23 février 2023
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
RG n°
21/17319
Chambre 1-2
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 23 FEVRIER 2023
N° 2023/134
Rôle N° RG 21/17319 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQND
[Y] [V]
C/
[R] [G]
Association A.L.C
SDC LE HAUT VAL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Laurence SPORTES
Me Jean-François JOURDAN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de Grasse en date du 02 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00276.
APPELANTE
Madame [Y] [V],
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Franck FOURNIER, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
Madame [R] [G],
née le [Date naissance 4] 1977 à GHARDIMAOU (TUNISIE)
demeurant [Adresse 2]
assignée et non représentée
Association A.L.C Agir pour le Lien social et la Citoyenneté
Pôle Hébergement Insertion Justice dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Marie-Pierre CHARAZAC, avocat au barreau de NICE
Syndicat de copropriétaires de la résidence LE HAUT VAL,
sise [Adresse 6]
pris en la personne de son syndic la SARL CAP AGENCE
dont le siège social est [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Mme [Y] [V] est propriétaire d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 8].
L'association Agir pour le Lien social et le Citoyennté (ALC), qui a pour activité d'accompagner et d'héberger des personnes en grande difficulté afin de les soutenir dans leur réinsertion sociale et professionnelle, loue des logements qu'elle sous loue à ces personnes dont elle a la charge avec l'accord du propriétaire des lieux.
C'est dans ce cadre que, suivant acte sous seing privé en date du 18 août 2016, Mme [V] a, par l'intermédiaire de son gestionnaire de bien, l'Agence de Provence, conclu un bail avec l'association ALC afin qu'elle mette à disposition de tiers son appartement.
Suivant convention de sous location et de séjour en date du 22 août 2016, conclue pour une durée de 6 mois renouvelable en fonction du suivi de l'accompagnement social, l'association ALC mettait à la disposition de Mme [R] [G] et de ses enfants le bien appartenant à Mme [V].
Trés rapidement après l'arrivée de Mme [G], le syndicat des copropriétaires Le Haut Val s'est plaint auprès de l'Agence de Provence de troubles de voisinage provenant des occupants de l'appartement de Mme [V].
Par acte d'huissier en date du 26 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires Le Haut Val, représenté par son syndic, a assigné Mme [Y] [V], Mme [O] [B] et M. [G] [D] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de leur faire interdiction d'entreposer des objets dans les parties communes et d'obtenir des provisions à valoir sur les préjudices subis.
Suivant assignation en date du 21 mai 2021, l'association ACL a été mis en cause par le syndicat des copropriétaires le Haut Val aux fins notamment de l'enjoindre à respecter et faire respecter par ses sous-locataires le règlement de copropriété, de lui interdire d'entreposer tout objet dans les parties communes et de la voir condamner, solidairement avec Mme [V], à lui verser une provision à valoir sur les préjudices subis.
Par ordonnance en date du 2 décembre 2021, ce magistrat a :
- ordonné la jonction des procédures ;
- jugé recevable l'intervention volontaire de Mme [R] [G] ;
- rejeté les moyens de nullité de l'assignation principale et de celle en intervention forcée ;
- jugé l'action du syndicat des copropriétaires Le Haut Val, représenté par son syndic, recevable et bien fondée ;
- condamné in solidum l'association ACL et Mme [V] au paiement d'une somme provisionnelle de 1 000 euros à valoir sur la réparation des préjudices résultant des troubles du voisinage subis d'août 2016 à juillet 2021 du fait de l'occupation non paisible et fautive de l'appartement appartenant à Mme [V] ;
- condamné in solidum l'association ACL et Mme [V] au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum l'association ACL et Mme [V] aux dépens ;
- rejeté toutes autres demandes.
Concernant les exceptions de nullité soulevées, elle considère que, si l'assignation est manifestement entachée d'une erreur en ce que l'identité des occupants de l'appartement appartenant à Mme [V] a été mal renseignée, Mme [R] [G] reconnaît que les noms de [S], [G], [D] et [B] correspondent à des occupants du logement, s'agissant de ses enfants, de sorte qu'il ne s'agit que d'une erreur matérielle qui n'a pas fait obstacle à ce que toutes les parties constituent avocat et se défendent. En outre, elle indique que l'erreur matérielle a été régularisée dès lors que le syndicat des copropriétaires dirige ses demandes, dans ses conclusions, à l'encontre de Mme [R] [G], laquelle a bénéficié d'un temps suffisant pour se défendre.
Concernant la demande de provision du syndicat des copropriétaires, elle indique que la preuve de nuisances sonores, olfactives et visuelles sur le balcon, contraires aux dispositions du règlement de copropriété, est rapportée. Elle relève qu'alors même que les premières alertes auprès de Mme [V] ou de son gestionnaire sont intervenues en septembre 2016, les nuisances n'ont pris fin qu'au moment où Mme [G] a quitté les lieux à la fin du mois de juillet 2021. Elle estime que l'obligation de Mme [V] et de l'association ALC d'indemniser le syndicat des copropriétaires ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Suivant déclarations transmises au greffe les 9 décembre 2021, enregistrée sous le numéro de RG 21/17319, et 20 janvier 2020, enregistrée sous le numéro de RG 22/00910, Mme [V] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.
Suivant déclaration transmise au greffe le 17 décembre 2021, enregistrée sous le numéro de RG 21/17885, l'association ALC a interjeté appel de la même ordonnance.
Ces procédures ont été jointes par ordonnances rendues les 12 janvier et 16 février 2022 par le président de la chambre 1-2 pour se poursuivre sous le numéro de RG 21/17319.
Dans ses dernières conclusions transmises le 26 décembre 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus ample des prétentions et des moyens, Mme [V] demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :
in limine litis,
- prononcer l'annulation pour vice de forme de l'assignation principale et celle en intervention forcée de l'ALC ;
- débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes dirigées à son encontre pour répondre des agissaments de Mme [O] [B] et M. [G] [D] [S] dont le patronyme est erroné, qui n'existent pas et qui ne sont pas locataires ;
sur le fond, à titre subsidiaire,
- débouter les parties adverses de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP Badie.
S'agissant des exceptions de nullité soulevées, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a fait assigner des parties qui ne sont pas concernées par le litige, dès lors que la locataire a pour nom patronymique [G] et non celui de [B] et comme prénom [R] et non celui de [O] et que le dénommé [G] [D] [S] n'existe pas, M. [S] étant l'ex-époux de la locataire et M. [D] son deuxième époux vivant en Tunisie. Elle souligne que ces derniers n'ont pas signé le contrat de sous-location avec l'association ALC et n'ont jamais vécu dans les lieux litigieux.
S'agissant du bien-fondé des demandes formées à son encontre, elle relève qu'elle ne peut être tenue des nuisances et dommages causés par les occupants du bien donné en location à l'association ALC, dès lors qu'elle n'est pas responsable de ces manquements en application de l'article 1729 du code civil, que la preuve des agissements commis par les prétendus [O] [B] et [G] [D] [S] n'est pas rapportée et que son mandataire, l'agence de Provence, a entrepris toutes les diligences requises auprès de l'association ALC pour que les occupants de son bien soient relogés, ce qui a été fait.
Dans ses dernières conclusions transmises le 19 décembre 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus ample des prétentions et des moyens, l'association ALC demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance entreprise ;
- débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formées à son encontre ;
- statuant à nouveau ;
- à titre principal :
* déclarer nul pour vice de forme les assignations principale et en intervention forcée ;
* relever l'incompétence du juge de première instance au regard de l'existence de contestations sérieuses ;
- à titre subsidiaire,
* la mettre hors de cause ;
* dise n'y avoir lieu à condamnation à l'encontre de l'association ALC à quelque titre que ce soit ;
- à titre infiniment subsidiaire,
- dise n'y avoir lieu à la condammner à garantir toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre Mme [G] ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
S'agissant des exceptions de nullité soulevées, elle relève des irrégularités de forme affectant l'assignation principale et, par voie de conséquence, l'assignation en intervention forcée. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a mis en cause à la procédure des personnes qui ne sont pas parties au procès. Outre le fait que l'acte est entachée d'une erreur grossière portant sur l'identité de la locataire qui apparaît comme étant [O] [B] alors qu'il s'agit de [R] [G], elle relève que M. [G] [D] [S], qui n'existe pas, n'a jamais occupé les lieux. Elle souligne que M. [D], époux de la locataire qui vit en Tunisie, et M. [S], ex-époux de cette dernière, ne sont pas signataires du contrat de sous-location et n'ont jamais vécu dans les lieux. Elle estime que le premier juge ne pouvait, sans porter atteinte aux droits de la défense, couvrir de telles irrégularités.
S'agissant des demandes formées à son encontre, elle relève que sa responsabilité se heurte à plusieurs contestations sérieuses. Elle affirme que la preuve des nuisances et dégradations alléguées qui auraient été commis par Mme [G] n'est pas rapportée. Elle relève l'absense d'enregistrement sonore ou constat pour établir les prétendues nuisances sonores, l'absence de preuve pour les nuisances esthétiques et l'absence de preuve pour établir les nuisances olfactives et l'absence d'hygiène dans l'appartement, faisant valoir que le technicien des services à l'hygiène et à la santé publique de la ville de [Localité 7], qui s'est rendu sur place le 5 novembre 2019, n'a relevé aucune infraction, l'absence d'insectes nuisibles, de déchets ou de nuisances olfactives. Elle soutient également que rien ne prouve que Mme [G] soit à l'origine des dégradations ou encombrements constatés dans les parties communes.
En tout état de cause, elle fait valoir avoir entrepris toutes les démarches nécessaires pour remédier aux troubles et désordres allégués. Elle indique que le parcours de Mme [G], depuis sa prise en charge le 4 avril 2015, a été un exemple de réussite dans son accompagnement dès lors que cette dernière, après avoir suivi une formation qu'elle terminera en juillet 2021, exerce la profession d'aide soignante et qu'elle est à jour du paiement de ses loyers. Elle relève que, du temps où Mme [G] vivait dans le bien litigieux, elle a mis en place, avec l'accord de Mme [G], une aide sociale et familiale avec un accompagnement d'aide à l'entretien du domicile sur deux années et que, dans ce cadre là, Mme [E], assistance sociale, n'a constaté aucun manquement au règlement de coproproété, sachant qu'elle effectué des visites surprises régulières à raison d'une fois par semaine. Elle fait observer que Mme [G] et ses enfants n'étant pas les bienvenus dans la copropriété, elle a entrepris des démarches pour que cette famille occupe un logement dans la parc social. Elle relève, qu'après avoir déposé plus de 5 dossiers, un logement social lui sera attribué en juillet 2021, à la sorte de quoi la famille [G] déménagera le 29 juillet 2021. Elle estime donc ne pouvoir être tenue responsable des prétendus agissements de Mme [G] et de ses enfants, faisant observer que le premier juge ne l'a même pas condamnée alors même qu'elle s'est engagée, aux termes du contrat de sous-location, à ne causer aucun trouble de voisinage et à répondre des dégradations et pertes qui pourraient survenir pendant la durée du contrat et à prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des réparations locatives.
Dans ses dernières conclusions transmises le 4 avril 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus ample des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires Le Haut Val, représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a fixé à 1 000 euros la provision à valoir sur les préjudices subis ;
- statuant à nouveau ;
- condamner solidairement l'association ALC et Mme [V] à lui verser une provision de 4 000 euros à valoir sur les préjudices matériel et moral subis ;
- à titre subsidiaire, confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [V] et l'association ALC in solidum à lui verser la somme provisionnelle de 1 000 euros du même chef;
- condamner solidairement l'association ALC et Mme [V] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Laurence Sportes, avocat aux offres de droit.
En réplique aux exceptions de nullité soulevées, il indique n'avoir pour seul interlocuteur que Mme [V], copropriétaire, et ne pas être destinataire des contrats de location ni de sous-location. Dans tous les cas, il relève que Mme [G], qui a constitué avocat et fait valoir ses moyens de défense, ne justifie d'aucun grief en application des articles 112 et 114 du code de procédure civile, l'assignation ayant été au demeurant délivrée à la personne de Mme [R] [G], rencontrée à l'adresse du bien litigieux. Il relève qu'il en est de même de l'association ALC. Il souligne, par ailleurs, avoir régularisé les erreurs matérielles entachant l'assignation dans ses conclusions en dirigeant ses demandes contre Mme [G] et que cette régularisation ne laisse subsister aucun grief en application de l'article 115 du même code.
Sur le fond, il affirme que, sur le fondement de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1729 du code civil, le copropriétaire et le locataire, en cas de sous-location, sont responsables des faits, agissements et dégradations commis par leur locataire ou sous-locataire, dès lors qu'ils ont l'obligation de respecter le règlement de la copropriété ou de le faire respecter par les occupants des biens dépendant de la copropriété. Il souligne qu'en soutenant avoir tout mis en oeuvre pour reloger la famille [G], Mme [V] et l'association ALC reconnaissent les troubles causés par la sous-locataire. Il insiste sur le fait que les démarches entreprises pour reloger la famille [G] ont été tardives dès lors que les manquements au règlement de copropriété ont duré pendant de nombreuses années sans que rien n'a été fait pour y remédier. Il relève que Mme [V] a attendu d'être assignée pour se rapprocher de sa locataire afin que les troubles du voisinage causés par les occupants de son bien cessent.
Il expose que la réalité des agissements et dégradations commis par la famille [G] ne souffre d'aucune contestation sérieuse au regard des pièces produites et des actions menées par Mme [V] et l'association ALC elles-mêmes pour y mettre un terme. Pour les nuisances esthétiques, il souligne que le balcon était utilisé comme une autre pièce à vivre dans lequel des meubles et divers objets étaient entreposés. Pour les nuisances sonores, elle se prévaut d'attestations de copropriétaires. Pour les nuisances olfactives, elle se prévaut d'une litière se trouvant sur la terrasse et qui n'était pas nettoyée régulièrement. Pour les autres nuisances, il indique que des copropriétaires se sont plaints d'eaux sales provenant de l'appartement de Mme [G], de déjections du chat, de mégots de cigarettes, de miettes de pain et de jets de détritus. Pour les dégradations commises dans les parties communes, il relève que ces dernières ont été toutes relevées en face ou près de l'appartement de Mme [G], de même que les encombrants constatés dans les parties communes. Il relève que l'état de saleté dans lequel se trouvait l'appartement et le balcon ainsi que les parties communes sont à l'origine de problèmes de salubrité.
Régulièrement intimée par la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'association ALC, par acte d'huissier en date des 14 janvier 2022 et 6 avril 2022, et par la signification de la déclaration d'appel de Mme [V], par acte d'huissier en date du 16 janvier 2022, et de ses conclusions, par acte d'huissier en date des 16 février et 17 mars 2022, Mme [R] [G] n'a pas constitué avocat.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 3 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité de l'acte introductif d'instance pour vice de forme et, par voie de conséquence, l'acte d'intervention forcée
L'article 648 du code de procédure civile énonce que tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, notamment les nom et domicile du destinataire. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.
L'article 649 du même code prévoit que la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
En application de l'article 112 du même code, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.
L'article 114 du même code prévoit qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, il n'est pas contesté, qu'alors même que l'occupante de l'appartement litigieux n'est autre que Mme [R] [G], l'acte introductif d'instance a été signifié à étude à Madame [O] [B] et Monsieur [G] [D] [S], l'huissier instrumentaire indiquant, dans ses deux actes, que la certitude du domicile résulte du nom figurant sur le tableau des occupants de l'immeuble et sur la boîte aux lettres.
Or, outre le fait qu'il est acquis que les noms patronymiques [D] et [S] sont ceux des enfants de Mme [G], M. [D] étant l'époux de Mme [G] au moment de la signification de l'acte et M. [S] son ex-époux, Mme [R] [G], qui est intervenue volontairement devant le premier juge, a fait valoir ses moyens de défense au fond, aux termes de conclusions signifiées le 17 juin 2021, sans jamais se prévaloir de la nullité des actes introductifs d'instance.
Il convient en effet de relever que seules Mme [V] et l'association ALC soulèvent la nullité des actes de procédure signifiés à la sous-locataire, Mme [G], pour non identification du destinataire, et ce, alors qu'elles n'allèguent ni ne démontrent le moindre vice de forme qui affecterait l'acte de signification de l'assignation principale délivrée à Mme [V], pas plus que celui de l'intervention forcée de l'ALC.
Il reste que, compte tenu des liens contractuels unissant, d'une part, Mme [V] et l'association ALC, et, d'autre part, l'association ALC et Mme [R] [G], c'est à bon droit que le premier juge a considéré que ces parties n'ont pu se méprendre sur l'identité de la sous-locataire qui, au demeurant, est intervenue volontairement à la procédure et à l'encontre de laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Haut Val a dirigé ses demandes aux termes de ses dernières conclusions signifiées devant le premier juge.
Dans ces conditions, Mme [V] et l'association ALC ne justifient d'aucun grief causé par les irrégularités affectant l'acte introductif d'instance signifié aux occupants de l'appartement de Mme [V].
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a jugé recevable l'intervention volontaire de Mme [R] [G] et rejeté l'exception de nullité pour vice de forme de l'assignation principale et, par voie de conséqucne, de celle en intervention forcée
Sur la demande de provision formée solidairement à l'encontre de Mme [V] et de l'association ALC
Sur le fondement juridique de la demande
Se prévalant d'un trouble anormal de voisinage causé par Mme [G], sous-locataire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Haut Val l'a assignée, ainsi que Mme [V], propriétaire bailleresse, et l'association ALC, locataire principal, aux fins non seulement de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite sur le fondement de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, mais également d'obtenir une provision à valoir sur la réparation des préjudices matériel et moral subis sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil régissant la responsabilité délictuelle, et notamment celle des troubles anormaux de voisinage, 1729 du code civil prévoyant la résiliation du bail en cas de manquements du locataire et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposant aux propriétaires des locaux à usage d'habitation d'entreprendre les démarches nécessaires afin de faire cesser les troubles de voisinages causés à des tiers par des personnes qui occupent ces locaux.
Or, dès lors que Mme [G] avait quitté les lieux lorsque l'affaire a été plaidée devant le premier juge le 27 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Haut val n'a maintenu que sa demande de condamnation solidaire de Mme [V] et de l'association ALC à lui verser une provision à valoir sur la réparation de ses préjudices.
Ce faisant, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que cette demande était nécessairement fondée, en référé, sur les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, l'obligation de réparation de Mme [V] et de l'association ALC n'étant revendiquée que sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur le bien fondé de la demande
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Par ailleurs, l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer tandis que l'article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage'. Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint le règlement de copropriété. Cette appréciation s'exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps et de lieu. L'anormalité du trouble de voisinage s'apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s'en prévaut.
En outre, il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Dans le cas contraire, le bailleur peut, suivant les circonstances, résilier le bail.
Cela signifie que le locataire doit user des locaux dans les conditions prévues au bail d'habitation principal lorsque la location est consentie par un locataire principal, au règlement de copropriété, lorsque le local concerné est un lot de copropriété et au règlement intérieur de l'immeuble. De manière générale, le locataire doit s'interdire tout comportement susceptible de causer une gêne excessive aux autres occupants de l'immeuble ou au voisinage.
De plus, l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, tendant notamment à améliorer les rapports locatifs, dispose que, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles du voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux et qui peuvent donc ne pas être le locataire en titre mais des sous-locataires, ce qui contraint les propriétaires à agir, par voie directe ou récursoire, pour donner une solution aux plaintes de copropriétaires. Corrélativement, le propriétaire bailleur endosse une responsabilité personnelle en cas de carence de sa part à agir pour faire cesser le trouble. Il lui appartient donc de s'assurer que les sous-locations consenties par son locataire sont faites dans le respect du voisinage.
Enfin, il résulte de l'article 1341-1 du code civil que lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à sa personne. C'est ainsi que le syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre du locataire principal en cessation du trouble de jouissance en cas de carence du copropriétaire bailleur.
En application de ces textes, il est admis que le syndicat des copropriétaires peut agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage dès lors que le trouble affecte collectivement les occupants de l'immeuble. Or, si ces troubles émanent d'un sous-locataire occupant un local dépendant de la copropriété, le syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre, non seulement de ce sous-locataire, mais également, aux fins de condamnation solidaire au paiement de dommages et intérêts, du propriétaire, responsable de premier rang à l'égard des tiers, et de son locataire principal, compte tenu de l'action oblique dont dispose le syndicat contre le locataire principal en cas de carence du propriétaire à agir contre lui.
En l'espèce, afin d'établir les troubles anormaux de vosinage causés par Mme [G], le syndicat des copropriétaires Le Haut Val versent notamment aux débats :
- des courriels adressés au syndic par un copropriétaire du bâtiment C, Mme [N], dès le mois de septembre 2016, se plaignant, depuis l'arrivée de Mme [G], de la présence de blattes, alors qu'elle n'en avait pas vu depuis qu'elle vit dans la résidence et du fait qu'elle utilise son balcon comme une pièce à vivre, en y installant des meubles après avoir percé les murs extérieurs, en l'encombrant de différents objets (tapis, chaussures, linge...) et en y laissant des animaux (perruches, chat...) ;
- des courriers d'avril 2018 aux termes desquels des copropriétaires, Mme [L] et Mme [C], se plaignent, auprès du syndic, de nuisances provenant de la famille [G], et notamment des vélos laissés sur les balcons encombrés, de la porte d'entrée laissée toujours ouverte, de sacs poubelles qui ne sont pas mis dans les containers, de bruits nocturnes...;
- un courrier en date du 15 mai 2019 aux termes duquel les époux [K] se plaignent auprès du syndic de leur voisine occupant le local situé en dessous du leur, et notamment du fait que les enfants jouent avec un ballon de basket dans l'appartement jusqu'à 23 heures, font du roller, de la patinette et du vélo avec roulettes en plastique, que les portes ne cessent de claquer, qu'ils hurlent et qu'ils dégradent les parties communes (murs de la cage d'escalier...), qu'ils stockent les poubelles sur leur balcon, qu'ils ne changent jamais la litière qui se trouve sur le balcon, qu'une odeur nauséabonde se dégage du linge qui pend sur les balustrades...; ils précisent, qu'alors même qu'ils ont demandé à Mme [G] de cesser les nuisances sonores, afin que leur bébé puisse faire la sieste, cette dernière s'est énervée, de même que son mari qui a accusé son époux, en se mettant front contre front, d'avoir harcelé sa femme ;
- un courriel en date du 26 juin 2020 aux termes duquel, Mme [M] et M. [I], se plaignent auprès du syndic de problèmes réccurents rencontrés avec leurs voisins du 1er étage, à savoir qu'un des enfants, âgé de 3/4 ans, ne cesse de courir dans l'appartement, et ce, même après 23 heures, et qu'ils secouent leurs tapis, balais et autres par leurs fenêtres ;
- une plainte déposée par Mme [L] le 19 juin 2019 pour dégradations commises sur la serrure de sa porte d'entrée le 20 avril précédent aux termes de laquelle elle soupçonne la famille [G] [D] [S] d'être l'auteur des faits dès lors qu'elle a eu une altercation avec M. [G] le 28 décembre 2018 ;
- un extrait d'un journal faisant état d'un chat qui a été laissé seul dans un appartement pendant plus de trois semaines avant que la police n'intervienne le 3 septembre 2019 ;
- des attestations dressées par Mme [J] [T], M. [H] [T], Mme [M], Mme [P], Mme [C], Mme [L], Mme [N] et Mme [W], en tant qu'occupants de logements situés dans le même bâtiment que celui qu'occupait Mme [G], aux termes desquelles il se plaignent de nuisances olfactives (la famille [G] est partie un mois en vacances en laissant leur chat dans l'appartement et la litière sur le balcon, les occupants fument sur le balcon des produits illicites...), de nuisances sonores (les occupants crient, courent dans l'appartement jusqu'à tard dans la nuit, se disputent et les machines à laver tournent la nuit), d'incivilités (jet de déchêts, d'objets, de mégots de cigarette, de cannettes de bières, portes qui claquent, porte d'entrée de l'immeuble laissée en permanence ouverte...), de manque d'hygiène (des cafards ont envahi les parties communes et privatives, poubelles non fermées...), de nuisances esthétiques (encombrement du balcon d'objets et de linge...) et de dégradations des parties communes (cage d'escalier, ascenseur, encombrements par des vélos, poussettes...) ;
- une facture en date du 22 avril 2021portant sur le traitement de cafards dans l'appartement occupé par Mme [G] ;
- un constat d'huissier en date du 5 février 2021 aux termes duquel il est constaté, au niveau du bâtiment C, des détritus qui jonchent le sol ainsi que des traces de brûlures sur le muret, à l'intérieur de ce bâtiment, des traces et tâches noires sur les murs, et notamment sur ceux situés au 1er étage au droit de la porte d'entrée de l'appartement de Mme [V], des éclats sur les mus entre la porte de l'ascenseur du 1er étage et la porte palière de l'appartement de Mme [V], alors que les murs des volées d'escalies d'accès aux autres étages ne présentent aucun salissure ou trace noire ; en se rendant à l'intérieur de l'appartement de Mme [M] situé au rez-de-chaussée du bâtiment, au-dessous de celui appartenant à Mme [V], il relève au niveau de la terrasse des cendres de cigarettes qui jonchent le sol et des granulés de litières pour chat ; en se rendant à l'intérieur de l'appartement de Mme [K] situé au 2ème étage du bâtiment, au-dessus de celui appartenant à Mme [V], il constate au niveau du balcon une chaise de bureau, un fauteuil sur roulettes, un chat, une litière avec de nombreux excréments ainsi que des granulés de litière et des oignons qui jonchent le sol.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, dès leur arrivée dans les lieux loués, Mme [G]. et leurs enfants ont, avec l'évidence requise en référé, causé des troubles du voisinage engendrés essentiellement par des nuisances sonores, olfactives, esthétiques et des incivilités qui, par leur intensité et leur répétition, ont excédé les inconvénients normaux du voisinage ainsi que par des dégradations causées aux parties communes.
Si l'association ALC verse aux débats un courrier établi par le service environnement urbain de la ville d'[Localité 5] démontrant que l'enquête inopinée effectuée le 5 novembre 2019 dans le logement de Mme [G] n'a pas révélé la présence d'insectes nuisibles, de déchets ou de nuisances olfactives, ces constatations sont contredites par les éléments susvisés, et en particulier la facture en date du 22 avril 2021 démontrant que l'appartement a été traité contre les cafards et les photographies jointes aux différentes plaintes et au constat d'huissier dressé le 5 février 2021.
De plus, si cette association verse aux débats des attestations dressées en juin et juillet 2021, soit après son assignation en intervention forcée en mai 2021, aux termes desquelles les visites à domicile effectuées par l'équipe sociale n'auraient pas révélé les manquements reprochés à Mme [G], et en particulier l'encombrement du balcon, il convient de relever que ces attestations émanent de Mme [X], chef de service de l'association, et de Mme [E], assistante sociale de la même association, soit de personnes travaillant pour l'appelante, de sorte que ces éléments doivent être pris en compte avec la plus grande circonspection.
Enfin, outre les nombreuses plaintes émanant des occupants du bâtiment C, la preuve des troubles du voisinage résulte également des nombreux courriers que le syndic de la copropriété va adresser tant à Mme [V], propriétaire, qu'à l'association ALC, locataire principal, afin qu'ils entrepennent les démarches nécessaires auprès de la sous-locataire afin de mettre fin aux troubles causés aux autres occupants de la copropriété, et en particulier du bâtiment C dans lequel se situe l'appartement occupé par Mme [G], à la suite de quoi cette dernière quittera les lieux le 29 juillet 2021 après les démarches effectuées par l'association ALC pour la reloger.
Afin de justifier l'action exercée à l'encontre de Mme [V] et l'association ALC, le syndicat des copropriétaires Le Haut Val produit notamment :
- le règlement de copropriété qui prévoit (en pages 25 et 27) que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille (...). Ils ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou criard (...). Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu'il y aurait lieu dans l'intérieur des appartements (...). Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres et balcons, aucun objet ne pourra être posé sur le bord des fenêtres et balcons (...). On devra se conformer aux règlements de police pour battre ou secouer les tapis et chiffons de nettoyage (...). Chacun des copropriétaires usera librement des 'parties communes' suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires (...). Aucun des copropriétaires ou occupants de l'ensemble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers et escaliers, cour et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l'ensemble (...) ;
- des lettres adressées à Mme [V] et/ou son gestionnaire de bien les 27 septembre 2016, 26 janvier, 13 avril, 21 juin, 24 août 2017, 25 avril 2018 et 29 avril 2019 aux termes duquel le syndic se plaint d'un non-respect du règlement de copropriétaire par les occupants de son appartement, et en particulier d'un nombre important d'objets entreposés sur le balcon et la terrasse, du linge étendu sur les rambardes, le tout visible depuis l'extérieur, du fait que des blattes sortent de l'appartement, de leur chat qui va de terrasse en terrasse en faisant ses besoins dans les pots de fleurs des voisins et des vélos stockés dans les parties communes alors qu'il existe un local prévu à cet effet ;
- des courriers adressés en recommandé à Mme [V] et/ou son gestionnaire de bien les 21 juin, 1er septembre, 4 octobre 2017, 6 et 21 juin 2019 par l'assureur de la copropriété intervenant au titre de la protection juridique lui demandant d'intervenir auprès de ses locataires afin qu'ils respectent le règlement de copropriété en n'entreposant aucun meuble et objet sur le balcon, en n'étendant pas son linge sur les rambardes et en remédiant à la présence de blattes ;
- des lettres adressées en recommandé à Mme [V] et/ou son gestionnaire de bien les 9 et 10 octobre 2019 dans lesquels l'assureur de la copropriété indique que, malgré l'intervention de l'assistante sociale, Mme [E], les nuisances sonores, l'infestation du logement et des parties communes de blattes et cafards et l'état d'encombrement du balcon perdurent, outre le fait que le chat a été laissé seul dans le logement avec ses excréments qui se sont amoncelés dans les litières entreposées sur le balcon, dégageant des odeurs insoutenables ;
- une lettre de relance adressée avant assignation à Mme [V] le 5 août 2020 par l'assureur de la copropriété dans lequel il indique être contraint d'intervenir depuis plusieurs années en raison des nuisances diverses causées par ses locataires, et en particulier de nuisances sonores (enfants qui courent à toutes heures du jour et de la nuit) et de déchets provenant du logement (avec des miettes, mégots et cendres qui tombent sur les autres balcons lorsque les tapis, balais et autres sont secoués par les fenêtres), tout en lui indiquant qu'elle engage sa responsabilité en tant que propriétaire bailleur responsable de plein droit des infractions commises par son locataire.
En réponse à ces différents courriers, Mme [V] ne démontre s'être rapprochée du locataire principal, pour la première fois, que par courriel en date du 11 juin 2019, soit près de trois ans après avoir été alertée des troubles causés par l'occupante de son appartement par le syndic de la copropriété, en demandant à l'association ALC ce qu'elle envisageait de faire auprès des occupants pour remédier aux troubles dénoncés par l'assureur de la copropriété intervenant au titre de la protection juridique.
C'est à ce moment-là que Mme [E], assistante sociale de l'association ALC a, par courrier en date du 25 juin 2019, indiqué à la bailleresse qu'elle intervenait régulièrement au domicile de Mme [G], que les visites à domicile n'ont pas révélé de problèmes importants pouvant importuner le voisinage, que Mme [G] s'engageait à respecter les règles de la résidence et qu'une entreprise passe régulièrement pour le traitement des cafards, que cette dernière allait sortir prochainement de cet hébergement et, qu'en attendant, elle allait essayer d'augmenter le nombre de visites.
Il convient de relever, qu'alors même que la convention de sous-location et de séjour signée entre l'association ALC et Mme [G] rappelle ses obligations, et notamment qu'elle devra se conformer aux règlements de police, aux règlements de copropriété de l'immeuble, ainsi qu'à tout règlement intérieur, qu'il devra veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit pas troublé, en aucune manière, du fait de son comportement personnel ou celui des personnes dont il a la charge et qu'elle ne devra déposer aucun objet ou paquet ou effet mobilier et ne faire aucun déballage dans les parties communes, l'association ALC ne démontre pas avoir mis en demeure Mme [G] de respecter les dispositions du bail et le règlement de copropriété, étant relevé que cette dernière n'a jamais reconnu, excepté dans son courrier, en date du 19 avril 2021, les troubles dénoncés à l'encontre de sa locataire.
En effet, ce n'est qu'après leurs assignations en janvier 2017 pour Mme [V] et en mai 2021 pour l'association ALC, que cette dernière va, par courrier en date du 19 avril 2021, informer le gestionnaire du bien de Mme [V] qu'elle a pris la mesure des préjudices décrits par le voisinage, lesquels sont inacceptables, et que le relogement de Mme [G], solution qui a été privilégiée à la procédure d'expulsion, est en cours et que, dans cette attente, elle continue les convocations au siège du pôle afin de rappeler à Mme [G] qu'elle doit respecter le règlement ainsi que les visites à domicile par l'équipe sociale.
Or, l'association ALC ne justifie avoir entrepris des démarches pour reloger Mme [G] qu'à compter du mois de novembre 2020.
Par courrier en date du 16 août 2021, le gestionnaire du bien de Mme [V] informe Me [A] que les démarches menées par l'association ALC et elle-même ont permis le départ de Mme [G], laquelle a signé un contrat de location portant sur un logement conventionné le 29 juillet 2021.
Il s'ensuit que Mme [V], en tant que propriétaire bailleur du logement occupé par Mme [G], a, de toute évidence, réagi très tardivement pour faire cesser les nuisances causées par cette occupante à la copropriété Le Haut Val depuis plusieurs années en ne prenant pas au sérieux les plaintes des copropriétaires, en ne cherchant pas à faire respecter le règlement de copropriété et en n'entreprenant aucune démarche utile, avant son assignation, pour mettre en oeuvre les moyens juridiques à sa disposition pour faire cesser les nuisances imputables à l'occupante des lieux, de sorte que sa responsabilité à l'égard de la copropriété le Haut Val pour troubles anormaux de voisinage commis par l'occupante de son logement ne souffre d'aucune contestation sérieuse.
Il en est de même de l'association ALC, en tant que locataire principal, qui, alors même qu'elle avait connaissance, au moins depuis le mois de juin 2019, du comportement irrespectueux de sa locataire à l'égard de ses voisins, ne démontre pas avoir mis en demeure Mme [G] de respecter les dispositions du bail et le règlement de copropriété et qu'elle a attendu le mois de novembre 2020 pour entreprendre des démarches aux fins de reloger Mme [G] et, son assignation du mois de mai 2021, pour accélerer les démarches faites en ce sens, de sorte que sa responsabilité à l'égard de la copropriété le Haut Val pour troubles anormaux de voisinage commis par sa locataire ne souffre d'aucune contestation sérieuse.
Sollicitant la condamnation solidaire de Mme [V] et l'association ALC à lui verser une provision à valoir sur les préjudices matériel et moral subis, le syndicat des copropriétaires Le Haut Val démontre que les nuisances sonores, olfactives, esthétiques et les incivilités causées par Mme [G] ont duré près de 5 années, soit de septembre 2016 à juillet 2021, obligeant le syndic de la copropriété et son assureur à relayer, plusieurs fois par an, les doléances des autres occupants du bâtiment et à multiplier les courriers pour parvenir à une situation normale.
De plus, les dégradations commises par la famille [G] au niveau des parties communes résultent des constatations de l'huissier instrumentaire dans son procès-verbal du 5 février 2021 en ce qu'elles sont localisées au niveau de l'appartement de Mme [V].
L'ensemble des éléments de la procédure conduisent donc à considérer que le montant non sérieusement contestable de la provision à allouer au syndicat des copropriétaires Le Haut Val doit être fixé à la somme de 3 000 euros.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle condamné in solidum l'association ALC et Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires Le Haut Val une somme provisionnelle à valoir sur la réparation des préjudices subis résultant des troubles anormaux du voisinage causés entre les mois d'août 2016 et juillet 2021 par Mme [R] [G], occupante du bien appartenant à Mme [V], que lui a sous-loué l'association ALC, mais de l'infirmer en ce qu'elle a limité le montant de la provision à la somme de 1 000 euros pour la porter à celle de 3 000 euros.
Sur le prétendu appel en garantie
Il convient de relever que l'action exercée par le syndicat des copropriétaires Le Haut Val à l'encontre de Mme [V] et l'association ALC est une action directe en responsabilité, et non un appel en garantie comme le soutient l'association ALC, étant relevé sur ce point qu'aucun appel en garantie n'a été formé par l'association ALC à l'encontre de Mme [G], en tant que sous-locataire, et/ou par Mme [V] à l'encontre de l'association ALC, en tant que locataire principal.
De plus, aucune condamnation n'a été sollicitée à l'encontre de Mme [G] dans le cadre des appels, principal et incident, formés par les parties.
Dans ces conditions, l'association ALC sera déboutée de sa demande tendant à dire n'y avoir lieu à la condamner à garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre Mme [G].
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que l'association ALC et Mme [V] n'obtiennent pas gain de cause en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés in solidum aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires Le Haut Val la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En outre, il seront tenus in solidum aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Laurence Sportes, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Enfin, l'équité commande de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires Le Haut Val la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, en tant que parties perdantes, ils seront déboutés de leurs demandes formulées sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a limité le montant de la provision à la somme de 1 000 euros ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Condamne in solidum l'association ALC et Mme [Y] [V] à verser au syndicat des copropriétaires Le Haut Val, représenté par son syndic en exercice, une somme provisionnelle de 3 000 euros à valoir sur la réparation des préjudices subis résultant des troubles anormaux du voisinage causés entre les mois d'août 2016 et juillet 2021 par Mme [R] [G], occupante du bien appartenant à Mme [Y] [V], que lui a sous-loué l'association ALC ;
Déboute l'association ALC de sa demande tendant à dire n'y avoir lieu à la condamner à garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre Mme [G] ;
Condamne in solidum l'association ALC et Mme [Y] [V] à verser au syndicat des copropriétaires Le Haut Val, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute l'association ALC et Mme [Y] [V] de leurs demandes formulées sur le même fondement ;
Condamne in solidum l'association ALC et Mme [Y] [V] aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Laurence Sportes, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président