16 février 2024
Tribunal judiciaire de Paris
RG n°
23/50270
Service des référés
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/50270 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYTO5
N° : 7-CH
Assignations du :
21 Décembre 2022
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 février 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
[Localité 6] HABITAT-OPH, établissement public à caractère industriel et commercial
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Bernard PUYLAGARDE de la SELARL DALIN - GIE - PUYLAGARDE, avocats au barreau de PARIS - #P0349
DEFENDEURS
Maître [H] [S]
demeurant dans les lieux loués sis [Adresse 4] (cabinet d’avocats) [Localité 7]
demeurant à son adresse personelle sis [Adresse 2]
représenté par Me Laurence KRIEF MURRAY, avocat au barreau de PARIS - #A0148
Madame [Z] [J]
demeurant dans les lieux loués sis [Adresse 4] (cabinet d’avocats) [Localité 7]
demeurant à son adresse personnelle [Adresse 5]
représentée par Me Raphaël FAALI, avocat au barreau de PARIS - #C0443
DÉBATS
A l’audience du 22 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Vu les assignations en référé introductive d’instance, délivrées le 21 décembre 2022, et les motifs y énoncés,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous signature privée du 4 octobre 2012, l’EPIC [Localité 6] HABITAT - OPH a donné à bail professionnel à Mme [Z] [J] et M. [H] [S] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], renouvelé à compter du 1er juillet 2015 moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 11 250 euros hors charges hors taxes.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré aux preneurs, le 10 novembre 2022, un commandement de payer la somme de 29 831,44 euros au titre des loyers échus, outre les frais de procédure et le coût du commandement.
Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, par acte du 21 et 29 décembre 2022, l’EPIC [Localité 6] HABITAT - OPH a fait assigner Mme [Z] [J] et M. [H] [S] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins de voir :
« - constater la résiliation de plein droit du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 décembre 2022, en raison de l'absence de paiement des causes du commandement de payer,
En conséquence,
-ordonner l’expulsion de M. [S] et Mme [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le recours, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier, des locaux [Adresse 4],
-ordonner la séquestration et le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par [Localité 6] HABITAT–OPH en garantie des sommes dues et ce aux frais, risques et péril de M. [S] et Mme [J],
-condamner solidairement M. [S] et Mme [J] au paiement d'une créance non sérieusement contestable par provision, de la somme en principal de 32 881,49 euros, arrêtée au premier trimestre 2023 inclus,
-condamner solidairement M. [S] et Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de résiliation, outre les accessoires du loyer, charges et taxes, à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués par remise des clés à [Localité 6] HABITAT–OPH,
-subsidiairement, pour le cas où par impossible Mme/M. le président accorderait des délais de paiement, il est demandé d’ordonner et de juger que faute pour la société preneuse de payer l’échéancier de sa dette à la date fixée par l’ordonnance de référé, en sus des loyers et charges courants payables le premier jour de chaque trimestre civile, une seule des mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise, en précisant qu’il sera procédé à l’expulsion immédiate et à celle de tous occupants du chef de la société preneuse, dans les conditions du dispositif ci-dessus.
- rappeler que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire,
- condamner M. [S] et Mme [J] à verser à [Localité 6] HABITAT–OPH la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût des frais de levée d’états et d’extrait k-Bis ».
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2023 et renvoyée à la demande des parties au vu des discussions en cours. A l’audience de renvoi du 19 mai 2023 les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation.
À l’audience de renvoi du 22 décembre 2023, les conseils des parties ont indiqué qu'elles étaient parvenues à un accord sur le montant du litige à hauteur de 31 074,53 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 5 décembre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus, et sur l’octroi des délais.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Compte tenu de l'absence de toute contestation émise par les défendeurs, les parties s'accordent pour circonscrire le litige à la somme de 31 074,53 euros au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés, à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 décembre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des sommes résultant de l'exécution du contrat de bail, un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.
Les défendeurs n'opposent aucune contestation à la validité du commandement et il résulte du décompte, qui n’est pas davantage contesté, que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il sera fait droit à la demande de délais de paiement, compte tenu de l'accord des parties, délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.
A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion des défendeurs, ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique et les défendeurs seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnelle, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des dépens.
L’équité ne commande pas de prononcer une condamnation en application des dispositions de l’article 700 en faveur de l’une ou l’autre des parties, lesquelles conserveront chacune la charge des frais irrépétibles par elles exposés.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique et en premier ressort ;
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 11 décembre 2022 ;
Condamnons solidairement Mme [Z] [J] et M. [H] [S] à verser à L’EPIC - [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 31 074,53 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 décembre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus ;
Les autorisons à se libérer de cette somme dans un délai de 24 mois selon les modalités suivantes :
par le versement de vingt-trois mensualités consécutives d'un montant unitaire de 1 000 euros et une dernière d'un montant égal à celui du solde restant dû ;le paiement de chacune de ces mensualités devra intervenir au plus tard dernier jour de chaque mois ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 30 jours après l'envoi aux défendeurs d'une mise en demeure de payer restée sans effet, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti sur des locaux à usage professionnel situés [Adresse 4] à [Localité 7] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Mme [Z] [J] et M. [H] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons en ce cas solidairement Mme [Z] [J] et M. [H] [S] à payer à L’EPIC - [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Condamnons in solidum Mme [Z] [J] et M. [H] [S] au paiement des dépens ;
Disons n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 16 février 2024
La Greffière,La Présidente,
Célia HADBOUNCristina APETROAIE