28 February 2023
Cour d'appel d'Angers
RG n°
21/00753
Chambre A - Civile
Texte de la décision
COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
IG/CG
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 21/00753 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EZPM
jugement du 16 Février 2021
Juge des contentieux de la protection de LAVAL
n° d'inscription au RG de première instance
ARRET DU 28 FEVRIER 2023
APPELANTS :
Madame [Y] [K] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006816 du 19/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS)
Monsieur [V] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/006830 du 19/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS)
Représentés par Me Nadia HILMY, avocat au barreau de LAVAL
INTIME :
E.P.I.C. MAYENNE HABITAT, office public de l'habitat de la Mayenne, pris en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités à son siège social
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE- BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 197135
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Décembre 2022 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente
Mme GANDAIS, Conseillère
Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée
Greffière lors des débats : Mme LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 28 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2016, Mayenne Habitat, Office Public de l'Habitat du Département de la Mayenne (ci-après l'OPH) a donné à bail à M. [V] [S] et Mme [Y] [S] un appartement situé dans un immeuble, au [Adresse 4] à [Localité 5] (53).
Suivant courrier en date du 30 novembre 2018, l'OPH indiquait à M. et Mme [S] qu'il était interpellé pour des troubles de voisinage et leur rappelait en conséquence le nécessaire respect de leurs obligations contractuelles, issues notamment du règlement intérieur.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 janvier 2019, l'OPH mettait en demeure les locataires de respecter le règlement intérieur, leur indiquant qu'à défaut, une procédure d'expulsion serait engagée.
Par acte d'huissier en date du 20 mai 2019, l'OPH a assigné M. et Mme [S] devant le tribunal d'instance de Laval aux fins de voir principalement prononcer la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel et aux charges, majorés de 50%.
Suivant jugement rendu le 16 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval a :
- prononcé la résiliation du bail signé le 20 mai 2019 liant Mayenne Habitat à M.[V] [S] et Mme [Y] [S],
- dit que M.[V] [S] et Mme [Y] [S] devront laisser libres de leur personne, de leurs biens et de tous les occupants de leur chef, les lieux loués, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux,
- dit qu'à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M.[V] [S] et de Mme [Y] [S] et de tous les occupants de leur chef pourra être poursuivie, selon les formes et délais prévus par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné solidairement M.[V] [S] et Mme [Y] [S] à payer à Mayenne Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers actuels et des charges à compter de ce jour jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés,
- condamné in solidum M.[V] [S] et Mme [Y] [S] aux dépens,
- condamné in solidum M.[V] [S] et Mme [Y] [S] au paiement de la somme de 300 euros à Mayenne Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration reçue au greffe le 16 mars 2021, M. et Mme [S] ont interjeté appel, sollicitant l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Suivant conclusions signifiées le 12 mai 2021, l'OPH a formé appel incident du jugement en ses dispositions relatives au montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. et Mme [S].
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions :
- 11 janvier 2022 pour M. et Mme [S],
- 28 mars 2022 pour l'OPH,
qui peuvent se résumer comme suit.
M. et Mme [S] demandent à la cour de :
- infirmer le premier jugement en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau :
- déclarer que le trouble anormal de voisinage n'est pas caractérisé,
- juger que les nuisances sonores provoquées par les cris et pleurs des enfants ne constituent pas un trouble anormal de voisinage au regard de la destination des lieux,
- déclarer que Mayenne Habitat leur a attribué un nouveau logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], le 18 novembre 2021,
- constaté que Mme [Z] à l'origine de la procédure a déménagé,
- débouter Mayenne Habitat de toutes ses demandes,
-condamner Mayenne Habitat à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'appui de leur appel, M. et Mme [S] exposent que la preuve des troubles du voisinage dont ils seraient responsables n'est pas rapportée par le bailleur. Il souligne que seule une locataire, Mme [Z], se plaint des cris et des pleurs de leurs deux enfants. À cet égard, les appelants soutiennent que le comportement de ces derniers ne saurait constituer un trouble anormal de voisinage, observant que le caractère répétitif des nuisances alléguées n'est en tout état de cause pas établi. Ils déclarent qu'ils ne peuvent empêcher les pleurs et cris de leurs enfants, ceux-ci ne pouvant fonder leur responsabilité et une résiliation de bail au regard de la destination des lieux. En outre, les époux [S] font valoir que l'immeuble n'est pas suffisamment insonorisé. Les appelants ajoutent par ailleurs que Mme [S] s'est rendue à certaines convocations contrairement à ce qui est indiqué par le bailleur. Enfin, ils relèvent que le bailleur qui leur a proposé un autre logement, reconnaît ainsi que les cris des enfants, qui insupportaient une seule locataire, constituent un trouble normal de voisinage.
L'OPH demande à la cour, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1217, 1728, 1729, et 1240 du code civil, de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de Laval sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation,
- en conséquence, constater que M.[V] [S] et Mme [Y] [S] sont à l'origine des troubles anormaux du voisinage dénoncés par les autres occupants du même immeuble,
- constater que M.[V] [S] et Mme [Y] [S] n'usent pas du bien qui leur a été donné à bail raisonnablement, ne jouissent pas paisiblement de leur logement et ne respectent pas la destination de l'immeuble ni le règlement intérieur annexé au bail,
- en conséquence, prononcer la résiliation du bail consenti à M.[V] [S] et Mme [Y] [S],
- ordonner l'expulsion de M. [V] [S] et Mme [Y] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, ainsi que de leurs biens des locaux donnés à bail,
- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [V] [S] et Mme [Y] [S] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer mensuel et charges actualisées, majorés de 50% à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à libération complète des locaux et restitution des clés,
- l'autoriser à expulser M.[V] [S] et Mme [Y] [S] ainsi que tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail avec l'appui de la force publique s'il y a lieu et d'un serrurier,
- débouter M.[V] [S] et Mme [Y] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [V] [S] et Mme [Y] [S] à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [V] [S] et Mme [Y] [S] à payer les entiers dépens de première instance et d'appel.
À l'appui de ses demandes, l'intimé fait valoir que les appelants ont causé des troubles normaux du voisinage, caractérisés par un tapage diurne et nocturne, des bruits générés par les enfants, des éclats de voix dans le logement mais également dans les parties communes. Le bailleur relève que les nuisances sonores ne sont pas déplorées par une seule locataire mais également par un autre occupant de l'immeuble. Il ajoute que les agents du groupe médiateur ainsi qu'un de ses représentants ont eux-mêmes constaté les nuisances sur place. L'OPH souligne le refus des locataires de faire le moindre effort et de se conformer aux obligations du règlement intérieur, ne donnant pas suite à ses convocations pour évoquer ensemble la situation. Par ailleurs, l'intimé conteste tout défaut d'insonorisation de l'immeuble qui est évoqué de manière sibylline par les appelants. Enfin, compte tenu des tracas très importants générés par le comportement de M. et Mme [S] à son endroit, des démarches effectuées pour rappeler vainement les locataires à leurs obligations, l'intimé s'estime fondé à solliciter une indemnité d'occupation majorée par rapport à la valeur locative du logement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 décembre 2022, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour 'constater' ou 'déclarer' ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
I- Sur la résiliation du bail et ses conséquences :
Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.
L'article 1729 du même code prévoit que le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement.
Aux termes de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a notamment l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
En l'espèce, le premier juge a relevé que le contrat de bail signé par M. et Mme [S] le 4 juillet 2016 et le règlement intérieur applicable dans l'immeuble, annexé audit bail, rappelaient ces diverses obligations légales.
Ainsi, l'article 23 du règlement intérieur stipule que le locataire doit 's'abstenir en toutes circonstances, lui et les personnes vivant à son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l'immeuble ou de la cité, ou nuire à sa bonne tenue. Tous cas d'ivrognerie, violences, tapages etc., pourront entraîner la résiliation de location, de même que tous bruits, éclats de voix, chants, musique, radio, etc. après dix heures du soir'.
L'article 24 ajoute que le locataire s'engage à 'surveiller ses enfants, en les empêchant de troubler la tranquillité des autres locataires'.
Pour établir que les époux [S] n'usent pas raisonnablement de la chose qu'il leur loue, l'OPH verse les pièces suivantes :
- un rapport établi le 29 mars 2019 par M. [R], responsable de l'agence Est Mayenne Habitat,
- un avertissement délivré le 30 novembre 2018 par le bailleur aux locataires, les interpellant sur les troubles de voisinage constatés et nuisant à la bonne tranquillité de l'immeuble, leur rappelant les obligations notamment posées par le règlement intérieur,
- une mise en demeure du 21 janvier 2019 du bailleur, rappelant notamment les termes du règlement intérieur et invitant les locataires à respecter scrupuleusement leurs obligations sous peine de mise en oeuvre d'une procédure d'expulsion,
- une attestation établie le 4 mars 2019 par Mme [Z], faisant état de bruit provenant du logement occupé par M. et Mme [S], à savoir des claquements de portes, des cris le soir et la journée, des enfants qui ne font que courir et des pleurs jour et nuit, des cris dans l'escalier.
Ainsi, comme relevé par le premier juge et contrairement aux allégations des appelants, les griefs qui sont énoncés à leur encontre ne sont pas le fait d'une seule voisine, en l'occurrence Mme [Z].
Le rapport établi le 29 mars 2019 par le bailleur reprend l'historique de la situation, lequel a été détaillé par le premier juge.
Ainsi, le 12 octobre 2018, Mme [Z] se plaint de nuisances sonores provenant de l'appartement occupé par la famille [S] (bruits de courses d'enfants, cris). Par la suite et à plusieurs reprises, la même locataire va déplorer auprès du bailleur et des agents de médiation d'une association de médiation sociale, le GLEAM (Groupement local d'employeurs d'agents de médiation) des troubles récurrents (bruits de coups dans les murs et sur les sols, courses d'enfants, objets qui tombent au sol, éclats de voix et cris), tant le jour que la nuit, générés par les occupants du logement loué par M. et Mme [S], les 19 et 29 octobre 2018, 13, 22 et 27 novembre 2018, 28 décembre 2018, 29 janvier 2019, 8 février 2019, à 7 heures, 23h30, 22h40, 19h35, 20h34 et 21h39.
Les agents de médiation du GLEAM, prévenus par Mme [Z] de la persistance des nuisances, sont intervenus sur les lieux à cinq reprises, y compris en soirée, notamment à 20h34 et à 22h40. Ainsi, les 29 octobre 2018, 13 novembre 2018, 28 décembre 2018 et 29 janvier 2019, ils ont pu vérifier la réalité des plaintes de la locataire, constatant par eux-mêmes des bruits de courses d'enfant, de pas, de coups dans les murs et sols. Ils ont rappelé aux époux [S], à chaque déplacement, les obligations du règlement intérieur, relativement à la tranquillité de l'immeuble. Le 8 février 2019, ils n'ont rien constaté. Le 20 février 2019, M. [G], médiateur de vie résidentielle a constaté des troubles (bruits de courses) émanant du logement de M. et Mme [S].
Quatre enquêtes de voisinage ont été menées par le bailleur, les 16 novembre 2018, 20 décembre 2018, 27 février 2019 et 2 mars 2019 et au moins un locataire autre que Mme [Z] a confirmé les nuisances (cris d'enfants). M. [R], rédacteur du rapport du 29 mars 2019 précisait aux termes de celui-ci que 'deux locataires se plaignent des nuisances mais que seule une personne a accepté de compléter une attestation, par peur d'éventuelles représailles'.
Par ailleurs, face à la persistance des troubles et malgré les recommandations faites aux locataires par les agents de médiation, le bailleur a convoqué M. et Mme [S] pour évoquer avec eux la situation, à quatre reprises, les 17 octobre 2018, 3 décembre 2018, 8 mars 2019 et 13 mars 2019. Si les appelants affirment avoir honoré certaines convocations, ce qui est contesté par le bailleur, ils ne précisent pas les dates de rendez-vous honorés et n'explicitent pas la teneur des échanges qui auraient eu lieu.
En tout état de cause, face à l'absence de modification du comportement des époux [S], le bailleur les a mis en demeure, le 21 janvier 2019, de cesser les nuisances sous peine de voir leur bail résilié.
En définitive, les constatations sur les lieux des médiateurs du GLEAM, du médiateur de vie résidentuelle, qui corroborent les plaintes de Mme [Z] et d'un second locataire, objectivent les nuisances sonores, répétées sur plusieurs mois et provenant de l'appartement occupé par les appelants. Ces nuisances qui dépassent le niveau sonore généralement admis et qui excèdent largement les inconvénients acceptables de la vie au sein d'un habitat collectif, ont perduré, malgré un avertissement par écrit, le passage à plusieurs reprises de médiateurs, une mise en demeure et des convocations. Compte tenu de cette situation, Mme [Z] a déménagé et il ne saurait être tiré argument de ce départ de l'immeuble pour soutenir qu'il n'y a plus lieu de résilier le bail. En effet, comme rappelé précédemment, le témoignage de cette locataire n'est pas isolé et les troubles rapportés par cette dernière sont confirmés par des constats effectués sur place et extérieurs à elle.
Par ailleurs, s'agissant notamment des bruits qui seraient causés par les enfants au quotidien, les appelants ne peuvent utilement invoquer à leur décharge l'impossibilité d'empêcher systématiquement leurs deux enfants de pleurer, crier ou courir dans l'appartement. Il leur appartient, comme souligné à juste titre par le premier juge, de trouver la juste mesure pour que leur comportement, de jour comme de nuit, ne soit pas de nature à perturber la vie des autres occupants de l'immeuble.
De même, le manque d'isolation phonique ou la mauvaise qualité de celle-ci, alléguée par les appelants, n'est pas démontré par ces derniers.
Enfin, la proposition de relogement faite le 18 novembre 2021 par l'OPH aux époux [S] ne saurait induire, comme conclu par ces derniers, une reconnaissance de la part du bailleur de l'absence de troubles du voisinage. La cour observe au surplus que les pièces produites aux débats de part et d'autre ne permettent pas de conclure à un déménagement effectif des époux [S] dans un autre logement du parc locatif du bailleur.
Au vu de ce qui précède, le bailleur rapporte la preuve de nuisances constituant un trouble anormal de voisinage et partant, un manquement grave et réitéré des locataires à leur obligation légale de jouissance paisible des lieux loués.
C'est donc par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu que ces nuisances étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. et Mme [S]. Le jugement sera toutefois rectifié d'office, en application des dispositions de l'article 462 du code de procédure civile, s'agissant de l'erreur matérielle figurant au dispositif portant sur la date du bail initial mentionné comme étant le 20 mai 2019, alors qu'il s'agit en réalité du 4 juillet 2016.
Le jugement, ainsi rectifié, sera confirmé sur ce point, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, à défaut de libération volontaire des lieux.
II- Sur l'indemnité d'occupation :
L'indemnité d'occupation, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur et est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien.
Le premier juge a mis à la charge des appelants, à compter de la résiliation du bail, soit le prononcé de la décision et jusqu'à la libération complète des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges, sans majoration eu égard aux ressources des époux [S].
L'OPH qui a formé appel incident sur ce point, ne produit aucune pièce établissant que l'importance du préjudice qu'il subit du fait du maintien des appelants dans les lieux, n'ait pas été correctement apprécié par le premier juge.
Il apparaît d'une part que la majoration de 50 % sollicitée par le bailleur n'est pas prévue contractuellement. D'autre part, le préjudice subi par l'OPH, résultant de l'occupation illicite des lieux par les époux [S], est suffisamment réparé par l'allocation d'une indemnité égale à la valeur locative du logement dont il a été privé.
Dans ces conditions la décision de première instance doit être confirmée en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation.
III- Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. et Mme [S] qui succombent en leur appel, devront supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'ils soient condamnés in solidum à verser à l'OPH la somme de 400 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants seront déboutés de leur demande formée à l'encontre de l'OPH, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval du 16 février 2021 en toutes ses dispositions, sauf à rectifier l'erreur matérielle commise dans le dispositif,
RECTIFIE l'erreur matérielle figurant dans le dispositif du jugement entrepris dans la phrase suivante : 'Prononce la résiliation du bail signé le 20 mai 2019...'
Et dit qu'elle sera remplacée par celle-ci : 'Prononce la résiliation du bail signé le 4 juillet 2016...',
Y ajoutant,
CONDAMNE in solidum M. [V] [S] et Mme [Y] [S] à payer à l'OPH la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE M. [V] [S] et Mme [Y] [S] de leur demande formée à l'encontre de Mayenne Habitat, Office Public de l'Habitat du Département de la Mayenne au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. [V] [S] et Mme [Y] [S] aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. LEVEUF C. MULLER