8 novembre 2023
Cour d'appel de Rennes
RG n°
20/05112
5ème Chambre
Texte de la décision
5ème Chambre
ARRÊT N°-330
N° RG 20/05112 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RAL7
MMA IARD
C/
M. [V] [E]
M. [O] [F]
Mme [M] [K] épouse [F]
S.A. PACIFICA
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Septembre 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Société MMA IARD immatriculée au RCS du MANS sous le n°775 652 126 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Jean-louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO
Représentée par Me Jean Charles LOISEAU de la SELARL GAYA, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS
INTIMÉS :
Monsieur [V] [E]
né le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 15]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Bertrand MERLY de la SELARL CMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [O] [F]
né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 13]
[Adresse 14]
[Localité 16]
Représenté par Me Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [M] [K] épouse [F]
née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 13]
[Adresse 14]
[Localité 16]
Représentée par Me Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
S.A. PACIFICA immatriculée au RCS de PARIS sous le n°352 358 865 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représentée par Me Annaïc LAVOLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
*****************
M. [D] [E] et son épouse Mme [N] [W] ont acquis en 1969 les murs et fonds d'un commerce de bar-tabac, petite restauration sur la commune de [Localité 16].
Ce commerce a été donné à bail suivant acte du 27 septembre 2010 à M. [O] [F] et Mme [M] [K] épouse [F].
Par acte sous seing privé du 22 juillet 2010, un compromis de vente de l'immeuble à usage commercial de café- restaurant situé au bourg de [Localité 16], cadastré commune de [Localité 16], section [Cadastre 12] et [Cadastre 11], pour une contenance totale de 8 a 90 ca, a été signé par M. [V] [E], nu-propriétaire au décès de sa mère, et les époux [F], pour un prix de
110 000 euros.
M. [D] [E], usufruitier, était absent à la signature du compromis.
Le compromis devait être régularisé au plus tard le 15 octobre 2010.
M. [D] [E] est décédé le [Date décès 7], M. [V] [E] devenant alors pleinement propriétaire du bien immobilier.
M. [V] [E] a fait délivrer aux époux [F] des commandements de payer les loyers depuis le mois de septembre 2010.
Les époux [F] ont saisi le tribunal de Saint-Malo, par assignation du 14 juin 2012 pour voir déclarer parfaite la vente du 30 octobre 2010, condamner M. [V] [E] au paiement de la clause pénale de 11 000 euros contractuellement prévue et dire sans fondement le commandement délivré par M. [V] [E] le 4 juin 2012 visant la clause résolutoire à défaut pour M. [V] [E] de démontrer sa qualité de bailleur au 29 novembre 2011.
Les 12 juillet et 19 septembre 2013, l'immeuble a fait l'objet de deux incendies.
L'enquête de gendarmerie a conclu à l'origine criminelle des deux incendies sans que l'auteur n'ait été identifié.
Par jugement du 18 avril 2016, le tribunal de Saint-Malo a constaté que la vente n'était pas intervenue et a condamné les époux [F] à régler les loyers commerciaux pour la période de décembre 2011 à septembre 2013.
Suivant actes d'huissier des 20 avril et 6 mai 2015, M. [V] [E] a saisi le tribunal de Saint Malo.
Par jugement en date du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :
- dit n'y avoir lieu à application par la société MMA Iard de la réduction proportionnelle de l'article L.113-9 du code des assurances,
- condamné la société MMA Iard au paiement à M. [V] [E] d'une indemnité de 142 168 euros en indemnisation des dommages matériels consécutifs au sinistre du 19 septembre 2013, déduction faite de l'indemnité déjà réglée,
- dit que cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2014 jusqu'à parfait paiement,
- débouté M. [V] [E] de sa demande de prise en charge des honoraires de son expert,
- débouté M. [V] [E] de sa demande de remboursement de la somme de 7 240,36 euros au titre des loyers non versés,
- débouté M. [V] [E] de sa demande de paiement d'une indemnité de 20 000 euros au titre de la résistance abusive de la société MMA Iard,
- débouté M. [V] [E] de sa demande d'indemnisation par la société Pacifica au titre de sa responsabilité délictuelle,
- débouté la société MMA Iard de sa demande en condamnation des preneurs et de leur assureur de la somme de 143 111 euros sur le fondement de l'article 1733 du code civil,
- débouté la société MMA Iard de sa demande de garantie par les époux [F] et [H] des condamnations prononcées contre elle,
- débouté les époux [F] de leur demande de condamnation de M. [V] [E] au paiement de la clause pénale,
- débouté les parties de toutes autres demandes,
- condamné la société MMA Iard au paiement à la société Pacifica de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société MMA Iard au paiement des entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision.
Le 21 octobre 2020, la société MMA Iard a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 juin 2021, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Malo en date du 31 août 2020 en ce qu'il :
* a dit n'y avoir lieu à application par elle de la réduction proportionnelle de l'article L.113-9 du code des assurances ;
* l'a condamné la société MMA Iard au paiement à M. [V] [E] d'une indemnité de 142 168 euros en indemnisation des dommages matériels consécutifs au sinistre du 19 septembre 2013, déduction faite de l'indemnité déjà réglée,
* a dit que cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2014 jusqu'à parfait paiement,
* l'a déboutée de sa demande en condamnation des preneurs et de leur assureur de la somme de 143 111 euros sur le fondement de l'article 1733 du code civil,
* l'a déboutée de sa demande de garantie par les époux [F] et Pacifica des condamnations prononcées contre elle,
* l'a condamnée au paiement à la société Pacifica de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamnée au paiement des entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Et, statuant à nouveau,
- dire et juger qu'elle n'est tenue qu'à l'indemnité immédiate, soit la somme de 134 032,20 euros,
- constater qu'elle a d'ores et déjà procédé au versement de cette somme, de sorte qu'aucune indemnité n'est due à M. [E],
Subsidiairement,
- dire et juger qu'elle ne sera tenue qu'à l'indemnité contractuellement arrêtée à hauteur de 205 325 euros, sous déduction des sommes d'ores et déjà versées et justifiées,
En tout état de cause,
- condamner la société Pacifica, les époux [F] à lui verser la somme de 143 111 euros, sur le fondement des dispositions des articles 1733 et suivants du code civil et en application de l'article L.124-3 du code des assurances,
- à défaut, dire que le montant de son recours subrogatoire à l'endroit de la société Pacifica, les époux [F] sera équivalent aux sommes mises à sa charge,
- condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens,
- débouter M. [V] [E] de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- débouter la société Pacifica, les consorts [F] et M. [V] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 5 mai 2023, les époux [F] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société MMA Iard de toutes ses demandes à leur égard,
- les déclarer bien-fondés en leur appel incident,
- dire que M. [V] [E] a manqué à ses obligations contractuelles en refusant de procéder à la réitération de l'acte authentique,
- condamner M. [V] [E] au règlement de la somme de 11 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 22 juillet 2010 avec intérêts légaux à compter du 4 juillet 2016 et capitalisation desdits intérêts,
- condamner in solidum M. [V] [E] et la société MMA Iard au règlement d'une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [V] [E] et la société MMA Iard aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 6 avril 2023, M. [V] [E] demande à la cour de :
- le dire et juger recevable et bien-fondé en ses conclusions,
Y faisant droit,
- confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Saint -Malo le 31 août 2020 en ce qu'il a :
* dit n'y avoir lieu à application par la société MMA Iard de la réduction proportionnelle de l'article L.113-9 du code des assurances,
* condamné la société MMA Iard à lui payer une indemnité de 142 168 euros en indemnisation des dommages matériels consécutifs au sinistre du 19 septembre 2013, déduction faite de l'indemnité déjà réglée,
* dit que cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2014 jusqu'à parfait paiement,
* débouté les époux [F] de leur demande de condamnation à son encontre au paiement de la clause pénale,
* condamné la société MMA Iard au paiement des entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 31 août 2020 pour le surplus,
Par conséquent et statuant à nouveau :
- dire et juger que la société MMA Iard ne démontre pas qu'il aurait commis une erreur dans la superficie du bien assuré qu'il a déclaré et qu'en pareille hypothèse ladite erreur résulterait seulement et exclusivement du fait de l'assureur,
- dire et juger, en tous les cas, que selon la superficie retenue, après application de la tolérance de 10 %, ladite erreur n'engendre aucune surprime pour l'assuré,
- constater la destruction par incendie en date du 19 septembre 2013 de l'immeuble situé à [Adresse 17] cadastré [Cadastre 11] et que les travaux de reconstruction excèdent manifestement le prix de la chose louée, de sorte qu'il en résulte une l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination,
- dire et juger que le bail commercial pris par les époux [F], a été résilié de plein droit à compter du 19 septembre 2013, date du second incendie,
En conséquence,
- condamner la société MMA Iard à l'indemniser des sommes suivantes :
* 372 764 euros au titre du montant de l'ensemble des travaux de remise en état suivant devis des travaux, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de son conseil en date du 25 juillet 2014 ou à titre subsidiaire au titre de la perte de chance de vendre à un meilleur prix l'immeuble litigieux,
* 44 731 euros au titre des honoraires de l'expert du cabinet CGB assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de son conseil en date du 25 juillet 2014,
* 7 240,36 euros suivant décompte arrêté au 1er décembre 2014 au titre de l'indemnisation de la perte des loyers depuis la destruction de l'immeuble, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de son conseil en date du 25 juillet 2014,
* 20 000 euros pour résistance abusive sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du code civil,
Subsidiairement,
- condamner la société Pacifica à lui payer la somme de 372 764 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil,
En tout état de cause,
- déclarer irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée et du jeu de la prescription extinctive la demande des époux [F] tendant à le voir condamner à leur régler la somme de 11 000 euros au titre de la clause pénale,
- à défaut, débouter les époux [F] de leur demande tendant à le voir condamner à leur régler la somme de 11 000 euros au titre de la clause pénale car mal fondée ou, à titre infiniment subsidiaire, les réduire dans de plus justes proportions,
- débouter les époux [F], la société Pacifica et la société MMA Iard de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, contraire aux présentes,
- condamner in solidum la société MMA Iard, avec les époux [F] et la société Pacifica à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la société MMA Iard, avec les époux [F] et la société Pacifica aux entiers dépens de la présente instance et dépens éventuels d'exécution,
- débouter les époux [F], la société Pacifica et la société MMA Iard de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, contraire aux présentes.
Par dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2021, la société Pacifica demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Malo du 31 août 2020 en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées à son encontre,
- déclarer la société MMA Iard irrecevable en sa demande en paiement à son encontre, faute de pouvoir justifier être régulièrement subrogée dans les droits de son assuré,
- débouter la société MMA Iard, M. [V] [E] et/ou toute autre partie de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner tout succombant à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société MMA Iard, M. [V] [E] et/ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- débouter la société MMA Iard, M. [V] [E] et/ou toute autre partie de l'ensemble de leurs demandes, plus amples ou contraires.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur les demandes d'indemnisation de M. [E] auprès de son assureur, la société MMA Iard
* Sur l'application par l'assureur de la réduction proportionnelle quant à la demande d'indemnisation des travaux de remise en état
La société MMA Iard sollicite la réformation du jugement entrepris qui a refusé de faire application de la règle proportionnelle prévue à l'article L.113-9 alinéa 3 du code des assurances quant à la demande d'indemnisation des travaux de remise en état. Elle soutient qu'elle n'avait pas connaissance de l'existence de la petite maison attenante au garage avant la survenue du second sinistre. Elle précise que suite au premier incendie, l'expert avait sollicité la communication d'un relevé cadastral qui n'a été communiqué qu'en janvier 2014 soit après la survenance du second sinistre, et ajoute que l'agent MMA n'a eu connaissance de l'existence de la petite maison que lors de sa venue le 27 septembre 2013, soit postérieurement au sinistre. Elle indique qu'il importe peu que l'assureur ait oublié d'assurer le garage attenant à la maison litigieuse après le premier sinistre puisqu'il ne disposait pas, à cette date, du plan cadastral lui permettant de visualiser la maison litigieuse. Elle sollicite la prise en compte de la règle proportionnelle à hauteur de 37% en arguant que les cotisations payées sont de l'ordre de 235,08 euros pour 300m2 alors qu'elles auraient dû s'élever à la somme de 372,90 euros pour une surface comprise entre 385 et 411m2.
M. [E] rappelle que l'agent MMA a reconnu avoir oublié d'assurer le garage de 100m2 après la survenue du premier incendie et soutient que l'assureur avait connaissance de l'existence de la petite maison attenante au garage. Il conteste également avoir déclaré une superficie de 300m2 et expose qu'il avait déclaré une surface de 367m2 mais que l'assureur a établi le contrat avec la superficie assurée de 300m2. Il réfute, à ce titre, l'évaluation de l'assureur d'une superficie de 385m2 en arguant que cette superficie n'est pas démontrée. Enfin, il expose que même si la superficie de 385m2 devait être retenue, il apparaît qu'après application de la marge de tolérance de 10% entre la superficie mentionnée dans le contrat initial (300m2 + 10% soit 330m2) et celle retenue par l'assureur après le second sinistre (385m2-10% soit 346,50m2), cette dénaturation ne modifie pas l'étendue des obligations de l'assureur et celles de l'assuré et que la prime d'assurance serait la même. Il ajoute qu'en tout état de cause, la prise en compte de la maison est sans incidence sur la réalisation du sinistre puisqu'elle n'a pas été affectée par le second incendie.
Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes des dispositions de l'article L.113-9 du code des assurances, l'omission ou la déclaration inexacte de la part de l'assuré dont la mauvaise foi n'est pas établie n'entraîne pas la nullité de l'assurance.
Si elle est constatée avant tout sinistre, l'assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l'assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l'assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de prime payée pour le temps où l'assurance ne court plus.
Dans le cas où la constatation n'a lieu qu'après un sinistre, l'indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.
Il résulte des conditions particulières du contrat que l'habitation présente une superficie développée déclarée qui n'excède pas 300m2, qu'elle comporte un logement et que les bâtiments sont à usage exclusif d'habitation et destinés uniquement à la location ou au prêt. Les conditions particulières rappellent que le contrat a été établi selon les déclarations de l'assuré.
La société MMA Iard indique avoir découvert l'existence de la petite maison postérieurement au second sinistre en produisant le mail de l'agent MMA qui dit l'avoir découvert le 27 septembre 2013. Toutefois, il apparaît dans ce même mail que l'agent MMA reconnaît qu'il a appris l'existence du garage après le 1er sinistre et qu'il a oublié de l'assurer en précisant qu'il s'agit d'un garage de 100m2. Il n'est pas contesté que la maison litigieuse est située dans le prolongement du garage dans le même bâtiment au vu du plan produit de sorte que le jugement a relevé, à juste titre, que l'assureur, qui avait connaissance de l'existence du garage, pouvait difficilement ignorer l'existence de la petite maison.
De plus, aucune des parties ne précise la superficie de la maison litigieuse. Le rapport d'expertise Texa indique qu'il a été procédé contradictoirement au calcul de la superficie développée occupée par Mme [F] le 7 janvier 2014 et retient une superficie de 411m2 tout en indiquant que l'expert d'assuré considère que la superficie à prendre en compte est de 385m2. Il en résulte que la différence entre la superficie déclarée par l'assuré et celle déterminée par l'expert de l'assureur correspond à la superficie du garage que l'assureur reconnaît avoir oublié d'assurer.
Par conséquent, l'existence d'une déclaration inexacte de M. [E] constatée après sinistre n'est pas établie. De surcroît, l'assureur ne justifie pas que l'indemnité qu'il a versée aurait été réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux qui aurait été dû si le risque avait été complètement déclaré. Le jugement, qui a dit n'y avoir lieu d'appliquer la réduction proportionnelle de l'article L. 113-9 du code des assurances, sera confirmé.
* Sur l'indemnisation des travaux de remise en état et de prise en charge des frais d'expertise
M. [E] sollicite la condamnation de la société MMA Iard à lui verser la somme de 372 764 euros (285 279 euros + 25 200 euros + 3 056 euros) correspondant au montant des travaux de reconstruction suivant devis des travaux. Il soutient que, contrairement à ce qu'a retenu le jugement, les travaux listés dans le procès-verbal à partie et dont le montant a été pris en compte dans la somme globale de 372 764 euros, ont bien été entrepris dans le délai de 2 ans imparti et que l'assureur verse lui-même la facture de l'entreprise CO2 Démolitions pour 7 404 euros et la facture du diagnostic amiante réalisé par la société BET pour 1 674,40 euros. Il ajoute qu'il pouvait difficilement faire plus de travaux en raison de l'incertitude sur la qualité de propriétaire du bien immobilier sinistré. Il s'oppose à ce que l'assureur limite le montant des honoraires de maîtrise d'oeuvre à 5% au lieu de 9% et le poste 'démolition-déblais' à la somme de 20 000 euros au lieu de 22 825 euros. Il considère que l'assureur ne peut lui opposer les clauses stipulées dans les conditions générales alors qu'il avait renoncé à s'en prévaloir lors des opérations de chiffrage.
S'agissant des honoraires de l'expert assuré, M. [E] sollicite la condamnation de la société MMA Iard pour un montant de 44 731 euros sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil. Il expose que cette intervention a été rendue nécessaire suite au refus de l'assureur de l'indemniser à sa juste valeur pour le second sinistre. Il ajoute que l'intervention de son expert a permis de démontrer que la superficie déclarée ne modifiait pas l'étendue de ses obligations.
La société MMA Iard demande de réformer le jugement qui a retenu la somme de 285 279 euros pour l'évaluation des dommages par les experts à partie et de fixer cette somme à 134 032,20 euros après application de la règle proportionnelle ou subsidiairement à la somme de 205 324 euros en application des conditions générales du contrat, vétusté déduite. Elle indique que le tableau récapitulatif des dommages du cabinet TEXA reprend l'évaluation des dommages régularisée par procès-verbal entre les experts à partie mais applique les conditions générales contractuelles qui limitent les honoraires de maîtrise d'oeuvre à 5% et plafonne les frais de déblais et de démolition à la somme de 20 000 euros.
Elle expose que M. [E] n'a jamais versé de justificatif de réalisation des travaux de sorte qu'il ne peut prétendre au versement de l'indemnité différée. Elle soutient qu'il tente d'induire la cour en erreur en affirmant qu'il a réalisé des travaux alors qu'il ne s'agit que de mesures conservatoires pour lesquelles il lui a signé un acte de délégation pour qu'elle règle directement les sommes aux entreprises.
Elle précise qu'elle a appris que M. [E] avait signé une promesse de vente peu après l'ordonnance de clôture et la plaidoirie devant les premiers juges et lui fait sommation de communiquer l'acte de vente y compris sous astreinte.
S'agissant de la demande de M. [E] au titre des frais d'expertise, elle indique qu'il ne démontre pas qu'elle ait commis une quelconque faute ni qu'il existe un lien de causalité entre l'application de la règle proportionnelle et la nécessité d'avoir recours à un expert privé.
Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil précité et des conditions générales du contrat d'assurance, dont M. [E] ne conteste pas avoir eu connaissance, il apparaît que le versement de l'indemnité s'effectue selon les modalités prévues en page 17 desdites conditions générales qui stipulent : 'l'indemnité est versée en deux étapes :
- avant même que ne débutent les travaux de reconstruction ou de réparation, l'indemnité est calculée à partir de la valeur de reconstruction, déduction faite de la vétusté appréciée par corps de métier (maçonnerie, charpente, couverture, peinture, électricité...).
Cette indemnité ne peut excéder la valeur vénale des biens immobiliers avant sinistre.
- dès que les biens immobiliers sont réparés ou reconstruits.
Si l'indemnité initialement versée est insuffisante pour effectuer les travaux, nous vous réglons sur présentation des originaux de factures, une indemnité complémentaire correspondant à la vétusté par corps de métier. Toutefois, la part par corps de métier excédant 25% de vétusté n'est pas indemnisée.
Vous bénéficiez de cette deuxième indemnité si les biens immobiliers :
* restent à usage d'habitation,
* sont reconstruits ou réparés dans les deux ans qui suivent la date du sinistre, au même endroit que le bien immobilier sinistré ou dans un rayon de 200 mètres.
Cette dernière condition n'est pas exigée sur le bien immobilier fait l'objet d'une interdiction de reconstruire intervenue depuis la souscription du contrat. Dans ce cas, les biens immobiliers doivent être reconstruits dans la commune du risque sinistré ou dans les communes avoisinantes.'
Il résulte du tableau des garanties figurant en page 39 des conditions générales que le montant des garanties pour les frais de déblais et de démolition est fixé aux frais réels dans la limite de 20 000 euros et que les honoraires d'architecte sont indemnisés aux frais réels avec un maximum de 5% de l'indemnité versée au titre des dommages aux bâtiments.
Il résulte du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'estimation des dommages produits par M. [E] que le montant des travaux réparatoires s'élève à la somme de 285 279 euros, après déduction de la vétusté. Le tableau de règlement TEXA retient, avant application de la règle proportionnelle et sous réserve de la facture de la société CO2, une somme de 225 485 euros pour le premier versement de l'indemnité et une somme de 100 426 euros pour le règlement différé après application des limitations de garantie.
En vertu des dispositions de l'article L.113-1 du code des assurances et de l'article 1103 du code civil, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.
M. [E] ne peut invoquer la renonciation de l'assureur à se prévaloir des clauses stipulées dans les conditions générales au motif que l'assureur n'a émis aucune réserve lors du chiffrage réalisé dans le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'estimation des dommages dans la mesure où ce procès-verbal précise qu'il 'ne peut être considéré par aucune des parties intéressées comme une reconnaissance des garanties stipulées dans les contrats d'assurances ou comme une acceptation des responsabilités éventuelles. Il n'implique donc pas la charge par tel ou tel des assureurs concernés des indemnités qui lui sont réclamées.' et qu'aucun acte ne démontre la volonté de l'assureur de renoncer à l'une de ces clauses.
Le jugement a relevé à bon droit que M. [E] ne justifiait pas avoir réalisé des travaux de réparation ou de reconstruction de sorte qu'il ne pouvait prétendre au règlement de l'indemnité différée. En effet, les deux seules factures produites, qui ont d'ailleurs été réglées par l'assureur, après qu'il l'ait autorisé à payer les sociétés par délégation sont celles de la société CO2 pour des travaux de déblais et démolition (7 404,40 euros) et de la société allo diagnostic (1 674 euros) et non des travaux de reprise. Il convient de relever que M. [E] indique lui-même dans ses écritures qu'il ne pouvait pas en faire plus en raison de l'incertitude sur la qualité de propriétaire du bien sinistré.
Au vu de ces éléments, il convient de retenir le montant de 225 485 euros figurant sur le tableau TEXA qui reprend les mêmes postes que ceux figurant au procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'estimation des dommages mais qui fait justement application des plafonds de garantie applicables en l'espèce. Il convient, toutefois, d'adapter à cette somme le montant de la facture de la société CO2 de 7 404,40 euros qui a été produite postérieurement. Il en résulte que le montant de l'indemnité à laquelle a droit M. [E] est de 232 889,40 euros.
La société MMA Iard ayant versé la somme de 143 111 euros, elle sera condamnée à payer à M. [E] une somme de 89 778,40 euros. Le jugement sera réformé sur le montant alloué à ce titre à M. [E]. En revanche, il sera confirmé en ce qu'il a dit que l'indemnité portera intérêt légal à compter du 25 juillet 2014, date de la mise en demeure jusqu'au complet paiement.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société MMA Iard d'enjoindre M. [E] de préciser les modalités de la vente et de communiquer l'acte de vente de l'immeuble sous astreinte. Elle sera déboutée de cette demande.
S'agissant des honoraires d'expert de M. [E], le fait de l'assureur d'avoir fait application de la règle proportionnelle ne constitue pas une faute au sens de l'article 1240 du code civil et M. [E] ne démontre pas l'existence d'un quelconque lien de causalité entre l'application de cette règle proportionnelle et la nécessité de recourir à un expert privé. Le jugement qui l'a débouté de sa demande de prise en charge des honoraires de son expert sera confirmé.
* Sur l'indemnisation au titre des loyers non versés
M. [E] sollicite la réformation du jugement qui l'a débouté de sa demande de 7 240,36 euros présentée au visa des dispositions de l'article 1722 du code civil.
Il fait valoir que suite à l'incendie du 19 septembre 2013, l'immeuble a été totalement détruit, que le bail le liant aux époux [F] s'en est trouvé résilié de plein droit et que les locaux ne sont plus utilisés à cette date. Il affirme qu'il a réalisé les travaux de remise en état.
La société MMA Iard n'a pas conclu spécifiquement sur cette demande.
Aux termes des dispositions de l'article 1722 alinéa 1er du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a pas lieu à dédommagement.
Il est constant que :
- l'immeuble donné à bail par M. [E] a été détruit par l'incendie du 19 septembre 2013 et que par jugement du 18 avril 2016,
- le tribunal de grande instance de Saint-Malo a retenu la résiliation du bail et condamné les preneurs au paiement des loyers de décembre 2011 à septembre 2013,
- les conditions générales du contrat prévoient la prise en charge par l'assurance du remboursement des loyers mis à la charge du locataire pendant la durée de remise en état des travaux sur une période maximale de 1 an.
Or il a été précédemment rappelé que M. [E] n'a pas justifié de la réalisation des travaux de reprise de l'immeuble. Il ne justifie pas plus du montant sollicité à hauteur de 7 240,36 euros.
Dans ces conditions, le jugement entrepris a considéré, à juste titre, que les conditions contractuelles n'étaient pas établies et a débouté M. [E] de sa demande. Il sera confirmé.
- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [E] à l'encontre de la société MMA Iard pour résistance abusive
M. [E] sollicite la condamnation de la société MMA Iard à une somme de 20 000 euros. Il soutient que son assureur a refusé, sans raison, de lui verser les sommes relatives à l'indemnisation du sinistre survenu le 19 septembre 2013 et ce alors qu'il avait été interpellé par les services municipaux sur le risque présenté par le bien et sur la nécessité de trouver une solution. Il considère que la provision versée par l'assureur ne lui permettait pas de procéder à la reconstruction du bien et qu'il ne pouvait engager la moindre opération de reconstruction en raison de la discussion sur le titre de propriété.
La société MMA Iard conclut au débouté de l'appel incident de M. [E] sans autre précision.
Il est constant que la société MMA Iard a versé à M. [E] une somme de 143 111 euros en septembre 2014 et ce alors qu'une procédure était pendante devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en exécution forcée de la vente de sorte qu'il ne peut être reproché à l'assureur d'avoir fait preuve de résistance abusive. Le jugement qui a débouté M. [E] de sa demande sera confirmé.
- Sur la demande d'indemnisation de M. [E] à l'encontre de la société Pacifica, assureur de M. et Mme [F]
M. [E] invoque la responsabilité de la société Pacifica, assureur de M. et Mme [F] sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Il soutient qu'entre le 12 juillet 2013, date du premier incendie et le 19 septembre 2013, date du second incendie, M. et Mme [F] n'ont pas pris les mesures nécessaires à la préservation de l'immeuble. Il considère que la société Pacifica est défaillante dans l'exécution de ses obligations en ce qu'elle n'a pas recherché l'origine du premier sinistre et n'a pas pris toutes mesures conservatoires nécessaires pour éviter la survenance du second sinistre. Il sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 372 764 euros en indemnisation du préjudice subi.
La société Pacifica réplique que M. [E] ne caractérise pas la faute susceptible de lui être reprochée et se contente de termes généraux comme le défaut de diligences qui sont sans portée. Elle expose qu'elle n'a pas à substituer aux gendarmes pour rechercher l'origine du premier sinistre et rappelle qu'un classement sans suite pour auteur inconnu est intervenu et que l'auteur du second sinistre, également d'origine criminelle, n'a pas été identifié. Elle ajoute que M. et Mme [F] avaient remplacé la serrure après le premier incendie et que l'établissement bénéficiait d'un système de télésurveillance.
Enfin, elle conteste le quantum de la somme sollicitée par M. [E] en indemnisation de son préjudice et relève qu'il ne peut solliciter qu'une perte de chance.
Aux termes des dispositions de l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, il est constant que le premier incendie du 12 juillet 2012 est intervenu dans l'appartement situé au-dessus du bar et que l'enquête diligentée a établi qu'il était d'origine criminelle mais n'a pas permis d'identifier l'auteur. La procédure a fait l'objet d'un classement sans suite pour auteur inconnu. Un second incendie est survenu le 19 septembre 2013 dans la partie bar-restaurant. Il résulte de la copie de la procédure pénale produite par la société Pacifica que l'origine criminelle a été établie mais que l'auteur des faits n'a pu être identifié. Les enquêteurs ont mis en évidence l'effraction de la porte d'entrée, celle-ci étant en position verrouillée. Le rapport du laboratoire Lavoué, mandaté par les enquêteurs, a indiqué que l'établissement était surveillé par une installation de vidéo-surveillance et d'une sirène et a confirmé l'origine volontaire de l'incendie. Dans le cadre de l'enquête, Mme [F] a déclaré qu'ils avaient changé le bloc serrure sur les conseils du premier expert incendie.
Il résulte de ces éléments que M. et Mme [F] avaient changé la serrure de la porte après le premier incendie et qu'un système de télé-surveillance était opérant de sorte qu'il ne peut leur être reproché de ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour éviter le second sinistre. Il ne peut être opposé à leur assureur de ne pas avoir recherché l'origine du premier sinistre puisque l'enquête avait établi qu'il s'agit d'un acte volontaire commis par un auteur non identifié. M. [E] échoue à démontrer l'existence d'une faute commise par la société Pacifica. Le jugement qui l'a débouté de sa demande à l'encontre de la société Pacifica sera confirmé.
- Sur la demande de condamnation de la société MMA Iard à l'encontre de la société Pacifica et de M. et Mme [F]
La société MMA Iard sollicite la condamnation de M. et Mme [F] et de leur assureur à lui payer la somme de 143 000 euros sur le fondement de l'article 1733 du code civil. Elle rappelle que cet article fait peser sur les locataires une présomption de responsabilité et que le fait que l'incendie soit d'origine criminelle ne suffit pas à les exonérer de toute responsabilité, encore faut-il que l'incendie présente les caractéristiques de la force majeure, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Si l'extériorité de l'incendie est établie s'agissant d'un incendie commis par un tiers, il n'est pas de même pour l'imprévisibilité puisqu'un premier incendie était survenu 60 jours plus tôt et qu'ils ne pouvaient ignorer que leurs locaux étaient la cible d'actes malveillants. Elle ajoute que l'irresistibilité n'est pas établie puisqu'ils n'ont pas verrouillé le portail ni sécurisé l'appartement au premier étage.
Elle demande d'infirmer le jugement entrepris et elle formule son recours subrogatoire au titre de l'indemnité immédiate réglée par ses soins à hauteur de la somme de 143 111 euros.
M. et Mme [F] invoquent la force majeure pour échapper à leur présomption de responsabilité. Ils rappellent qu'il s'agit d'un incendie criminel qui constitue un fait imprévisible, irrésistible et extérieur, que l'enquête a démontré une effraction de la porte d'entrée donnant accès à l'appartement inoccupé à l'étage depuis l'arrière-cour situé au-dessus du local commercial. Ils précisent que cette porte ne donnait pas accès au local commercial mais seulement à cet appartement inoccupé, que la serrure avait été changée et qu'il n'y avait pas d'accès entre cet étage inhabité et le local commercial. Ils justifient avoir changé les portes et fenêtres de la partie commerciale. Ils indiquent que le portillon était, au vu de sa hauteur, très facile à enjamber et qu'il n'est pas susceptible d'empêcher une intrusion.
Aux termes des dispositions de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.
En l'espèce, il résulte de l'enquête pénale que l'incendie, dont les auteurs n'ont pu être identifiés, a une origine criminelle et que la présence d'alcool a d'ailleurs été retrouvée. La procédure a fait l'objet d'un classement sans suite pour auteur inconnu. Le caractère extérieur de la force majeure est établie en ce qu'il s'agit d'un acte volontaire dont l'auteur n'a pas été identifié. S'agissant du caractère imprévisible, le fait qu'un second incendie soit intervenu 60 jours après un premier sinistre ne permet pas d'établir le caractère prévisible de cet événement en l'absence d'autres actes malveillants ou menaces commis entre les deux incendies. S'agissant du caractère irrésistible, il convient de relever que le premier incendie a eu lieu dans l'appartement inoccupé au-dessus du local commercial dont les preneurs ont changé le bloc serrure après le sinistre alors que le second feu s'est produit dans le local commercial après l'effraction de la porte et ce alors qu'un système de vidéo-surveillance avec alarme était installé dans le local. Le fait que le portillon n'était pas sécurisé n'était pas de nature à empêcher l'auteur des faits qui a fracturé la porte pour mettre le feu dans le local commercial.
Le jugement, qui a retenu que l'incendie du 19 septembre 2013 constituait un cas de force majeure exonérant les preneurs et leur assureur de leur responsabilité et qui a débouté la société MMA Iard de son recours subrogatoire à leur encontre, sera confirmé.
- Sur la demande de M. et Mme [F] relative à la clause pénale
M. et Mme [F] indiquent que s'ils ont été déboutés de leur demande en réalisation forcée de la vente par le jugement du 18 avril 2016, ils peuvent néanmoins toujours invoquer la clause pénale prévue par les parties dans le compromis de vente. Ils soutiennent que M. [E] a commis une défaillance fautive en refusant de signer la vente au motif que son père, usufruitier, n'avait pas signé le compromis.
Ils ajoutent que s'ils avaient présenté cette même demande à l'occasion de la procédure les opposant à M. [E], le jugement du 18 avril 2016 n'avait pas statué sur cette demande dans son dispositif de sorte qu'il ne peut leur être opposé l'autorité de la chose jugée. Ils indiquent également que leur demande n'est pas prescrite puisque leur assignation devant le tribunal de grande Saint-Malo a interrompu la prescription.
Ils sollicitent la condamnation de M. [E] à leur verser la somme de
11 000 euros correspondant au montant de la clause pénale avec intérêts légaux à compter de la notification de la demande ne justice faite devant la juridiction malouine par conclusions soit le 4 juillet 2016.
M. [E] soulève l'irrecevabilité de cette demande en raison de l'autorité de la chose jugée et de la prescription. Il fait valoir que les époux [F] avaient déjà formulé cette même demande dans le litige principal et qu'ils ont accepté les termes du jugement du 18 avril 2016 de sorte qu'ils sont irrecevables à formuler une prétention identique à l'occasion de la présente instance. Il ajoute que cette prétention est également prescrite pour avoir été formulée pour la première fois dans le cadre de la présente instance par conclusions du 28 septembre 2016, la caducité étant intervenue au plus tard le 30 octobre 2010.
M. [E] soutient que leur demande est également mal fondée en ce que les époux [F] ne démontre pas l'existence d'une défaillance fautive de sa part.
La société MMA Iard indique qu'elle ne garantit pas l'objet des demandes formulées par M. et Mme [F] contre M. [E].
Aux termes des dispositions de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Il est constant que l'autorité de la chose jugée ne vaut que pour ce qui a fait l'objet d'un jugement et plus précisément à ce qui a été tranché dans le dispositif. Les motifs de la décision ne bénéficient pas de cette autorité même lorsqu'ils sont décisoires ou décisifs.
En l'espèce, si les époux [F] ont sollicité la condamnation de M. [E] au paiement d'une somme de 11 000 euros au titre de la clause pénale prévue contractuellement aux termes de leurs conclusions du 3 juin 2015, le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Malo n'a pas statué sur cette demande aux termes de son dispositif de sorte que la demande des époux [F] n'est pas irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée.
Aux termes des dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, la demande des époux [F] n'est pas prescrite en ce qu'elle a formé devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo qui n'a pas traité cette demande dans son jugement du 18 avril 2016 et que l'assignation délivrée par les époux [F] dans le cadre de cette procédure le 14 juin 2012 a valablement interrompu la prescription.
M. [E] sera débouté de ses fins de non-recevoir tiré de l'autorité de la chose jugée et de la prescription.
Sur le fond, il est acquis que la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties. Les époux [F] soutiennent que M. [E] a instrumentalisé l'absence de signature de son père pour soutenir qu'il n'avait pas à signer l'acte authentique mais ils ne démontrent pas l'existence d'une défaillance fautive de sa part, la simple absence de signature est insuffisante à caractériser le caractère fautif de la défaillance. Le jugement qui a débouté les époux [F] de leur demande sera confirmé.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en son appel, M. [E] sera condamné à verser la somme de 2 000 euros à la société MMA Iard et la somme de 2 000 euros à la société Pacifica au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. Les autres parties seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles. M. [E] sera condamné aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Déboute M. [V] [E] de ses demandes de fins de non-recevoir tirées de l'autorité de la chose jugée et de la prescription ;
Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que la société MMA Iard sera condamnée à verser une somme de 89 778,40 euros en indemnisation des dommages matériels consécutifs au sinistre du 19 septembre 2013, déduction faite de l'indemnité déjà réglée ;
Y ajoutant,
Condamne M. [V] [E] à verser une somme de 2 000 euros à la société MMA Iard au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
Condamne M. [V] [E] à verser une somme de 2 000 euros à la société Pacifica au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
Condamne M. [V] [E] aux entiers dépens d'appel ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,