21 septembre 2023
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
RG n°
20/04217
Chambre 1-5
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 21 SEPTEMBRE 2023
ph
N° 2023/ 312
Rôle N° RG 20/04217 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFY2Q
S.C.I. RITA
C/
[O] [B]
[Z] [B]
Association A.S.A DU PARC DE SANTA LUCIA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON
Me Laurence SMER-GEOFFROY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 23 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00311.
APPELANTE ET INTIMEE
S.C.I. RITA dont le siège social est [Adresse 3], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié
représentée et assistée de par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMES
Monsieur [O] [B]
demeurant [Adresse 3]
représenté et assisté de Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Monsieur [Z] [B]
demeurant [Adresse 8]
représenté et assisté de Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENC , plaidant
INTIMEE ET APPELANTE
Association Syndicale Autorisée ( A.S.A) DU PARC DE SANTA LUCIA dont le siège social est C/O AXE, [Adresse 1], pris en la personne de son président M. [H] [D]
intimée et appelante
représentée par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de Me Patrice CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Rita a suivant arrêté du 31 janvier 2017, obtenu un permis de construire sur la parcelle cadastrée AW numéro [Cadastre 5] située [Adresse 2], dont elle est propriétaire à la suite d'un apport fait par M. [Z] [B] lors de la constitution de cette société civile immobilière familiale, avec son neveu M. [O] [B].
Faisant valoir que ce projet de la SCI Rita contrevient au cahier des charges du lotissement, l'association syndicale autorisée du Parc de Santa Lucia, a suivant exploit d'huissier des 30 novembre, 7 et 20 décembre 2017, fait citer la SCI Rita, M. [Z] [B] et M. [O] [B] devant le tribunal de grande instance de Draguignan.
Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :
- mis hors de cause M. [Z] [B] et M. [O] [B] et débouté l'ASA du Parc de Santa Lucia de ses demandes à leur égard,
- dit que le cahier des charges du lotissement du parc Santa Lucia du 28 août 1947 est opposable à la SCI Rita,
- dit que la construction de la SCI Rita tel qu'autorisée par le permis de construire délivré par la mairie de [Localité 9] le 31 janvier 2017 sur la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 5] du lotissement du parc Santa Lucia est contraire aux stipulations de l'article 15 du cahier des charges du 28 août 1947,
- débouté l'ASA du Parc de Santa Lucia de sa demande de démolition,
- condamné la SCI Rita à se mettre en conformité avec les dispositions de l'article 15 du cahier des charges du 28 août 1947 qui prévoit que les toitures doivent être en tuiles rondes à l'exclusivité d'autres matériaux,
- dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte,
- condamné la SCI Rita à verser à l'ASA du Parc de Santa Lucia la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Rita aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le tribunal a estimé :
- que le cahier des charges quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux, qu'il ait ou non été approuvé, que la seule publication du cahier des charges le rend opposable entre colotis,
- qu'il n'y a pas de violation des articles 14, 13, ni 17 sur la zone non aedificandi, le projet critiqué constituant une surélévation de la construction d'origine qui avait déjà les mêmes limites, de sorte que l'infraction a été commise antérieurement, en 1950 et 2005 et est dès lors prescrite,
- que la violation de l'article 15 est parfaitement établie et est régularisable, si bien qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition.
Par déclaration du 6 mars 2020 enregistrée sous le n° 20/03466, l'ASA du Parc de Santa Lucia a relevé appel de ce jugement, en intimant la SCI Rita, M. [Z] [B] et M. [O] [B].
Par déclaration du 20 mars 2020 enregistrée sous le n° 20/04217, la SCI Rita a relevé appel du même jugement, en intimant l'ASA du Parc de Santa Lucia.
Par ordonnance du 15 mai 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le n° 20/04217.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 28 mai 2023, la SCI Rita demande à la cour :
Au principal,
- de dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par elle à l'encontre du jugement entrepris ; y faire droit,
Vu l'article L. 442'9 du code de l'urbanisme,
Vu la jurisprudence,
- de constater que les règles du « cahier des charges » établi le 28 août 1947 à l'occasion d'un lotissement partiel, n'a été étendu au lotissement d'origine que sous l'effet d'un arrêté préfectoral de 1965 non publié,
- de dire et juger que les dispositions contenues du « cahier des charges » du 28 août 1947 constituent des règles d'urbanisme et non des règles contractuelles indépendamment du seul intitulé de l'acte,
- de constater que les règles dudit cahier des charges du 28 août 1947 ne figurent pas à son acte de propriété reçu le 16 février 1950, ni même n'ont été publiées au fichier immobilier correspondant à la parcelle cadastrée section AW N°[Cadastre 5] lui appartenant,
- de dire et juger que lesdites règles ne lui sont pas opposables en l'état de leur caducité sous l'effet des dispositions du code de l'urbanisme précité,
- de réformer par suite le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Subsidiairement, à supposer par impossible que la cour estime que les dispositions du cahier des charges de 1947 litigieux soient applicables,
- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les griefs formés par l'ASA du Parc de Santa Lucia à son encontre du chef de prétendues violations des articles 13, 14 et 17 dudit cahier des charges,
Vu ensemble les articles 1190 et 1192 du code civil,
- de débouter l'ASA du Parc de Santa Lucia de sa demande en interprétation de l'article 14 du cahier des charges de 1947,
- de dire et juger que le coefficient d'occupation visé par ce texte s'applique au sol et non à l'ensemble de la construction elle-même,
Vu l'article 2224 du code civil,
- de constater que la construction dont s'agit est édifiée depuis 1950,
- de dire et juger prescrites les demandes de l'ASA au titre des marges de reculement, de la servitude non aedificandi, la surface au sol et l'implantation de sa construction,
- de confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté l'ASA du Parc de Santa Lucia de l'ensemble de ses demandes et particulièrement de celle relative à la « démolition » de sa construction, s'agissant de l'extension d'une construction existante parfaitement autorisée,
Vu l'article 1221 du code civil,
- de dire et juger disproportionnée au regard de la nature et de l'ampleur des infractions reprochées et des solutions techniques propres à remédier aux infractions la demande en démolition formée par l'ASA du Parc de Santa Lucia,
- de confirmer de plus fort la décision dont appel en ce qu'elle a débouté l'ASA du Parc de Santa Lucia de sa demande relative à la « démolition » de sa construction,
- de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a estimé que sa construction ne respectait pas les dispositions de l'article 15 dudit cahier des charges,
- de dire et juger qu'à défaut de tuiles nécessaires en toiture de la construction de la concluante, les dispositions de l'article 15 n'ont pas matière à s'appliquer,
- de condamner L'ASA du Parc de Santa Lucia au paiement de la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- de condamner l'ASA du Parc de Santa Lucia au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner L'ASA du Parc de Santa Lucia aux dépens ceux d'appel distraits au profit de la SCP Tollinchi Perret Vigneron Tollinchi avocat sous ses offres et affirmations de droit.
La SCI Rita fait essentiellement valoir :
A l'appui de l'inopposabilité des dispositions du cahier des charges,
- que les actes constitutifs de sa propriété et particulièrement celui passé le 16 février 1950 ne contiennent qu'une seule série de règles : celles contenues au « cahier des charges » du 5 novembre 1924 au sein desquelles ne figure aucune des dispositions invoquées par l'ASA au soutien de ses réclamations,
- que les dispositions réglementaires d'urbanisme applicables au lotissement créé en 1947 ont été rendues opposables aux lots dépendants des lotissements créés préalablement en 1923 et 1924 par une décision purement administrative et que par définition, il ne peut s'agir ici que de règles d'urbanisme de droit public et non de règles contractuelles de droit privé,
- que respectant parfaitement les règles d'urbanisme applicables à la commune de [Localité 9], elle est partie du postulat que les règles d'urbanisme propres au lotissement étaient de plein droit frappées de caducité par les dispositions de l'article L. 442-9 alinéa 1 du code de l'urbanisme, que ces règles, issues de la loi ALUR du 24 mars 2014, ont pour objet de supprimer les « principautés locales » et enfin unifier (au moins sur le territoire d'une commune, voire d'une agglomération), les règles d'urbanisme applicables, tout en maintenant les équilibres résultant des engagements contractuels des colotis entre eux,
- que le « cahier des charges » dont se prévaut l'ASA date du 28 août 1947, antérieur au texte fondateur du droit des lotissements fixé par l'ordonnance du 31 décembre 1958 et des décrets pris postérieurement pour son application en 1958 et 1964, qu'en 1924, comme en 1947, les opérations de lotissement ne contenaient qu'un seul et unique document de nature par essence réglementaire, intitulé alors « cahier des charges », que ce n'est que postérieurement que la pratique a distingué les règlements de lotissements soumis aux dispositions du droit de l'urbanisme, et les cahiers des charges qui, parce qu'ils étaient intégrés aux actes de vente, étaient soumis au droit des contrats,
- qu'il est donc établi que les dispositions contenues au « cahier des charges » de 1947 sont par définition exclusivement des règles d'urbanisme et non des règles contractuelles, indépendamment du seul intitulé de l'acte, qui ne lie évidemment pas le juge, lequel doit lui redonner sa véritable qualification,
- que la question qui ici, est en réalité posée, est celle de savoir ce qu'est un contrat, et si une partie peut ou non se voir imposer un contrat forcé, qu'aucun texte législatif n'impose, en matière de lotissement, l'adhésion à un cahier des charges qui ne figure pas au contrat des colotis,
- que la lecture des arrêts visés par l'ASA, rendus à propos de faits antérieurs à l'entrée en vigueur de l'article L. 442'9 alinéas 1 et 2 du code de l'urbanisme, le confirme, que cette opposabilité n'existe qu'en vertu de la nature réglementaire des cahiers des charges alors en cause,
- qu'il est faux de prétendre que l'arrêté préfectoral du 27 mars 1965, voire le cahier des charges de 1947 lui seraient opposables parce que publiés au fichier immobilier, alors qu'il résulte au contraire de la fiche immeuble levée sur la parcelle figurant au cadastre de [Localité 9] section AW n°[Cadastre 5] que ces documents ne sont précisément pas publiés sur son lot,
A titre subsidiaire, sur les violations alléguées,
- sur l'article 14 concernant le coefficient de construction, que sa construction ne dépasse pas la surface au sol autorisée, qu'il s'agit de la construction d'origine de 1950, qui a simplement été surélevée, qu'il n'y a pas matière à interprétation ou sinon dans le sens le plus favorable au débiteur,
- sur l'article 17 concernant la zone non aedificandi, que la construction d'origine date de 1950, que si infraction il y a, elle est prescrite par cinq ans qu'il s'agisse de la construction d'origine ou de la modification de 2005, que la construction de 1950 a de surcroit été édifiée dans le respect du cahier des charges de 1924, que l'ASA n'a pas qualité pour se plaindre de prétendues vues illicites et pertes d'ensoleillement alléguées,
- sur l'article 13 concernant le caractère méditerranéen imposé de la construction, que cette exigence de l'ASA est en pratique à géométrie variable, que cet article ne prohibe pas l'utilisation du bois pour les bâtiments principaux mais ne vise que les constructions annexes, qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas soumis ses plans et devis à l'approbation de la société venderesse qui n'existe plus,
- sur l'article 15 concernant l'exigence de tuiles rondes pour la couverture de la construction, que cet article n'exclut pas les toitures plates, comme pratiqué par de nombreuses autres maisons du Parc de Santa Lucia,
- que la prétention de la démolition se heurte au principe de proportionnalité des réparations imposée par l'article 1221 du code civil,
- que cette action de l'ASA est particulièrement malicieuse, déconnectée de son objet et engagée initialement à l'encontre de parties à l'égard desquelles elle n'a pas cru devoir préciser les raisons de ses réclamations.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 5 juin 2023, l'ASA du Parc de Santa Lucia demande à la cour :
Vu les arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 janvier 2016 n°15-
10566, 16 octobre 2016 n°15-23674 et du 09 mars 2017,
Vu les articles 13, 14, 15 et 17 du cahier des charges, approuvé le 28 août 1947 régissant le lotissement du Parc de Santa Lucia à [Localité 9],
- de débouter la SCI Rita de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- de réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de démolition,
- de prendre acte de son désistement partiel à l'encontre des associés de la SCI Rita,
Statuant à nouveau,
- de condamner la SCI Rita à démolir la construction qu'elle a édifiée sur la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 5] du lotissement du Parc de Santa Lucia dans un délai d'un mois à compter du prononcé du jugement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration dudit délai,
- de débouter la SCI Rita de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de condamner la SCI Rita à lui verser la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ASA du Parc de Santa Lucia soutient en substance :
Sur l'opposabilité du cahier des charges,
- que l'article L. 442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme dispose que : « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. », qu'il s'ensuit que les cahiers des charges de 1924 et de 1947 du lotissement du Parc de Santa Lucia, qu'ils aient été approuvés ou non, qu'ils soient applicables ou non depuis plus de dix ans, qu'ils aient été publiés ou non, ne sont pas remis en cause par la loi ALUR et peuvent être opposés à tous les colotis, et tout particulièrement en l'espèce aux défendeurs,
- que la circonstance que le cahier des charges de 1947 n'aurait pas été annexé à l'acte de vente de la SCI [B] est également indifférente,
- que le cahier des charges du 28 août 1947 a été déposé au rang des minutes de Me [S] notaire à [Localité 7] le 27 février 1948 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] le 26 mars 1948 volume 2180 n°70,
- que l'arrêté préfectoral du 27 mars 1965 formant le lotissement général du Parc de Santa Lucia a été pris suivant décision unanime des colotis prise en assemblée générale,
Sur les violations du cahier des charges,
Sur l'article 14,
- que par un jugement rendu le 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Draguignan est revenu sur sa décision et a considéré, au regard des éléments produits par l'ASA, que ce coefficient de construction correspondait bien à la surface totale de la construction et non pas seulement à l'emprise au sol des constructions,
- que pour définir la commune intention des parties, l'on peut notamment se référer à la pratique des parties dans l'exécution du contrat mais également aux circonstances entourant la rédaction de ce dernier,
- que d'ailleurs, le cahier des charges du lotissement du Parc de Santa Lucia ne fait aucunement référence à la place qu'occupe la construction sur le sol mais au contraire à la surface totale occupée,
- que l'« occupation » concernée vise à réglementer le nombre de personnes susceptibles d'occuper une construction et donc la surface de plancher,
- qu'en conclusion, le coefficient de construction lors de la rédaction du cahier des charges en 1947 doit être interprété comme règlementant une densité,
- que si la construction initiale respectait le cahier des charges, tel n'est plus le cas aujourd'hui, que la présente action a pour objet de voir démolir la construction telle que réalisée non conformément au cahier des charges suivant permis de construire en date du 31 janvier 2017, que son action n'est donc de toute évidence pas prescrite,
- qu'une telle violation du cahier des charges ne pouvant être régularisée, la démolition de la construction s'impose,
Sur l'article 13,
- qu'il convient d'analyser le sens des clauses du cahier des charges à la lumière de l'architecture du territoire sur lequel il est censé s'appliquer,
- qu'on ne voit donc pas comment le rédacteur du cahier des charges a entendu autoriser une architecture à toiture plate tout en imposant une toiture en tuiles rondes,
- que l'interprétation choisie par le tribunal est parfaitement contradictoire et le jugement sera annulé également sur ce point,
- que la société intimée ne lui a jamais fourni le moindre plan ni le moindre devis, si bien qu'elle n'a jamais pu donner son accord,
- que l'interprétation du tribunal contrevient à l'esprit du texte car ce même article précise que toute dérogation au cahier des charges implique l'autorisation du syndicat, qu'il est donc logique que l'ASA du Parc de Santa Lucia qui a pris la suite de la société venderesse soit rendue destinataire des plans et devis,
- que le laxisme antérieur ne saurait justifier les violations actuelles des cahiers des charges,
- que le bardage bois, est un matériau formellement interdit par l'article 13 du cahier des charges de 1947,
- qu'aucune régularisation n'est possible, que la construction de la SCI Rita sera donc démolie,
Sur l'article 15,
- que l'ensemble des toitures sont des terrasses plates et non des toitures à pente, couvertes de tuiles rondes, que l'infraction au cahier des charges est manifeste,
- qu'une telle non-conformité ne pouvant être régularisée, la cour prononcera la démolition de la construction,
Sur l'article 17,
- que le tribunal omet manifestement d'indiquer que la surélévation, qui a été créée en 2017, aggrave la violation au cahier des charges,
- que la circonstance selon laquelle une partie de la construction violant le cahier des charges serait prescrite n'implique pas une exonération des règles du cahier des charges pour les nouveaux travaux,
- qu'une telle non-conformité ne pouvant être régularisée, il est demandé à la cour d'annuler le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la SCI Rita à démolir la construction,
Sur la proportionnalité de la sanction,
- qu'exiger d'elle qu'elle démontre un préjudice propre autre que celui de la violation des règles dont elle doit assurer le respect reviendrait en réalité à la priver de toute action visant au respect du cahier des charges,
- que nul doute qu'une telle solution viendrait anéantir le caractère coercitif des règles contenues dans le cahier des charges et entrainerait ainsi la disparition progressive du lotissement.
- qu'on ne trouve dans les écritures de la SCI Rita, la présentation d'aucune solution technique visant à rendre la construction conforme au cahier des charges.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 6 juin 2023.
L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de la SCI Rita contient des demandes de « dire et juger » et « constater » qui ne constituent pas toutes des prétentions, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Sur le désistement partiel à l'égard de M. [Z] [B] et M. [O] [B]
Le désistement d'instance met fin à l'instance en application de l'article 385 du code de procédure civile.
Selon les articles 400 et suivants du code de procédure civile qui renvoient aux articles 396, 397 et 399, le désistement de l'appel est admis en toutes matières sauf dispositions contraires et n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande. Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.
En l'espèce, MM. [Z] et [O] [B] ont simplement pris acte du désistement de l'appel interjeté contre eux.
Il convient donc de déclarer le désistement partiel de l'ASA Parc de Santa Lucia parfait, à l'égard de M. [Z] [B] et M. [O] [B].
Sur l'opposabilité du cahier des charges
Selon les dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date de la construction litigieuse, « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
(')
Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret.
La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l'application du même article L. 442-10. »
Sur le fondement de cet article, la Cour de cassation a maintenu sa jurisprudence selon laquelle, le cahier des charges quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
En l'espèce, il n'est pas discuté que l'immeuble litigieux cadastré section AW n°[Cadastre 5] est situé dans le périmètre du lotissement du Parc de Santa Lucia.
La SCI Rita tient ses droits de M. [Z] [B] qui en a fait l'apport, tenant lui-même ses droits de Mme [T] [Y] décédée en 1986, l'acte de vente au profit de Mme [Y] du 16 février 1950 faisant expressément référence aux clauses et conditions du lotissement du Parc de Santa Lucia selon acte notarié du 5 novembre 1924.
S'agissant du cahier des charges du lotissement du Parc de Santa Lucia du 28 août 1947, il ressort de l'arrêté préfectoral du 27 mars 1965, rendu au visa des arrêtés préfectoraux des 17 mars et 20 mai 1925 autorisant la création du lotissement du Parc Santa Lucia, ensemble le plan et le cahier des charges de ce lotissement, et de l'arrêté préfectoral du 28 août 1947 portant approbation du lotissement créé par la société immobilière de l'Etang de Berre et de la Méditerranée, le plan et le cahier des charges de ce lotissement créé à l'intérieur du lotissement du Parc de Santa Lucia, qu'il est venu compléter le premier cahier des charges.
Il est justifié par la production d'un acte notarié concernant un autre lot (cadastré section AW n° [Cadastre 4]) dépendant du même lotissement du Parc de Santa Lucia, que l'ensemble des pièces constitutives du lotissement, dont l'arrêté préfectoral du 28 août 1947, a été déposé au rang des minutes du Me [S], notaire à [Localité 7], le 27 février 1948, publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] le 26 mars 1948, volume 2180, numéro 70.
Il est vérifié que l'arrêté préfectoral précité du 27 mars 1965, a été pris au visa d'un procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire tenue en 1964, de l'association syndicale autorisée, contenant délibération prise à l'unanimité, que l'arrêté préfectoral du 28 août 1947 en vue de constater que le lotissement partiel de la société de l'Etang de Berre et de la Méditerranée fait partie intégrante du lotissement général du Parc de Santa Lucia, ce qui signifie que cette information a été portée à la connaissance des auteurs de la SCI Rita et renforcent encore le caractère contractuel de ses dispositions.
En conséquence, il y a lieu de conclure comme le premier juge que le cahier des charges du lotissement du Parc de Santa Lucia du 28 août 1947 est opposable à la SCI Rita, et de confirmer le jugement appelé sur ce point.
Sur les violations alléguées
Article 14 « coefficient de construction »
Aux termes de cet article « La surface totale occupée, tant par la construction principale que par les constructions annexées (appentis, hangar, poulaillers etc ') ne pourra en aucun cas dépasser le quart de la surface du lot. »
Les parties s'opposent sur l'interprétation de cette disposition, l'ASA du Parc de Santa Lucia soutenant que le coefficient de construction correspond à la surface totale de la construction et pas seulement l'emprise au sol, tandis que la SCI Rita affirme que sa construction ne dépasse pas la surface au sol autorisée.
Selon les dispositions des articles 1188 et suivants du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
L'ASA du Parc de Santa Lucia verse aux débats des attestations rédigées par des anciens présidents de l'association, aux termes desquelles le coefficient de construction inscrit dans le cahier des charges a la même signification que le coefficient d'occupation des sols du code de l'urbanisme, à savoir la surface de plancher totale de tous les niveaux d'une construction par rapport à la surface du lot.
Il est également produit un plan local d'urbanisme annexé à une décision du conseil municipal de la commune de [Localité 9] du 1er décembre 2011 définissant les possibilités maximales d'occupation du sol, comme la surface de plancher constructible.
Il en ressort que la formule « surface totale occupée » doit raisonnablement s'entendre comme la surface totale de la construction.
Le terrain de la SCI Rita est d'une superficie totale de 382 m², si bien que la surface totale de la construction est limitée par le cahier des charges à 95,5 m², alors que selon attestation produite par la SCI Rita, datée du 30 septembre 2020, il est mentionné que la surface habitable s'élève à 107,54 m².
Le coefficient de construction du quart de la construction, est donc dépassé, ce qui caractérise une violation de l'article 14 du cahier des charges. Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point.
Article 13
Aux termes de cet article, « (') toutes les constructions, habitations, communs, portail etc ' devront être de caractère Méditerranéen. En outre les acquéreurs devront avant de commencer toute construction en soumettre les plans et les devis descriptifs à la société venderesse. Un exemplaire de ces plans et devis restera à la société venderesse ou au Syndicat pour leurs archives l'autre sera rendu à l'acquéreur avec l'autorisation de construire s'il y a lieu. (') Il est formellement interdit d'édifier, même à titre provisoire, à destination de remise, annexe ou pavillon, tonnelle de jardin, une construction en bois ou tous autres métaux à moins d'autorisation spéciale de la société venderesse ou du syndicat et après accord sur le type des matériaux et la couleur. Le revêtement sera obligatoire pour les façades et les pignons construits en matériaux qui ne seraient pas d'aspect agréable à la vue, tels que parpaings, briques ordinaires, béton coulé, carreaux, plâtres etc ' (') ».
Sur le caractère méditerranéen de la construction, imposé par le cahier des charges, il n'est pas explicité et est susceptible de plusieurs acceptions, d'autant que le style architectural a évolué depuis l'origine du lotissement dans les années 1920.
Ainsi, il ne peut être reproché à la construction à toiture plate d'être dépourvue de caractère méditerranéen. Si le cahier des charges impose par ailleurs une toiture en tuiles rondes, ce qui sera examiné ci-après, cela n'est pas en soi incompatible avec une toiture plate, une toiture en tuiles rondes pouvant couvrir seulement, une partie de la construction.
S'agissant de l'utilisation reprochée du bardage bois pour la construction, il est constaté comme souligné par la SCI Rita, que le cahier des charges n'interdit pas expressément l'utilisation du bois pour la construction principale mais seulement pour les constructions annexes. L'article 13 évoque la nécessité d'un revêtement lorsque certains matériaux inesthétiques sont utilisés, sans interdire expressément l'utilisation du bois sauf pour les annexes, et il n'est pas établi, au vu des photographies produites, que le bardage en bois utilisé est un matériau dont l'aspect n'est pas agréable à la vue.
Dès lors, il ne peut être reproché à la construction principale de la SCI Rita d'être recouverte d'un bardage en bois.
Quant à l'obligation de soumettre les plans à l'approbation de l'ASA du Parc de Santa Lucia, il ne peut être soutenu par la SCI Rita que cette obligation n'était pas exécutable dès lors que la société venderesse avait disparu, alors que le cahier des charges vise la société venderesse ou le syndicat.
Il en ressort qu'en s'abstenant de soumettre ses plans et devis à l'ASA du Parc de Santa Lucia, la SCI Rita a manqué à l'obligation figurant à l'article 13 du cahier des charges. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Article 17
Aux termes de cet article, « Il est stipulé qu'une zone de non oedificandi de cinq mètres, frappera également de part et d'autre chaque lot limitrophe ».
Il n'est pas discuté que la construction de la SCI Rita est édifiée à moins de cinq mètres des limites séparatives. Le permis de construire obtenu le 31 janvier 2017 énonce qu'il s'agit de la surélévation d'une maison, sans modification de l'emprise au sol.
Il n'est pas non plus discuté qu'il s'agit d'une construction datant de 1950 et il ressort des pièces qu'une demande de déclaration de travaux a été approuvée par le maire de [Localité 9], le 11 mai 2005 concernant cette parcelle AW n° [Cadastre 5], pour la création d'une chambre et d'une pergola.
Il en ressort que la violation de la zone non aedificandi est ancienne, ce dont convient l'ASA du Parc de Santa Lucia en soutenant néanmoins que la circonstance selon laquelle une partie de la construction violant le cahier des charges serait prescrite n'implique pas une exonération des règles du cahier des charges pour les nouveaux travaux, qui aggravent la violation du cahier des charges.
Cependant il doit être constaté que pendant plus de trente ans, l'ASA du Parc de Santa Lucia ne s'est pas prévalu du non-respect de la zone non aedificandi, si bien qu'elle doit être déclarée prescrite à solliciter la démolition de la construction sur ce fondement, peu important les modifications apportées à cette construction ultérieurement, qui n'ont pas fait courir un nouveau délai.
Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.
Article 15
Aux termes de cet article, « Les constructions ne pourront être édifiées et couvertes qu'en matériaux durs, et elles devront être conçues avec un souci esthétique. Toutes les constructions édifiées en briques, devront être obligatoirement recouvertes d'un crépissage. Les toitures seront en tuiles rondes à l'exclusivité d'autres matériaux ».
Les parties s'opposent sur l'exigence ou pas, pour toutes les constructions du lotissement, d'une toiture en pente recouverte de tuiles rondes, la SCI Rita soutenant que le cahier des charges n'interdit pas les toitures plates.
En l'état d'un cahier des charges qui mentionne expressément une toiture avec tuiles, sans précision sur l'étendue de ladite toiture, il doit être conclu qu'il impose qu'y soit construite une toiture en pente recouverte de tuiles rondes sur au moins une partie de la construction.
Ainsi, la construction de la SCI Rita totalement démunie d'une toiture en pente, ne respecte pas les prescriptions du cahier des charges. Le jugement appelé sera confirmé sur ce point.
Sur les conséquences des violations du cahier des charges
Il est ainsi établi que la construction de la SCI Rita dépasse le quart du coefficient de construction, est totalement démunie d'une toiture recouverte de tuiles rondes et a été édifiée sans soumission préalable des plans et devis à l'ASA du Parc Santa Lucia.
La SCI Rita invoque la disproportion de la demande de démolition formée par l'ASA du Parc de Santa Lucia.
La demande de démolition pour violation du cahier des charges est soumise au contrôle de proportionnalité du juge du fond et peut être écartée dès lors que se trouve caractérisée une disproportion manifeste entre le coût de la démolition et son intérêt pour le coloti demandeur.
En l'espèce, c'est l'ASA du Parc de Santa Lucia qui agit et pas un ou plusieurs colotis, l'association ayant en vertu de ses statuts, pour but de veiller à la stricte application des clauses du cahier des charges, applicable au Parc de Santa Lucia.
S'agissant de l'absence totale de toiture couverte de tuiles rondes, il est prétendu par l'ASA du Parc de Santa Lucia que celle-ci n'est pas régularisable, ce qui n'est pas démontré, l'installation d'une toiture sur partie de la construction n'étant manifestement pas impossible.
S'agissant du dépassement du coefficient de construction, il est de 12,04 m², ce qui représente un dépassement d'environ 12 % du seuil autorisé.
S'agissant de l'absence de soumission préalable des plans et devis à l'ASA du Parc de Santa Lucia, il est évident que cela l'a empêché d'exercer son contrôle sur ceux-ci et aurait permis d'éviter les manquements ci-dessus constatés.
Cependant au final, les défauts de conformité de la construction au cahier des charges, sont soit régularisables, soit de faible importance, si bien qu'il y a lieu de conclure à la disproportion manifeste entre la demande de démolition de celle-ci et les intérêts que l'ASA du Parc de Santa Lucia est chargée de protéger, à savoir la sauvegarde du lotissement.
L'ASA du Parc de Santa Lucia, qui ne formule pas d'autre demande que la démolition pure et simple, sera donc déboutée de cette prétention, le jugement appelé étant confirmé en ce qu'il a :
- débouté l'ASA du Parc de Santa Lucia de sa demande de démolition,
- condamné la SCI Rita à se mettre en conformité avec les dispositions de l'article 15 du cahier des charges du 28 août 1947 qui prévoit que les toitures doivent être en tuiles rondes à l'exclusivité d'autres matériaux,
- dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer un abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, la SCI Rita ne démontre pas un abus de son droit d'agir en démolition de la part de l'ASA du Parc de Santa Lucia, alors que des manquements de sa part ont été relevés.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts, étant observé que le premier juge a omis de statuer sur cette demande formée en première instance.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, le jugement appelé sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
Les manquements de la SCI Rita étant à l'origine de ce litige, celle-ci sera condamnée aux dépens d'appel et aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de l'ASA du Parc de Santa Lucia.
PAR CES MOTIFS
Déclare le désistement partiel de l'ASA du Parc de Santa Lucia parfait, à l'égard de M. [Z] [B] et M. [O] [B] ;
Infirme le jugement appelé en ce qu'il a retenu que la construction de la SCI Rita est contraire aux seules stipulations de l'article 15 du cahier des charges du 28 août 1947 ;
Statuant à nouveau sur ce point,
Dit que la construction de la SCI Rita contrevient également aux stipulations suivantes du cahier des charges du 28 août 1947 :
- articles 14 « coefficient de construction »,
- article 13 pour défaut de soumission des plans et devis à l'ASA du Parc de Santa Lucia ;
Confirme le jugement appelé pour le surplus ;
Y ajoutant,
Déboute la SCI Rita de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamné la SCI Rita aux dépens d'appel ;
Condamne la SCI Rita à verser à l'ASA du Parc de Santa Lucia la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Pour le président empêché