que les modifications en cause conduisaient à réduire la taille des places de stationnement de telle sorte que la largeur de plusieurs emplacements était réduite à moins de 2.30 mètres ou, en tout état de cause, qu'elles étaient de nature à rendre le stationnement difficile.
Et précisément, le désordre en cause est apparu à l'usage, donc au fur et à mesure de la livraison des lots et n'était pas apparent à la réception.
L'expert extra-judiciaire estime que les places réalisées sont majoritairement trop étroites pour être utilisables dans des conditions normales.
Un autre expert immobilier, consulté par la SCI Les Bourbelots, estime que la majorité des places évoquées dans le pré-rapport de l'expert judiciaire ne permettent pas de stationner un véhicule moyen ou que, si ce véhicule peut y être stationné, le conducteur ne pourra en sortir faute de pouvoir ouvrir sa portière, sauf à en sortir par une vitre ouverte et/ou y parvenir en se contorsionnant au risque de dégrader le véhicule voisin (consultation en avis technique de Mme [A] [F], pièce 24 des appelants).
De fait, un huissier de justice mandaté aux fins de constat par les appelants a constaté les faits suivants, le 5 juillet 2022 :
- Quatre voitures standard étant garées dans l'axe sur les lots n°131 à 134, il ne reste que 17 cm pour sortir de la voiture au niveau du lot n°131, 15.5 cm au niveau du lot n°132 et il est pratiquement impossible de rentrer dans le véhicule situé sur cette place lorsqu'une voiture est garée en plein axe de l'emplacement voisin,
- Pour pouvoir se garer en reculant et, au minimum, pouvoir sortir de la voiture stationnée sur l'emplacement constituant le lot 249, qui appartient à la SCI Balsal, le véhicule est obligé de se décaler sur le côté et de déborder, au niveau du rétroviseur, au-dessus de l'emplacement voisin ; la voiture garée sur cet emplacement présente, au droit des ouvertures des voitures voisines, des marques d'impact.
Les photographies annexées à ce procès-verbal témoignent d'une difficulté réelle pour les automobilistes à rentrer dans leur véhicule compte tenu de l'étroitesse de l'espace laissé entre deux véhicule pour ouvrir les portières. Certaines photographies démontrent qu'il serait même impossible d'installer dans le véhicule un enfant en bas âge.
Face à de tels constats, la MAF ne peut s'en tenir à soutenir que les automobilistes ont pris l'habitude de se garer en ne tenant pas compte des marquages au sol ou à préconiser des " mesures de bon sens " telles que déposer son passager avant de se garer, ce qui est difficilement envisageable en toute sécurité lorsque ledit passager est un enfant, ou, le long d'un muret ou d'un escalier, coller le côté droit de la voiture contre ledit muret ou l'escalier de façon à permettre au conducteur de sortir à l'opposé et stationner les voitures alternativement en marche avant et en marche arrière en serrant les côtés passager. De telles préconisations sont, tout au plus, de nature à confirmer l'impropriété d'emplacements de stationnement qui ne peuvent être utilisées qu'au prix de man'uvres et de calculs que le simple usage d'un parking ne devrait pas imposer au quotidien et qu'un bon dimensionnement aurait suffi à éviter.
L'ouvrage réalisé est donc impropre à sa destination de parking.
Sur les responsabilités et garanties
M [H], architecte, était chargé d'une mission complète de maîtrise d''uvre, ainsi que cela ressort du contrat de maîtrise d''uvre figurant aux débats.
Il a été précédemment indiqué que la MAF ne justifiait pas de ses affirmations selon lesquelles la situation résulterait d'une décision de la SCI [Adresse 23], maître de l'ouvrage.
Du reste, l'immixtion du maître de l'ouvrage n'est cause d'exonération de la responsabilité des constructeurs que lorsqu'elle est fautive et que le maître de l'ouvrage a une compétence notoire et précise de la technique du bâtiment, ce qui n'est nullement prouvé en l'espèce.
La responsabilité décennale de M [H] est donc engagée à raison des désordres qui atteignent les emplacements de stationnement de la copropriété. Son assureur, la MAF, ne conteste pas sa garantie. Elle est donc tenue d'indemniser les préjudices des acquéreurs.
La SA Gan Assurances, assureur dommages ouvrage, oppose aux appelants le délai biennal de prescription prévu par l'article L114-1 du code des assurances. Ce texte est bien applicable en l'espèce, dès lors que les appelants, acquéreurs bénéficiaires de l'assurance dommages ouvrage souscrite par le maître d'ouvrage, n'exercent pas l'action directe de la victime.
Le délai biennal a pour point de départ le jour du sinistre ou, en cas d'ignorance du sinistre, le jour où l'intéressé en a eu connaissance.
Il a été précédemment établi que le désordre n'était pas apparent à la réception de l'ouvrage et que le sinistre s'est révélé à l'usage, avec l'accroissement du taux d'occupation du parc de stationnement. Les appelants situent cette révélation en 2014-2015 au motif que sont alors arrivées sur le site des sociétés telles que GMF, Médiapost, le Crédit Agricole et Veritas, les places de parking commençant alors à être presque toutes occupées.
La datation de cette pleine utilisation du parc n'est pas contestée par les autres parties et il convient donc de retenir l'année 2014 comme date à laquelle les appelants ont eu connaissance du sinistre. Celui-ci ayant fait l'objet d'une déclaration le 19 octobre 2015, soit moins de deux années après, la demande des appelants n'est pas prescrite et la SA Gan Assurances est tenue à garantie, dans les conditions du contrat souscrit par la SCI [Adresse 23].
Sur les préjudices
Des trois solutions évoquées par l'expert judiciaire pour mettre un terme au désordre en cause, les parties s'accordent pour retenir celle consistant dans la suppression de 14 places PMR et la modification des marquages afin d'obtenir 477 emplacements d'une largeur de 2.30 mètres.
Les appelants invoquent trois type de préjudice : le coût de cette réaffectation des stationnements, la suppression de places de parking et le préjudice de jouissance lié aux difficultés de stationnement.
S'agissant du coût de réaffectation des stationnements, les appelants sollicitent la somme évaluée par l'expert judiciaire, soit 50 533.20 euros TTC, comprenant les frais de géomètre pour la mise à jour du plan des parkings, le calcul des nouveaux tantièmes de copropriété et de la répartition des charges de circulation (4 300 euros TTC), les frais d'établissement et de suivi de la demande d'autorisation de modifier un établissement recevant le public (1 000 euros TTC), la taxe notariale pour la rédaction et la publication de l'état descriptif modificatif de division et du règlement de copropriété modifiés (28 500 euros TTC), les frais de syndic pour la tenue des assemblées générales extraordinaires et de deux réunions annexes préalables (6 400 euros TTC) et le coût des travaux liés à la modification du marquage (10 333.20 euros TTC).
La SA Gan Assurances indique que ce chiffrage n'appelle aucune observation de sa part.
La MAF conteste l'évaluation des frais de notaire et demande que soit retenu un devis de Me [R] [K] à hauteur de 4 400 euros TTC, plutôt que celui de Me [V] [L], de 28 500 euros TTC, pris en compte par l'expert judiciaire.
Le devis de Me [L] est établi en partant du principe qu'il est nécessaire de refondre l'intégralité des lots de parking, en procédant en plusieurs étapes :
- Création de nouveaux lots intermédiaires (environ 450),
- Environ une vingtaine de ventes par les copropriétaires des nouveaux concernés,
- Fusion des lots intermédiaires avec les lots existants,
- Vente par le syndic des copropriétaires aux copropriétaires évincés de nouveaux lots de parking à prendre sur les parties communes.
La MAF affirme que l'opération de redécoupage de la superficie des parkings n'entraînera pas de vente entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat des copropriétaires parce qu'aucune somme d'argent ne sera payée par l'un quelconque des copropriétaires à un autre ou à un syndicat des copropriétaires. Cependant, le projet nécessite la suppression de 14 places PMR, qui contribueront à l'élargissement des 477 emplacements privatifs. Ainsi, des parties communes spéciales des bâtiments A à E, qui sont donc, pour l'heure, la propriété indivise des copropriétaires desdits bâtiments, vont devenir propriétés exclusives de copropriétaires, ce qui nécessite de les vendre, sauf à démontrer qu'une fongibilité totale des lots assurant un maintien des droits de chacun des copropriétaires est possible. Or la MAF ne produit par le devis de Me [K], qu'elle invoque pourtant, de sorte qu'il est impossible de déterminer comment son auteur propose de réaliser l'opération de redécoupage, sans que des ventes n'interviennent. Dans ces conditions, le devis de Me [L] sera retenu et le préjudice des appelants (à l'exception du syndicat principal des copropriétaires et de la société MCI Thermique, précédemment déclarés irrecevables) sera évalué, pour ce poste, à la somme de 50 533.20 euros TTC.
S'agissant du préjudice résultant de la suppression des places de parking, il vient d'être vu que l'élargissement des 477 places privatives sera réalisé grâce à la disparition de 14 places PMR constitutives de parties communes spéciales.
Les appelants sollicitent la valeur de ces 14 places.
Cependant, l'évaluation des frais de notaire nécessaires à l'opération de redécoupage tient compte de la passation de ventes, notamment par le syndicat des copropriétaires aux copropriétaires évincés de nouveaux lots de parking à prendre sur les parties communes. Le prix de ces ventes remplacera les lots en cause dans le patrimoine des vendeurs, qui ne subiront donc aucune perte et ne peuvent dès lors prétendre à l'allocation d'aucune somme.
Les sociétés copropriétaires invoquent en outre un préjudice lié aux difficultés de stationnement. En l'absence de toute précision quant au caractère personnel d'un tel préjudice pour ces personnes morales, la MAF est fondée à soutenir qu'elles n'utilisent pas elles-mêmes les places de stationnement et qu'elles ne justifient pas avoir consenti de réduction de loyer à leurs locataires en compensation du désordre ou avoir pris en charge le coût de la réparation de véhicules endommagés.
Les demandes fondées sur un tel préjudice doivent donc être rejetées.
En conséquence de ce qui précède, la SA Gan Assurances et la MAF sont condamnées à payer à la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz, ainsi qu'aux syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D et au syndicat secondaire des parkings, représentés par leur syndic, la somme globale de 50 533.20 euros TTC au titre du coût de réaffectation des stationnements. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
Les demandes des appelants en réparation d'autres préjudices sont rejetées, le jugement étant confirmé de ces chefs.
Sur les appels en garantie
La SA Gan Assurances, assureur dommages ouvrage, n'a pas vocation à conserver la charge définitive de l'indemnisation des préjudices des copropriétaires. Elle est donc fondée à demander la condamnation de la MAF, en qualité d'assureur du maître d''uvre dont la responsabilité a été retenue dans la survenance des désordres, à la relever et garantir indemne des condamnations prononcées contre elle.
La MAF demande elle-même la garantie de la SCI [Adresse 23] au motif que la décision de réduire la largeur des emplacements de parking a été prise par la maîtrise d'ouvrage. Il a été précisé plus haut que la MAF ne justifiait pas de cette affirmation. Elle doit donc être déboutée de sa demande de garantie.
Sur la résistance abusive
Il n'a pas été fait droit à la totalité des demandes des appelants, donc certains ont même été déclarés irrecevables.
Ceux-ci ne démontrent pas, dans ces conditions, que les sociétés Gan Assurances et MAF leur ont opposé une résistance abusive et ils doivent être déboutés de leur demande de dommages intérêts à ce titre.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Il est fait droit à une large part des demandes des appelants. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il met les dépens de première instance à leur charge et les condamne au paiement de frais irrépétibles aux intimés.
La SA Gan Assurance et la MAF, partie condamnée, supporteront la charge des dépens, de première instance et d'appel et leurs demandes en paiement pour frais irrépétibles seront rejetées.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SCI [Adresse 23] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il est équitable d'allouer à la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz, ainsi qu'aux syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D et au syndicat secondaire des parkings, la somme globale de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SELARL Pelletier et associés sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement rendu le 25 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu'il :
- Déclare la SCI MCI Thermique et le syndicat principal des copropriétaires irrecevables en leurs demandes,
- Déboute la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz ainsi que les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D et le syndicat secondaire des parkings de leurs demandes de réparation au titre de la suppression de places de parking et du préjudice lié aux difficultés de stationnement,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande présentée par la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz contre la SCI [Adresse 23],
Condamne la SA Gan Assurances et la MAF à payer à la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz ainsi qu'aux syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D et au syndicat secondaire des parkings la somme de 50 533.20 euros TTC au titre du coût de réaffectation des stationnements,
Condamne la SA Gan Assurances et la MAF à payer à la SCI Balsal, la SCI Cofidac Immo, la SCI Némée, la SCI les Bourbelots, la SCI Thalie, la SCI Aano, la SCI Elysée Reims, la SCI Immofi5, la SCI APM, la SCI Champigny Invest, la société Zephir, la SCPI Immo Placement, la SCI Ukaz, ainsi qu'aux syndicats secondaires des bâtiments A, B, C et D et au syndicat secondaire des parkings, la somme globale de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SA Gan Assurance, la MAF et la SCI [Adresse 23] de leur propre demande à ce titre,
Condamne la SA Gan Assurances et la MAF aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Pelletier et associés.
Le greffier Le conseiller faisant fonction
de présidente de chambre