4 mai 2023
Cour d'appel de Bordeaux
RG n°
19/06657
2ème CHAMBRE CIVILE
Texte de la décision
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 04 MAI 2023
N° RG 19/06657 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LL3C
Monsieur [B] [C]
c/
Monsieur [V] [Z] [J] [H]
Madame [N] [A] [P] épouse [H]
Monsieur [W] [D]
SARL CEDALE
SA ALLIANZ IARD
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 novembre 2019 (R.G. 18/10353) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 19 décembre 2019
APPELANT :
[B] [C]
né le 25 Novembre 1978 à [Localité 7]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[V] [Z] [J] [H]
né le 06 Mai 1976 à [Localité 9]
de nationalité Française
Profession : Médecin,
demeurant [Adresse 5]
Représenté par Me Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
[N] [A] [P] épouse [H]
née le 18 Avril 1977 à [Localité 13]
de nationalité Française
Profession : Médecin,
demeurant [Adresse 5]
Représentée par Me Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
[W] [D]
né le 14 Novembre 1975 à [Localité 8]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
LA SARL CEDALE
agissant sous l'enseigne Max Immo [Localité 6], SARL au capital de 7.500 €, inscrite au RCS de BORDEAUX sous le N° 492 848 171 00012, ayant son siège social sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
Représentée par Me Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX
La société ALLIANZ IARD
venant aux droits du GAN EUROCOURTAGE IARD,
Société anonyme au capital de 991 967 200 euros, Entreprise régie par le Code des Assurances, dont le siège social est situé [Adresse 1] - N° 542 110 291 RCS NANTERRE,
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
ès qualité d'assureur de la SARL CEDALE agissant sous l'enseigne Max Immo [Localité 6]
Représentée par Me Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 mars 2023 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI
Greffier lors du prononcé : Mme Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 17 juin 2011, M. [V] [H] et son épouse Mme [N] [P] épouse [H] ont acquis auprès de M. [W] [D] et M.[B] [C] un immeuble de rapport divisé en cinq appartements à usage d'habitation ayant fait l'objet d'importants travaux de rénovation, situés à [Adresse 11], au prix de 397 000 euros.
Se plaignant d'une forte humidité des locaux, et ayant été destinataires d'un rapport de la société In Cité dans le cadre d'une opération de restauration immobilière engagée par la mairie, M. et Mme [H] se sont rapprochés des vendeurs, de 1'agence immobilière 4% IMMO, du diagnostiqueur immobilier et du notaire instrumentaire, par courrier recommandé en date du 13 octobre 2015, afin de trouver une solution amiable à leur litige.
En l'absence de résolution amiable de ce litige, ils ont saisi en référé le Président du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'expertise judiciaire et Mme [K] [O] a été désignée en qualité d'expert suivant ordonnance du 1er février 2016, remplacée par la suite par M. [S].
Le rapport d'expertise définitif a été déposé le 20 novembre 2017.
C'est dans ses conditions que par exploits d'huissier en date des les 19 octobre et 21 novembre 2018, M. et Mme [H] ont assigné au fond M. [D], M. [C] et la société Cedale au visa des articles 1231-1, 1241, 1792, 1604 et suivants du code civil aux fins d'indemnisation des travaux réparatoires et des travaux de transformation des trois appartements et des préjudices en résultant.
Par jugement rendu le 26 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- prononcé le rabat de la clôture au jour des plaidoiries avec réouverture des débats,
- débouté M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Cedale et son assureur Allianz Iard,
- débouté M. et Mme [H] de leurs demandes relatives aux désordres affectant la façade rue et le changement des baies en façade rue,
- condamné in solidum M.[C] et M. [D], responsables de plein droit sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, à verser à M. et Mme [H] la somme de 2 200 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel lié au problème d'humidité de l'appartement du rez-de-chaussée gauche,
- condamné in solidum M.[C] et M. [D] à verser à M. et Mme [H] la somme de 94 996,80 euros au titre de la perte de chance de relouer les appartements,
- rejeté les recours en garantie de M. [C] et de M. [D] dirigés contre la société Cedale et son assureur Allianz Iard,
- débouté M. et Mme [H] de plus amples demandes d'indemnisation, **/**
- condamné in solidum M. [C] et M. [D] à verser a M. et Mme [H] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et rejette plus amples demandes à ce titre,
- condamné in solidum M. [C] et M. [D] in solidum aux dépens en ce compris les frais d'expertise,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
Par déclaration électronique en date du 19 décembre 2019, enregistrée sous le n° RG 19/06657, M. [C] a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant :
- condamné M. [C] et M. [D], responsables de plein droit sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, à verser à M. et Mme [H] la somme de 2 200 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel lié au problème d'humidité de l'appartement du rez-de-chaussée gauche,
- condamné in solidum M. [C] et M. [D] à verser à M. et Mme. [H] la somme de 94 996,80 euros au titre de la perte de chance de relouer les appartements,
- rejeté les recours en garantie de M. [C] et de M. [D] dirigés contre la SARL Cedale et son assureur Allianz Iard,
- condamné in solidum M. [C] et M. [D] à verser à M et Mme [H] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et rejette plus amples demandes à ce titre,
- condamné in solidum M. [C] et M. [D] in solidum aux dépens en ce compris les frais d'expertise.
Il y a intimé M et Mme [H], M. [D], la société Cedale et la SA Allianz Iard.
M. [C], dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 20 décembre 2022, demande à la cour, au visa des articles 1231-1, 1604, 1641 et suivants et 1792 du code civil de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [H] au titre des désordres affectant la façade côté rue, du changement des baies vitrées en façade côté rue, des travaux de transformation des trois appartements, des frais de maîtrise d''uvre, et de la perte de chance de louer les appartements au prix du marché mais de l'infirmer en ce qu'il a :
- condamné solidairement M. [C] à verser à M. et Mme [H] la somme de 2200 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel lié au problème d'humidité de l'appartement du rez-de-chaussée gauche.
- condamné solidairement M. [C] à verser à M. et Mme [H] 94 996,80 euros au titre de la perte de chance de relouer les appartements.
En conséquence :
- débouter M. et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes.
A titre subsidiaire :
- condamner la Société Cedale à relever indemne M. [C] en cas de condamnation.
- condamner M. et Mme [H] à verser à M. [C] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
M. [D], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 4 avril 2022, contenant appel incident, conclut pareillement, au visa des articles 1604, 1641, 1792 et 1231-1 du code civil, à la confirmation du jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 26 novembre 2019 en ce qu'il a débouté M. et Mme [H] de leurs demandes au titre des désordres affectant la façade côté rue, du changement des baies vitrées en façade côté rue, des travaux de transformation des 3 appartements, des frais de maîtrise d'oeuvre et de la perte de chance de louer les appartements au prix du marché et à son infirmation en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [D] à verser à M. et Mme [H] la somme de 2 200 euros TTC en réparation de leurs préjudices matériels liés aux problèmes d'humidité de l'appartement du rez de chaussée gauche.
- condamné in solidum M. [D] à verser a M. et Mme [H] la somme de 94 996, 80 euros au titre de la perte de chance de relouer les appartements.
Et statuant à nouveau :
- débouter M. et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour venait à considérer qu'il existe un manquement à l'obligation de délivrance conforme :
- condamner la société Cedale à relever indemne M. [D].
- condamner les époux [H] à payer à M. [W] [D] une indemnité de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner les époux [H] aux entiers dépens.
Les sociétés Cedale et Allianz Iard, dans leurs dernières conclusions d'intimées en date du 20 février 2023, demandent à la cour, au visa de l'article 1240 articles du code civil de :
- débouter M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Cedale ;
- débouter M. [C] et M. [D] de leur demande de condamnation à l'encontre de la société Cedale ;
- condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens ;
Subsidiairement :
- fixer la perte de chance subie par les époux [H] à 10 % de leurs préjudices ;
- limiter les condamnations prononcées à l'encontre de la société Cedale en principal et accessoire à 10 % ;
- débouter M. [C] et M. [D] de leur demande de condamnation à l'encontre de la société Cedale ;
- prononcer l'application du plafond de garantie de160.000 euros ainsi que l'opposabilité de la franchise contractuelle de la société Allianz.
M. et Mme [H], dans leurs dernières conclusions d'intimés en date du 3 février 2023, contenant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1231-1, 1240 et suivants, 1792 et suivants, 1604 et suivants, 1137 du code civil et R.443-11 du code de la construction et de l'habitation, de :
A titre principal sur l'appel incident des époux [H] :
Réformer le jugement en ce qu'il a :
- débouté M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la Sarl Cedale et son assureur Allianz Iard,
-limité la condamnation in solidum de M. [C] et M. [D] au seul problème d'humidité de l'appartement,
- limité la condamnation in solidum de M. [C] et M. [D] à verser aux époux [H] la somme de 94.996,80 euros au titre de la perte de chance de relouer les appartements,
- débouté M. et Mme [H] de leurs autres demandes d'indemnisation,
- débouté M. et Mme [H] de leur demande de remboursement des frais de constat d'huissier.
Y faisant droit :
1/ S'agissant des demandes formées à l'encontre de Messieurs [C] et [D] :
sur les travaux réparatoires chiffrés par l'expert judiciaire :
- dire et juger, s'agissant des désordres en façade rue, que Messieurs [C] et [D] sont responsables à titre principal sur le fondement de l'article 1604 du code civil, à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1641 du code civil, et à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de l'article 1137 du code civil.
- dire et juger, s'agissant des non conformités des baies en façade, que Messieurs [C] et [D] sont responsables à titre principal sur le fondement de l'article 1792 du code civil, à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1604 du code civil, à titre très subsidiaire sur le fondement de l'article 1641 du code civil, et à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de l'article 1137 du code civil.
sur les travaux de transformation des appartements :
- dire et juger, que Messieurs [C] et [D] sont responsables sur le fondement de l'article 1604 du code civil,
2/ S'agissant des demandes formées à l'encontre de la Sarl Cedale et de son assureur la Cie Allianz :
- dire et juger que la Sarl Cedale a commis des manquements à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux [H] de nature à engager sa responsabilité délictuelle, sur le fondement des articles 1240 et suivantes du code civil,
En conséquence et statuant à nouveau :
- condamner in solidum Messieurs [C] et [D], la Sarl Cedale et son assureur la Cie Allianz, à verser aux époux [H] la somme de 67.251,69 euros au titre des travaux préconisés par In Cité, déduction faite des travaux réparatoires chiffrés par l'expert judiciaire et de l'aide versée à l'achèvement des travaux
- condamner in solidum Messieurs [C] et [D], la Sarl Cedale et son assureur la Cie Allianz, à verser aux époux [H] la somme de 30.816 euros au titre des honoraires de l'architecte (soit 12% du montant des travaux permettant de réaliser les préconisations d'In Cité).
- condamner in solidum Messieurs [C] et [D], la Sarl Cedale et son assureur la Cie Allianz, à verser aux époux [H] la somme de 118.746 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de perte locative,
- condamner in solidum Messieurs [C] et [D], la Sarl Cedale et son assureur la Cie Allianz, à verser aux époux [H] la somme de 150.965,28 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance qu'ils subissent de ne pas pouvoir louer leurs appartements au prix du marché,
- condamner l'ensemble des défendeurs aux dépens, en ce compris les frais de constats d'huissier.
Confirmer le jugement pour le surplus en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [C] et M. [D] à verser à M. et Mme [H] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [C] et M. [D] à verser à M. et Mme [H] aux dépens en ce compris les frais d'expertise.
Subsidiairement, à défaut de faire droit à l'appel incident :
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
En toute hypothèse,
- débouter la société Cedale et la Cie Allianz de leurs demandes,
- condamner in solidum tous succombants au versement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum tous succombants aux dépens de l'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2023.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
I - Sur les demandes indemnitaires à l'encontre des vendeurs :
Trois types de désordres ont été listés par l'expert judiciaire : (pages 33 à 35 du rapport)
- Façade rue dégradée en partie basse,
- Changement des baies sur la façade rue à RDC pour mise en conformité avec les exigences locales d'urbanisme,
- Humidité
Les demandes des époux [H] varient selon les désordres en sorte qu'elles seront appréciées désordre par désordre. Elles vont de demandes formulées l'encontre de M.M [C] et [D] en leur qualité de constructeurs (action décennale ou théorie des désordres intermédiaires) à des demandes formulées à leur encontre en leur qualité de vendeurs (défaut de délivrance, garantie des vices cachés, voire dol).
M. [D] fait valoir, de manière générale, que certaines des actions entreprises ne sont pas cumulables, l'acheteur ne pouvant cumuler l'action en garantie des vices cachés et celle résultant du défaut de délivrance mais force est de constater que les époux [H] demandent à être indemnisés de manière subsidiaire sur les différents fondements respectifs de leur action, sans que puisse leur être reproché en conséquence un cumul de ces actions.
De manière générale, il sera rappelé que l'action en garantie décennale ne peut être dirigée contre M.M [C] et [D] qu'en leur qualité de constructeurs, pour les désordres non apparents et non réservés à la réception qui se manifestent dans le délai d'épreuve et rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou affectent sa solidité et à la condition que les travaux entrepris constituent eux mêmes un ouvrage, que le défaut de délivrance se distingue de la garantie des vices cachés en ce qu'elle suppose que la chose livrée ne correspond pas à la chose vendue alors que dans le cas de la seconde, la chose vendue est affecté d'un vice caché qui la rend impropre à sa destination, affectant la chose dans sa fonctionnalité attendue et qu'enfin, le dol, suppose que soit rapportée de la part de celui qui s'en prévaut la preuve de manoeuvres destinées à tromper son consentement.
1) Sur le désordre afférent à l'humidité dans les appartements du rez de chaussée gauche:
L'expert note que :
- la structure de l'immeuble ne présente pas de défaut de solidité pour la partie principale mais il existe une humidité importante dans les murs porteurs du rez de chaussée que l'on retrouve dans la plupart des immeubles de [Localité 10] situés entre la voie de chemin de fer et la Garonne, due à la présence de sources permanentes sur des murs qui ne sont pas adaptés et qui a été masquée par des doublages et contre-murs d'efficacité de courte durée.
- compte tenu de sa localisation dans cette zone en pied de falaise l'immeuble doit faire l'objet d'une surveillance attentive aux phénomènes d'humidité pour prévenir le développement de moisissures en rez-de-chaussée.
- les appartements, non loués sont en bon état de finition hormis quelques traces de condensation et d'humidité dans ceux du rez-de-chaussée en raison d' équipements de ventilation mécanique non conformes aux règles de l'art et défaillants.
M. [C] et M. [D] rappellent également que l'immeuble est situé sur le [Adresse 11], situé entre la voie de chemin de fer reliant [Localité 6] à [Localité 12] et la Garonne. Les immeubles de ce périmètre sont sujets à l'humidité en raison de la présence de sources bien connues à [Localité 10] au pied de la colline.
Le tribunal a retenu que ce désordre engageait la responsabilité décennale de M.M [C] et [D], ce que ces derniers contestent.
M. et Mme [H] demandent la confirmation de ce chef, à défaut, sur le fondement du défaut de délivrance, à défaut, sur la garantie des vices cachés et, à défaut, sur le fondement du dol.
- Sur la garantie décennale :
Le tribunal a retenu qu'il résultait des factures produites en cours d'expertise par les vendeurs que M. [C] et M. [D] ont bien réalisé entre 2008 et 2010, avant de le revendre en juin 2011, un ouvrage qui les rend débiteurs de la garantie décennale par application de l'article 1792-1 2° du code civil et non simplement rafraîchir ou réhabiliter des appartements préexistants, que les acquéreurs ont pris possession des lieux qu'ils ont mis en location, n'étant débiteurs d'aucune somme envers l'une ou l'autre des entreprises, traduisant leur volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, en sorte qu'il a fixé la date de la réception tacite au 23 août 2010, correspondant à la prise de possession des lieux par la signature d'un bail concernant l'appartement T1 du 1er étage à Mme [G] [F], tel que cela ressort de l'acte de vente du 17 juin 2011, ce en quoi le jugement n'est pas remis en cause.
Il a retenu que si le phénomène d'humidité constaté par l'expert était en quelque sorte un défaut des immeubles situés dans le même périmètre, il était néanmoins accentué par la défaillance du système de VMC dans les appartements, de telle sorte que le désordre est de nature à compromettre la destination de ces locaux à vocation locative. Il a en conséquence condamné M. [C] et M. [D] à verser aux acquéreurs, sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, le montant des travaux réparatoires, lesquels ont été chiffrés par l'expert pour l'appartement RDC gauche à la somme de 2 200 euros TTC comprenant un traitement contre la mérule sur 10 m² et la dépose du doublage et réfection du mur pour le laisser apparent.
M. [C], comme M. [D], sollicitent la réformation du jugement sur ce point, les conditions de la responsabilité décennale n'étant selon eux pas réunies, faisant valoir qu'ils n'ont réalisé que de simples travaux de remise en état et d'embellissement, n'ayant pas touché à la structure de l'immeuble à l'exception de travaux réalisés sur la toiture et que le désordre ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination, dans son ensemble, les appartements étant loués.
Il est constant que le vendeur qui vend après avoir rénové des biens immobiliers est réputé constructeur et engage à ce titre sa responsabilité décennale, lorsque les travaux de rénovation réalisés peuvent recevoir la qualification d'ouvrage et pour les désordres de nature décennale constatés après la réception qui n'étaient ni apparents, ni réservés à la réception.
Si l'on peut considérer avec les premiers juges que les travaux de rénovation qu'ils ont expressément détaillés ont fait corps avec l'immeuble ayant nécessité des apports de matière (toiture, matériaux) mais également qu'ils ont entraîné la modification des structures (modification des ouvertures d'origine et des entrées des appartements du rez-de-chaussée- page 12/52 du rapport d'expertise) constituant une rénovation lourde et en conséquence un ouvrage, il n'apparaît pas pour autant que le désordre est en soi de nature décennale.
En effet, il résulte du rapport d'expertise que l'humidité qui affecte l'immeuble est un phénomène structurel lié à la nature des murs et à la situation particulière de l'immeuble dans une zone de [Localité 10] connue pour être sensible à l'humidité, accentuée par la nature de la pierre des immeubles. Ainsi, l'expert fait la part des choses entre cette humidité naturelle et celle due à la non conformité du système de ventilation, lequel au regard de son faible coût, ne constitue pas un désordre de nature décennale.
Par ailleurs, à aucun moment, l'expert ne relève une impropriété à la destination, même locative, de l'ensemble de l'ouvrage, ni même de l'appartement gauche du rez-de-chaussée le plus affecté par cette humidité, étant observé avec M. [C] et [D] que les appartements n'étaient plus loués depuis près de deux années (2014) pour les deux appartements du rez de chaussée au moment de l'expertise réalisée en 2016, en sorte que les logements n'étaient plus, ni chauffés, ni aérés, ni ventilés, ce qui était de nature à accentuer le phénomène d'humidité naturelle des lieux. En outre, cette impropriété de l'immeuble à sa destination n'apparaît pas davantage au terme du rapport d'In Cite.
Le fait, relevé par M. et Mme [H], que cette défaillance de la VMC, 'aurait compromis à court terme l'usage normal des logements et en particulier ceux du rez-de-chaussée', confirme qu'aucun désordre décennal n'était consommé à la date de l'expertise, alors qu'il pouvait y être remédié à faible coût.
En outre, aucun élément ne permet d'établir que les cinq locataires en place ont quitté les lieux en raison de l'humidité dans les appartements, alors qu'il n'est versé aux débats qu'un message électronique avec l'agence immobilière remontant à 2011 dont il ressort qu'un seul des locataires s'était plaint d'une humidité excessive de son appartement.
Au regard du faible coût de la reprise de la ventilation mécanique et de l'absence d'impropriété à la destination locative de l'ensemble de l'ouvrage, les époux [H] seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs et le jugement entrepris infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de ce chef.
- Sur la théorie des désordres intermédiaires :
M. et Mme [H] font valoir subsidiairement que M. [C] et [D] ayant eux mêmes réalisés les travaux concernant la VMC ont engagé leur responsabilité au titre des désordres intermédiaires.
M.M [C] et [D] ne contestent pas avoir entrepris les dits travaux, ni la défaillance du système de VMC, mais la relation de cause à effet entre cette défectuosité et l'humidité déplorée en regard de l'inoccupation des lieux depuis de très nombreux mois, sans lien avec cette humidité.
A défaut d'engager la responsabilité décennale des constructeurs, les désordres non apparents et non réservés à la réception qui ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination ni n'affectent sa solidité peuvent engager leur responsabilité sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires pour faute prouvée.
L'expert a conclu à la défaillance du système de VMC dont l'installation n'est pas conforme aux règles de l'art et il fait le lien entre cette défaillance et l'humidité excessive.
En leur qualité de constructeurs M.M [C] et [D] ont en conséquence engagé leur responsabilité au titre des désordres intermédiaires dès lors que ce désordre participe de l'humidité dans les appartements, principalement au RDC, même s'il n'en est pas la seule cause, en sorte qu'il leur incombe de supporter le coût du remplacement d'un système de VMC inefficient.
Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné M.M [C] et [D] à indemniser M. et Mme [H] à hauteur de la somme de 2 200 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel lié au problème d'humidité dans les appartements du rez-de-chaussée mais au titre de la théorie des désordres intermédiaires.
2) Sur la dégradation de la façade de rue en partie basse :
Le tribunal a exclu la responsabilité pour désordre de construction, n'étant pas établi que la façade rue a fait l'objet de travaux. Il a encore écarté la garantie des vices cachés en présence d'un désordre qu'il a estimé apparent, de même que tout défaut de conformité dès lors que les vendeur n'avaient pris aucun engagement quelconque quant au ravalement de la façade, ou toute manoeuvre dolosive de leur part résultant du doublement des murs.
M.M [C] et [D] sollicitent la confirmation du jugement de ces chefs.
Les époux [H] demandent au contraire à la cour de retenir la responsabilité des vendeurs, à titre principal, sur le fondement du défaut de délivrance conforme, à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement du dol.
- Sur l'obligation de délivrance :
Le tribunal a relevé que les vendeurs n'avaient, dans le cadre de cette vente, pris aucun engagement spécifique concernant le ravalement de la façade qui n'est pas rentré dans le champ contractuel.
M. et Mme [H] invoquent une absence de délivrance conforme soutenant que la façade n'assurant pas l'étanchéité de l'immeuble, qualité pourtant inhérente au bien vendu puisqu'exclusivement destiné à la location, les caractéristiques convenues dans l'acte de vente n'ont pas été respectées par les vendeurs.
Le vendeur est tenu de deux obligations principales, la première de livrer la chose convenue et la seconde de livrer une chose exempte de vice. Le défaut de conformité est réalisé lorsque la chose livrée ne correspond pas à celle convenue et la chose est affectée d'un vice caché lorsqu'elle ne peut remplir l'usage auquel elle est destinée.
Il n'est pas allégué en l'espèce que la chose livrée ne correspondrait pas à l'immeuble sur lequel les acquéreurs ont donné leur consentement après avoir eu la possibilité de le visiter, ni que les désordres affectant le bas de la façade contreviendraient à un engagement contractuel précis des vendeurs sur ce point, et d'ailleurs les acquéreurs font valoir que cette 'non conformité' ne permettrait pas à l'immeuble de satisfaire à sa vocation locative, élément étranger à la notion de délivrance.
C'est donc à bon droit que le tribunal a écarté toute notion de délivrance non conforme et rejeté la demande des époux [H] au titre du désordre en façade de rue sur ce fondement, l'éventuelle non conformité à sa destination de l'immeuble alléguée par les acquéreurs ne pouvant être envisagée que sur le fondement de la garantie des vices cachés.
- Sur la garantie des vices cachés:
Les époux [H] insistent sur l'impossibilité de l'immeuble à remplir sa fonction locative du fait du grave désordre affectant la façade laquelle n'assure plus sa fonction d'étanchéité à l'eau et à l'air et sur le fait que si l'expert a retenu le caractère apparent de ce désordre, il ne pouvait être connu des acquéreurs profanes dans toute son ampleur et ses conséquences, alors notamment que l'humidité intérieure qui en était la conséquence leur était masquée par un doublage. Ils font encore valoir que les vendeurs, qui ne sont pas des profanes, sont présumés de mauvaises foi et ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause de non garantie contenue à l'acte.
Il résulte du rapport d'expertise que l'état de dégradation de la façade était évident même pour des acheteurs non professionnels, celui-ci mentionnant une façade dégradée, laissée sans entretien et un désordre visible pour un acquéreur normalement attentif (rapport page 11, 13,24/52). Il ressort cependant également du dossier et du rapport d'expertise que l'humidité intérieure qui en était la conséquence du fait d'infiltrations était masquée aux acquéreurs, qui demeurent des profanes bien que s'étant livrés à une opération d'investissement locatif, du fait de la présence d'un doublage ou de contre murs dont l'expert a précisé qu'ils remplissaient leur office à court terme de protection contre l'humidité, en sorte que le vice qui ne se manifestait aux yeux des acquéreurs que par le seul état extérieur de la façade, n'était pas décelable dans toutes ses conséquences et son ampleur au jour de l'achat pour M et Mme [H].
Par ailleurs, il n'est pas nécessaire de démontrer que le doublage des murs avait été réalisé, à dessein de masquer à des acquéreurs potentiels l'état d'humidité des lieux, pour retenir l'existence d'un vice caché emportant la garantie du vendeur, dès lors que le doublage des murs a eu pour effet de masquer l'état d'humidité des murs résultant notamment des infiltrations par le mur de façade dégradé, la mauvaise foi étant étrangère à la garantie des vices cachés auquel le vendeur est tenu dès lors que n'est sollicitée que la remise des choses en leur état antérieur ou l'indemnisation de la remise en état du seul vice.
Ce vice, qui est constitué par une perméabilité à l'eau et à l'air du mur de façade qui n'assure plus le clos et le couvert de l'immeuble rend celui-ci impropre à sa destination ne serait-ce que d'habitation.
Au contraire, la mauvaise foi est exclusive pour les vendeurs qui l'invoquent de la possibilité de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant à l'acte et le vendeur professionnel ne peut se prévaloir vis à vis du profane d'une telle clause.
M.M [C] et [D] contestent être des professionnels de l'immobilier. Cependant, est assimilé au vendeur professionnel, le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l'avoir reconstruit ou rénové, ce qui est le cas de M.M [C] et [D] qui ont acquis l'immeuble en vue de sa rénovation pour le revendre et qui ont procédé eux mêmes à des travaux de rénovation lourde durant deux années, en sorte qu'ils sont réputés ne pouvoir ignorer le vice affectant le bien vendu et qu'à ce titre ils ne peuvent se prévaloir vis à vis de l'acquéreur profane, que sont M. et Mme [H], de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte.
S'agissant de l'indemnisation de leur seul préjudice matériel découlant du vice, les époux [H] réclament de manière générale la condamnation des vendeurs à leur payer une somme de 67 251,69 euros, outre honoraires d'expert, sur la base des travaux préconisés par In Cité pour un coût total de 256 800 euros dont aucun détail n'est produit mais qui correspond au programme de réhabilitation de l'ensemble de l'immeuble, dont ils déduisent les subventions publiques pour un montant 172 874,31 euros et le montant des travaux chiffrés par l'expert à la somme de 16 674, euros HT, somme à laquelle ils ajoutent ensuite 30 816 euros de frais d'architecte.
Cette somme ne saurait toutefois constituer le montant du préjudice résultant pour eux de la seule nécessité de ravaler la façade côté rue et dont l'expert a chiffré le coût à la somme de 6 000 euros TTC (5 000 HT) (cf rapport page 45/52), ayant expressément rappelé que la somme de 23 500,02 euros pour une restauration soigneuse de la façade, excédait le cadre des travaux strictement nécessaires, relevant d'un choix de gestion patrimoniale de l'immeuble. Les constructeurs n'ont donc pas à le supporter.
M.M [C] et [D] sont donc tenus à ce titre de la garantie des vices cachés et devront indemniser les époux [H] des travaux de remise en état de la façade, à hauteur de la somme de 6 000 euros TTC.
Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté les époux [H] de leurs demandes de ce chef.
3) Sur le changement des baies sur la façade rue à RDC pour mise en conformité avec les exigences locales d'urbanisme :
La difficulté consiste en des fenêtre PVC qui ont été installées au RDC sur la façade rue là où le PLU exigeait des fenêtres en bois. Le tribunal a écarté la demande de ces chefs relevant que la conformité de l'immeuble au PLU n'était pas entrée dans le champ contractuel, qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché dès lors que le vice était apparent et qu'aucunes manoeuvres dolosives n'étaient caractérisées.
M.et Mme [H] sollicite indemnisation de ce désordre invoquant la responsabilité décennale des constructeurs, à titre subsidiaire le défaut de délivrance conforme, à titre plus subsidiaire la garantie des vices cachés voire, plus subsidiairement, le dol.
-Sur la responsabilité décennale des constructeurs :
A supposer que la pose des fenêtre en PVC au lieu de fenêtres en bois constitue en soi un ouvrage, le désordre ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination d'habitation ou de location. En effet, aucune norme locative n'impose des fenêtres en bois plutôt qu'en PVC, cette exigence résultant du PLU, en sorte qu'il ne permet pas d'engager la responsabilité décennale de M.M [C] et [D] et le coût des travaux de mise en conformité (remplacement des baies) n'en fait pas par son montant un désordre décennal.
Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les acquéreurs de leur demande sur ce fondement.
- Sur l'obligation de délivrance :
Les époux [H] estiment qu'ayant acquis un immeuble à vocation locative, le respect des règles d'urbanisme et sa conformité au PLU était une qualité attendue de l'immeuble, inhérente au bien vendue.
Cependant, faisant eux mêmes référence à la destination locative de l'immeuble, les époux [H] se placent nécessairement sur le terrain de la garantie des vices cachés exclusive de tout défaut de conformité, alors qu'en tout état de cause, l'immeuble qui leur a été livré est conforme sur ce point à ce qu'ils ont été mis en mesure de visiter, la présence de fenêtres PVC en rez de chaussée de façade ayant emporté leur adhésion.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté toute demande de ce chef.
-Sur la garantie des vices cachés :
Le tribunal a justement retenu que ce vice n'était pas caché dès lors que les acquéreurs ont pu se convaincre de la présence de fenêtre en PVC .
De surcroît, la présence de fenêtre en PVC au lieu de fenêtre en bois, si elle implique une mise en conformité au PLU, ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination.
Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux [H] de leurs demande de ce chef.
-Sur le dol :
Pas davantage, le fait que M.M [C] et [D], présumés constructeurs, devaient également connaître le PLU qu'ils n'ont pas respecté à faute, ne suffit à mettre en évidence des manoeuvres dolosives destinées à surprendre le consentement des acquéreurs.
En effet, le fait que, présumés constructeurs et donc professionnels, M.M [C] et [D] ne sauraient se prévaloir d'une clause d'exclusion des vices cachés étant à cet égard présumés de mauvaise foi, ne saurait dispenser l'acquéreur de la démonstration de manoeuvres dolosives de la part du vendeur pour prospérer sur le terrain du dol, ce en quoi les époux [H] sont défaillants.
Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux [H] de leur demande de ce chef.
4 ) Sur les demandes afférentes au déclassement des appartements :
M. et Mme [H] déplorent que l'immeuble acquis comprenant 5 appartements locatifs entièrement rénovés aux fins d'investissement locatif ne corresponde pas à l'investissement réalisé. Ils mettent en avant la responsabilité des vendeurs 'réputés constructeurs' sur le fondement des dispositions de l'article 1792, à défaut pour avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme et à défaut pour vice caché, insistant sur la non conformité à la destination de l'immeuble.
Sur la garantie décennale :
Il a été sus retenu qu'ayant acquis un immeuble qu'ils ont rénové en vue de sa revente, M.M [C] et [D] étaient réputés constructeurs et en conséquence tenus de la garantie décennale, que par ailleurs les travaux de rénovation lourde auxquels ils ont procédé devaient être qualifiés d'ouvrage.
Cependant, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que le déclassement de trois appartements dans la catégorie inférieure (T2 en T1, T3 en T2 et T4 en T3) du fait de chambres ou pièces ne correspondant pas à la définition du règlement sanitaire départemental ne rendait pas l'ouvrage impropre à sa destination, en l'occurrence locative.
Le tribunal a encore exactement retenu qu'au regard des éléments du dossier, le programme de réaménagement de l'habitat des berges de Garonne à Lormont par l'OPAH, entrepris depuis la vente sous l'impulsion d'In Cite, dans le périmètre dans lequel se trouve situé l'immeuble, imposant une rénovation importante de l'ensemble des logements de la zone et dont il n'est pas établi que les vendeurs avaient connaissance au jour de la vente, était totalement étranger aux obligations pesant sur les constructeurs au moment de la rénovation de l'immeuble et au jour de la vente.
Dès lors, les vendeurs, réputés constructeurs, ne sauraient engager leur responsabilité décennale, les époux [H] étant en conséquence déboutés de leurs demandes de ce chef.
- Sur l'obligation de délivrance :
Selon l'acte authentique de vente du 17 juin 2011 dressé au rapport de maître [R], notaire associé membre de la SCP [M] [R], Eric Larrivière, M.M [C] et [D] ont vendu à M.et Mme [H] 'à [Adresse 11] , un immeuble à usage d'habitation composé de:
Un rez de chaussée:
-un appartement de type T3 composé d'un séjour, une cuisine indépendante aménagée, deux chambres, une salle d'eau avec WC, dégagement,
-un appartement de type T2 composé d'un séjour avec cuisine ouverte aménagée, une chambre, une salle d'eau avec WC, dressing,
Un premier étage comprenant:
-un appartement de type T1 comprenant une entrée, un séjour, une cuisine indépendante, une salle d'eau avec WC,
-un appartement de type T4 comprenant une entrée, un séjour, une cuisine indépendante, trois chambres, une salle de bains, un WC,un dégagement,
Un deuxième étage comprenant:
-un appartement de type T2 composé d'un séjour avec cuisine ouverte, une chambre, une salle d'eau avec WC.
Avec combles, un local au rez-de-chaussée, petite cour commune.'
L'expert a retenu que sur les cinq appartements, en raison de la taille et de la configuration de certaines chambres, sans ouverture sur l'extérieur, le T2 du RDC à droite aurait dû être classé T1, le T3 à gauche aurait dû être classé T1, aucune des deux chambres ne correspondant aux normes, et le T4 du R+1 à gauche aurait dû être classé T3.
Si le déclassement des appartements a effectivement été 'acté' par le rapport d'In Cite repris dans l'arrêté préfectoral, ce n'est pas en raison de cette opération que l'expert a relevé que trois des cinq appartements étaient surclassés mais en raison de leur non conformité au règlement sanitaire départemental applicable au jour de la vente en ses articles 40.1 à 40.3.
Force est en conséquence de constater que l'immeuble livré ne correspond pas aux spécifications contractuelles ne comprenant pas un T1, deux T2, un T3 et un T4, mais trois T1, un T 2 et un T3, ce qui caractérise un défaut de délivrance conforme, peu important que l'immeuble conserve sa destination locative et que les appartements ne puissent être qualifiés d'indécents.
Au titre de la nécessité de transformation des logements pour en faire des logements conformes à leur classification réelle, M. et Mme [H] sollicitent l'octroi d'une somme d'un montant de 98 067,69 euros comprenant les frais d'architecte. Ils se fondent encore sur l'estimation globale du coût des travaux par In Cite pour 256 800 euros (leur pièce 38 page 52) dont ils déduisent les subventions accordées à hauteur de 172 874,31 euros et la somme de 16 674 euros accordée par l'expert au titre des différentes autres non conformités, soit une 67 251,59 euros outre 30 816 euros au titre des honoraires d'architecte.
Ils ne sauraient cependant nullement prospérer sur ce point en l'absence de plus utile chiffrage des travaux nécessaires à la déclassification des trois logements lesquels ne concernent qu'un réaménagement, alors que le chiffrage des travaux par In Cité, concerne tous les travaux d'amélioration de l'habitat de l'ensemble de l'immeuble comprenant 5 appartements, ne se limitant pas aux seuls travaux de redistribution des pièces de ces trois appartements.
Or, la pièce n° 38 visée par les époux [H] ne comporte aucun détail des travaux qui auraient permis à la cour d'exercer son pouvoir d'appréciation sur le montant de ceux-ci et que M.M [C] et [D] critiquent à bon droit. Par ailleurs, les époux [H] versent aux débats 14 marchés de travaux passés par lots de travaux sans mettre la cour en mesure de distinguer, parmi les différentes entrées de devis, celles qui seraient susceptibles de correspondre aux seuls travaux de redistribution des trois appartements surclassés.
De même, à défaut de pouvoir isoler le montant des travaux nécessaires au déclassement des trois appartements, il n'est pas possible d'isoler au prorata le montant des honoraires d'architecte.
Les époux [H] qui n'établissent pas le montant de leur préjudice résultant de la nécessité de transformer trois appartements surclassés seront déboutés de leurs demandes de ce chef.
5 ) Sur le préjudice locatif :
Les époux [H] invoquent un préjudice locatif résultant de l'ensemble des désordres qu'ils déplorent et qu'ils chiffrent à la somme totale de 118 746 euros ayant calculé une perte locative totale pour chaque appartement à compter de leur vacance locative, préjudice qu'ils estiment consommé dès lors qu'ils n'ont plus pu louer les logements du fait de l'état de l'immeuble, ne consistant pas uniquement en une perte de chance. Ils évaluent leur préjudice à la somme de 1 048, 37 euros par mois sur une période qu'ils ont limité à 12 ans, pour tenir compte, selon leur dire de ce que ' du fait des travaux réalisés par In Cité et du programme de subvention ils ont été contraints de louer à des loyers plafonnés, mais qu'il est incontestable qu'ils ont perdu des appartements'.
La responsabilité des constructeurs est retenue au titre de l'humidité du fait de la défaillance de la VMC sur le fondement des dommages intermédiaires et au titre du désordre affectant le bas de la façade de rue entraînant une humidité intérieure sur le fondement du vice caché et du fait du déclassement des appartements.
Les époux [H] n'établissent pas que l'ensemble des locataires ont quitté les appartements en raison de l'humidité des lieux en sorte que l'on ne peut retenir que leurs préjudice locatif est consommé, mais ils justifient, par la production d'un échange de courriers avec l'agence immobilière, n'avoir pu les relouer ensuite du fait de l'humidité qui dissuadait les éventuels locataires, en sorte qu'ils se sont bien trouvés face à une perte de chance de relouer les appartements qui apparaît importante et que le tribunal a justement évaluée, dès lors que les appartements étaient jusqu'alors régulièrement loués avec de courtes vacances entre deux locataires (cf listing des locations), à 80% de la perte locative.
Cependant, la base de calcul de cette perte de chance ne saurait être évaluée à hauteur de la perte chiffrée alors qu'il résulte de leurs propres écritures que du fait de l'engagement dans le programme de réhabilitation des logements, les époux [H] n'ont ensuite plus mis en location des appartements qui se trouvaient vacants pour pouvoir réaliser les travaux, ce qui est étranger à la responsabilité des vendeurs, l'expert ayant clairement retenu que les vendeurs ignoraient au jour de la signature de l'acte authentique l'existence de ce projet qui n'a émergé qu'en juin 2012 et a été confirmé par une délibération du conseil municipal d'octobre 2015 (rapport page 25/52).
En conséquence la perte locative indemnisable ne sera calculée que jusqu'au 20 mars 2017, date de la signature de la convention de travaux avec In Cité.
Il est établi que:
-le T2 du RDC droit n'a plus été loué depuis le mois de janvier 2014 alors qu'il était loué 417 euros par mois.
-le T3 du RDC gauche n'a plus été loué depuis juin 2013 alors qu'il était loué 563 euros par mois,
-le T4 du 1er étage gauche n'a plus été loué depuis octobre 2013, alors qu'il était loué 720 euros par mois,
-le T1 du 1er étage droit n'a plus été loué depuis août 2015 alors qu'il était loué 355 euros par mois,
-le T2 du 1er étage arrière n'a plus été loué depuis le mois de novembre 2014 alors qu'il était loué 416 euros par mois.
Dès lors, la base de calcul de la perte de chance, au regard de la durée de l'arrêt de la location est la suivante:
-le T2 du RDC droit, de janvier 2014 au 20 mars 2017, soit 38 mois et 20 jours à 417 euros le mois, soit une perte locative 16 115,03 euros ,
-le T3 du RDC gauche, de juin 2013 au 20 mars 2017 , soit 45 mois et 20 jours à 563 euros le mois , soit une perte locative de 25 698,23 euros ,
-le T4 du 1er étage gauche, d'octobre 2013 au 20 mars 2017, soit 42 mois et 20 jours à 720 euros le mois, soit une perte locative de 30 704,52,
-le T1 du 1er étage droit, d' août 2015 au 20 mars 2017, soit 20 mois et 20 jours à 355 euros par mois, soit une perte locative de 7 329,03 euros,
-le T2 du 1er étage arrière, de novembre 2014 au 20 mars 2017, soit 28 mois et 20 jours à 416 euros par mois, soit une perte locative de 11 916,39 euros,
Et au total une perte locative de 91 763,20 euros.
En conséquence, M.M [C] et [D] devront indemniser M. et Mme [H] de leur perte de chance locative à hauteur de la somme de 73 410,56 euros, au paiement de laquelle ils seront condamnés, le jugement étant infirmé en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 94 996,80 euros.
II - Sur la responsabilité de l'agent immobilier et la couverture de son assurance :
Le tribunal a relevé que les demandeurs recherchaient également la responsabilité in solidum de l'agent immobilier sur le fondement de l'article 1240 du code civil, pour un manquement à son obligation d'information et de conseil quant aux normes d'habitabilité, ce dont il les a déboutés après avoir relevé qu'il ne lui appartenait pas de vérifier si l'immeuble était susceptible de subir un déclassement de certains des appartements sous l'impulsion d'In Cité, dont la mission est postérieure à la vente, en sorte que la Sarl Cedale n'avait pas à se renseigner sur une opération future dont il n'était pas établi qu'elle était susceptible d'être connue des parties au jour de la vente.
Les époux [H] contestent cette décision faisant valoir qu'ils ne réclament pas de l'agent immobilier l'indemnisation d'un préjudice résultant des travaux préconisés par In Cité, qu'ils ont été séduits par l'annonce ventant le très bon rapport locatif de l'immeuble composé d'un T1, 1 T2, 1 T3 et un T4 et qu'il appartenait dès lors à l'agent immobilier de s'enquérir des caractéristiques du bien vendu et que, professionnel de l'immobilier, il n'a pu lui échapper que certaines chambres des appartements n'avaient pas la surface minimum requise, ce qui impliquait un déclassement de ces appartements, que de même l'agent immobilier aurait dû les informer des problèmes d'humidité récurrents dans ces habitations du secteur et de la non conformité des baies au PLU. Ils estiment qu'ainsi l'agent immobilier a manqué à son obligation d'information et de mise en garde et qu'il doit en conséquence être condamné in solidum avec les vendeurs/constructeurs et son assureur à la réparation du préjudice équivalent au montant des travaux de transformation des appartements et à la perte locative.
La société Cedale et son assureur sollicitent la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, demandent de ne retenir qu'une perte de chance limitée à 10 % du montant des préjudices indemnisables des époux [H].
Il est constant que l'agent immobilier est tenu vis à vis de son client d'une obligation de conseil et de mise en garde mais qu'en ne remplissant pas cette obligation il ne fait que faire perdre une chance d'un événement favorable, soit de ne pas contracter ou de contracter dans de meilleures conditions, mais il ne peut jamais être affirmé qu'en possession des informations dont il n' a pas disposé, l'acquéreur n'aurait pas acheté ou n'aurait contracté qu'à moindre prix.
Dès lors, quel que soit le manquement reproché à l'agent immobilier, les époux [H] ne sauraient, sur un manquement de l'agent immobilier à son devoir d'information et de mise en garde, obtenir l'indemnisation de l'entier avantage perdu, leur préjudice ne constituant qu'une perte de chance d'obtenir cet avantage. Or, en s'abstenant de chiffrer sa demande à l'encontre de la société Cedale et de son assureur, en termes de perte de chance, M. et Mme [H] qui ne mettent pas la cour en mesure de statuer, ne peuvent qu'être déboutés de leur demande.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [H] de leurs demandes de ce chef.
En définitive, M. [C] succombant pour l'essentiel en son appel en supportera les dépens et sera équitablement condamné à payer à M. et Mme [H] une somme de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, les parties étant déboutées de leur autres demandes de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour
Statuant dans la limite de sa saisine,
Rejetant toutes autres demandes des parties:
Infirme partiellement le jugement entrepris,
Statuant à nouveau des chefs réformés:
Condamne M. [B] [C] et M. [W] [D] à payer à M. [V] [H] et à Mme [N] [P] épouse [H] une somme 6 000 euros TTC au titre de la réfection de la façade côté rue.
Condamne M. [B] [C] et M. [W] [D] à payer à M. [V] [H] et à Mme [N] [P] épouse [H] une somme de 73 410,56 euros au titre de la perte de chance locative.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt et y ajoutant:
Condamne M. [B] [C] à payer à M. [V] [H] et à Mme [N] [P] épouse [H] une somme 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejette toute autre demande des parties sur ce fondement.
Condamne M. [B] [C] aux dépens du présent recours.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE