21 septembre 2023
Cour de cassation
Pourvoi n°
22-15.340
Troisième chambre civile - Formation restreinte hors RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2023:C300640
Texte de la décision
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 21 septembre 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 640 F-D
Pourvoi n° D 22-15.340
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2023
1°/ M. [D] [E],
2°/ Mme [J] [S], épouse [E],
domiciliés tous deux [Adresse 6],
ont formé le pourvoi n° D 22-15.340 contre l'arrêt rendu le 24 février 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 6], représenté par son syndic la société Gestion immobilières Daubeze Roulland, dont le siège [Adresse 4],
2°/ à la société 1001 Vies habitat, société anonyme, dont le siège est [Adresse 5], anciennement dénommée Logement français, venant aux droits de la société HLM coopération et famille,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. et Mme [E], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société 1001 Vies habitat, de la SCP Spinosi, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], après débats en l'audience publique du 4 juillet 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 février 2022), M. et Mme [E] sont propriétaires de parcelles cadastrées BD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], contiguës d'une parcelle cadastrée BD n° [Cadastre 1], sur laquelle est édifié un immeuble dénommé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.
2. Ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires) en cessation de divers empiétements sur leur fonds.
3. Celui-ci a appelé en garantie la société HLM coopération et famille, constructeur de la résidence, aux droits de laquelle est venue la société 1001 Vies habitat.
Examen des moyens
Sur le troisième moyen
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
5. M. et Mme [E] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en cessation des empiétements du syndicat des copropriétaires concernant les regards d'eaux usées et pluviales, alors « que tout jugement doit être motivé ; qu'il en résulte que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande de démolition des regards eaux usées et eaux pluviales qu'ils avaient formée, a retenu que rien ne permettait d'établir que ces regards ont été construits sur les parcelles voisines puisqu'ils n'apparaissent pas sur le plan de bornage et que les seules photographies communiquées par les intimés ne permettent pas de situer ces ouvrages ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur le procès-verbal de constat d'huissier du 14 mars 2018 établi à la requête des époux [E], mentionnant la présence de tampons d'égout d'eaux pluviales et d'eaux usées « sur le terrain du requérant », la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.
7. Pour rejeter la demande de démolition des regards d'eaux usées et pluviales, l'arrêt retient que rien ne permet d'établir qu'ils ont été construits sur les parcelles appartenant à M. et Mme [E], ces ouvrages n'apparaissant pas sur le procès-verbal de bornage et les photographies communiquées ne permettant pas de les situer.
8. En statuant ainsi, sans examiner, fût-ce sommairement, le procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice, le 14 mars 2018, également produit et invoqué par M. et Mme [E] pour prouver l'empiétement dénoncé, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Et sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
9. M. et Mme [E] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en cessation des empiétements du syndicat des copropriétaires concernant le parking, la partie du grillage avec portillon, les câbles de réseaux téléphoniques souterrains, les ouvrages d'évacuation des eaux usées, ainsi que le bâtiment nord et nord-ouest, par la démolition des parties qui se trouvent sur leur terrain, alors « que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande de démolition d'ouvrages empiétant sur leur propriété, formée contre le syndicat des copropriétaires, a retenu qu'il existait une disproportion manifeste entre l'atteinte au droit de propriété de M. et Mme [E] dont ils avaient d'ailleurs toujours eu connaissance tant par leur titre de propriété qu'en leur qualité de copropriétaires au sein de la [Adresse 6] et la démolition des ouvrages telle qu'ils la réclament, une telle demande portant atteinte à la consistance même de l'immeuble et donc à sa solidité et à la sécurité de ses occupants mais également à la collectivité des copropriétaires dont ils font partie puisqu'elle aurait pour conséquence de les priver d'eau, d'électricité et de téléphone ; qu'en se fondant sur la disproportion entre l'atteinte au droit de propriété et les conséquences de la démolition sollicitée, ainsi que sur la connaissance de la situation par les demandeurs, la cour d'appel, a violé l'article 545 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 545 du code civil :
10. Aux termes de ce texte, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
11. Pour rejeter la demande de démolition, l'arrêt retient que, si les empiétements dénoncés sont établis, il convient néanmoins d'apprécier si la démolition réclamée n'est pas démesurée compte tenu des intérêts en présence.
12. Après avoir constaté que les parcelles de M. et Mme [E] ne supportent aucune construction et que la demande de démolition porte atteinte à la consistance même de l'immeuble, et donc à la solidité et à la sécurité des occupants, mais également à la collectivité des copropriétaires risquant d'être privée d'eau, d'électricité et de téléphone, il en déduit qu'il existe une disproportion manifeste entre l'atteinte au droit de propriété subie et la mesure sollicitée.
13. En statuant ainsi, par des motifs inopérants, alors que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Mise hors de cause
14. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société 1001 Vies habitat, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme [E] de démolition des regards eaux usées et eaux pluviales, des ouvrages d'évacuation des eaux usées, du parking, de la partie du grillage avec portillon, des câbles de réseaux téléphoniques souterrains, ainsi que du bâtiment (nord et nord-ouest), l'arrêt rendu le 24 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Met hors de cause la société 1001 Vies habitat ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et la société 1001 Vies habitat et condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à payer à M. et Mme [E] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille vingt-trois.