6 décembre 2022
Cour d'appel de Poitiers
RG n°
21/00327
1ère Chambre
Texte de la décision
ARRÊT N°577
N° RG 21/00327
N° Portalis DBV5-V-B7F-GFYU
[P]
[H]
C/
[Z]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 décembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE
APPELANTS :
Monsieur [R] [V] [W] [P]
né le 28 Mai 1968 à [Localité 14] (51)
[Adresse 6]
[Localité 13]
Madame [A] [C] [S] [H] épouse [P]
née le 27 Février 1968 à [Localité 11] (02)
[Adresse 5]
[Localité 13]
ayant tous deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
INTIMÉS :
Monsieur [N], [F] [Z]
né le 29 Juin 1940 à [Localité 15]
[Adresse 8]
Madame [M], [U] [D] épouse [Z]
née le 10 Mai 1946 à [Localité 12] (59)
[Adresse 8]
ayant tous deux pour avocat postulant Me Annabelle TEXIER de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] ont acquis des époux [P]/[H] selon acte du 9 juin 2017 un bien immobilier sis [Adresse 3].
Des désordres apparaissant rapidement, M. et Mme [Z] obtenaient le 3 août 2018 la désignation d'un expert qui déposait son rapport le 19 mai 2020.
Au vu de ce rapport, M. et Mme [Z] ont, par acte d'huissier en date du 23 juillet 2020 assigné M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] devant le tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE.
Ils sollicitaient que soit prononcée la nullité de la vente pour dol et subsidiairement sa résolution pour vices cachés, plus subsidiairement pour manquement à l'obligation de délivrance, et plus subsidiairement la nullité de la vente pour faute dolosive,
-la remise en état des parties dans l'état antérieur à la vente,
- la restitution par les époux [P] de la somme de 345.000 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation et au besoin leur condamnation solidaire au payement de cette somme,
- de constater que la restitution se fera par remise des clefs,
- la publication de la décision au service de la publicité foncière,
- la condamnation solidaire des époux [P] à leur payer 25.176,22 euros au titre des frais d'acquisition, 858,75 euros au titre de la taxe foncière 2017, 1.588 euros au titre de la taxe foncière 2018, 1.623 au titre de la taxe foncière 2019, la cotisation d'assurance habitation de 2017 à 2020 pour 1.287,69 euros, le coût des constats d'huissiers pour 864 euros, du rapport d'expertise amiable pour 2.450 euros, de frais d'architecte pour 320 euros, de l'intervention de la société Eco-Système pour 900 euros, des déplacements entre les Yvelines et [Localité 13] pour 5.817 euros, 52.200 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire, 34.500 euros au titre du préjudice moral, la capitalisation des intérêts par année pleine,
- 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, aux dépens, de ceux de l'instance en référé, des frais d'inscription hypothécaire, d'expertise pour 7.058,16 euros et au montant des sommes qui seraient retenues par l'huissier instrumentaire en cas de recouvrement forcé au titre des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001.
M. et Mme [P] n'ont pas comparu aux débats de première instance.
Par jugement réputé contradictoire en date du 22/12/2020, le tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE a statué comme suit :
'Prononce la résiliation de la vente intervenue le 9 juin 2017 entre les époux [Z] et les époux [P] concernant l'immeuble cadastré [Cadastre 9] et [Cadastre 7] au [Adresse 4] ;
Ordonne la restitution du prix par les époux [P] et au besoin les condamne solidairement à payer aux époux [Z] 345.000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 juillet 2020 ,
Ordonne la restitution de l'immeuble par remise des clefs par les époux [Z] aux époux [P] à première demande de ceux-ci dés la restitution du prix intervenue ;
Ordonne l'annexion du présent à l'acte de chacune des parties et la publication du présent à la conservation des hypothèques à la demande de la partie fa plus diligente, les frais étant inclus dans les dépens du présent ;
Condamne solidairement les époux [P] à payer aux époux [Z]
25.176,72 euros au titre des frais d'acquisition ;
858,75 euros au titre de la taxe foncière 2017 ;
1.588 euros titre de la taxe foncière 2018 ;
1.623 euros au titre de la taxe foncière 2019;
au montant de la taxe foncière 2020 sur présentation du justificatif de payement ;
1.287,69 euros au titre des cotisations d'assurance ;
854 euros au titre des constats d'huissiers ;
2.450 euros au titre de l'expertise amiable ;
320 euros au titre des frais d'architecte ;
900 euros au titre des factures de la société Eco Système ;
1.000 euros au titre des frais de déplacements :
5.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Ordonne concernant l'ensemble des sommes la capitalisation des intérêts par années pleines ;
Condamne solidairement les époux [P] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire pour 7.058,16 euros, ceux de l'instance de référé, les frais d'inscription d'hypothèques provisoire et définitive ;
Déboute les époux [Z] du surplus'.
Le premier juge a notamment retenu que :
- sur le dol, si le diagnostic électrique démontre la non conformité de l'installation, les époux [P] justifient avoir fait réaliser des travaux de mise en conformité par la S.A.R.L. ORDR'ELECT. Si l'expert a retenu que l'installation demeurait dangereuse après ces travaux, aucun élément ne démontre que cette intervention constituerait une manoeuvre et aucun élément ne prouve que les époux [P] étaient informés des problèmes persistants après cette intervention.
- sur les vices cachés, l'acte contient une clause de renonciation aux vices cachés excepté si le vendeur était un professionnel qui avait réalisé les travaux lui-même, ou connaissait les vices.
Les époux [P] ne produisent aucune facture de travaux.
Or, les anomalies électriques grossières constatées telles que l'absence de circuit indépendant pour les volets roulants ou le chauffage électrique démontrent que ces travaux n'ont pas été exécutés par des professionnels ; qu'il s'agisse de l'électricité, de la charpente, la taille des gouttières, l'absence d'exutoire des eaux pluviales dans le patio, de seuil sous les baies, les éléments de couverture, démontrent également d'importants manquements aux règles de l'art les plus élémentaires.
Les époux [P] n'ont pas cité lors de dires les noms des entreprises qui seraient intervenues et seraient responsables de tels manquements.
- les époux [P] ne peuvent qu'être considérés comme ayant réalisé eux-mêmes les travaux.
- résidant dans l'immeuble depuis douze ans et connaissant certains des vices de l'immeuble, ayant réalisé les travaux les époux [P] sont tenus à la garantie des vices cachés.
- les époux [Z] sont des acquéreurs non professionnels, et les vices étaient inaccessibles et donc cachées pour un acquéreur non professionnel normalement diligent.
- la reprise des vices est évaluée à près de 100 000 € et la preuve du vice rédhibitoire est apportée, justifiant le prononcé de la résolution de la vente.
- les parties doivent être remises en état, alors que les époux [P] avaient connaissances des vices. Les époux [Z] seront indemnisés dans la limites de leurs justifications de préjudices, étant rappelé que les manoeuvres frauduleuses alléguées ne sont pas démontrées.
LA COUR
Vu l'appel en date du 28/01/2021 interjeté par M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 31/08/2022, M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] ont présenté les demandes suivantes :
'Dire et juger M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] recevables et bien fondés en leur appel,
Y faisant droit, réformer le jugement entrepris en ce que le tribunal a :
Prononcé la « résiliation » de la vente intervenue le 9 juin 2017 entre les époux [Z] et les époux [P] concernant l'immeuble cadastre [Cadastre 9] et [Cadastre 7] au [Adresse 4] ;
Ordonné la restitution du prix par les époux [P] et au besoin les a condamnés solidairement à payer aux époux [Z] 345.000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 juillet 2020 ;
Ordonné la restitution de l'immeuble par remise des clefs par les époux [Z] aux époux [P] à première demande de ceux-ci dès la restitution du prix intervenue ;
Ordonné l'annexion du présent à l'acte de chacune des parties et la publication du présent à la « conservation des hypothèques » à la demande de la partie la plus diligente, les frais étant inclus dans les dépens du présent ;
Condamné solidairement les époux [P] à payer aux époux [Z] :
-25.176,72 euros au titre des frais d'acquisition ;
-858,75 euros au titre de la taxe foncière 2017 ;
-1.588 euros titre de la taxe foncière 2018 ;
-1.623 euros au titre de la taxe foncière 2019 ;
au montant de la taxe foncière 2020 sur présentation du justificatif de payement ;
-1.287,69 euros au titre des cotisations d'assurance ;
-854 euros au titre des constats d'huissiers ;
-2.450 euros au titre de l'expertise amiable ;
-320 euros au titre des frais d'architecte ;
-900 euros au titre des facture de la société Eco Système ;
-1.000 euros au titre des frais de déplacements ;
-5.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
-3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Ordonné concernant l'ensemble des sommes la capitalisation des intérêts par années pleines ;
Condamné solidairement les époux [P] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire pour 7.058,16 euros, ceux de l'instance de référé, les frais d'inscription d'hypothèques provisoire et définitive ;
Statuant à nouveau,
A titre principal :
Vu les articles 1641 à 1647 du Code Civil, et, subsidiairement, l'article 1604 du même Code,
Dire et juger n'y avoir lieu à la résolution de la vente conclue le 9 juin 2017 entre les époux [P] et les époux [Z],
En conséquence, débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et, notamment, des fins de leur appel incident,
A titre subsidiaire,
Dire et juger que si, par impossible, le prononcé de la résolution de la vente est confirmé,
ordonner alors la restitution de l'immeuble, par les époux [Z], et la restitution corrélative, par les époux [P], et ce par application combinée des articles 1644 et 1646 du Code Civil :
- Du prix de vente : 345.000 €.
- Des frais occasionnés par la vente : 25.176,72 €.
Débouter en conséquence les époux [Z] de toutes leurs demandes indemnitaires, en raison de la bonne foi des vendeurs,
Confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a débouté les époux [Z] de leur demande d'annulation de la vente fondée sur le dol,
En tout état de cause :
Condamner in solidum les époux [Z] au paiement de la somme de 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers frais et dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût de l'expertise judiciaire de M. [X] du 19 mars 2020 et qui seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE POITIERS en vertu de l'article 699 du code de procédure civile'.
A l'appui de leurs prétentions, M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] soutiennent notamment que :
- les acheteurs, dès le lendemain de la vente, arguant de plusieurs désordres affectant l'immeuble, assignaient en référé le 11 mai 2018 les époux [P] devant le Président du tribunal de grande instance des SABLES D'OLONNE afin de désigner un expert judiciaire
- les premiers juges n'ont statué que sur les seules affirmations unilatérales des époux [Z].
- le dol reproché n'est pas constitué. Il n'a jamais été dans leur l'intention de tromper leurs cocontractants et l'on en prendra pour preuve l'état de santé de M. [P] qui souffre d'une maladie neuro-dégénérative avec perte de mémoire et perçoit une pension d'invalidité.
- l'acte reprenait les éléments du diagnostic électrique et les travaux effectués pour mise en conformité, exigés dès le compromis de vente et aucune manoeuvre dolosive n'est démontrée.
- les époux [Z] étaient parfaitement informés de l'état de l'installation électrique intérieure antérieurement à la vente et les époux [P] ne sont nullement responsables de la bonne ou de la mauvaise qualité des travaux réalisés par la S.A.R.L. ORDR'ELEC.
- sur le caractère prétendument dangereux du poêle à bois, les défauts étaient apparents selon l'expert.
- sur l'état de la charpente, l'expert a relevé des traces visibles d'insecte xylophages et un état parasitaire était annexé à l'acte.
- la pathologie justifiée de M. [P] provoque une perte progressive de mémoire et les époux [Z] ne sauraient soutenir que les époux [P] auraient omis de les informer clairement, alors qu'ils pouvaient visiter la maison en toute latitude.
La maison était en vente depuis 2007 et M. et Mme [P] n'entendaient pas échapper à la garantie décennale.
- M. et Mme [P] ne sont pas responsables de la qualité technique des différents rapports de diagnostics immobiliers, le diagnostiqueur électricien n'étant pas assigné.
- la présence de lierre n'implique pas une dissimulation de leur fait.
- sur la demande de résolution pour vices cachés, l'action en garantie légale des vices cachés n'est possible que si le vice allégué est précisément caché lors de la vente et de la réception de la chose. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents, ce qui impose à l'acheteur, même profane, une certaine vigilance, et le vice doit être rédhibitoire.
- en l'espèce, époux [Z] n'ont jamais établi que les travaux précités auraient été exécutés par les époux [P], et la clause de non garantie visée à l'article 1643 doit profiter aux vendeurs de bonne foi, comme en l'espèce.
- les époux [Z] ont visité l'immeuble à plusieurs reprises et ont pu se convaincre aisément de son état général.
- si la cour venait à confirmer la résolution de la vente pour cause de vice caché, dans la mesure où les vendeurs ignoraient les vices de la chose, ils seront tenus de rembourser aux acheteurs le prix de vente : 345.000 € et les frais occasionnés par la vente : 25.176,72 €.
- l'architecte de la maison a estimé les travaux de reprise à 100 000 €.
- Mme [P] était simple associée salariée de la S.A.R.L. VAL IMMO, n'avait pas de carte professionnelle d'agent immobilier et la société a été liquidée, Mme [P] étant licenciée.
- M. et Mme [P] étant vendeurs de bonne foi, M. et Mme [Z] seront déboutés du surplus de leurs demandes.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 02/09/2022, M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] ont présenté les demandes suivantes :
'Vu les articles 1130, 1131, 1137 et 1240 du code civil,
Vu les articles 1641, 1643 à 1645 du code civil,
Vu les articles 1846, 1848 à 1851 du code civil,
Vu l'article 1104 du code civil,
Vu l'article 1112-1 du code civil,
Vu l'article 1137 al.2 du code civil,
Vu les articles 1602 et 1603 du code civil,
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu le rapport de l'expert judiciaire, M. [X], en date du 19 mars 2020,
Vu le jugement rendu le 22 décembre 2020 par le tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE
Vu les pièces versées aux débats,
DÉCLARER les époux [P] mal fondés en leur appel, les en débouter ;
A titre principal,
- JUGER les époux [P] mal fondés en leur appel ;
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a JUGE que le bien immobilier était affecté de vices cachés ;
- En conséquence, PRONONCER la nullité de la vente, effectuée par acte authentique du 9 juin 2017, du bien immobilier situé [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 10] et [Cadastre 7],
- REPLACER les parties dans l'état antérieur à la vente ;
A titre subsidiaire,
- INFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté l'existence d'un dol ;
- STATUANT à nouveau, JUGER que le consentement des époux [Z] à l'achat du bien immobilier a été vicié par dol ;
- En conséquence, PRONONCER, la résolution de la vente, effectuée par acte
authentique du 9 juin 2017, du bien immobilier situé [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 10] et [Cadastre 7]
- REPLACER les parties dans l'état antérieur à la vente ;
A titre plus subsidiaire,
- JUGER que les époux [P] ont manqué à leur obligation de délivrance
conforme ;
- En conséquence, PRONONCER la nullité de la vente, effectuée par acte authentique du 9 juin 2017, du bien immobilier, situé [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 10] et [Cadastre 7]
- REPLACER les parties dans l'état antérieur à la vente ;
A titre encore plus subsidiaire,
- JUGER que les époux [P] ont commis une faute dolosive à l'encontre des époux [Z],
- En conséquence, PRONONCER la nullité de la vente, effectuée par acte authentique du 9 juin 2017, du bien immobilier situé [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 10] et [Cadastre 7]
- REPLACER les parties dans l'état antérieur à la vente ;
En tout état de cause,
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
o JUGE que les époux [P] devront restituer la somme de 345 000,00 € aux époux [Z] outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l'assignation délivrée le 23.07.2020 et, au besoin, les y condamner solidairement ou in solidum ;
o JUGE que la restitution du bien se fera par la remise des clés aux époux [P] et ce, dès remboursement du prix vente outre les intérêts ;
o ORDONNE la publication de la décision à intervenir auprès du Service de la Publicité Foncière aux frais des époux [P] ;
o CONDAMNE les époux [P] solidairement ou in solidum à régler, au titre des préjudices financiers, les sommes suivantes :
- Les frais d'acquisition : 25 176,72 €
- Taxe foncière 2017 : 858,75 €
- Taxe foncière 2018 : 1 588,00 €
- Taxe foncière 2019 : 1 623,00 €
- Les cotisations d'assurance habitation de 2017 à 2020 : 1 287,69 €
- Le coût des trois constats d'huissier datés des 22 juin 2017, 16 octobre 2017 et 11 décembre 2017 par la SCP FAYON MOUTON pour la somme totale de 864,00 €
- Le coût de l'établissement du rapport ARTHEX : 2 450,00 €
- Les frais de l'architecte : 320,00 €
- L'intervention de ECO-SYSTEME : 900,00 €
o ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil ;
o CONDAMNE les époux [P] solidairement ou in solidum à régler la somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
o CONDAMNE les époux [P] solidairement ou in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris, les dépens de l'instance en référé, des frais d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et définitive ainsi que de la mesure d'expertise taxée à la somme de 7.058,16 €, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
- INFIRMER le jugement en ce qu'il a :
o Fixé le préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 €,
o Débouté les époux [Z] de leur demande au titre du préjudice moral,
- Statuant à nouveau :
- CONDAMNER les époux [P] solidairement ou in solidum à régler la somme de 5 817,00 € au titre des dix déplacements entre les Yvelines et [Localité 13] ;
- CONDAMNER les époux [P] solidairement ou in solidum à régler la somme de 69 600,00 € au titre du préjudice de jouissance, du mois de juin 2017 au mois de juin 2021, somme à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir;
- CONDAMNER les époux [P] solidairement ou in solidum à régler la somme de 34 500,00 € au titre du préjudice moral ;
- DÉBOUTER les époux [P] de toutes leurs demandes contraires aux présentes conclusions ;
- Y ajoutant,
- CONDAMNER solidairement ou in solidum les époux [P] à régler aux époux [Z] les sommes suivantes :
o Constat d'huissier de la SCP FAYON MOUTON du 13.07.2021 : 362,00 €;
o Taxe foncière 2020 : 1 642,00 € ;
o Taxe foncière 2021 : 1 864,00 €
o Taxe foncière 2022 : 1 930,00 €
o Taxe foncière 2023 et années suivantes jusqu'à la remise des clés aux époux
[P] : mémoire
o Les cotisations d'assurance habitation pour l'année 2021 : 360,16 € ;
o Les cotisations d'assurance habitation pour l'année 2022 : 369,12 € ;
o Les cotisations d'assurance habitation pour l'année 2023 et les années et mois suivants, ce jusqu'à la remise des clés aux époux [P] : mémoire
o A la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
o Aux entiers dépens de l'instance devant la cour d'appel de POITIERS'.
A l'appui de leurs prétentions, M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] soutiennent notamment que :
- dès leur emménagement, les époux [Z] ont découvert de multiples désordres affectant le bien immobilier et des constats d'huissier ont été dressés.
- en première instance, les époux [P] n'ont pas constitué avocat alors que l'assignation avait été publiée au service de la publicité foncière.
- l'expert retient l'existence de désordres non apparents et invisibles par M. [Z] lors de l'acquisition et fait état de la gravité des désordres.
- le montant des travaux de remise en état pour les seuls désordres que l'expert considère comme « non apparents » est chiffré de façon approximative à 225 659,96 € T.T.C.
- l'expert indique : 'les désordres apparents ou non apparents étaient connus par les vendeurs dans la mesure où ils ont utilisé l'habitation d'octobre 2005 au 9 juin 2017".
- à titre principal sur le fondement des vices cachés, la clause d'exclusion est inopposable, dès lors que M. et Mme [P] ont la qualité de professionnels de l'immobilier, Mme [P] exerçant la profession d'agent immobilier et était gérante d'une société VAL IMMO, M. [P] ayant qualité d'agent associé.
En outre, M. et Mme [P] étaient aguerris à la vente de biens immobiliers, et connaissaient les vices cachés du bien qu'ils ont occupé pendant 10 ans, et ne versent aucune facture relative à la construction du bien.
- sur l'existence des vices cachés, l'expert retient sept désordres non apparents et graves et précise que le seul fait que l'installation électrique puisse être dangereuse, selon le sapiteur, suffit pour impliquer que l'immeuble est impropre à son usage.
- le bien est actuellement inhabitable en l'état car les graves désordres relevés sont potentiellement dangereux.
- si l'expert ne retient pas tous les devis que les époux [Z] ont pu établir, ce chiffrage confirme la gravité des désordres, antérieurs à la vente.
- les époux [Z] sont profanes, le fait que le mari ait été gérant d'une société immobilière ne lui enlevant pas cette qualité, d'autant qu'une S.C.I. est un non-professionnel de l'immobilier. Les époux [Z] n'ont pas les connaissances techniques nécessaires qui leur auraient, peut-être, permis de déceler certains désordres.
Notamment la charpente n'est pas accessible, ni visible de l'intérieur, comme l'état de la couverture et les plantations avaient pour but précis de dissimuler l'état du toit.
- compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs, les époux [Z] seront bien fondés à solliciter des dommages et intérêts pour les préjudices subis.
- les époux [P] n'ont pas versé aux débats des factures démontrant quels étaient les professionnels qui seraient intervenus et n'ont pas démenti les notes de l'expert selon lesquelles ils ont procédé à un certain nombre de travaux, notamment l'installation du poêle à bois.
- les époux [P] ont vécu plus de douze ans au sein de cette maison d'habitation, ils avaient donc nécessairement connaissance des vices.
- à titre subsidiaire est soutenue la responsabilité des vendeurs au titre de la réticence dolosive, le vendeur étant tenu à un devoir général de loyauté, et le dol par réticence étant sanctionné. En l'espèce, des manoeuvres dolosives sont démontrées puisqu'en faisant intervenir un électricien et M. [P] posant le poêle à bois, les époux [P] ont usé de manoeuvres pour faire croire que l'installation était désormais conforme et sans danger.
- au moment de la vente, M. [P] était en pleine possession de ses moyens.
- à titre plus subsidiaire, la nullité du contrat en raison du manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme et à titre encore plus susidiaire, la responsabilité des époux [P] est poursuivie en leur qualité de constructeurs pour faute dolosive.
M. et Mme [Z] rappellent leurs diverses demandes indemnitaires, et sollicitent soit la confirmation du jugement rendu, avec ajouts par actualisations, soit son infirmation, les demandes écartées par le tribunal devant être accueillies, soit les demandes pour frais de trajets durant la procédure, au titre de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral d'autant plus que les époux [P] n'ont eu de cesse de minimiser l'ampleur des désordres et ont sciemment caché des éléments primordiaux.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 05/09/2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur le fondement soutenu au principal au titre de la garantie des vices cachés :
L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
L'article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.
L'article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
L'article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.
L'article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la choses, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l'acheteur.'
L'article 1646 dispose par contre que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente'.
M. et Mme [Z] font valoir notamment que l'expert a constaté, en ce qui concerne les volets roulants leur fonctionnement difficile, voire impossible, que l'électroménager de la cuisine était défaillant, que des problèmes en alimentation des pièces d'eau existaient, ainsi que des passages d'humidité sous la douche.
Ils dénoncent encore la présence d'infiltrations et d'humidité dues à des désordres de couverture, des défauts électriques existant, notamment des convecteurs électriques non reliés sur des lignes indépendantes, que l'installation du poêle à bois est dangereuse, que l'isolation thermique est mal posée, insuffisante voire inexistante, que la pompe du spa est en court-circuit, que des désordres existent dans le patio, lié à l'écoulement des eaux pluviales (les époux [P], pendant plus de 10 ans, auraient utilisé le tuyau d'évacuation des eaux usées pour évacuer les eaux pluviales, pour ne pas risquer d'inonder le patio, en totale illégalité), que la moitié des carreaux du carrelage sonne creux, et que la charpente connaît des désordres atteignant la solidité de la structure.
L'acte de vente du 9 juin 2017signé des parties comporte certes une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ainsi libellée :
'L'acquéreur prend le bien en l'état ou il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque raison que ce soit notamment en raison
-des vices apparents
- des vices cachés
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou est réputé s'être comporté comme tel,
- si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Si l'acte de vente du 9 juin 2017 mentionne que le diagnostic électrique avait mis en évidence des défauts de conformité, à cet acte est annexée une facture de la société à responsabilité limitée ORDR'ELECT du 23 mai 2017 précisant « modification installation suivant diagnostic », cette intervention étant réalisée à la demande de M. et Mme [P] qui soutiennent avoir ainsi voulu mettre en conformité l'installation.
Toutefois, il résulte des observations et conclusions de l'expert judiciaire que:
' désordres non apparents et invisibles par M. [Z] lors de l'acquisition...:
- « Les anomalies sur l'ensemble du réseau électrique et chauffage,
- Les non-conformités sur le poêle à bois,
- L'absence d'exutoire de la descente d'eau pluviale,
- Les débordements des gouttières d'eau pluviale,
- Les infiltrations d'eau par la couverture,
- Les défauts de l'isolation thermique,
- Les problèmes d'attaque de la charpente de l'auvent.
... seuls les désordres de carrelage, les dysfonctionnements d'équipements de cuisine et la dégradation des plaques de plâtre ne rendent pas l'ouvrage impropre à son usage.
Les désordres sur la charpente portent atteinte à la solidité de l'ouvrage
... Les défauts sur l'électricité et le poêle à bois sont des manquements graves aux règles de l'art, DTU et aux normes de sécurité
...
les désordres apparents ou non apparents étaient connus par les vendeurs dans la mesure où ils ont utilisé l'habitation d'octobre 2005 au 9 juin 2017...
A notre sens, la responsabilité des époux [P] est engagée pour avoir vendu un bien impropre à sa destination, avec des manquements graves aux normes de sécurité, et avec des difficultés, aujourd'hui, à établir des recours auprès des assureurs décennaux compte tenu des garanties forcloses.
La responsabilité des entreprises qui ont participé nous paraît engagée, mais aucune facture de travaux ne nous a été communiquée par les vendeurs, les époux [P].
La responsabilité des diagnostiqueurs, la S.A.R.L. AFEX et la S.A.R.L. AUGRY EPS ne nous paraît pas impliqué dans ce dossier, ni celle d'AXA.
...
Les vendeurs [P] ayant occupé l'habitation pendant 12 ans environ, en résidence principale, il nous apparaît que leur responsabilité peut être engagée, d'autant plus qu'ils ne se seraient pas manifestés contre les entreprises pour déclarer les désordres pendant le délai d'épreuve (10 ans), ni pour réparer les ouvrages qu'ils ont eux-mêmes réalisés.
...
Le seul fait que l'installation électrique puisse être dangereuse, selon le sapiteur, suffit pour indiquer que l'immeuble est impropre à son usage.
Seuls les désordres de carrelage, les dysfonctionnements d'équipement de cuisine et la dégradation des plaques de plâtre ne rendent pas l'ouvrage impropre à son usage.
Les désordres sur la charpente portent atteinte à la solidité de la structure'.
Il résulte de ces constatations non utilement contredites que l'immeuble comporte différents vices préexistants à la vente mais qui demeuraient cachés à M. et Mme [Z], acquéreurs profanes, qui ne pouvaient en dépit de leurs diligences attentives et des visites effectuées en percevoir l'existence, étant rappelé que la qualité de gérant de S.C.I. de M. [Z] ne lui donnait pas la qualité de professionnel de l'immobilier.
Ces vices rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, l'existence d'un vice rédhibitoire étant établie dès lors que le total approximatif des travaux a été chiffré à 225 659,96 € le coût de la réfection nécessaire de la charpente, de la couverture et de l'électricité étant évaluée à lui seul à 100 000 €.
Il résulte également des observations très précises et non utilement contredites de l'expert que M. et Mme [P] avaient connaissance des vices cachés de l'immeuble qu'ils vendaient après plus de 10 ans d'occupation en résidence principale.
Au surplus, les vendeurs ne justifient par aucune pièce de l'intervention constructive d'entreprises ou de tiers, restant taisant à ce propos, alors que l'expert a pu retenir l'intervention personnelle de M. [P] s'agissant de la pose du poêle à bois défectueuse, et de l'isolation.
Enfin, Mme [P] exerçait une activité de gérante de la société VALIMMO, agence immobilière, M. [P] ayant qualité d'agent associé.
Il convient de retenir qu'à ces divers titres, M. et Mme [P] ne peuvent prétendre au bénéfice de la clause contractuelle d'exclusion de garantie de vices cachés, et le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu leur garantie à ce titre.
Sans qu'il soit nécessaire d'examiner les fondements subsidiairement soutenus par M. et Mme [Z], notamment celui du dol, alors que le jugement avait justement constaté que la preuve des manoeuvres dolosives alléguées n'était pas en l'espèce rapportée, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- prononcé la résiliation de la vente intervenue le 9 juin 2017 entre les époux [Z] et les époux [P] concernant l'immeuble cadastré [Cadastre 9] et [Cadastre 7] au [Adresse 4], sauf à dire que c'est en réalité la résolution qui doit être prononcée, la résiliation concernant les contrats à exécution successive ;
- ordonné la restitution du prix par les époux [P] et au besoin les condamne solidairement à payer aux époux [Z] 345.000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 juillet 2020 ,
- ordonné la restitution de l'immeuble par remise des clefs par les époux [Z] aux époux [P] à première demande de ceux-ci dés la restitution du prix intervenue ;
- la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques à la demande de la partie la plus diligente, les frais étant inclus dans les dépens du présent , sans qu'il y ait lieu toutefois à l'annexion du jugement à l'acte de chacune des parties, la publication de la décision rendue suffisant.
Sur les demandes financières et indemnitaires :
Il convient de remettre les parties en l'état dans lesquelles elles se touvaient préalablement à la vente.
M. et Mme [P] dès lors qu'il est établi qu'ils connaissaient les vices de leurs immeuble avant la vente, sont tenus de tous les dommages et intérêts dus à M. et Mme [Z] par application des dispositions de l'article 1645 du code civil plus haut rappelé, outre la restitution du prix qu'ils en ont reçu.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les vendeurs au paiement des sommes suivantes qui correspondent à des dépenses que les intimés justifient avoir exposées du fait de l'achat de l'immeuble :
25.176,72 euros au titre des frais d'acquisition ;
858,75 euros au titre de la taxe foncière 2017 ;
1.588 euros titre de la taxe foncière 2018 ;
1.623 euros au titre de la taxe foncière 2019;
1.287,69 euros au titre des cotisations d'assurance ;
854 euros au titre des constats d'huissiers ;
2.450 euros au titre de l'expertise amiable ,
320 euros au titre des frais d'architecte ;
900 euros au titre des facture de la société Eco Système.
M. et Mme [P] seront également tenus au paiement des sommes suivantes, telles que justifiées par M. et Mme [Z] :
- 362,00 € au titre du constat d'huissier de la SCP FAYON MOUTON en date du 13/07/2021
- 1642 € au titre de la taxe foncière 2020
- 1864 € au titre de la taxe foncière 2021
- 1930 € au titre de la taxe foncière 2022
- 360,16 € au titre des cotisations d'assurance habitation pour l'année 2021
- 369,12 € au titre des cotisations d'assurance habitation pour l'année 2022
Les autres demandes non justifiées aux débats devant être écartées.
S'agissant des frais de déplacements supportés non au titre de l'acquisition d'un immeuble mais au titre des déplacements rendus nécessaires par la procédure elle-même, M. et Mme [Z] justifient de 10 déplacements depuis les Yvelines où ils résident en raison des deux expertises du cabinet ARTHEX, de quatre audiences et de quatre réunions d'expertise judiciaire, une somme de 3000 € devant leur être allouée à ce titre, par infirmation sur ce point du jugement rendu.
Leur préjudice de jouissance doit être établi compte tenu du temps écoulé mais faute d'autres justificatif sur l'usage qu'ils ont fait ou voulaient faire du bien, qui n'est pas leur résidence principale, il sera fixé à la somme de 5000 € par confirmation du jugement rendu.
Enfin, le préjudice moral de M. et Mme [Z] est établi au regard du trouble généré par l'achat d'un bien gravement vicié en connaissance de leurs vendeurs, même s'il n'est pas retenu à l'encontre de ceux-ci l'existence de manoeuvre dolosive.
La somme de 3000 € leur sera allouée en conséquence, par infirmation sur ce point du jugement entrepris.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts, puisque l'anatocisme est de droit lorsqu'il est sollicité en justice.
Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge in solidum de M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P].
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de condamner in solidum M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] à payer à M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf à dire que c'est la résolution de la vente et non sa 'résiliation' qui est prononcée, et sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] à payer à M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] la somme de 1000 € au titre des frais de déplacements.
- débouté M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral.
- ordonné l'annexion du présent jugement à l'acte de chacune des parties.
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE in solidum M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] à payer à M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] la somme de 3000 € au titre des frais de déplacements.
CONDAMNE in solidum M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] à payer à M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] la somme de 3000 € au titre l'indemnisation de leur préjudice moral.
Y ajoutant,
CONDAMNE in solidum M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] à payer à M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] la somme de :
- 362,00 € au titre du constat d'huissier de la SCP FAYON MOUTON en date du 13/07/2021
- 1642 € au titre de la taxe foncière 2020
- 1864 € au titre de la taxe foncière 2021
- 1930 € au titre de la taxe foncière 2022
- 360,16 € au titre des cotisations d'assurance habitation pour l'année 2021
- 369,12 € au titre des cotisations d'assurance habitation pour l'année 2022
DIT que l'ensemble de ces condamnations ainsi que celle confirmées par le présent arrêt sont prononcées in solidum.
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE in solidum M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] à payer à M. [N] [Z] et Mme [M] [D] épouse [Z] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE in solidum M. [R] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] aux dépens d'appel, étant rappelé que les dépens de première instance qui comprennent comprenant les frais d'expertise judiciaire pour 7.058,16 euros, ceux de l'instance de référé, les frais d'inscription d'hypothèques provisoire et définitive restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,