14 septembre 2023
Cour d'appel de Paris
RG n°
21/07132
Pôle 4 - Chambre 3
Texte de la décision
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07132 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPRS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 17/11795
APPELANTS
Monsieur [C] [N]
né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 14] (Sénégal)
[Adresse 3]
[Localité 11]
et
Madame [H] [N] épouse [P]
née le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 14] (Sénégal)
[Adresse 17]
[Localité 1]
Représentés par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153, ayant pour avocat plaidant : Me Franck VEISSE, FIELDFISHER FRANCE LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : P0419
INTIMEES
Société ETOILE NOTAIRES anciennement dénommée SELARL EDOUARD MOURGUE-MOLINES ET GIL LEONARD
SELARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 784 349 987
[Adresse 6]
[Localité 12]
Représentée par Me Jean-Didier MEYNARD et plaidant par Me Françoise HERMET-LARTIGUE - SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE - avocat au barreau de PARIS, toque : P0240
Société IDM CONSEIL
SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 323 857 185
[Adresse 13]
[Localité 10]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
ayant pour avocat plaidant : Me Thierry DOMAS de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R0046
INTIMEE et INTERVENANTE FORCEE
SA MMA IARD
SA immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. François LEPLAT, Président de chambre
Mme Anne-Laure MEANO, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. François LEPLAT, Président de Chambre, et par Mme Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 février 2011, Mme [H] [N] et M. [C] [N] ont donné à bail professionnel à la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard (aujourd'hui dénommée Etoile Notaires) des locaux sis [Localité 8] à [Localité 16] pour exercer la profession de notaire à compter du 1er janvier 2011, pour une durée de 6 années et moyennant un loyer annuel en principal de 160.000 euros.
Par courrier du 23 juin 2017, la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard a notifié un congé pour le 30 septembre 2017. Elle a restitué les lieux le 9 octobre 2017.
Par acte d'huissier du 1er août 2017, la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard a assigné Mme [H] [N] et M. [C] [N] aux fins de :
A titre principal :
- dire la demanderesse recevable et bien fondée en son action,
- constater l'absence d'autorisation d'affectation des locaux sis au [Adresse 7] à usage professionnel conformément aux dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation,
- prononcer la nullité du bail professionnel conclu le 21 février 2011 et du nouveau bail en date du 1er janvier 2017,
En conséquence
- condamner solidairement les consorts [N] à restituer à la demanderesse les loyers perçus soit la somme de 1.121.169,90 euros se décomposant comme suit :
. soit la somme de 1.036.538,32 euros (hors charges) versée depuis janvier 2011,
. soit la somme de 42.315,79 euros (hors charges et hors TVA) versée depuis janvier 2017,
.soit la somme de 42.315,79 euros correspondant au montant du depot de garantie,
- fixer l'indemnité d'occupation due par le demandeur à la somme de 85.533,60 euros par an sur le fondement des statistiques de l'OLAP et :
. à payer la somme de 513.201,60 euros au titre du bail du 21 février 2011,
. à payer la somme de 64.150,20 euros au titre du bail du 1er janvier 2017,
- ordonner la compensation entre ces sommes et condamner solidairement les consorts [N] à payer à la demanderesse la somme de 543.818,10 euros, résultant du solde lui revenant après compensation,
- dire qu'en conséquence de la nullité du bail, aucune remise en état n'est due par la demanderesse, à titre subsidiaire sur ce point, constater que la clause prévue au bail du 21 février 2011 sur ce point n'a pas de cause et prononcer sa nullité,
- condamner les consorts [N] à payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice moral et d'image résultant pour elle de l'instrumentalisation aux dépens de la demanderesse, de ses instances ordinales,
En toute hypothèse :
- condamner solidairement les consorts [N] à payer à la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard une somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel.
Par acte d'huissier du 12 septembre 2018, les consorts [N] ont assigné en intervention forcée la SAS IDM Conseil, mandataire de gestion de leur bien immobilier suivant contrat du 27 avril 1987.
Par ordonnance du 26 mars 2019, le juge de la mise en état a rejeté les demandes d'expertise judiciaire et de provision des consorts [N].
Par ordonnance du 27 avril 2019, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l'instance en intervention forcée de la SAS IDM Conseil avec la présente instance.
Par acte d'huissier en date du 10 avril 2019, la SAS IDM Conseil a appelé en garantie son assureur de responsabilité civile professionnelle, la SA MMA IARD.
Par ordonnance du 28 novembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l'instance introduite par la SAS IDM Conseil avec la présente instance.
Par jugement contradictoire entrepris du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
DECLARE irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité du bail du 21 février 2011 introduite par la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard ,
REJETTE, en conséquence, les demandes subséquentes de restitution de loyers perçus, d'indemnité d'occupation et de compensation de créances réciproques, devenues sans objet,
DIT que le bail du 21 février 2011 conclu entre Mme [H] [N] et M. [C] [N] et la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard a pris fin le 23 décembre 2017,
CONDAMNE la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard à payer à Mme [H] [N] et M. [C] [N] la somme de 179.085,92 euros au titre des loyers, charges, taxes des 2ème, 3ème et 4eme trimestre 2017 et de l'impôt foncier 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard à payer à Mme [H] [N] et M. [C] [N] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du coût des travaux de remise des locaux en l'état d'origine,
REJETTE la demande au titre de l'indemnité pour trouble de jouissance,
REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive des consorts [N],
REJETTE la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et d'image de la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard ,
REJETTE les demandes d'appel en garantie,
REJETTE la demande d'expertise judiciaire des consorts [N],
REJETTE la demande de mise hors de cause de la SAS IDM Conseil de toute mesure d'expertise qui serait ordonnée, devenue sans objet,
CONDAMNE la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard à payer à Mme [H] [N] et M. [C] [N] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE l'exécutoire à titre provisoire,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard au dépens, avec distraction au profit de Maître Olivier Laude, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard est désormais dénommée la SELARL Etoile notaires.
M. [C] [N] et Mme [H] [N] ont interjeté appel de ce jugement le 13 avril 2021.
Par déclaration du 10 mai 2021, la SELARL Etoile Notaires a également interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 23 septembre 2021, les deux instances d'appel ont été jointes.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 mai 2023 par lesquelles M. [C] [N] et Mme [H] [N] demandent à la cour de :
' DONNER ACTE à l'Etude notariale de son désistement partiel d'appel des chefs de Jugement suivants :
- Déclare irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité du bail professionnel du 21 février 2011 introduite par la SELARL Etoile Notaires ;
- et rejette en conséquence les demandes subséquentes de restitution de loyers perçus, d'indemnité d'occupation et de compensation des créances réciproques devenues sans objet.
' CONFIRMER le jugement du 25 février 2021 en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité du bail professionnel introduite par la SELARL Etoile Notaires et a débouté cette dernière de ses demandes subséquentes de restitution de loyers perçus, d'indemnité d'occupation et de compensation des créances réciproques devenues sans objet;
' INFIRMER le jugement du 25 février 2021 en ce qu'il a rejeté sans justification la demande de condamnation de la SELARL Etoile Notaires aux intérêts moratoires contractuellement prévus sur le montant des loyers contractuellement dus ;
' INFIRMER le jugement du 25 février 2021 en ce qu'il a limité à 3.000 euros le montant total des dommages-intérêts dus par la SELARL Etoile Notaires au titre du coût des travaux nécessaires à la remise des locaux en leur disposition d'origine ;
' INFIRMER le jugement 25 février 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance formulée par les consorts [N] à l'encontre de la SELARL Etoile Notaires ;
' INFIRMER le jugement du 25 février 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts des consorts [N] en raison du caractère abusif de l'action engagée par la SELARL Etoile Notaires ;
' INFIRMER le jugement du 25 février 2021 en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie des consorts [N] à l'encontre de la SAS IDM Conseil ;
' CONFIRMER le jugement du 25 février 2021 en toutes ses autres dispositions ayant rejeté les demandes de la SELARL Etoile Notaires à l'encontre des consorts [N] et ayant fait droit aux demandes des consorts [N] ;
Statuant à nouveau :
A titre principal,
' JUGER que la demande en requalification du bail professionnel du 21 février 2011 est irrecevable en raison de l'acquisition de la prescription, si bien que le statut des baux professionnel est applicable au bail professionnel, de même qu'au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 ;
' CONFIRMER en conséquence le jugement de première instance en ce qu'il a considéré à bon droit que l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 s'applique au bail professionnel du 21 février 2011 ;
A titre subsidiaire sur ce point, si par impossible la Cour devait juger recevable l'action en requalification du bail professionnel introduite par la SELARL Etoile Notaires,
- DEBOUTER la SELARL Etoile Notaires de sa demande infondée de requalification du bail professionnel ;
- CONFIRMER en conséquence le jugement de première instance en ce qu'il a considéré à bon droit que l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 s'applique au bail professionnel du 21 février 2011 ;
A titre plus subsidiaire sur ce point, si la Cour devait par extraordinaire juger que les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ne s'appliquaient pas au bail professionnel :
' JUGER qu'en application de l'article 1736 du Code civil, un préavis de 6 mois devait être laissé par la SELARL Etoile Notaires conformément à l'usage professionnel des locaux ;
En conséquence de ce qui précède, quel que soit le fondement retenu par la Cour,
' CONFIRMER le jugement du 25 février 2021 en ce qu'il a déclaré que le Bail professionnel a pris fin le 23 décembre 2017 et en conséquence, condamné la SELARL Etoile Notaires à payer aux consorts [N] la somme de 179.085,92 euros au titre des loyers, charges, taxes des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2017 et de l'impôt foncier 2017 et DEBOUTER la SELARL Etoile Notaires de ses demandes contraires ;
' DEBOUTER la SELARL Etoile Notaires de sa demande nouvelle de restitution des charges versées pour les quatre trimestres 2017, irrecevable car formée pour la première fois en cause d'appel ;
A titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait juger que l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ne s'appliquait pas au bail professionnel et qu'un préavis de 6 mois n'était pas nécessaire en application du Code civil :
' CONDAMNER la SAS IDM Conseil à garantir les consorts [N] de toutes condamnations qui seraient par impossible mises à leur charge ;
' DEBOUTER la SELARL Etoile Notaires de sa demande nouvelle de restitution des charges versées pour les quatre trimestres 2017, irrecevable car formée pour la première fois en cause d'appel ;
En toute hypothèse :
' CONDAMNER la SELARL Etoile Notaires au paiement de la somme de 129.905,16 euros au titre des intérêts de retard contractuellement dus à hauteur de 1,5% par mois, sur le montant des loyers, taxes et charges non-payés, ce jusqu'à la date du 6 octobre 2021, correspondant au jugement du Juge de l'exécution validant la saisie-attribution du 12 mai 2021 et à compter:
- du 7 juin 2017 sur le montant de l'appel de loyer, taxes et charges du 2ème trimestre 2017, soit sur la somme en principal de 64.493,51 euros,
- du 1er juillet 2017 sur le montant de l'appel de loyer, taxes et charges des 2ème et 3 ème trimestres 2017 cumulés, soit sur la somme en principal de 120.337,72 euros,
- du 1er octobre 2017 sur le montant des appels de loyer, taxes et charges des 2 ème, 3ème et 4ème trimestres 2017 cumulés, soit sur la somme en principal de 179.085,92 euros.
' CONDAMNER la SELARL Etoile Notaires à payer aux consorts [N] la somme de 356.488,30 euros hors taxes, majorée de la TVA au taux applicable, au titre du coût des travaux nécessaires à la remise des locaux en leur disposition d'origine, outre les intérêts légaux sur cette somme à compter de la demande en justice, le 11 janvier 2018 ;
' CONDAMNER la SELARL Etoile Notaires au paiement d'une indemnité pour trouble de jouissance, depuis la fin du bail professionnel le 23 décembre 2017 et jusqu'à l'achèvement de la réfection des locaux, égale au montant du dernier loyer dont la locataire était redevable, soit la somme de 167.307,76 euros hors taxes et hors charges par an, pour l'ensemble de la période d'immobilisation du bien ; ce durant une période minimale de cinq années et demie, soit la somme de 920.162,68 euros au 30 juin 2023, à parfaire pour tenir compte du temps qui s'écoulera jusqu'au prononcé de l'arrêt, s'il est postérieur au 30 juin 2023 ;
A titre subsidiaire sur ce point :
- CONDAMNER la locataire à payer aux consorts [N] la somme de 61.134,26 euros hors taxes, correspondant au préjudice de jouissance subi par les consorts [N] pendant la durée prévue des travaux de remise des locaux en leur disposition d'origine, soit pendant une durée de 19 semaines, sur la base du loyer de 167.307,76 euros hors taxes et hors charges par an ;
' CONDAMNER la SELARL Etoile Notaires au paiement de la somme de 125.759,69 euros correspondant aux charges, taxes et impôts supportés par les consorts [N] depuis le 23 décembre 2017 et jusqu'au 30 juin 2023, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir afin de tenir compte de la taxe foncière pour 2023 et des charges à compter du 1er juillet 2023 ;
' CONDAMNER la SELARL Etoile Notaires à payer à M. [C] [N] et à Mme [H] [N] la somme de 40.000 euros chacun, soit 80.000 euros au total, à titre de dommages-intérêts en raison du caractère abusif de l'action par elle engagée ;
' CONDAMNER la SELARL Etoile Notaires à payer aux consorts [N] la somme de 8.046,39 euros au titre des frais mis à sa charge par le bail professionnel ;
' REJETER toutes les demandes plus amples et contraires formulées par la SELARL Etoile Notaires, la SAS IDM Conseil et la MMA IARD à l'encontre de M. [C] [N] et à Mme [H] [N] ;
En tout état de cause :
' DEBOUTER la SAS IDM Conseil de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à l'encontre des consorts [N], et JUGER que toute condamnation à ce titre doit être prononcée contre la SELARL Etoile Notaires ;
' CONDAMNER la SELARL Etoile Notaires à payer à M. [C] [N] et à Mme [H] [N] la somme de 25.000 euros chacun, soit 50.000 euros au total, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' CONDAMNER la SELARL Etoile Notaires aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 mai 2023 au terme desquelles la SELARL Etoile notaires demande à la cour de :
D'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- dit que le bail du 21 février 2011 conclu entre Mme [H] [N] et M. [C] [N] et la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard a pris fin le 23 décembre 2017,
- condamné la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard à payer à Mme [H] [N] et M. [C] [N] la somme de 179.085,92 euros au titre des loyers, charges, taxes des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2017 et de l'impôt foncier 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard à payer à Mme [H] [N] et M. [C] [N] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du coût des travaux de remise des locaux en l'état d'origine,
- condamné la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard à payer à Mme [H] [N] et M. [C] [N] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes de la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard, - condamné la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard aux dépens,
- et plus généralement en toutes ses dispositions causant grief à l'appelante, la concluante se désistant pour le surplus de son appel en ce qu'il portait sur la prescription de la nullité des baux ayant lié les parties, et le rejet des demandes subséquentes de la nullité,
Et statuant à nouveau,
De dire que le bail professionnel du 21 février 2011 à effet au 1er janvier 2011, soumis aux dispositions du Code Civil, a pris fin le 31 décembre 2016,
De juger qu'il s'est reconduit, sans écrit, selon les règles de la tacite reconduction et qu'il a expiré le 30 septembre 2017, date d'effet du congé délivré le 23 juin 2017, conformément aux usages à [Localité 15],
De juger que la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard n'était redevable, à l'expiration de son contrat que des loyers, taxes du 2ème et 3ème trimestre 2017 et de l'impôt foncier 2017, soit la somme totale de 115.162,72 euros, et d'aucune autre somme.
De dire qu'à tort elle s'est vu imputer le 4ème trimestre 2017 dont elle n'était pas débitrice.
De condamner solidairement Mme [H] [N] et M. [C] [N] à rembourser à la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard aujourd'hui Etoile Notaires :
- la somme de 63.923,20 euros à titre de restitution de sommes trop perçues en suite de l'exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire, outre les intérêts cumulés sur ce trop-perçu à raison d'une exécution forcée téméraire,
- la somme de 43.320 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021,
De dire n'y avoir lieu à dommages-intérêts pour travaux de remise des locaux en l'état d'origine,
De rejeter la demande au titre de l'indemnité pour trouble de jouissance,
De rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive des consorts [N],
De condamner solidairement Mme [H] [N] et M. [C] [N] au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et du préjudice moral et d'image subi par la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard, notamment à raison des voies d'exécution forcée téméraires, mises en 'uvre au bénéfice notamment des condamnations dont appel
De statuer ce que de droit sur les demandes d'appels en garantie devenues sans objet depuis octobre 2021,
De condamner solidairement Mme [H] [N] et M. [C] [N] au paiement de la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
De débouter Mme [H] [N] et M. [C] [N] de toutes leurs demandes,
De les condamner solidairement aux dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par la SCP Brodu-Cicurel-Meynard, avocats, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 mai 2023 par lesquelles la SAS IDM Conseil demande à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris
En conséquence :
- Déclarer les consorts [N] irrecevables et mal fondés en leurs demandes à l'égard de la SAS IDM Conseil,
- Débouter les consorts [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de la SAS IDM Conseil,
- Mettre hors de cause la SAS IDM Conseil de toute mesure d'expertise qui serait ordonnée,
- Recevoir la SAS IDM Conseil en son appel provoqué à l'encontre de la Société MMA IARD et à titre subsidiaire condamner la Société MMA IARD à garantir la SAS IDM Conseil de toute condamnation qui serait prononcée contre elle envers M. et Mme [N].
- Condamner in solidum les consorts [N] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Thierry Domas, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Y Ajoutant ,
- Condamner in solidum les consorts [N] au paiement d'une indemnité de 7.000 euros à la SAS IDM Conseil au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions reçues au greffe le 28 avril 2022 par lesquelles la S.A. MMA IARD demande à la cour de :
- RECEVOIR la société MMA IARD en ses explications et les déclarer bien fondées ;
- CONFIRMER le jugement entrepris, à tout le moins en ce qu'il a rejeté les appels en garantie formés par les consorts [N] à l'encontre de la société IDM CONSEIL et par celle-ci à l'encontre de la société MMA IARD ;
- DIRE ET JUGER que la SAS IDM CONSEIL n'a commis aucune faute dans le cadre de l'exécution du mandat qui lui a été consenti par les consorts [N] ;
En conséquence :
- DEBOUTER les consorts [N] de leur demande de garantie à l'encontre de la SAS IDM CONSEIL ;
- DEBOUTER la SAS IDM CONSEIL de son appel en garantie à l'encontre de la société MMA IARD ;
- DEBOUTER la SAS IDM CONSEIL, ou toute autre partie, qui formulerait des demandes à l'encontre de la société MMA IARD ;
- DIRE ET JUGER que les limites et plafonds de garantie de la police d'assurance de la SAS IDM CONSEIL sont opposables à l'assuré mais également aux tiers ;
- CONDAMNER la partie défaillante à verser à la société MMA IARD la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient au préalable de constater que la SELARL Etoile Notaires s'est désistée de son appel portant sur la prescription de l'action en nullité du bail et sur le rejet des demandes subséquentes de la nullité.
1 - Sur les demandes des consorts [N]
1.1 Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
1.1.1 Sur la date de fin du bail
Les consorts [N] demandent de fixer le terme du bail professionnel conclu entre les parties au 23 décembre 2017, soit 6 mois après le congé délivré le 23 juin 2017, conformément à l'article 4 de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, créé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que :
'Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.
Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce'.
Ils soutiennent que toute demande fondée sur la requalification du bail professionnel en bail soumis aux dispositions du code civil est prescrite. A titre subsidiaire, ils sollicitent que la demande de requalification soit jugée infondée. A titre plus subsidiaire, ils affirment qu'en application de l'article 1736 du code civil, un préavis de 6 mois est exigé conformément à l'usage professionnel des locaux.
La SELARL Etoile Notaires affirme qu'elle ne conteste plus ni la validité, ni la qualification de bail professionnel liant les parties. Elle soutient que le bail, soumis expressément aux seules dispositions du code civil, a pris fin le 31 décembre 2016, et s'est reconduit sans écrit puis a expiré le 30 septembre 2017, date d'effet du congé délivré le 23 juin 2017, conformément aux usages à [Localité 15] applicables en vertu de l'article 1736 du code civil, lequel dispose que, 'si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux'.
Ainsi que l'a justement considéré le premier juge, dès lors qu'aucun congé n'a été délivré avant le terme du bail, soit le 31 décembre 2016, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction aux mêmes termes et conditions à compter du 1er janvier 2017.
Le congé notifié le 23 juin 2017 par la SELARL Mourgues-Molines Edouard & Léonard Gil, devenue la SELARL Etoile Notaires, est rédigé dans les termes suivants :
'Nous revenons vers vous relativement au bail civil conclu le 1er janvier 2011 à échéance du 31 décembre 2016, lequel s'est poursuivi suivant bail d'occupation précaire depuis cette date. En tant que de besoin et conformément à nos accords -tels qu'ils résultent d'ailleurs du projet d'avenant au bail adressé par le cabinet IBM en date du 26 avril 2017 - nous vous confirmons et vous notifions par la présente notre congé des locaux que nous occupons au [Adresse 7] pour le 30 septembre 2017 prochain. A titre conservatoire, et [si] la qualification de bail professionnel dont vous vous prévalez (...) serait [sic] retenue (qualification que nous contestons pour des motifs suffisamment explicités dans nos différentes correspondances) et pour ce cas seulement, l'effet de ce congé serait reporté au 21 décembre prochain, soit 6 mois à compter de la date d'envoi de la présente, conformément aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986".
Or, la qualification de bail professionnel n'est plus contestée par la SELARL Etoiles Notaires, de sorte qu'il convient de se référer à ses propres termes dans le courrier de congé précité, selon lesquels l'effet de ce congé est reporté au 23 (et non 21 comme indiqué par erreur) décembre 2017, soit 6 mois à compter de la date d'envoi du congé en application de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, qu'elle reconnaît donc comme applicable, et dont les dispositions sont d'ordre public. Au demeurant, ainsi que le font valoir avec pertinence les consorts [N], le bail liant les parties ne comporte aucune renonciation expresse à l'article 57A précité.
La SELARL Etoiles Notaires ne saurait utilement se prévaloir des termes du projet d'avenant au bail adressé par le cabinet IBM en date du 26 avril 2017, selon lequel les parties 'convenaient de résilier amiablement et par anticipation le bail tacitement reconduit au 30 septembre 2017", dès lors que ce projet d'avenant n'a pas été signé par les parties.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a dit que le bail du 21 février 2011 avait pris fin le 23 décembre 2017.
1.1.2 Sur le montant des sommes dues
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SELARL Edouard Mourgues-Molines et Gil Leonard, devenue la SELARL Etoile Notaires, à payer aux consorts [N] la somme de 179.085,92 euros au titre des loyers, charges, taxes des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2017 et de l'impôt foncier 2017, le terme du bail étant intervenu le 23 décembre 2017, et tout mois entamé étant dû.
1.1.3 Sur les intérêts au taux contractuel
Le bail du 21 février 2011 tacitement reconduit comporte une clause intitulée 'pénalités en cas de retard' ainsi rédigée : 'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de toute autre somme due à quelque titre que ce soit au bailleur, lesdites sommes seront majorées d'un montant de 1,5% par mois de retard à compter du jour de la mise en demeure au preneur par lettre recommandée avec avis de réception'.
Par courrier recommandé du 7 juin 2017, les consorts [N] ont mis leur locataire en demeure de payer la somme totale de 68.720,60 euros comprenant notamment les loyers, charges et taxes dues au 2ème trimestre 2017.
Le paiement des loyers, charges et taxes des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2017 n'est intervenu que grâce à deux saisies-attribution en date des 23 avril 2021 à hauteur de 70.154,83 euros et du 12 mai 2021 à hauteur du solde, saisie validée par ordonnance du Juge de l'exécution de Paris du 6 octobre 2021.
En conséquence, ainsi que le font valoir les consorts [N], les intérêts contractuels dus doivent être calculés comme suit :
- période du 7 juin au 1er juillet 2017 : intérêts dus sur la somme de 64.493,51 euros représentant les loyers, charges et taxes du 2ème trimestre 2017, soit 1,5% de 64.493,51 = 967,40 euros par mois, multiplié par 0,8 mois, soit 773,92 euros ;
- période du 1er juillet au 31 octobre 2017 : intérêts dus sur la somme totale de 120.337,72 euros représentant les loyers, charges et taxes des 2ème et 3ème trimestre 2017, soit 1,5% de 120.337,72 = 1805,06 euros par mois, multiplié par 3 mois, soit 5415,18 euros ;
- période du 1er octobre 2017 jusqu'au 23 avril 2021, date de la première saisie-attribution partiellement fructueuse : intérêts dus sur la somme totale de 179.085,92 euros représentant les loyers, charges et taxes des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2017, soit 1,5% de 179.085,92 = 2686,29 euros par mois, multiplié par 42,77 mois, soit 114.892,62 euros ;
- période du 24 avril 2021 jusqu'au jugement du Juge de l'exécution du 6 octobre 2021 ayant validé la deuxième saisie-attribution soldant la dette : intérêts dus sur la somme de 179.085,92 euros diminuée du produit de la première saisie-attribution de 70.154,83 euros, soit un solde de 108.931,09 euros, soit 1,5% de 108.931,09 = 1633,97 euros, multiplié par 5,4 mois, soit 8823,44 euros.
Au total, le montant des intérêts contractuels dus s'élève à la somme de :
(773,92 + 5415,18 + 114.892,62 + 8823,44) = 129.915,16 euros.
Il convient de condamner la SELARL Etoile Notaires au paiement de cette somme au titre des intérêts contractuels, infirmant le jugement entrepris sur ce point.
1.2 Sur la demande au titre du coût des travaux nécessaires à la remise des locaux en leur disposition d'origine
Selon l'article 1731 du code civil, 's'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'.
L'article 1755 dispose 'qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.
Le bail du 21 février 2011 liant les parties comporte en page 7 un paragraphe 'III-Entretien travaux' aux termes duquel le preneur s'engage :
(...) 11°) à rendre en fin de jouissance les lieux en bon état de réparations locatives de toutes sortes ; faire dresser à ses frais par l'architecte du bailleur l'état des réparations locatives et en acquitter le montant ; il est également convenu que le bailleur pourra exiger au départ du preneur la remise en état des locaux tels qu'ils étaient à la signature du bail original signé le 26 septembre 1989, si un état des lieux est dressé il devra préciser les travaux concernés par cette option'.
Les consorts [N] demandent de condamner la SELARL Etoile Notaires au paiement de la somme de 356.488,30 euros, majorée de la TVA au taux applicable, au titre du coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux en leur disposition d'origine, outre les intérêts légaux sur cette somme à compter de la demande en justice le 11 janvier 2018.
Il convient de constater que les baux successifs portant sur les locaux litigieux ont été conclus au profit de la même étude notariale, personne morale ayant uniquement changé de dénomination sociale, et ce depuis le bail initial du 26 septembre 1989.
Ainsi que l'a jugé avec pertinence le premier juge, la clause prévoyant la remise en état des locaux tels qu'ils étaient lors de la signature du bail original du 26 septembre 1989 n'encourt pas la nullité, mais doit s'interpréter strictement et ne viser que l'option du bailleur consistant à exiger que le bien loué soit restitué dans son état initial, à savoir composé de l'ensemble des éléments et équipements fournis lors du bail du 26 septembre 1989.
Devant le premier juge, les consorts [N] ont produit un devis global établi par un architecte en novembre 2017 pour un montant total de 387.600 euros, et celui-ci a relevé à juste titre que la majorité des travaux était liée à la vétusté des locaux, le devis ne ventilant pas les travaux qui concernaient une remise en état d'origine. Il n'a dès lors octroyé à titre forfaitaire que la somme de 3000 euros au titre de la remise en état des corniches et rosaces et de la douzaine de portes d'accès cloisonnées.
Devant la cour, les consorts [N] produisent un 'budget prévisionnel indivision [N]' établi par la société Office In, d'un montant total de 356.488,30 euros HT portant sur la 'remise aux volumes d'origine et remise en place de l'ensemble des éléments et équipements tels que décrits par le constat de Maître [J] du 27 novembre 1989 et mentionnés dans le constat Ajilex du 4 mai 2018 (constats fournis par M. [N])'.
Il convient toutefois de constater que ce devis, censé ne reprendre que les postes de remise en état d'origine, prévoit la remise des équipements à l'état neuf alors qu'ils étaient déjà à l'état d'usage, voire dégradés dans le procès-verbal de constat du 27 novembre 1989. Il sera d'ailleurs relevé que le montant du devis de la société Office In est quasiment identique à celui de novembre 2017, écarté par le premier juge car il prévoyait la remise à neuf complète des locaux alors que la vétusté était totale compte tenu de la durée d'occupation des lieux.
Il en résulte que les consorts [N] ne produisent pas de chiffrage pertinent de la 'remise en état des locaux tels qu'ils étaient à la signature du bail original signé le 26 septembre 1989", comportant des équipements en état d'usage, voire déjà dégradés ou vétustes.
Faute d'élément probant, il ne saurait être octroyé aucune somme au titre de la remise en état d'origine des locaux.
Il convient dès lors de débouter les consorts [N] de leur demande à ce titre, infirmant le jugement entrepris.
1.3 Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance
La demande de remise des locaux en leur disposition d'origine ayant été rejetée, il convient de débouter les consorts [N] de leur demande au titre du préjudice de jouissance subi du fait des travaux de remise en état. Il n'est nullement justifié que les lieux ne pouvaient être reloués ni vendus en l'état, les consorts [N] indiquant dans leurs écritures avoir décliné une offre d'achat à hauteur de 6,1 million d'euros, pourtant conforme selon eux aux prix du marché, qu'ils auraient pu accepter puisqu'ils ne maintiennent plus devant la cour leur demande d'expertise.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [N] au titre de l'indemnité pour trouble de jouissance.
1.4 Sur la demande au titre des charges, taxes et impôts dus depuis le 23 décembre 2017 jusqu'au 30 juin 2023
La SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard, devenue la SARL Etoile Notaires, a restitué les clefs le 9 octobre 2017, et était tenue du paiement des loyers, charges et taxes uniquement jusqu'au 23 décembre 2017, ainsi qu'il a été jugé plus haut ; il ne saurait donc être fait droit à leur demande de remboursement des charges, taxes et impôts pour la période postérieure au 23 décembre 2017.
1.5 Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Ainsi que l'a rappelé avec pertinence le premier juge, l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner droit à des dommages et intérêts que dans le cas de malice ou mauvaise foi.
En l'espèce, aucune intention de nuire ou mauvaise foi n'est établie s'agissant de la SELARL Etoile Notaires, qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [N] de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.
1.6 Sur la demande au titre des frais mis à la charge de la SELARL Etoile Notaires par le bail professionnel
Les consorts [N] se fondent sur l'article 'frais' du contrat de bail liant les parties, selon lequel 'tous les frais, droits et honoraires des présentes, et tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence, notamment les frais de poursuite et de procédure dus au profit de qui que ce soit pour non paiement de la redevance et des charges, sans exception ni réserve, seront supportés par le preneur qui s'y oblige'. Ils se fondent également sur l'article précité 'entretien-travaux' 11°).
Toutefois, les frais de 596,92 euros versés à la SCP Jourdain, Dubois et Racine, de 1172,62 euros versés à la SCP Louvion, et de 3150,74 euros au titre des honoraires de recouvrement versés à la SCP LPF et associés, correspondent à des saisies conservatoires de créances dont la mainlevée a été ordonnée par le Juge de l'exécution et une saisie-attribution annulée par ce même juge. Il convient dès lors de débouter les consorts [N] à ce titre.
Ne seront pas davantage pris en compte :
- la somme de 726,11 euros au titre du procès-verbal de constat du 4 mai 2018, alors qu'un précédent procès-verbal de constat avait été dressé le 26 septembre 2017 à l'initiative de la SELARL Edouard Mourgue-Molines et Gil Leonard, devenue la SARL Etoile Notaires, et que les consorts [N] avaient été conviés à y participer ;
- la somme de 2400 euros au titre des honoraires d'architecte [F] et [T] ayant établi le devis de remise en état des lieux de 2017, dès lors qu'il n'a pas été fait droit à la demande au titre des frais de remise en état des lieux.
Il convient dès lors de débouter les consorts [N] de leur demande à ce titre.
2- Sur les demandes de la SELARL Etoile Notaires
2.1 Sur la restitution des sommes trop perçues et du dépôt de garantie
Les consorts [N] font valoir que la demande de restitution des charges versées pour les 4 trimestres 2017 est irrecevable car formée pour la première fois en appel.
En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
En l'espèce, la demande de déduction des charges versées pour les 4 trimestres 2017 sera jugée recevable, car elle consiste en une demande de compensation avec la somme due au titre des loyers et charges impayés pour les 3 premiers trimestres 2017 dont la SELARL Etoile Notaires se reconnaît redevable.
Aucune régularisation des charges et aucun justificatif n'étant produits, il convient de faire droit à la demande et de déduire du montant des sommes dues au titre des loyers et charges arrêtés au 23 décembre 2017 la somme totale de :
(3300 x 3 ) + 3192,39 = 13092,39 euros au titre des provisions pour charges.
En revanche, ainsi qu'il a été jugé plus haut, la SELARL Etoile Notaires est redevable des loyers et charges jusqu'au 23 décembre 2017 et ne saurait donc se voir restituer la somme de 54023,20 euros au titre des loyers dus pour le 4ème trimestre 2017.
S'agissant du montant du dépôt de garantie, celui-ci s'élève à la somme de 42.320,40 euros selon le décompte produit par la SELARL Etoile Notaires. Celle-ci n'ayant pas été condamnée au titre du coût des travaux nécessaires à la remise des locaux en leur disposition d'origine, il sera fait droit à la demande, et les consorts [N] seront condamnés à lui restituer la somme de 42.320,60 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.
2.2 Sur la demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices, moral et d'image
La SELARL Etoile Notaires ne justifie pas par les pièces produites du préjudice moral et d'image qu'elle allègue avoir subi, une attestation de l'étude elle-même ne pouvant être prise en compte dès lors que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, et les deux décisions du Juge de l'exécution ordonnant la mainlevée ou annulant des saisies ne pouvant suffire à établir que les consorts [N] auraient agi dans l'intention de nuire à l'étude notariale.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la SELARL Etoile Notaires de sa demande de ce chef.
3 - Sur les demandes d'appel en garantie
Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de rejeter les demandes d'appel en garantie formées par les consorts [N] à l'encontre de la société IDM Conseil et par celle-ci à l'encontre de son assureur, la société MMA IARD. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
4 - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens de première instance et de l'article 700 du code de procédure civile.
La SELARL Etoile Notaires, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel.
L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Constate le désistement de la SELARL Etoile Notaires de son appel portant sur la prescription de l'action en nullité du bail et sur le rejet des demandes subséquentes de la nullité,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SELARL Edouard Mourgues-Molines et Gil Leonard à payer à Mme [H] [N] et M. [C] [N] :
- les intérêts au taux légal à compter de la décision sur la somme de 179.092,92 euros au titre ds loyers, charges, taxes des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2017 et de l'impôt foncier 2017,
- la somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre du coût des travaux de remise des locaux en l'état d'origine,
Et statuant à nouveau,
Condamne la SELARL Etoile Notaires à payer à M. [C] [N] et Mme [H] [N] la somme de 129.915,16 euros au titre des intérêts contractuels de retard,
Déboute M. [C] [N] et Mme [H] [N] de leur demande au titre du coût des travaux nécessaires à la remise des locaux en leur disposition d'origine,
Et y ajoutant,
Déboute M. [C] [N] et Mme [H] [N] de leur demande de remboursement des charges, taxes et impôts pour la période postérieure au 23 décembre 2017,
Déboute M. [C] [N] et Mme [H] [N] de leur demande au titre des frais mis à la charge de la SELARL Etoile Notaires par le bail professionnel,
Condamne in solidum M. [C] [N] et Mme [H] [N] à rembourser à la SELARL Etoile Notaires les sommes de :
- 13.092,39 euros au titre des provisions pour charges 2017,
- 42.320,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Déboute la SELARL Etoile Notaires de sa demande de restitution des loyers dus pour le 4ème trimestre 2017,
Condamne la SELARL Etoile Notaires à payer à M. [C] [N] et Mme [H] [N] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SELARL Etoile Notaires aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président