14 février 2024
Cour d'appel de Toulouse
RG n°
22/04038
3ème chambre
Texte de la décision
14/02/2024
ARRÊT N°101/2024
N° RG 22/04038 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PDEE
PB/MB
Décision déférée du 27 Janvier 2022 - Juge des contentieux de la protection d'ALBI ( 21/00327)
Mme [V]
[L], [P], [W] [I]
C/
[T] [H] NÉE [D] épouse [H]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
Monsieur [L], [P], [W] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [T] [H] née [D]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Camille COMMENGE, avocat au barreau D'ALBI
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P.BALISTA, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
P. BALISTA, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 3 janvier 2019, Mme [T] [H] née [D] a donné à bail à M. [L] [I] un local à usage d'habitation sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 400 €.
Par acte du 25 septembre 2020, Mme [T] [H] née [D] a fait délivrer au locataire un congé aux fins de reprise pour vente du logement, à effet du 2 janvier 2021.
Par acte en date du 20 septembre 2021, Mme [T] [H] née [D] a fait assigner M. [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albi aux fins de validation du congé délivré, d'expulsion du locataire et de paiement des sommes de 550 €, au titre de loyers impayés, 450 € par mois, au titre de l'indemnité d'occupation, outre 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
M. [L] [I] a quitté les lieux loués le 8 octobre 2021, un état des lieux contradictoire étant réalisé par voie d'huissier le même jour.
Mme [T] [H] née [D] a formé des demandes additionnelles en cours d'instance.
Par jugement du 27 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albi a condamné M. [L] [I] à payer à Mme [T] [H] née [D] les sommes de :
-950 € au titre des loyers impayés,
-4981,13 € au titre des réparations locatives et du mobilier dérobé,
-1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
M. [L] [I] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration d'appel du 21 mars 2022, critiquant l'ensemble des chefs du jugement.
Par dernières conclusions notifiées par Rpva le 9 novembre 2022, auxquelles il est fait référence pour l'exposé de l'argumentaire, M. [L] [I] a demandé à la cour de :
-vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989,
-vu les dispositions de l'article 1353 du Code civil,
-vu le jugement du 27 Janvier 2022
-à titre liminaire,
-ordonner la réinscription de l'affaire référencée sous le RG n° 22/01155 au rôle des affaires en cours de la juridiction de céans ;
-réformer en toutes ses dispositions le jugement du juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Albi du 27 Janvier 2022 en tous ses chefs de dispositifs, en ce qu'il a: condamné M. [L] [I] à payer à Mme [T] [D], épouse [H] la somme de 950 € au titre des loyers impayés ; condamné M. [L] [I] à payer à Mme [T] [D],épouse [H] la somme de 4.981,13 €, au titre des réparations locatives et du mobilier dérobé ; condamné M. [L] [I] à payer à Mme [T] [D], épouse [H] la somme de 1.000 €, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; condamné M.[L] [I] aux dépens de l'instance ;
-statuant à nouveau,
-juger que le départ volontaire du locataire est intervenu le 8 Octobre 2021;
-débouter Mme [T] [D], épouse [H] de sa demande au titre du prétendu arriéré locatif ;
-condamner Mme [T] [D], épouse [H] au remboursement de la somme 7.447,79 € indûment perçue au titre de l'exécution provisoire de la décision infirmée ;
-en toutes hypothèses,
-juger que la condamnation de M. [L] [I] à ce titre ne peut avoir lieu qu'en derniers et quittances ;
-débouter Mme [T] [D], épouse [H] de sa demande de réparation au titre de prétendues dégradations locatives non démontrées ;
-débouter Mme [T] [D], épouse [H] de ses plus amples demandes ;
-condamner Mme [T] [D], épouse [H] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Mme [T] [D], épouse [H] au paiement des dépens exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.
Par dernières conclusions notifiées par Rpva le 28 avril 2022 auxquelles il est fait référence pour l'exposé de l'argumentaire, Mme [T] [H] née [D] a demandé à la cour de :
-confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 par le juge des contentieux de l'incapacité (') près le tribunal judiciaire d'Albi en toutes ses dispositions;
-y ajoutant,
-condamner Monsieur [L] [I] à la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et de première instance, en ce compris au coût de l'assignation, des dénonces à la CCAPEX et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.
La clôture de la procédure est intervenue le 2 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, la cour observe que l'appelant était initialement représenté en première instance par Maître [A] à qui ont été notifiées les conclusions de l'intimée, de sorte que les demandes formées au titre des réparations locatives, qui ne figuraient pas dans l'assignation, sont contradictoires.
Sur l'arriéré locatif
Le contrat de bail concernait, comme relevé par le premier juge, un logement meublé.
Aux termes des articles 7 et 25-3 de la loi n°n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d'un logement meublé est obligé de payer le loyer aux termes convenus.
M. [L] [I] fait valoir que la dette locative est inexistante, que Mme [T] [H] ne produit aucun décompte et que sa mère atteste du règlement du loyer depuis le 10 février 2021.
Mme [T] [H] expose que les versements de la mère de M. [L] [I] correspondent à un prêt consenti par la bailleresse au locataire.
La demande en paiement de loyers, accueillie pour 950 € par le premier juge, se décompose comme suit (p.6 des conclusions de l'intimée) : février 2021: 400 € ; mars 2021 : 150 € ; septembre 2021 : 400 €.
Dès lors qu'il a signé le contrat de bail du 3 janvier 2019, stipulant un loyer mensuel de 400 €, c'est à M. [L] [I] de démontrer, au visa de l'article 1353 du Code civil, un paiement libératoire.
L'attestation émanant de sa mère, Mme [J], produit aux débats, qui mentionne des versements de 100 € chaque mois par celle-ci à Mme [T] [H], n'établit pas que ces versements correspondent au paiement du loyer.
La bailleresse démontre, par la production d'une reconnaissance de dette, que ces versements de 100 € sont relatifs à une dette de 1700 € contractée par le locataire, sans lien avec le loyer.
En conséquence, faute pour l'appelant d'établir un paiement libératoire, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] [I] à payer un arriéré locatif.
Sur les dégradations locatives
Aux termes des articles 7 et 25-3 de la loi n°n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d'un logement meublé répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Les dispositions de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont, aux termes de l'article 25-3 précité, applicables à un logement meublé.
En vertu de ce texte, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
M. [L] [I] conteste les dégradations qui lui sont imputées et fait valoir que l'état des lieux d'entrée dans le logement n'a pas été réalisé de manière contradictoire et qu'il n'est en conséquence pas probant.
Il expose que les demandes de la bailleresse correspondent à une réfection complète des éléments argués de dégradations, ajoutant que le réfrigérateur emporté par ses soins lui appartenait, suite à la panne du réfrigérateur d'origine, vétuste, et que la présence d'une centrale vapeur a été rajoutée sur l'inventaire par Mme [T] [H].
La bailleresse produit un inventaire, signé par le locataire et donc opposable à celui-ci, des meubles et objets mobiliers présents lors de la prise de possession des lieux.
Elle produit également un état des lieux d'entrée qui n'a pas été signé en seconde et dernière page par le locataire mais a été paraphé par celui-ci en première page.
M. [L] [I] ne peut donc exposer que cet état des lieux n'a pas été effectué de manière contradictoire.
De surcroît, la bailleresse est fondée à invoquer la présomption de bon état des lieux loués, au visa de l'article 1731 du Code civil, aucun élément n'établissant le refus de Mme [T] [H] de procéder à un état des lieux d'entrée.
Les dégradations imputées au locataire concernent la peinture des murs et les volets en bois, signalés en très bon état lors de l'état des lieux d'entrée.
Concernant les murs, le procès-verbal contradictoire d'huissier valant état des lieux de sortie mentionne «de nombreuses agrafes plantées dans le mur en encadrement» ainsi que «la présence de crochets sur chevilles».
Le devis de réparation produit à ce titre prévoit la somme de 350 € HT, soit 385 € TTC, pour le rebouchage des trous et agrafes, ce qui apparaît fondé au regard des dégradations constatées par l'huissier, les photographies produites par le locataire, qui n'ont aucune date certaine, n'étant pas probantes de l'état du logement lors de la sortie du preneur, à l'instar de l'attestation d'un ami de M. [L] [I], qui ne peut à elle seule contredire les constatations d'un officier ministériel.
En revanche, il prévoit également la somme de 1584 € HT, soit 1742,4 € TTC, pour la réfection complète des murs de la chambre et du salon alors que l'huissier n'a pas constaté la dégradation des murs de la chambre et du salon.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a alloué cette dernière somme à la bailleresse.
Concernant les volets, l'huissier a constaté «qu'une des lattes du volet de gauche est fendue verticalement» ce dont il se déduit la dégradation d'un seul volet ou vantail.
Aux termes du devis produit, le remplacement d'un vantail est facturé 691,14/2 = 345,57 € HT, soit 380,12 € TTC.
La bailleresse ne peut donc solliciter le remplacement de 6 vantaux, dont celui d'une porte-fenêtre, comme elle le fait, et il lui sera alloué, par voie d'infirmation, la somme de 380,12 € de ce chef.
Sur le détournement d'objets
L'inventaire signé par les parties mentionnait la présence dans le logement d'une centrale vapeur et d'une table à repasser et il est constant qu'un réfrigérateur se trouvait également dans les lieux lors de la prise de possession par M. [L] [I].
Si l'appelant fait valoir un rajout de la mention d'une centrale vapeur sur l'inventaire après sa signature, il a attesté, en signant l'inventaire, avoir reçu un double de cet inventaire.
Dès lors qu'il ne produit pas un exemplaire différent de celui de la bailleresse, il n'est pas fondé à invoquer l'inexistence de la centrale vapeur et de la table à repasser.
M. [L] [I] doit en conséquence restitution de ces biens, aucun élément n'établissant la vétusté du réfrigérateur et c'est à bon droit que le premier juge a alloué la somme de 450 € de ce chef.
L'appelant est donc redevable, au titre des réparations locatives et du remplacement d'objets, de la somme de 385 + 380,12 + 450 = 1215,12 €.
Il n'y a pas lieu d'ordonner restitution des sommes payées par l'appelant, la seule infirmation du jugement valant, dans la mesure de l'infirmation, titre à cet égard.
Sur les demandes annexes
L'équité commande d'allouer à M. [L] [I] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
Partie partiellement perdante en appel, Mme [T] [H] supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albi du 27 janvier 2022 sauf en ce qu'il a condamné M. [L] [I] à payer à Mme [T] [H] la somme de 4981,13 € au titre des réparations locatives et du mobilier dérobé.
Statuant de ce chef,
Condamne M. [L] [I] à payer à Mme [T] [H] la somme de 1215,12 € au titre des réparations locatives et du mobilier distrait.
Y ajoutant,
Condamne Mme [T] [H] à payer à M. [L] [I] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
Condamne Mme [T] [H] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER P. BALISTA