7 septembre 2023
Cour d'appel de Dijon
RG n°
21/01102
2 e chambre civile
Texte de la décision
SAS PETIT FORESTIER LOCATION
C/
SCI MAC
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2ème chambre civile
ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023
N° RG 21/01102 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FYOV
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : au fond du 09 janvier 2020,
rendue par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 18/00779
APPELANTE :
SAS PETIT FORESTIER LOCATION prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social sis :
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-François MERIENNE, membre de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 83
assisté de Me Loïc DUSSEAU, membre de la SELARL DUSSEAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
SCI MAC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Cécile RENEVEY - LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2
assistée de Me Ségolène PINET, membre de la SELARLU PINET AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,
Sophie DUMURGIER, Conseiller,
Sophie BAILLY, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Juillet 2023 pour être prorogée au 07 Septembre 2023,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
La SCI Mac est propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] consistant en un terrain d'une surface de 2 850 m2 sur lequel sont édifiés des entrepôts d'une surface de 350 m2 et des locaux à usage de bureau pour une surface de 160 m2.
Suivant bail commercial en date du 1er août 2003 avec effet au 15 août 2003, la SCI Mac a donné à bail à la société Petit Forestier Rhône Alpes l'ensemble immobilier moyennant un loyer de 24 000 euros annuel, TVA en sus.
A l'expiration du bail initial, un second bail commercial a été régularisé le 12 juillet 2012, moyennant le règlement d'un loyer annuel de 33 000 euros
Le 15 juillet 2014, la société Petit Forestier Location est venue aux droits de la locataire.
Par acte du 4 décembre 2014, le bailleur a délivré congé au preneur avec effet au 14 août 2015.
Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 7 septembre 2015 par Maître [M] [D], huissier de justice.
Par acte du 2 juillet 2018, la SCI Mac a fait assigner la société Petit Forestier Location devant le tribunal de grande instance de Mâcon aux fins de :
- la voir condamner à lui payer :
* la somme de 53 544 euros au titre des réparations locatives,
* la somme de 5 674,26 euros au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2015 et à tout le moins à compter de l'assignation du 25 avril 2016,
* la somme de 1 989,38 euros au titre de la quote-part de la taxe foncière 2015,
- déduire la somme de 6 000 euros au titre du dépôt de garantie,
- constater que la société Petit Forestier Location a adressé un règlement de 1 663,64 euros au titre du solde des loyers impayés déduction faite du dépôt de garantie,
- débouter la société Petit Forestier Location de sa demande d'expertise,
- condamner la société Petit Forestier Location aux dépens et à lui verser la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 9 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Mâcon a :
- condamné la société Petit Forestier Location à verser à la société civile immobilière Mac
* la somme de 53 544 euros TTC au titre du coût des réparations locatives,
* la somme de 5 674,26 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2016,
* la somme de 1 989,38 euros au titre de la quote-part de taxe foncière pour l'année 2015,
- ordonné la compensation des sommes dues à la société civile immobilière Mac avec la somme de 6 000 euros due au titre de la restitution du dépôt de garantie et avec la somme de 1 663,74 euros déjà réglée par la société Petit Forestier Location,
- condamné la société Petit Forestier Location :
. à verser à la société civile immobilière Mac la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. aux dépens de l'instance, Maître Braillon étant autorisé à les recouvrer directement par application de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La société Petit Forestier Location a fait appel par déclaration du 20 juillet 2020, appel limité aux chefs de jugement :
- l'ayant condamnée au paiement de 53 544 euros au titre des réparations locatives,
- ayant statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'ayant déboutée de ses demandes plus amples ou contraires, notamment celle tendant à voir ordonner une expertise judiciaire aux fins de voir évaluer le coût des travaux réalisés par la SARL [V] et de répartir le coût des travaux entre le propriétaire et le locataire, en prenant en compte la vétusté.
Par ordonnance du 27 avril 2021, l'affaire a été radiée pour défaut d'exécution du jugement.
Elle a été réinscrite au rôle le 17 août 2021, l'appelante ayant justifié de la consignation de la somme de 56 544 euros auprès de la caisse des dépôts par virement CARPA du 21 mai 2021.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2021, la société Petit Forestier Location demande à la cour, au visa des articles 1728 et suivants du code civil et 1353 et suivants nouveaux du code civil, de :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il :
. l'a condamnée au paiement de la somme de 53 544 euros au titre des réparations locatives,
. l'a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. l'a déboutée de sa demande d'expertise judiciaire et d'indemnité judiciaire,
Statuant à nouveau,
- à titre principal, débouter la SCI Mac de toues ses demandes ou les réduire à de plus justes proportions,
- à titre subsidiaire, avant dire droit, ordonner une expertise judiciaire afin notamment d'évaluer objectivement le coût des travaux réalisés par la Sarl [V] à la demande de la SCI Mac et de répartir le coût des travaux entre le preneur et le bailleur, en prenant en compte la vétusté des lieux,
- en toute hypothèse, condamner la SCI Mac aux entiers dépens et à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2021, la SCI Mac demande à la cour, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, de :
- confirmer purement et simplement le jugement dont appel,
- débouter la société Petit Forestier Location de sa demande d'expertise,
- condamner la société Petit Forestier Location à lui verser la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Petit Forestier Location aux entiers dépens distraits au profit de Maître Renevey, avocat au barreau de Dijon sur son affirmation de droit.
En application de l' article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions sus-visées.
La clôture a été prononcée le 4 avril 2023.
MOTIVATION :
- Sur les réparations locatives
Conformément aux stipulations contractuelles, dont l'application n'est pas discutée, l'appelante était tenu à une obligation d'entretien des lieux loués et de maintien en bon état de réparations à l'exception de celles prévues par l'article 606 du code civil, restant à la charge de la bailleresse.
Le constat d'entrée dans les lieux, dressé contradictoirement le 12 juillet 2012, soit seulement trois ans avant la sortie du locataire, décrivait des locaux en bon état.
Le procès-verbal de constat établi le 7 septembre 2015 en présence des deux parties recense les éléments suivants, partiellement déjà constatés le 1er septembre 2015 par l'huissier de justice requis par la bailleresse :
- à l'extérieur :
. Le terre-plein extérieur est parcouru de nids de poule marqués,
. Le muret de clôture nord est endommagé voire effondré et ses poteaux ne tiennent que par solidarité,
. Le bac de décantation de l'aire de lavage des camions est inacessible car recouvert d'agglos de ciment et de ronces,
. Le local extérieur abritant le laveur à haute pression présente une toiture endommagée (rive et moraine cassées) ; il est dépourvu de serrure et des dégradations sont constatées sur les murs à l'intérieur,
. Présence de végétations le long du bâtiment technique principal,
. Présence de détritus abandonnés et de traces de feu contre la clôture sud,
. Les poteaux de la clôture sud sont tordus et son grillage est découpé
- au sein du bâtiment de bureaux :
. Dans le grand bureau : la moquette est tachée, certaines plaques du plafond sont fissurées, une prise est arrachée, les murs sont tachés, les fils de la pointeuse ne sont pas arrêtés,
. Dans les petits bureaux : la moquette est tachée, certaines plaques du plafond sont fissurées,
. Dans les petits bureaux en enfilade : la moquette est tachée, plusieurs plaques de plafond sont fissurées, les murs sont tachés et troués,
. Dans les premiers sanitaires : des trous de cheville non rebouchés sont visibles dans les murs qui sont également tachés,
. Dans les seconds sanitaires : les murs sont tachés et marqués par des traces de moisissures,
- au sein de l'entrepôt :
. La porte nord ne fonctionne plus,
. Une baie condamnée montre une perforation des agglos,
. Plusieurs plaques d'isolation sont en voie de ruine ou percées,
. Les sols et les murs sont tachés et troués,
. Plusieurs tubes néon sont hors services,
. Le lavabo est sale et une poignée de robinet est manquante.
Au terme d'une juste analyse des éléments de l'espèce, le tribunal a retenu que l'ensemble des désordres constituaient des détériorations des locaux et des équipements mis à disposition, résultant de défauts d'entretien et non de la vétusté des lieux, les désordres excédant l'usure normale ressortant de l'usage légitime de la chose louée pendant trois ans, et que les travaux à effectuer pour y remédier ne constituaient pas de grosses réparations affectant le clos et le couvert et incombant à la bailleresse.
En l'espèce, la société Petit Forestier Location, appelante, ne conteste d'ailleurs pas le principe d'avoir à s'acquitter de réparations locatives, mais affirme que les sommes réclamées à ce titre par la SCI Mac sont surévaluées.
Ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, par des motifs complets tant en fait qu'en droit, que la cour adopte, la société Petit Forestier Location avance, sans le démontrer, que les travaux facturés par la société [V] pour un montant de 53 544 euros TTC seraient surévalués.
Elle se borne, en effet, à indiquer que M. [J] [V] serait tout à la fois le gérant de la SARL [V] ayant réalisé les prestations et aussi celui de la SCI Mac, bailleresse, circonstance qui ne suffit pas à établir une quelconque collusion entre la bailleresse et la société [V] et à renverser la présomption de bonne foi dont bénéficie l'intimée.
La production par l'appelante de deux devis, l'un en date du 6 juillet 2020 émanant de la société AC Advanced Construction d'un montant de 24 928, 63 euros et l'autre en date du 20 septembre 2020 émanant de la société Joseph Martin d'un montant de 24 185, 28 euros, n'est pas davantage de nature à démontrer une surfacturation réalisée par connivence entre la SCI Mac et la SARL [V].
Il convient, en effet, d'observer que les devis communiqués ont été établis en 2020 alors que la société Petit Forestier Location a quitté les lieux pris à bail le 7 septembre 2015, ce qui signifie que les propositions de travaux ont été rédigées sans visite des lieux, et en ayant connaissance que ces devis n'auraient, par définition, aucune chance de déboucher sur une suite concrète puisque les travaux en cause avaient déjà été réalisés antérieurement.
De surcroît, la société Petit Forestier Location articule son raisonnement sur la différence de prix des prestations constatée sur les travaux réalisés par la SARL [V] relativement aux deux postes « moquette » et « peinture ».
S'agissant des travaux de moquette, elle fait valoir que la SARL [V] les a chiffrés à 8 600 euros, alors que la société Martin proposait un prix de 3 915 euros. Toutefois, cette dernière n'a pas chiffré le poste de nettoyage du sol après enlèvement de l'ancienne moquette et n'a pas qualifié la nouvelle moquette à installer de 'moquette grand passage', cette qualité étant justifiée par la nature des locaux et justifiant à elle-seule une différence sensible de prix.
S'agissant des prestations de peinture, il est indiqué que la SARL [V] a facturé à ce titre 12 000 euros, alors que les sociétés Martin et AC Advanced Construction ont évalué les travaux respectivement à 4 428 euros et 2 160 euros. Cette différence tient d'une part au nombre de m² retenus : 360 m² / 480 m², alors que l'appelante ne développe aucun moyen spécifique portant sur une éventuelle surévaluation de la surface à repeindre par la société [V] et ne propose aucune méthode de calcul relativement à cette surface. La différence tient d'autre part au coût des travaux au m² qui n'est que de 6 euros pour AC Advanced Construction et de 12,30 euros pour la société Martin alors que la société [V] a facturé 25 euros le m². Si la différence entre les deux devis produits par l'appelante suffit à révéler que l'évaluation d'AC Advanced Construction est manifestement sous-évaluée, la différence entre la facturation de la société [V] et et l'évaluation de la société Martin ne suffit pas à établir que les travaux ont été facturés à un prix excessif en l'absence de toute référence par l'appelante aux prix habituellement et localement pratiqués en la matière diffusés par diverses organisations professionnelles.
Enfin, il est constant que la SCI Mac, bailleresse, a fait établir le 9 septembre 2015, soit dès la sortie des lieux de la preneuse à bail, un devis par la société BC2F d'un montant de 56 724 euros TTC. Or, les travaux réalisés par la SARL [V] sont strictement identiques à ceux devisés par la société BC2F correspondant tous à une nécessité de réparation, et ils ont été facturés pour un moindre coût.
Dans ces circonstances, sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé à 53 544 euros TTC le coût des réparations locatives dues par la société Petit Forestier Location.
- Sur les frais de procès
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer la disposition du jugement dont appel ayant statué sur les dépens de première instance et de condamner l'appelante, aux dépens d'appel, dont distraction est ordonnée au profit de Maître Renevey, avocat.
Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de la SCI Mac.
Il convient de confirmer les dispositions du jugement dont appel ayant statué sur ce point et en sus, d'allouer à la SCI Mac la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions querellées ;
Y ajoutant,
Condamne la société Petit Forestier Location aux dépens d'appel, dont distraction est ordonnée au profit de Maître Renevey, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la société Petit Forestier Location à verser la somme de 1 500 euros à la SCI Mac sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Le Greffier, Le Président,