10 janvier 2024
Cour d'appel de Rennes
RG n°
20/06374
5ème Chambre
Texte de la décision
5ème Chambre
ARRÊT N° 4
N° RG 20/06374 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RGKU
Mme [F] [D]
C/
E.P.I.C. [Localité 2] GOLFE HABITAT
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Abras (+ afm)
Me Nivault
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 10 JANVIER 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Novembre 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 10 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [F] [D]
née le 22 Octobre 1968 à [Localité 2], de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Clélia ABRAS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/010251 du 16/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)
INTIMÉE :
E.P.I.C. [Localité 2] GOLFE HABITAT, immatriculée au RCS de Vannes sous le n° 275 600 013, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Séverine NIVAULT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAIRE-TANGUY-SVITOUXHKOFF-HUVELIN-G OURDIN-NIVAULT-GOMBAUD, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES
Par acte sous seing privé du 5 décembre 2002, l'Office public HLM [Localité 2] Golfe Habitat (ci-après dénommé Golfe Habitat) a donné à bail à Mme [F] [D] un local d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 2].
Par acte d'huissier en date du 1er juillet 2019, Golfe Habitat a fait assigner Mme [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes.
Par jugement en date du 17 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :
- prononcé la résiliation du bail liant les parties,
- dit qu'à défaut pour Mme [F] [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [F] [D] à payer à Golfe Habitat une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir,
- dit que Golfe Habitat sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles,
- débouté Mme [F] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux,
- condamné Mme [F] [D] à verser à Golfe Habitat la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] [D] aux entiers dépens de l'instance,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Le 23 décembre 2020, Mme [F] [D] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 janvier 2021, elle demande à la cour de :
- A titre principal :
* infirmer le jugement en intégralité,
* débouter Golfe Habitat de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- A titre subsidiaire :
* dire et juger qu'elle bénéficiera d'un délai d'une durée de 12 mois pour quitter l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2] à compter de l'arrêt à intervenir,
- En tout état de cause :
* condamner Golfe Habitat à payer à maître Clélia Abras la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 sur l'aide juridique du 10 juillet 1991,
* condamner Golfe Habitat à payer à Mme [F] [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamner Golfe Habitat aux entiers dépens de l'instance.
Par dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2021, Golfe Habitat demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire Vannes en date du 17 septembre 2020,
- débouter Mme [F] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [F] [D] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner Mme [F] [D] aux entiers dépens et ordonner la distraction des dépens d'appel au profit de la SCP Morvant ancien associé David Mallebrera Bret-Dibat en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 25 février 2021, le magistrat de mise en état a constaté le désistement de Golfe Habitat de son incident d'irrecevabilité de l'appel et a dit que les dépens de l'instance seront supportés par Golfe Habitat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande de résiliation
Mme [D] soutient qu'elle subi des nuisances de la part de ses voisins de dessous liées à l'odeur nauséabonde des cigarillos qu'ils fument. Elle expose qu'elle s'est plainte en vain de ces odeurs auprès du bailleur social et ce alors qu'elle a une santé fragile et est suivie par un psychiatre. Elle ajoute qu'elle occupe son logement depuis 17 ans et a toujours réglé son loyer à échéance. Elle considère que la procédure initiée par le bailleur social à son encontre est liée aux critiques qu'elle a formulées contre lui en raison des troubles qu'elle dit subir de la part de ses voisins.
S'agissant des troubles anormaux de voisinage qui lui sont reprochés par le bailleur, elle fait valoir que la preuve de jets de seaux d'eau ne repose que sur les témoignages des voisins et de leur curatrice. Elle relève que les attestations établies par l'UDAF, curatrice de ses voisins ne font état que de propos rapportés en violation des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile.
Elle indique que son balcon est entièrement clôturé, ce qui rend impossible le jet d'eau et elle communique le relevé de ses consommations d'eau pour démontrer l'absence de tout jet d'eau.
Golfe Habitat rétorque que Mme [D] ne démontre pas l'existence des nuisances insoutenables et intolérables qu'elle dénonce pour justifier ses agissements contraires au bail et à ses obligations de locataire. Il conteste le fait que Mme [D] a multiplié les démarches amiables et expose qu'au contraire, elle les a toutes mises en échec. Il dit justifier, par la production d'attestations, du comportement inadmissible de Mme [D] à l'égard des autres résidents de l'immeuble notamment Mme [U], Mme [R] et Mme [H]. Il ajoute que Mme [D] a menacé de jeter de l'eau de javel et non plus simplement de l'eau. Enfin, il indique qu'elle a refusé deux propositions de relogement qui lui ont été faites le 1er octobre 2019 et le 20 janvier 2020.
Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Aux termes des dispositions de l'article 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir des locaux loués dans des conditions normales et dans le respect des obligations fixées par le bail.
Aux termes des dispositions de l'article 1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour la bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
L'article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n° 2007 ' 297 du 5 mars 2007 précise : 'Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux'.
Mme [D] invoque le fait qu'elle a toujours réglé ses loyers aux échéances convenues mais cet état de fait est sans incidence dans la présente procédure. De plus, elle ne démontre pas que la procédure de résiliation de bail initiée par son bailleur est liée aux critiques qu'elle a formulées à l'encontre de ce dernier suite aux troubles de voisinage qu'elle invoque.
Mme [D] dit subir des troubles en raison de l'odeur nauséabonde et persistante des cigarillos fumés par ses voisins, M. [Y] et M. [Z]. Elle se fonde sur les attestations de sa soeur et celle d'un voisin, M. [T] mais la cour ne peut que constater que si ces pièces sont visées dans le bordereau de communication, elles ne figurent pas parmi les pièces effectivement jointes dans le dossier de plaidoirie. En tout état de cause, les premiers juges qui avaient pris connaissance de ces attestations ont relevé que ces témoins ne résidaient pas dans le même immeuble que Mme [D], ce qui n'est pas contesté par cette dernière.
Mme [D] communique également un constat d'huissier dressé le 17 avril 2019 qui constate uniquement 'l'existence d'une légère odeur de cigarillo à l'intérieur de l'habitation alors qu'un vantail de la baie est ouvert sur environ un-quart'. Si l'odeur de cigarillo est établie, Mme [D] ne justifie pas l'existence d'un trouble anormal de voisinage auquel le bailleur n'aurait pas tenté de remédier. En effet, celui-ci a proposé suite à la première plainte de Mme [D] le 29 janvier 2018 d'organiser une conciliation mais celle-ci a refusé. Suite à une nouvelle plainte de Mme [D] le 9 avril 2018, le bailleur a dépêché deux collaboratrices pour se rendre compte des nuisances invoquées en se rendant chez les locataires fumeurs mais Mme [D] a refusé d'ouvrir son domicile aux collaboratrices avant de les rejoindre chez une voisine où elles n'ont pas constaté d'odeurs de fumées. Par la suite, il est établi que Mme [D] a refusé de se présenter le 23 octobre 2018 à une rencontre tripartite avec l'UDAF, curatrice de ses voisins et le bailleur social.
Mme [D] échoue ainsi à établir les troubles anormaux de voisinage qu'elle invoque.
Dans le cadre de la procédure, Mme [D] conteste avoir jeté des seaux d'eau sur le balcon de ses voisins fumeurs alors qu'elle ne semblait pas le contester lors des tentatives de conciliation initiées par le bailleur.
Le jugement entrepris a rappelé à bon droit que les attestations produites au nom de l'UDAF du Morbihan et rédigées par la responsable du service de logement ne peuvent être retenues en ce qu'elles ne rapportent pas des faits dont elle aurait été personnellement témoin mais seulement des faits rapportés et ce conformément aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile.
En revanche, il est constant que M. [Y] et M. [Z], accompagnés de leur curatrice, ont déposé une main-courante le 21 septembre 2018 et le 9 novembre 2018 pour se plaindre des agissements de Mme [D] qui leur jette des seaux d'eau depuis son balcon lorsqu'ils fument et les insultent. Ils ont déposé plainte pour les mêmes faits le 20 décembre 2018.
Les plaintes des locataires sur les jets de seaux d'eau sont confirmées par l'attestation de M. [E], locataire, qui indique avoir constaté des projections d'eau les 22 et 23 mai 2019, de même que Mme [M] qui a témoigné que Mme [D] a jeté une bassine d'eau plusieurs fois par jour depuis son balcon notamment les 20 et 22 mai 2019. De même, il résulte des attestations de voisines, Mme [B] et Mme [R] que Mme [D] leur a indiqué qu'elle irait 'jusqu'au bout' dans son conflit avec ses voisins et qu'elle irait jusqu'à verser de l'eau de javel par le balcon.
Mme [D] tente de soutenir que son balcon est clos et qu'elle ne peut déverser des seaux d'eau par dessus mais il résulte de la première photographie figurant en page 4 du constat d'huissier qu'elle a produit que les claustras installés sur son balcon arrivent à hauteur du haut du torse des personnes présentes sur cette photographie de sorte qu'il est parfaitement possible de jeter un seau d'eau par dessus le balcon. De même, les relevés de consommation d'eau de Mme [D] ne sont guère plus probants en ce qu'il est impossible de déterminer le volume d'eau qu'elle a pu jeter par dessus son balcon de sa consommation d'eau personnelle.
Il est constant que Golfe Habitat a délivré une mise en demeure à Mme [D] par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 novembre 2018 puis une sommation de jouissance paisible des lieux loués par acte d'huissier le 14 février 2019 ainsi qu'une lettre recommandée le 4 avril 2019 lui rappelant son obligation de jouissance paisible des lieux mais qu'elle a poursuivi ses agissements tel que cela résulte de l'attestation de M. [E] en date du 6 juin 2019 qui indique que Mme [D] continue à déverser de l'eau depuis son balcon, qu'il n'ose plus mettre son linge à sécher et qu'il s'inquiète sur la composition des liquides jetés.
Par ailleurs, Golfe Habitat produit également un courrier et une attestation de Mme [U] qui dit avoir été victime régulièrement d'insultes de Mme [D] et de remarques désobligeantes sur sa vie privée ainsi qu'une attestation de Mme [H] qui indique que Mme [D] lui reproche de faire du bruit alors que le bruit provenait d'un autre appartement.
Il résulte de ces éléments que Mme [D] a commis des manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible ayant occasionné des troubles de voisinage. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le jugement entrepris a prononcé la résiliation du bail, a dit qu'à défaut pour Mme [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion avec au besoin l'assistante de la force publique et l'a condamnée à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges du jour de la résiliation jusqu'au jour de la libération totale des lieux avec intérêts légaux.
- Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Mme [D] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux au visa des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Elle soutient que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et que la seule proposition de relogement qui lui a été faite portait sur un logement loin des commerces, plus petit et sans terrasse ou balcon, raison pour laquelle elle n'a pas donné suite à cette proposition. Elle ajoute qu'elle a toujours réglé son loyer et n'a commis aucune dégradation en 18 ans d'occupation. Elle craint de se retrouver à la rue du jour au lendemain ayant effectué nombre de démarches pour obtenir un relogement indispensable compte tenu de son état de santé étant sous traitement psychothérapeutique.
Golfe Habitat s'y oppose en arguant que sa demande de délai est infondée puisque Mme [D] a refusé deux offres de relogement provenant de deux offices distincts et ce alors que les logement proposés correspondaient à sa demande.
Aux termes des dispositions de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.
Aux termes de l'article L.412-4 dudit code, la durée des délais prévus à l'article précité ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ce délai, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité du sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte à un droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitat et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, Mme [D] n'a produit strictement aucune pièce à l'appui de sa demande de délai. Elle ne justifie pas en quoi son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales.
Au contraire, il est constant qu'elle a refusé deux offres de relogement, l'une proposée par l'office Bretagne Sud Habitat le 1er octobre 2019 qui correspondait aux souhaits qu'elle avait exprimé lors de sa demande de logement mais qu'elle a refusé au motif 'qu'elle ne sentait pas bien dedans et disait espérer mieux' et l'autre proposé auparavant le 10 décembre 2018 par [Localité 2] Golfe Habitat de type T2 qu'elle a également refusé. De surcroît, Mme [D] a déjà bénéficié de fait de larges délais depuis le jugement entrepris. Le jugement qui l'a déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux sera confirmé.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en son appel, Mme [D] sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros à Golfe Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et sera condamnée aux dépens d'appel.
Les dispositions du jugement entrepris sur les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoirement, rendu par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [F] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions;
Condamne Mme [F] [D] à verser la somme de 2 000 euros à l'Office Public HLM [Localité 2] Golfe Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
Condamne Mme [F] [D] aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,