16 février 2024
Tribunal judiciaire de Paris
RG n°
23/05424
PCP JTJ proxi fond
Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER
Monsieur [T] [K]
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/05424 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TP7
N° MINUTE : 4/TJ
JUGEMENT
rendu le vendredi 16 février 2024
DEMANDEUR
[Localité 4] HABITAT-OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 décembre 2023
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier
Décision du 16 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05424 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TP7
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 22 mars 2018, [Localité 4]-HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [T] [K] un box intérieur double n°0171 (rechiffré n°175) référencé 040570 sis dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 163,68 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4]-HABITAT OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1154,61euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 avril 2023.
Par acte d'huissier en date du 15 juillet 2023, [Localité 4]-HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement des articles 1224, 1728 et 1729 du Code civil, ainsi que de l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de Monsieur [T] [K] pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour manquement grave et répété de ce dernier de son obligation d’user de la chose louée de façon raisonnable et conformément à la destination donnée par ledit bail ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, avec autorisation d'évacuer les meubles laissés sur place,condamner Monsieur [T] [K] à lui payer les loyers et charges impayés terme de mai 2023 inclus, soit la somme de 1 142,31 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation majorée de 30% jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer si le bail s'était poursuivi,condamner Monsieur [T] [K] à débarrasser les épaves et encombrants déposés par ses soins sur les emplacements vacants, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 4]-HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 avril 2023.
[Localité 4]-HABITAT OPH indique également que Monsieur [T] [K] manque gravement à ses obligations, en ce qu’il utilise les lieux loués comme espace d’entrepôt de biens divers, alors qu’il est destiné à être uniquement occupé par un véhicule.
[Localité 4]-HABITAT OPH ajoute que son locataire utilise également cet emplacement pour réaliser des travaux de mécanique, les épaves des véhicules concernés étant entreposées sur des emplacements de stationnement vacants.
Le bailleur précise que ces manquements ont été constaté par un procès-verbal de commissaire de justice en date du 10 mars 2023, après sommation faite au locataire le 03 mars 2023.
A l'audience du 5 décembre 2023, [Localité 4]-HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa dette à 1130,41euros.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [T] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au bail, il sera relevé qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un bail soumis aux seules dispositions du code civil.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, le bail conclu le 22 mars 2018 contient une clause résolutoire permettant la résiliation du bail dix jours après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié 18 avril 2023, pour la somme en principal de 1154,61euros.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de dix jours, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2019.
Monsieur [T] [K] étant sans droit ni titre depuis le 28 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant l'emplacement de parking est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [T] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, [Localité 4]-HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [K] reste lui devoir la somme de 1130,41 euros à la date du 1er novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [T] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1130,41euros.
Monsieur [T] [K] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 28 avril 2023à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe en premier ressort et réputé contradictoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2018 entre [Localité 4]-HABITAT OPH et Monsieur [T] [K] concernant le box intérieur double n°0171 (rechiffré n°175) référencé 040570 sis dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 avril 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4]-HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE [Localité 4]-HABITAT OPH de sa demande d'astreinte ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le bien est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [T] [K] à verser à [Localité 4]-HABITAT OPH la somme provisionnelle de 1130,41 euros (décompte arrêté au 1er novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers et indemnités d’occupation ;
CONDAMNE Monsieur [T] [K] à verser à [Localité 4]-HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 28 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [T] [K] à verser à [Localité 4]-HABITAT OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [T] [K] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
La greffière,La présidente