30 mai 2023
Cour d'appel de Versailles
RG n°
22/02873
1re chambre 2e section
Texte de la décision
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51Z
1re chambre 2e section
ARRET N°
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 30 MAI 2023
N° RG 22/02873 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VE6S
AFFAIRE :
Mme [L], [K], [H], [B] [W]
C/
M. [T] [U] [Z] [F]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2021 par le Tribunal de proximité de Mantes la Jolie
N° RG : 11- 21-000037
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 30/05/23
à :
Me Caroline GERMAIN
Me Nathalie JOURDE-LAROZE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [L], [K], [H], [B] [W]
née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentant : Maître Caroline GERMAIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 87
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/018549 du 25/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANTE
****************
Monsieur [T] [U] [Z] [F]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 5] (78)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentant : Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82 -
Représentant : Maître Laurence DENOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666
INTIME
S.A.S. LR GESTION
Ayant son siège
[Adresse 9]
[Localité 6]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Assignée à personne habilitée à recevoir l'acte
INTIMEE DEFAILLANTE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 juin 2009, M. [T] [F] a donné à bail à Mme [L] [W], son ancienne compagne avec laquelle il a eu deux enfants, un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (78).
Se plaignant d'une fuite d'eau ayant pour origine la vétusté du chauffe-eau qui aurait été tardivement réparée, tout comme les dommages causés à la moquette, Mme [W] a, par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2020, assigné M. [F] et la société LR gestion, mandatée pour assurer la gestion locative de l'appartement, à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Mantes-la-Jolie aux fins d'obtenir la condamnation du premier à l'en indemniser.
Par jugement contradictoire du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a :
- rejeté les demandes de Mme [W] et la demande reconventionnelle en paiement de M. [F],
- mis hors de cause la société LR gestion,
- condamné Mme [W] aux dépens,
- condamné Mme [W] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile à M. [F] la somme de 2 000 euros et à la société LR gestion celle de 500 euros,
- rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 25 avril 2022, Mme [W] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 juin 2022, elle demande à la cour :
- d'infirmer le jugement du 22 octobre 2021 rendu par le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie l'ayant déboutée de l'intégralité de ses demandes et l'ayant condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'à une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 due à M. [F], outre une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, due à la société LR gestion,
statuant à nouveau, de :
- condamner M. [F] à lui verser la somme de 3 108 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au trouble de jouissance pour la période d'avril 2020 à décembre 2020,
- condamner M. [F] et la société LR gestion à lui verser une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,
- condamner M. [F] et la société LR gestion à payer à Maître Caroline Germain, avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle, la somme de 3 000 euros conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,
- condamner M. [F] et la société LR gestion aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 septembre 2022, M. [F] demande à la cour de :
- le recevoir en ses constitution et conclusions et l'y disant bien fondé,
- débouter Mme [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner Mme [W] à lui payer la somme supplémentaire de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me Nathalie Jourde sur son affirmation de droit,
- subsidiairement, le condamner au paiement d'une unique somme forfaitaire qui ne saurait excéder 1 euros.
La société LR Gestion n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 23 juin 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par remise à personne morale. M. [F] n'a pas signifié ses conclusions à la société LR gestion.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 janvier 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur l'appel de Mme [W].
- Sur la détermination des responsabilités encourues.
Mme [W] poursuit l'infirmation du jugement dont elle a fait appel en ce qu'elle a été déboutée de ses demandes formées à l'encontre de M. [F] et en ce qu'il a écarté la responsabilité de la société LR Gestion.
Mme [W] expose avoir subi, en avril 2020, un dégât des eaux important ayant pour origine la défectuosité du ballon d'eau chaude, que si le ballon d'eau chaude a été remplacé, les travaux de remise en état des lieux sont restés en attente pendant plusieurs mois. Elle précise que, suite à la déclaration de sinistre auprès de la société MACIF, prise en sa qualité d'assureur aussi bien du locataire que du bailleur, un expert a chiffré le coût des dommages matériels à la somme de 3 371,76 euros, qu'en application de la convention IRSI, le recours de l'assureur bailleur auprès de l'assureur locataire a été chiffré à la somme de 1 483,58 euros qui aurait été versée au bailleur, que les conséquences de ce sinistre dégât des eaux n'ont pas été reprises par le bailleur alors même qu'il a été indemnisé pour les dommages matériels, qu'il en est résulté pour elle un trouble anormal de jouissance dans la mesure où pendant sept mois, le sol infiltré est resté en l'état.
M. [F] indique avant toute défense au fond, que Mme [W] est son ancienne compagne avec laquelle il a eu deux enfants, [R] et [M], respectivement âgés de 17 ans et 14 ans et que depuis qu'elle l'a quitté en 2008, elle lui fait vivre un harcèlement constant au point qu'il a dû cesser toute interaction avec elle sur tous les sujets autres que leur enfants communs, que c'est notamment à raison de ce harcèlement, qu'il a confié la gestion de l'appartement acquis en 2009 à l'agence LR Gestion.
Sur le fond du litige, M. [F] allègue que l'offre de réparation immédiate du ballon d'eau chaude qu'il a formulée, a été refusée par Mme [W] et ce, en violation totale des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de ses obligations contractuelles telles que rappelées en page 4 du bail. Il fait observer que Mme [W] ne saurait sérieusement soutenir qu'elle tremblait pour sa vie ou sa santé, comme elle le prétendait à l'agence LR gestion pour justifier son refus de laisser M. [F] accéder aux lieux, alors que 10 jours auparavant, elle lui demandait de pouvoir enterrer son chat dans son jardin.
M. [F] soutient qu'en réalité, le ballon d'eau chaude n'a jamais lâché puisque le plombier qui a dû procéder à son remplacement a indiqué avoir dû le purger/vider intégralement avant de le changer. M. [F] explique que, dans le cadre du conflit qui les oppose, Mme [W] s'est postée le 2 avril 2020 sur son balcon en hurlant et vociférant pendant des heures pour que l'on lui vienne en aide, au point que la police municipale a dû intervenir pour lui demander de cesser d'importuner le voisinage, que mise en relation avec la police sur place, Mme [P] de l'agence LR Gestion a entendu les agents municipaux demander aux enfants comment l'eau avait ainsi coulé et que ceux-ci leur avaient répondu que leur mère avait fait exprès de ne pas vider la bassine placée sous le ballon pour que l'eau déborde, que Mme [P] a alors avisé les services d'hygiène de la Mairie de [Localité 5] qui n'ont pas davantage réussi à convaincre Mme [W] de donner accès à M. [F] afin qu'il procède au remplacement du ballon. M. [F] souligne qu'en réalité, Mme [W] ne supportait plus la moquette de l'appartement sur laquelle son chat avait uriné régulièrement et qu'elle entendait faire changer à ses frais exclusifs.
Sur ce,
* sur la responsabilité de M. [F].
L'article 1719 du code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.
En vertu de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1721 du même code prévoit qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemnisation.
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
En l'espèce, il est constant et non contesté qu'un sinistre dégât des eaux est survenu dans l'appartement que M. [F] a donné à bail à Mme [W] ayant pour origine, une fuite sur le ballon d'eau chaude, même si les parties sont en désaccord sur la nature du désordre affectant le ballon, Mme [W] prétendant que celui-ci a lâché, alors que M. [F] estime qu'il était simplement fuyard.
Ce désordre caractérise un manquement du bailleur à son obligation de résultat d'assurer à ses locataires une jouissance paisible des lieux donnés à bail, le bailleur ne pouvant s'exonérer de sa responsabilité au prétexte qu'il n'a pas commis de faute.
* sur la responsabilité de la société LR Gestion.
Mme [W] ne peut rechercher utilement la responsabilité de la société LR Gestion qu'à charge pour elle de caractériser un manquement qui lui est imputable à faute dans la gestion du sinistre.
En l'espèce, Mme [W] se borne à solliciter la condamnation in solidum de la société LR Gestion avec M. [F] à l'indemnisation du trouble de jouissance qu'elle prétend avoir subi, sans alléguer ni a fortiori justifier d'une faute commise par la société LR Gestion dans la gestion du sinistre.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] de ses demandes formées à l'encontre de la société LR Gestion.
- Sur l'indemnisation du trouble de jouissance allégué par Mme [W].
Mme [W] sollicite la somme de 3 108 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance pour la période comprise entre avril 2020 et décembre 2020.
M. [F] réplique que, par son attitude, Mme [W] a largement contribué à la persistance du préjudice de jouissance qu'elle allègue. Il tient à rappeler, tout en justifiant la chronologie des faits, que :
* il a été informé par mail du 24 mars 2020 d'une fuite survenue sur le haut du ballon d'eau chaude,
* avoir acheté le 27 mars 2020 à 8 heures 37, un nouveau ballon d'eau chaude pour effectuer lui-même le changement du ballon,
* avoir adressé le jour même à 12 heures 36 un mail à Mme [W] pour lui demander d'accéder aux lieux loués pour procéder au remplacement du chauffe-eau en début d'après-midi, en présence de leur fils commun,
* Mme [W] lui a adressé le 27 mars à 13 heures 59 un mail pour lui exprimer son refus catégorique de donner accès à son appartement, au motif qu'elle n'avait pas pu enterrer son chat dans son jardin le 17 mars précédent,
* Mme [W] lui a réitéré, le 28 mars 2020 à 11 heures 36, son refus catégorique d'accès au local,
* Mme [W] a adressé le 2 avril 2020 à 13 heures 13 un mail à la société LR Gestion pour l'informer que le propriétaire est totalement inactif, puis lui a adressé immédiatement après un mail pour lui indiquer que le ballon a finalement lâché.
* le ballon a finalement été remplacé le 6 avril 2020par l'entreprise Jeanne.
M. [F] fait observer que le descriptif de la facture est intéressant puisqu'il est y est fait mention d'une purge intégrale du ballon avant son remplacement, ce qui témoigne selon lui, incontestablement et objectivement que le ballon n'avait pas 'lâché', ainsi que le prétend Mme [W]. Il s'ensuit, selon lui, que les litres d'eau dont Mme [W] prétend qu'ils se sont répandus dans la totalité du vestibule et dans l'entrée des chambres, n'ont pu qu'être forcément et volontairement répandus, alors même que de l'aveu même de la locataire, il fuyait par le haut, ce qui coïncide d'ailleurs avec les déclarations des enfants faites aux policiers municipaux le 3 avril 2020 et avec la motivation du juge qui a relevé sur les photographies qui lui étaient communiquées que l'eau était présente sous forme de tâches éparses.
Il ressort par ailleurs des pièces de la procédure que la MACIF a accepté le 7 mai 2020 d'indemniser le bailleur à hauteur de la somme de 3 708,94 euros pour le remplacement intégral de la moquette, que le 26 août 2020, la MACIF a prévenu M. [F] d'un premier versement de la somme de 1 483,58 euros qu'il a reçu le 28 avril 2020; qu'il les a reversés le 1er septembre 2020 à la société LR Gestion qui a moissonné la société ERB Travaux le 2 septembre qui n'a pas pu intervenir immédiatement dans la mesure où Mme [W] est partie en cure du 5 au 25 septembre 2020 et que par la suite, du fait d'un engorgement du planning de cette société consécutif à sa reprise d'activité post congés et Covid 19, et au reconfinement de nombre 2020, n'a pu procéder au remplacement de la moquette par du parquet que le 4 janvier 2021.
Il est indéniable que Mme [W] a subi un préjudice de jouissance lié à la fuite du ballon d'eau chaude dans l'appartement.
Au regard de l'intensité du trouble de jouissance n'affectant que de manière très partielle l'appartement, de sa persistance dans le temps à laquelle la locataire a contribué du fait de son refus de laisser M. [F] accéder à l'appartement pour procéder au changement immédiat du ballon d'eau chaude, la cour dispose des éléments pour fixer à la somme de 1 000 euros le montant de l'indemnisation du trouble de jouissance subi par Mme [W], le jugement étant donc infirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation de son trouble de jouissance.
- Sur l'indemnisation du préjudice moral.
Mme [W] doit être déboutée comme mal fondée en sa demande tendant à l'indemnisation du préjudice moral qu'elle allègue sans le caractériser.
Sur les mesures accessoires.
M. [F] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées à l'égard de M. [F].
Statuant à nouveau de ce chef infirmé, il y a lieu de dire n'y avoir application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [F] au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance.
En équité, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [W] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 22 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu'il a débouté Mme [W] de ses demandes formées à l'encontre de la société LR Gestion, et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formée en première instance sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme sur le surplus,
Condamne M. [F] à verser à Mme [W] la somme de 1 000 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance,
Déboute Mme [W] de sa demande d'indemnisation du préjudice moral qu'elle allègue,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [F] au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance,
Y ajoutant,
Déboute Mme [W] de sa demande formée en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [F] aux dépens de première instance et d'appel,
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,