22 décembre 2023
Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
RG n° 22/00590

Chambre civile TGI

Texte de la décision

ARRÊT N°23/

EF





R.G : N° RG 22/00590 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FV2V













[K]

[Z]





C/



[EV]

[K]

[K]

[K]

[K]

[K]

[K]

[K]

[K]

[K]















RG 1èRE INSTANCE : 16/01635







COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS



ARRÊT DU 22 DECEMBRE 2023



Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS (REUNION) en date du 07 SEPTEMBRE 2021 RG n°: 16/01635 suivant déclaration d'appel en date du 10 MAI 2022





APPELANTS :



Madame [PM] [K] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 29]

Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l'AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007184 du 21/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [S] [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 29]

Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l'AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007188 du 21/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)





INTIMES :



Monsieur [L] [C] [M] [EV]

[Adresse 17]

[Localité 29]

Représentant : Me Jean claude christia SAINTE-CLAIRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [B] [F] [K]

[Adresse 3]

[Localité 29]

Représentant : Me Marceline AH-SOUNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/002952 du 23/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [WZ] [N] [K]

[Adresse 24]

[Localité 28]



Madame [OC] [G] [K]

[Adresse 25]

[Localité 29]



Monsieur [T] [A] [K]

[Adresse 10]

[Localité 29]



Madame [JD] [W] [K]

[Adresse 26]

[Localité 30]



Monsieur [BG] [J] [K]

[Adresse 6]

[Localité 29]



Madame [OC] [GZ] [K]

[Adresse 22]

[Localité 29]



Madame [OC] [FO] [K]

[Adresse 1]

[Localité 27]



Madame [UV] [K]

[Adresse 3]

[Localité 29]





CLÔTURE LE : 23/02/2023





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2023 devant la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 décembre 2023 prorogé par avis au 22 décembre 2023.



Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 décembre 2023.



* * *



LA COUR



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte de vente du 14 décembre 2007, Monsieur [L] [C] [M] [EV] a acquis auprès des époux [E], la propriété d'une parcelle de terrain à [Localité 29], cadastrée BC n° [Cadastre 16] d'une superficie de 457 m2 sur laquelle il a son habitation.



Suivant acte de vente du 11 mai 2015, Monsieur [EV] a acquis auprès de Monsieur [D], la parcelle BC n° [Cadastre 8], parcelle de terrain nue à usage de passage d'une superficie de 239 m2, provenant de la division de la parcelle BC n° [Cadastre 23].



Monsieur [D] avait acquis la parcelle numéro BC [Cadastre 23] et la parcelle BC46 par acte notarié en date du 18 septembre 1970.



La demande de bornage de des deux parcelles avec les parcelles voisines cadastrées [Cadastre 18],[Cadastre 16], [Cadastre 11],[Cadastre 15], [Cadastre 12] et [Cadastre 14] sera rejetée par le tribunal d'instance de Saint Benoît le 21 février 2005 en raison de l'absence de certaines parties au litige.



Monsieur [EV] estime que sa parcelle BC n° [Cadastre 16] est enclavée car la voie d'accès à celle-ci ne serait que de 2,50 m de largeur, ce qui serait insuffisant pour permettre le passage de véhicules.



Suivant actes d'huissier en date des 12, 17 et 30 mai 2016, Monsieur [EV] a assigné Madame [UV] [VO] [YJ], épouse [K], Madame [PM] [K], épouse [Z], Monsieur [K] [WZ] [N], Monsieur [K] [BG] [J], Monsieur [T], [A] [K], Monsieur [B] [F] [K], Madame [JD], [W] [K], Mme [OC] [G] [K], Mme [OC] [GZ] [K], Mme [OC], [FO] [K] devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de voir constater l'état d'enclave de sa parcelle et d'obtenir une servitude de passage des consorts [K].



Par jugement avant dire droit du 17 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a ordonné une mesure d'expertise et a désigné Monsieur [IJ] en qualité de géomètre expert.



L'expert a déposé son rapport le 21 mai 2019.



Par jugement en date du 07 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

- Dit que la parcelle cadastrée BC [Cadastre 16] située [Adresse 20] à [Localité 29] appartenant à Monsieur [L] [EV] est en état d'enclave.

- Dit qu'elle sera désenclavée par le fonds BC [Cadastre 12] par élargissement de 1,5 m sur une longueur de 58 mètres, à partir du chemin de passage déjà existant (BC [Cadastre 8]) et ce conformément au plan (annexe numéro 7) de l'expertise judiciaire.

- Condamne Monsieur [L] [EV] à payer aux consorts [K]-[Z] la somme de 7.656 € à titre d'indemnité.

-Condamne les consorts [Z] à procéder à l'enlèvement des grillages, poteaux et portillons se trouvant sur la parcelle cadastrée BC [Cadastre 8].

-Déboute les consorts [K]-[Z] de leurs demandes reconventionnelles.

- Rejette les demandes de paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamne les consorts [K]-[Z] aux entiers dépens.





Par déclaration du 10 mai 2022, les époux [Z] ont interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 10 mai 2022.



Monsieur [S] [Z] et son épouse Madame [PM] [Z] ont déposé leurs premières conclusions d'appelants, via le RPVA le 29 juin 2022.



Monsieur [B] [K] a déposé ses premières conclusions d'intimé et d'appelant incident, via le RPVA le 29 septembre 2022.



Monsieur [L] [EV] a déposé ses premières conclusions d'intimé et d'appelant incident, via le RPVA, le 7 octobre 2022.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2023.



PRETENTIONS ET MOYENS



Aux termes de leurs dernières conclusions d'appelants déposées le 15 novembre 2022, Monsieur [S] [Z], Mme [PM] [K] épouse [Z] et Mme [UV] [K] demandent à la Cour de:

Déclarer l'appel de Mme [K] recevable et bien fondé ;


Infirmer la décision querellée ;

Constater que M. [EV] s'est enclavé en construisant sur la servitude de passage existant à l'origine ayant vocation à permettre l'accès à sa parcelle ;

Débouter Monsieur [EV] de sa demande de création de servitude de passage sur la parcelle des consorts [K]/[Z] ;

Condamner M. [EV] à payer aux concluants la somme de 39 000 € au titre d'indemnités pour perte de loyers de leur maison, située au [Adresse 21], outre le remboursement des dépenses réalisées par l'appelante (frais de notaire, d'expert')

Condamner M. [EV] à exécuter à ses frais les travaux de clôture pour lesquels il s'était engagé sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

Condamner M. [EV] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à libérer la servitude de passage, desservant toutes les propriétés avoisinantes, et à démolir les constructions érigées sur cette servitude ;


Condamner le même à payer la somme de 3 000€ aux concluants au titre des frais irrépétibles et aux dépens comme de droit.



*****

Aux termes de ses dernières conclusions d'intimé et d'appelant incident déposées le 30 janvier 2023, Monsieur [L] [EV] demande à la cour de :

Dire et juger que l'appel incident de Monsieur [EV] est recevable et bien fondé.

Dire et juger que les conclusions numéro 2 récapitulatives des consorts [Z] / [K] sont irrecevables, car affectées d'un vice rédhibitoire.

En conséquence les écarter des débats.

- Dire et juger que Monsieur [K] [B] est mal fondé dans ses demandes.

- Homologuer le rapport d'expertise.

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire en ce qu'il a :

- Dire et juger que la parcelle cadastrée BC [Cadastre 16] située [Adresse 20] à [Localité 29] appartenant à Monsieur [EV] est en état d'enclave.

-Dire qu'elle sera désenclavée par le fonds BC [Cadastre 12] par élargissement de 1,50 m sur une longueur de 58 mètres, à partir du chemin de passage déjà existant (BC [Cadastre 8]) et ce conformément au plan annexe numéro 7 de l'expertise judiciaire (2 m à 3,50 m)

- CONDAMNE Monsieur [L] [EV] à payer aux consorts [K]-[Z] la somme de 7.656 Euros à titre d'indemnité.

- Condamné les consorts [Z] à procéder à l'enlèvement des grillages poteaux et portillons se trouvant sur la parcelle BC [Cadastre 8].

Y ajoutant (appel incident)

- Dire et juger que les Consorts [K]-[Z] procéderont à l'enlèvement ci-dessus sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

- Débouté Monsieur [K] [B] de toutes ses fins et demandes comme injustes et en tout cas mal fondées.

- Débouté les Consorts [K]-[Z] de leur demande tendant à utiliser le passage ainsi créé.

- Les débouter de toutes leurs fins et demandes.

- Condamner solidairement Monsieur [Z], Madame [K] épouse [Z] et Monsieur [K] [B] au paiement d'une somme de trois mille Euros (3 000€) en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- Les condamner aux entiers dépens



*****



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimé et d'appelant incident déposées le 30 janvier 2023, Monsieur [B] [K] demande à la cour de :

- Recevoir l'appel incident de M. [K] [B] et le déclarer fondé.

- Infirmer le jugement rendu le 07.09.2021.

Statuant de nouveau

- Constater que M. [EV] ne justifie, ni de ce que la parcelle cadastrée désormais BC [Cadastre 8] (ex BC [Cadastre 23]), objet du litige, ait été à l'origine, propriété de M. [D], ni comment celui-ci a pu l'acquérir alors qu'elle ne figurait pas dans l'acte d'origine de la parcelle BC [Cadastre 19] du 30.12.1963.

- Débouter M. [EV] de sa demande de création et / ou de rétablissement et d'élargissement de servitude de passage de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 8], telle que créée en 2015, après division de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 23].

- Ordonner à M. [EV] de verser aux débats l'acte notarié du 21 mars 2008, contenant vente de M. [D] à M. [H], de la parcelle sise à [Localité 29] (Réunion) cadastrée section BC n° [Cadastre 19], publié au service de la publicité foncière de [Localité 34] le 14 avril 2008 vol 2008P N° 3509.

- Débouter M. [EV] de l'ensemble de ses demandes financières vers M. [K] [B].

Si la cour venait à confirmer l'état d'enclavement de la parcelle BC [Cadastre 16], de l'existence de la servitude conventionnelle de passage et de celle d'une servitude légale de passage à créer sur la parcelle BC [Cadastre 8].

Constater le caractère inexploitable sur la parcelle cadastrée BC[Cadastre 12], propriété indivise des consorts [K], du résidu de terrain (0.50 m) restant entre l'emprise de cette servitude 3.50 m et la parcelle cadastrée BC [Cadastre 5] jusqu'à la parcelle, soit de 145 m2.

Condamner M. [EV] à payer aux consorts [K] la somme de 20.416 Euros en réparation du préjudice qu'il leur est causé par l'emprise totale de la servitude, son élargissement et la perte d'exploitation possible du résiduel de terrain ne permettant même pas un passage piéton vers le [Localité 32].

Dire que le passage ainsi crée et/ou son élargissement ne pourra être clos et restera accessible par les consorts [K],

Juger en tout état de cause, que M. [K] [B] et les consorts [K] pourront user de l'élargissement de la servitude de passage ainsi créé, sans qu'il puisse y être fait obstacle de quelque manière que ce soit.

Condamner M. [EV] à payer à M. [K] [B] la somme de 2 000 € à titre de frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile et laisser les dépens ainsi que les procès-verbaux de constats d'huissiers de justice et des frais de l'expertise judiciaire à sa charge exclusive.



*****

Monsieur [WZ] [N] [K], Mme [OC] [G] [K], Monsieur [T] [A] [K], Mme [JD] [W] [K], Monsieur [BG] [J] [K], Mme [OC] [GZ] [K], Mme [OC] [FO] [K] et Mme [UV] [YJ] épouse [K], intimés n'ont pas comparu ou constitué avocat devant la cour.



*****



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.




MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

 

Vu les dernières conclusions des parties auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties;



Vu l'ordonnance de clôture du 23 février 2023.



Sur la procédure



Monsieur [EV] soulève l'irrecevabilité des dernières conclusions déposées par Monsieur [S] [Z], Mme [K] [PM] épouse [Z] et Mme [UV] [K].



Il invoque le fait que Mme [UV] [K] n'a pas la qualité d'appelante et qu'en outre elle est décédée le 2 novembre 2021 à [Localité 34].



Les appelants n'ont pas répliqué sur ce point.



Sur quoi,



Les conclusions numéro 2 déposées par les appelants le 15 novembre 2022 mentionnent en entête Monsieur [S] [Z], Mme [K]-[PM] épouse [Z] et Mme [UV] [K].



Il n'est pas contestable au vu des pièces de procédure, d'une part, que Mme [UV] [K] n'est pas appelante, mais intimée, non comparante et d'autre part qu'elle est effectivement décédée le 2 novembre 2021, soit antérieurement à la déclaration d'appel, en date du 10 mai 2022.



Elle a donc été portée à tort sur la déclaration d'appel en qualité d'intimée.



Il s'agit d'une simple erreur matérielle qui ne fait pas grief à Monsieur [L] [EV].



La lecture des conclusions de Monsieur [B] [K] démontre que Madame [UV] [VO] [YJ], épouse [K], décédée, était en réalité la mère des huit enfants qui sont propriétaires indivis de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 12]. L'ensemble de ses héritiers ont été régulièrement assignés dans le cadre de la présente procédure, ce qui n'est pas contesté.



En conséquence, la demande d'irrecevabilité des conclusions déposées par les appelants sera rejetée.



Les conclusions numéro 2 des appelants seront donc déclarées recevables.







Sur le fond



Sur la demande d'élargissement de la servitude de passage.



Sur le fond



Monsieur [EV] soutient qu'il est régulièrement propriétaire des deux parcelles cadastrées sous les numéro [Cadastre 16] et [Cadastre 8] en vertu des actes notariés d'acquisition. Il invoque les conclusions du rapport d'expertise judiciaire à l'appui de son état d'enclave. Il soutient que ce sont les intimés qui ont volontairement réduit l'assiette de la servitude en implantant des ouvrages. (Grillages et autres). Il conteste le caractère volontaire de l'état de l'enclave soutenant que sa renonciation à se retourner contre son vendeur n'excluait nullement les actions à l'égard des tiers. Il ajoute que le bénéficiaire d'une servitude de passage est en droit d'en obtenir l'élargissement lorsque la largeur du passage est devenue insuffisante du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport.



Les appelants soutiennent que les demandes ne peuvent prospérer dans la mesure où Monsieur [EV] se serait volontairement enclavé. Ils soulignent que la [Adresse 33] a été classée voie communale en novembre 1982 sous l'intitulé Ruelle 163 en vertu d'un arrêté municipal régulièrement publié qui serait toujours en vigueur.

Ils ajoutent que la demande de bornage effectuée par Monsieur [D] sera rejetée par jugement du tribunal d'instance de Saint-Benoît le 21 février 2005 et que lors de la vente qu'il a effectuée en faveur de Monsieur [EV] en 2015, ce dernier a eu clairement connaissance d'un certain nombre de difficultés relatives aux contenances réelles des parcelles et à l'absence de tout bornage, ainsi qu'à l'absence de titre juridique créant un droit de passage permettant l'accès au terrain et qu'il acceptait d'en faire son affaire.

Ils stigmatisent le fait que lors de l'achat de la parcelle numéro [Cadastre 16] par Monsieur [EV] en décembre 2007, qui fait référence à la parcelle numéro [Cadastre 23] par erreur, aucun bornage ne sera effectué et qu'il incombe à Monsieur [EV] d'en assumer les conséquences.

Ils ajoutent que la ruelle litigieuse fait partie de la propriété de M. [K] et invoque le fait que Monsieur [EV] n'a pu construire sa maison qu'avec l'accord des consorts [Z] [K] qui lui ont permis l'accès par leurs parcelles. Ils soulignent que le bornage effectué en octobre 2007 à la demande de Monsieur [EV] n'a pas été effectué à leur contradictoire, précision étant apportée que Mme [K] ne sait, ni lire, ni écrire.



Monsieur [B] [K] expose être propriétaire avec sa mère et ses huit frères et s'urs en indivision des parcelles cadastrées BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13] sises au lieudit [Localité 32] à [Localité 29], ce à la suite de la donation-partage effectuée par leur père [P] [K] le 14 mars 1969.



Il souligne que les deux parcelles acquises par Monsieur [EV], à savoir la parcelle BC [Cadastre 16] et la parcelle BC [Cadastre 23] n'ont fait l'objet d'aucun bornage pour la première et d'un accès limité à 2 m 50 pour la seconde qui ne permettait pas aux véhicules de passer. Il stigmatise le fait que le bornage de la parcelle BC [Cadastre 23] qui sera divisée en deux parcelles BC [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ne sera pas contradictoire avec les parties au présent litige, cela avant la vente du 23 juin 2015 de la parcelle BC [Cadastre 8] par Monsieur [D] à Monsieur [EV]. Il précise que les propriétaires successifs des parcelles BC [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] ont toujours bénéficié de l'accès laissé par Monsieur [P] [K] sur sa parcelle BC [Cadastre 12] par un sentier piéton au départ de la route nationale vers leurs parcelles.



Il ajoute que, lors d'un acte de vente précédent en date du 3 juin 1961 concernant la parcelle propriété à ce jour de [S] [Z] et de son épouse [PM] [K], il était fait référence à l'Est à un chemin de sortie commun à plusieurs propriétaires, lequel sépare ledit terrain des héritiers [YJ].



Il soutient que ce sentier depuis 1961 n'a jamais fait l'objet d'une référence cadastrale, n'a jamais été borné et que son assiette n'aurait jamais été déterminée. Il conteste formellement que ce sentier ait pu appartenir à Monsieur [H] ou à Monsieur [D], propriétaires successifs des parcelles BC [Cadastre 19] et [Cadastre 16].



Dans ce contexte, il ne peut être sérieusement reproché aux riverains de ce chemin désormais cadastré BC [Cadastre 23] d'avoir édifié des clôtures ou des fermetures. Il souligne que Monsieur [EV], lors de l'achat de la parcelle BC [Cadastre 16] en 2007 n'ignorait pas la situation des lieux et l'impossibilité pour lui d'accéder à sa parcelle avec un véhicule. Il ne pourra construire qu'avec l'aide des occupants de la parcelle BC [Cadastre 12] qui ont permis l'accès aux véhicules de chantier.



Il conteste la propriété de la parcelle BC [Cadastre 23] par Monsieur [D] puis celle de la parcelle BC [Cadastre 8] issue de sa division en 2015 et vendue à Monsieur [EV] et demande en conséquence que l'acte notarié du 21 mars 2008 contenant vente de Monsieur [H] à Monsieur [D] soit versé aux débats.



Subsidiairement sur l'assiette de l'élargissement, il soutient qu'elle ne peut se situer que sur la parcelle BC [Cadastre 12] des indivisaires [K] moyennant le versement d'une juste indemnisation.



Ceci étant exposé,



Vu les articles 682 à 684 du code civil.



En vertu des dispositions de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont le fond est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissements, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.



L'article 683 ajoute que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé à l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.



En vertu des dispositions de l'article 684 du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur le fonds divisés, l'article 682 serait applicable.



Sur la servitude conventionnelle



Le rapport d'expertise judiciaire conclut de la manière suivante :



La parcelle BC [Cadastre 16] de Monsieur [EV] est effectivement enclavée car elle ne dispose pas d'autre accès à la voie publique que le sentier dont la largeur est comprise entre 1,20 et 1,50 m qui relie le [Localité 32] à sa propriété.



Sur les titres de propriété de Monsieur [EV]



La lecture de l'acte notarié du 14 décembre 2007 passé en l'étude de la SCP ESPARON et autres, notaires à [Localité 36] en vertu duquel Monsieur [EV] est devenu propriétaire de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 16] sise [Adresse 20] d'une contenance de 00 ha 04 a et 57 ca vendue par Mme [TK] [E] et Monsieur [V] [E] démontre qu'il comporte les clauses suivantes :

« Désignation du bien à [Adresse 35] un terrain ensemble de constructions en bois sous tôles destinées à être démolies cadastré Section BC [Cadastre 16] sise [Adresse 20] d'une contenance de 00 ha 04 a et 57 ca,

Ensemble un sentier d'accès de deux mètres de large entre qui aboutit à la Route départementale de [Localité 31] »



ACCES



Aux termes d'un acte reçu par Me [U], [I], [R], [MS] [O], notaire à [Localité 29] publié à la conservation des hypothèques le 30 décembre 1963 volume 1594 numéro 40 il en ressort notamment ce qui suit, littéralement rapporté : ensemble « un sentier d'accès de deux mètres de large entre qui aboutit à la route départementale du [Localité 31] ».

Le vendeur déclare, ainsi que le reconnaît l'acquéreur, que cet accès est cadastré section BC numéro [Cadastre 23] et a une largeur actuelle de 2,50 mètres, largeur insuffisante pour permettre l'accès à des véhicules. L'acquéreur reconnaît qu'au sens de l'article 682 du code civil le terrain est enclavé dans le sens qu'il présente une issue insuffisante. Il reconnaît avoir été informé des difficultés pouvant survenir par suite de l'absence de titre juridique indiquant ou créant un droit de passage permettant l'accès au terrain qui lui est présentement donné. Il déclare en conséquence en faire son affaire personnelle et décharge ledit notaire associé de toute responsabilité à ce sujet.



Il n'est pas contesté qu'aucun bornage ne sera réalisé à l'occasion de la signature de cet acte, qui ne prévoit aucune servitude conventionnelle se limitant à constater l'existence d'un accès limité par la parcelle cadastrée BC [Cadastre 23].



Face à l'absence de titre, Monsieur [EV], en vertu d'un deuxième acte notarié reçu par Me [Y], notaire associée de la SCP ZAMPIERO KOYTCHA ET [Y] notaires à [Localité 34] le 8 avril 2015 a signé une promesse d'acquisition auprès de Monsieur [LH] [D] de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 8], d'une contenance de 00 ha 01 a 57 ca, issue de la division de la parcelle BC [Cadastre 23].



L'acte précise que le bien est actuellement affecté à usage de passage.



Un bornage antérieur a été effectué par Monsieur [NL], géomètre expert le 16 février 2015, suivi d'un document d'arpentage le 18 février 2015, annexé à l'acte de vente.



Dans la partie « SERVITUDES » il est stipulé notamment:



« A ce sujet le promettant déclare ce que le bénéficiaire reconnaît expressément:

Que cette parcelle est à usage d'accès et bénéficie à ce titre à plusieurs fonds, sis sur la commune de [Localité 29] cadastrés section BC [Cadastre 15],[Cadastre 16], [Cadastre 18] et [Cadastre 7].

Qu'aux termes d'un acte reçu par Me [U], [I], [R], [MS] [O], notaire à [Localité 29] publié à la conservation des hypothèques le 30 décembre 1963 volume 1594 numéro 40 il a été relaté la servitude suivante : ensemble un sentier d'accès de deux mètres de large entre qui aboutit à la route départementale du [Localité 31] ».



L'acte reprend également les mentions sus-évoquées dans l'acte d'acquisition de 2007.



Cette promesse de vente sera réitérée dans les délais prévus et dans les mêmes termes par acte notarié en date du 23 juin 2015, au sein de la même étude notariale.



Monsieur [EV], à la suite de l'acquisition de la parcelle BC [Cadastre 8] qui correspond à l'assiette du chemin d'accès litigieux, est donc devenu débiteur d'une servitude de passage au profit de son vendeur.



Les appelants ont entendu contesté l'origine de propriété de cette parcelle BC [Cadastre 23] devenue, après la division de 2015, les parcelles cadastrées BC [Cadastre 8] et BC [Cadastre 9].



Monsieur [EV] dispose de titre de propriété, à savoir les actes notariés sus-évoqués.



Comme le tribunal l'a rappelé à bon droit, cette contestation relève d'une éventuelle action en revendication de propriété, dont, ni le tribunal, ni la cour ne sont saisis.



Ce long débat sur la propriété de la parcelle, évoqué par les appelants n'a pas donc pas lieu d'être.



En conséquence, il n'y pas lieu d'ordonner à M. [EV] de verser aux débats l'acte notarié du 21 mars 2008, contenant vente de M. [D] à M. [H], de la parcelle sise à [Localité 29] (Réunion) cadastrée section BC n° [Cadastre 19], publié au service de la publicité foncière de [Localité 34] le 14 avril 2008 vol 2008 P N° 3509.



Par ailleurs, la qualité du propriétaire de la parcelle BC [Cadastre 8] n'a aucune incidence sur l'existence même de l'état d'enclave et la détermination de l'élargissement de l'assiette dont la cour est saisie.



Il convient de rechercher uniquement si la parcelle cadastrée BC [Cadastre 16] est enclavée et, dans l'affirmative, de s'interroger sur le caractère volontaire ou non de cette enclave.



Il est admis en droit (Cassation 3ème chambre civile 12 mai 2009 numéro 08-13.421 qu'il appartient au juge de rechercher si l'état d'enclave du terrain n'est pas volontaire.



Il est en effet admis en droit que le propriétaire d'une parcelle qui a lui-même obstrué l'issue donnant sur la voie publique ne peut se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave.



En l'espèce, il n'est pas contestable que Monsieur [EV] a acquis la parcelle BC [Cadastre 16] en 2007 en parfaite connaissance de cause, à savoir l'absence de toute servitude conventionnelle et la simple possibilité d'user d'un chemin d'accès commun à plusieurs parcelles contiguës, précision étant apportée que sa largeur ne permettait pas l'accès à des véhicules.



S'il a effectivement construit un immeuble d'habitation sur cette parcelle malgré cette situation d'enclave, il n'est pas contesté qu'il a bénéficié d'un permis de construire en bonne et due forme.



Il ne peut donc lui être reproché d'avoir construit sur cette parcelle.



Face à ce constat, il est également démontré qu'il ne pourra construire son habitation en dur sur la parcelle que grâce à la sollicitude des appelants à l'époque qui ont laissé les véhicules de chantier accéder par leurs propres parcelles.



Cette situation d'enclave, volontairement acceptée en 2007, ne peut toutefois priver Monsieur [EV] de solliciter ultérieurement l'élargissement éventuel de l'assiette de la servitude, s'il est rendu nécessaire notamment par le respect des règles d'urbanisme en vigueur.



Il est admis en droit que la largeur d'une servitude de passage doit être adaptée pour répondre aux besoins de la vie moderne. (Cf Cassation 3ème chambre 22 mars 2011 numéro 09-70533 ; Cassation 3ème chambre civile 4 juin 2013 numéro 12-19.965.) et que toute maison d'habitation doit bénéficier d'un accès aux moyens de secours (pompiers et ambulances notamment).



Manifestement, le chemin actuel, tel que décrit par l'expert d'une largeur inférieure à deux mètres sur la majorité de son assiette ne permet pas un tel accès.



La demande de désenclavement par l'élargissement de la voie à 3 mètres 50, tel que préconisée par l'expert, est donc recevable et bien fondée.



Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.



Sur la détermination de l'assiette de la servitude de passage.



Vu les dispositions de l'article 683 du code civil sus-évoquées.



Sur ce point le rapport d'expertise judiciaire a fixé l'assiette de la servitude conventionnelle en partant du mur existant séparatif de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 11] du couple [Z] [K] sur une largeur de deux mètres prévue dans les actes, puis fixé l'élargissement d'1 mètre cinquante supplémentaire à prendre sur la parcelle BC [Cadastre 12] des consorts [K], selon le plan annexé numéro 7 du rapport.



L'expert souligne que ce trajet est manifestement le plus court et le moins dommageable par rapport à la proposition effectuée par Mme [Z] empruntant les parcelles BC [Cadastre 7], [Cadastre 4] et autres plus long et plus dommageable en l'état de la nécessité de procéder à des démolitions de bâtiments entre les parcelles BC [Cadastre 15] et [Cadastre 16].



Les observations des appelants sur un trajet alternatif de désenclavement communiquées à l'expert n'ont pas été reprises par voie de conclusions soumises à l'examen de la cour.



La solution de désenclavement proposée par l'expert, qui n'est pas sérieusement contestée, sera donc entérinée par la cour.



Le jugement sera confirmé également de ce chef.



Sur l'indemnisation résultant de l'élargissement de la servitude de passage.



Vu l'article 682 du code civil,



L'expert judiciaire sur ce point a proposé l'indemnisation de l'emprise sur la parcelle BC [Cadastre 12] soit 1 m 50 sur une longueur de 58 mètres, soit une superficie de 87 mètres carrés.



Il expose que pour estimer l'indemnité à verser au propriétaire du fond servant il convient de déterminer la valeur du mètre carré de terrain dans le secteur concerné et d'appliquer un coefficient en fonction du préjudice subi par le propriétaire en fonction de la gêne occasionnée, généralement compris entre 10 et 50% de la valeur du terrain.



En l'état de la diminution importante de la largeur de la parcelle BC [Cadastre 12] qui passera à l'entrée du [Localité 32] de 4 mètres environ à 2 mètres cinquante, ce qui impacte la valeur de la parcelle, l'expert a proposé de retenir un coefficient de 40% sur une valeur vénale retenue de 220€ le mètre carré.


La somme proposée est donc de 87 X 220 X 40%= 7.656 euros.



Ces conclusions d'expertise sont contestées par les appelants. Monsieur [B] [K] invoque le caractère inexploitable de la parcelle BC [Cadastre 12] en raison de l'élargissement de l'assiette de la servitude et sollicite à ce titre la condamnation de Monsieur [EV] à lui verser la somme de 20 416€.



Il soutient que l'emprise réelle sur la parcelle BC [Cadastre 12] est en réalité de 232 m², soit les 87 m² d'élargissement retenus par l'expert, auxquels doivent être ajoutés 145 m² de la parcelle BC [Cadastre 12] devenus complètement inexploitables, ce qui entraîne une perte d'exploitation foncière du montant sollicité sur les bases de calcul proposées par l'expert. Il soutient en particulier que la partie restante de la parcelle entre la servitude élargie et la parcelle voisine cadastrée BC [Cadastre 5] est tellement réduite qu'elle devient totalement inexploitable.



Sur quoi,



La superficie d'emprise retenue par l'expert est confortée par le plan de bornage réalisé le 8 avril 2015 (cf annexe 6 du rapport) et n'est pas contestée par les pièces versées aux débats.



Sur la demande au titre de la perte d'exploitation foncière soutenue par Monsieur [B] [K], le plan dressé par l'expert en annexe 7 de son rapport permet de constater la largeur restante très réduite entre la nouvelle assiette de la servitude et la limite séparative de la parcelle BC [Cadastre 5]. Cette partie de parcelle sera, avec l'élargissement de l'assiette de la servitude, très difficilement exploitable au regard du plan.



La demande de prise en compte de cette nouvelle situation est donc fondée. Cela d'autant, qu'à contrario, la valeur de la parcelle BC [Cadastre 16] de Monsieur [EV] va augmenter dans des proportions non négligeables en bénéficiant d'un accès aux véhicules.



Le calcul proposé sur les mêmes bases de calcul que l'expert (soit 40% du m² évalué à 220€) sera donc retenu.



Monsieur [EV] sera condamné à verser aux intimés la somme de vingt mille quatre cent seize euros (20.416 €).



La décision du tribunal sera infirmée de ce chef.



Sur la demande d'enlèvement des grillages poteaux et portillons sur l'emprise de la servitude



Le rapport d'expertise judiciaire et le plan en annexe 7 du rapport démontre que l'actuelle clôture de la parcelle BC [Cadastre 12] réalisée par les appelants est implantée presque intégralement dans la zone des deux mètres de large de l'assiette de la servitude initiale, qui est intégrée à la parcelle BC [Cadastre 8], appartenant à Monsieur [EV].



Mais il convient de relever que depuis la création de ce chemin de servitude et la mention de son existence dans les actes notariés successifs, aucun bornage contradictoire opposable à l'ensemble des parties au litige n'a été réalisé.



Le seul bornage est celui de 2015 annexé au rapport d'expertise, réalisé à la demande de Monsieur [EV] sans aucun contradictoire avec les propriétaires riverains.



En conséquence, aucune faute ne peut être véritablement reprochée aux appelants dans le cadre de l'implantation de cette clôture sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.



En vertu des dispositions de l'article 697, celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.



L'article 698 ajoute que ces ouvrages sont à ces frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.



Il est donc conforme à ces dispositions légales que le déplacement de la clôture actuelle rendue nécessaire par l'élargissement de la servitude au profit de Monsieur [EV] soit à la charge de ce dernier et ce, sous astreinte d'un montant de cent euros (100€) par jour de retard passé le délai de quatre mois, à compter de la signification de la présente décision.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur l'interdiction d'utiliser le passage situé sur la parcelle BC [Cadastre 8]



Vu l'article 544 du code civil,



Monsieur [B] [K] sollicite l'autorisation d'emprunter la servitude de passage élargie et l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de ce chef. Il soutient qu'il n'est pas envisageable d'interdire le passage aux consorts [K] sur la partie élargie d'un mètre cinquante qui est située sur la parcelle BC [Cadastre 12], dont ils sont propriétaires.



Les appelants sollicitent la possibilité de continuer à user de la servitude de passage une fois élargie dans sa globalité soutenant notamment que leur parcelle BC [Cadastre 11] est devenue enclavée depuis l'interdiction d'emprunter la servitude ordonnée par le tribunal.



Monsieur [EV] s'y oppose soulignant que les parcelles concernées ont un accès à la voie publique et ne sont pas enclavées. Il sollicite la confirmation du jugement sur ce point.





Sur quoi,



S'il est exact que les parcelles BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ne sont pas enclavées dans la mesure où elles disposent d'un autre accès sur la voie publique, cela est sans incidence sur la faculté de tout propriétaire d'user de son fonds.



En conséquence, aucun motif sérieux ne s'oppose à la possibilité pour les consorts [Z] [K] de continuer à passer sur la partie élargie de la servitude, située sur leur parcelle BC [Cadastre 12], à concurrence d'une largeur d'un mètre cinquante.



Pour ce faire, Monsieur [EV] devra maintenir la présence des portillons d'accès piétonnier implantés dans la clôture lors de son déplacement et en laisser le libre accès.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



Par contre, la demande des appelants aux fins d'être autorisés à user de l'intégralité de la servitude et donc y compris sur la parcelle BC [Cadastre 8] de Monsieur [EV] ne peut prospérer.



En effet, il n'est pas contestable que les parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ne sont pas enclavées. Le constat d'huissier établi à la demande de Mme [Z] et de son époux le 13 septembre 2022 (cf pièce numéro 46 des appelants) aux fins de démontrer que leur parcelle serait enclavée prouve le contraire dès lors que leur parcelle est notamment desservie par un large portail d'accès sur la voie publique en façade.



Leur demande de ce chef sera donc rejetée.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la demande des appelants aux fins de condamner Monsieur [EV] à libérer la servitude de passage desservant toutes les propriétés avoisinantes



Il a déjà été démontré que les parcelles des appelants BC [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ne sont pas enclavées.



Par ailleurs, les appelants soutiennent que Monsieur [OW] et Monsieur [DK], propriétaires indivis de la parcelle BC [Cadastre 15] auraient construit sur l'intégralité de leur parcelle ce qui empêcherait l'accessibilité de la [Adresse 33] par le [Localité 32].



La cour observe qu'elle n'est pas saisie d'une telle prétention par Monsieur [OW] et Monsieur [DK], précision étant apportée que leur intervention volontaire ou forcée n'a pas été envisagée, sachant qu'ils sont par ailleurs décédés.



Cette demande, rejetée par le tribunal, sera confirmée.



Sur les demandes de dommages et intérêts



Sur la demande relative aux pertes locatives



Mme [Z] invoque le fait qu'elle louait l'immeuble et qu'en raison de la fermeture illégale des portails d'accès sur la parcelle BC [Cadastre 8] par Monsieur [EV], cela a entraîné une perte de revenus locatifs d'un montant de 39 000€ correspondant à un loyer mensuel de 550€ sur une période de six ans.



L'intimé s'y oppose soulignant que la preuve n'est pas rapportée du fait que la location aurait cessé en raison de son comportement.



Sur quoi,



S'il est effectivement démontré que les époux [Z] ont pu procéder à la location de la deuxième maison située sur leur parcelle cadastrée BC [Cadastre 11] (cf pièces numéros 27, 28, 29 47-1 et 47-2 des appelants) ils ne démontrent pas en l'espèce en quoi l'arrêt de la location serait dû au comportement de Monsieur [EV], précision étant apportée qu'ils bénéficient d'un autre accès à leur parcelle sur la voie publique, distinct du chemin de passage litigieux.



Leur demande de ce chef sera rejetée.



Sur les autres demandes de remboursement



Ils réclament également la condamnation de Monsieur [EV] à leur rembourser l'ensemble des frais de notaire, d'huissier, d'expert et d'édification de la clôture chiffrée à la somme de 3 000€.



Sur quoi,



Les frais de notaire, d'huissier et d'expertise réclamés seront évoqués dans le cadre des dépens.



A propos de la demande de remboursement de l'édification de la clôture, soit la somme de trois mille euros, les appelants soulignent que Monsieur [EV] se serait engagé à les prendre en charge à la suite de la réalisation de sa maison sur la parcelle acquise grâce à l'accès qui a été laissé à ses engins de chantier.



Ils ne versent aux débats aucune pièce probante justifiant de l'engagement de Monsieur [EV] d'édifier la clôture séparative avec la parcelle BC [Cadastre 12] à ses frais.



La demande de remboursement, à concurrence de la somme de 3 000€, sera en conséquence rejetée.



Le jugement sera confirmé sur ce chef de demande.



Sur les frais irrépétibles



L'équité commande de rejeter les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Sur les dépens



Vu l'article 696 du code de procédure civile,



Les consorts [K]-[Z] supporteront les entiers dépens de première et instance d'appel, à l'exception du coût des procès-verbaux de constats d'huissier de justice et de celui de l'expertise judiciaire qui resteront à la charge de Monsieur [EV].



Les dépens d'appel seront supportés par moitié et recouvrés, comme en matière d'assistance juridictionnelle.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;





Déclare recevables les conclusions numéro 2 déposées par les appelants, via le RPVA le 15 novembre 2022 ;



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a:

-Dit que la parcelle cadastrée BC [Cadastre 16] située [Adresse 20] à [Localité 29] appartenant à Monsieur [L] [EV] est en état d'enclave

- Dit qu'elle sera désenclavée par le fonds BC [Cadastre 12] par élargissement d'un mètre cinquante (1,5 m) sur une longueur de 58 mètres, à partir du chemin de passage déjà existant (BC [Cadastre 8]) et ce conformément au plan (annexe numéro 7) de l'expertise judiciaire.

- Débouté les consorts [K]-[Z] de leurs demandes reconventionnelles.

- Rejeté les demandes de paiement des sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné les consorts [K]-[Z] aux entiers dépens à l'exception des procès-verbaux de constats d'huissier de justice et de l'expertise judiciaire qui resteront à la charge de Monsieur [EV].



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :



-Condamné Monsieur [L] [EV] à payer aux consorts [K]-[Z] la somme de 7.656 € à titre d'indemnité.



-Condamné les consorts [Z] à procéder à l'enlèvement des grillages, poteaux et portillons se trouvant sur la parcelle BC [Cadastre 8].



-Rejeté la demande des consorts [K]-[Z] aux fins d'être autorisés à user de la servitude de passage élargie.



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés.



- Condamne Monsieur [L] [EV] à payer aux consorts [K]-[Z] la somme de vingt mille quatre cent seize euros (20.416 €) à titre d'indemnité ;



- Dit qu'il appartiendra à Monsieur [L] [EV] de procéder à ses frais au déplacement de la clôture actuelle rendu nécessaire par l'élargissement de la servitude de passage et ce, sous astreinte d'un montant de cent euros (100€) par jour de retard passé le délai de quatre mois, à compter de la signification de la présente décision ;



-Autorise les consorts [K]-[Z] à user de la servitude de passage uniquement sur la partie élargie située sur la parcelle BC [Cadastre 12], dont ils sont propriétaires indivis ;



-Dit que Monsieur [EV] devra donc à l'occasion du déplacement de la clôture séparative avec la parcelle BC [Cadastre 8] remettre en place les portillons existants et en laisser le libre accès aux consorts [K]-[Z] sur la partie élargie qui demeure leur propriété indivise ;



Y ajoutant,



-Rejette les demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel ;



-Dit que les dépens d'appel seront supportés par moitié et seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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