6 juillet 2023
Cour de cassation
Pourvoi n° 22-18.697

Texte de la décision

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 juillet 2023




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 548 F-D

Pourvoi n° C 22-18.697







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2023

La société Hameau des sources, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° C 22-18.697 contre l'arrêt rendu le 15 septembre 2020 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Château des Gipières promotions, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société SBCMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de M. [N] [Z], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Château des Gipières promotions,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Hameau des sources, après débats en l'audience publique du 6 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 15 septembre 2020) et les productions, la société civile immobilière Hameau des sources (la SCI) a fait construire un ensemble immobilier à destination de résidence de tourisme, qui a été soumis au statut de la copropriété, la SCI conservant la propriété des lots n° 66 et 108 à 111.

2. Succédant à un premier exploitant, la société Château des Gipières promotions (l'exploitant) a conclu des baux avec plusieurs copropriétaires et a exploité la résidence à compter du 1er mai 2009. Aucune convention d'occupation ou bail n'a été conclu entre l'exploitant et la SCI.

3. La SCI a assigné l'exploitant en expulsion de ses lots n° 108 à 111 et en paiement d'une indemnité d'occupation et des charges de copropriété.

4. Placée en redressement judiciaire le 21 janvier 2019, l'exploitant a bénéficié d'un plan de redressement le 13 janvier 2021 et la société SBCMJ a été désignée en qualité de commissaire à l'exécution du plan. Par jugement du 13 septembre 2022, la résolution du plan de redressement a été prononcée et l'exploitant a été placé en liquidation judiciaire, la société SBCMJ étant nommée liquidateur.

Examen des moyens

Sur le deuxième moyen pris en sa troisième branche, le troisième moyen et le quatrième moyen, pris en sa première branche

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches Enoncé du moyen

6. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes d'expulsion des lots n° 108 à 110 et de condamnation de l'exploitant au paiement d'une indemnité d'occupation et au remboursement des charges de copropriété au titre de ces lots, alors :

« 1°/ que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que ces dispositions légales d'ordre public excluent qu'un copropriétaire puisse être obligé, sur le fondement du règlement de copropriété, de laisser ses parties privatives occupées par un tiers, a fortiori gratuitement et indéfiniment ; qu'en l'espèce, l'ensemble immobilier avait été soumis au régime de la copropriété et la SCI Hameau des sources avait conservé la propriété des lots de copropriété n° 66 et 108 à 111 ; que la SCI Hameau des sources faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, qu'à suivre l'interprétation du règlement de copropriété soutenue par la société château des Gipières promotions, selon laquelle il serait imposé à la SCI de mettre à disposition gratuitement les lots privatifs lui appartenant, une telle clause devait être écartée comme étant contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ; qu'en retenant néanmoins que le titre d'occupation des locaux litigieux par la société château des Gipières promotions résultait du règlement de copropriété, que ces locaux constituaient des éléments d'équipement collectifs nécessaires à l'exploitation de la résidence en l'état du règlement de copropriété et qu'au regard du règlement de copropriété, les prétentions de la SCI Hameau des sources à indemnité d'occupation et remboursement de charges étaient infondées, la cour d'appel a violé les articles 9 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ que la propriété, qui est un droit inviolable et sacré, est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ; que le respect du droit de propriété exclut qu'un copropriétaire puisse être obligé, sur le fondement du règlement de copropriété, de laisser ses parties privatives occupées gratuitement et indéfiniment par un tiers ; qu'en l'espèce, l'ensemble immobilier avait été soumis au régime de la copropriété et la SCI Hameau des sources avait conservé la propriété des lots de copropriété n° 66 et 108 à 111 ; que la SCI Hameau des sources faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, qu'à suivre l'interprétation du règlement de copropriété soutenue par la société château des Gipières promotions, selon laquelle il serait imposé à la SCI de mettre à disposition gratuitement les lots privatifs lui appartenant, une telle clause devait être écartée comme étant contraire au droit de propriété, en ce que cela la priverait de la faculté d'utiliser ces biens, d'en percevoir les fruits et in fine d'en disposer ; qu'en retenant néanmoins que le titre d'occupation des locaux litigieux par la société château des Gipières promotions résultait du règlement de copropriété, que ces locaux constituaient des éléments d'équipement collectifs nécessaires à l'exploitation de la résidence en l'état du règlement de copropriété et qu'au regard du règlement de copropriété, les prétentions de la SCI Hameau des sources à indemnité d'occupation et remboursement de charges étaient infondées, la cour d'appel a violé l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, l'article 544 du code civil et l'article 1er du Protocole 1er de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »

Réponse de la Cour

7. Les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par un juge.

8. La cour d'appel a, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que le règlement de copropriété stipulait que les lots n° 108 à 110, constitués de locaux techniques et équipements collectifs nécessaires à l'exploitation de l'immeuble en résidence de tourisme, étaient à la disposition gratuite de l'exploitant, pendant toute la durée de l'exploitation.

9. La cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande en déclaration du caractère non écrit de cette stipulation, en a exactement déduit qu'elle devait recevoir application et que les demandes de la SCI en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation et remboursement des charges devaient être rejetées.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

11. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes relatives au lot de copropriété n° 66, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société Château des Gipières promotions n'a pas soulevé, dans ses conclusions d'intimée, l'irrecevabilité des demandes de la SCI Hameau des sources relatives au lot de copropriété n° 66 ; que la cour d'appel a d'ailleurs constaté que l'intimée n'a pas conclu sur ce point ; qu'en soulevant d'office l'irrecevabilité des demandes de la SCI Hameau des sources relatives au lot de copropriété n° 66, comme étant prétendument nouvelles en appel, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

12. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

13. Pour déclarer irrecevables les demandes de la SCI relatives au lot n° 66, l'arrêt retient que celles-ci, présentées pour la première fois devant la cour, ne sont pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de ses autres demandes.

14. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office et tiré de l'application de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

15. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt qui déclare irrecevables les demandes nouvelles de la SCI relatives au lot de copropriété n° 66, entraîne la cassation du chef de dispositif qui confirme le jugement en ce qu'il condamne la SCI à payer à l'exploitant la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire. 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes de la société civile immobilière Hameau des sources relatives aux lots de copropriété n° 108 à 111, l'arrêt rendu le 15 septembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne la société Château des Gipières promotions, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la société SBCMJ, aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-trois.