1 décembre 2022
Cour d'appel de Douai
RG n°
22/00056
CHAMBRE 2 SECTION 2
Texte de la décision
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 01/12/2022
****
N° de MINUTE : 22/577
N° RG 22/00056 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBE4
Jugement (N°12/1862) rendu le 22 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Béthune
Arrêt (N° 14/3265) rendu le 28 mai 2020 par la cour d'appel de Douai
Arrêt rendu le 21 mai 2015 par la cour d'appel de Douai
Arrêt (N° J 20-20.51) rendu le 03 novembre 2021 par la Cour de Cassation
SUR RENVOI DE CASSATION
DEMANDERESSE à la déclaration de saisine
Madame [L] [V] agissant tant en son nom propre qu'en sa qualité d'héritière de Monsieur [O] [I]
née le 01 Janvier 1950 à Tighirt (Maroc), de nationalité marocaine
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christophe Loonis, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
INTIMÉES
S.C.I. 2B, prise en la personne de son représentant légal ayant élu domicile audit siège
ayant son siège social, [Adresse 5]
SELARL Miquel [T] & Associes, prise en la personne de Me [G] [T], mandataire judiciaire, pris en sa qualité de commissaire à l'éxécution du plan de sauvegarde de la SCI 2B.
ayant son siège social, [Adresse 6]
représentée par Me Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
assistée de Me Haciali Doller, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Samuel Vitse, président de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Agnès Fallenot, conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
DÉBATS à l'audience publique du 29 septembre 2022 après rapport oral de l'affaire par Nadia Cordier
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 septembre 2022
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Suivant bail commercial du 2 juillet 1986, M. [A] [K] a donné en location à M. [H] [K] l'immeuble à usage commercial et d'habitation situé à [Adresse 8], pour y exercer l'activité de commerce d'alimentation de lait et de boissons.
M. [H] [K] a cédé le fonds de commerce exploité dans cet immeuble à M. [I] par acte authentique en date du 29 septembre 1987.
La SCI 2B a acquis cet immeuble suivant acte authentique en date du 10 juillet 2007.
Par acte d'huissier en date du 9 février 2010, la SCI 2B a délivré à M. [I] un commandement de payer les impôts fonciers de 2007 à 2009, lequel visait la clause résolutoire.
Par acte date du 9 mars 2010, M. [I] a fait assigner la SCI 2B devant le tribunal de grande instance de Béthune en opposition à ce commandement de payer.
Par jugement contradictoire en premier ressort en date du 22 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Béthune a :
- débouté M. [O] [I] de l'ensemble de ses demandes,
- constaté la résiliation de plein droit à la date du 9 mars 2010 du bail commercial liant M. [O] [I] et la SCI 2B portant sur les locaux à usage commercial et d'habitation situés à [Adresse 7] par l'effet de clause résolutoire visée par le commandement de payer du 9 février 2010,
- dit que M. [O] [I] est occupant sans droit ni titre des locaux objets du bail résilié,
- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [O] [I] et celle de tous occupants de son chef des locaux situés à [Adresse 7], avec le concours de la force publique si nécessaire, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
- condamné M. [O] [I] à payer à la SCI 2B la somme de 3 781 euros au titre des impôts fonciers pour les années 2007, 2008, et 2009, augmentée des intérêts au taux légal:à compter du 9 février 2010,
- condamné M. [O] [I] à payer à la SCI 2B la somme mensuelle de 621,74 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 9 mars 2010 jusqu'à la libération effective des lieux,
- dit n'y avoir lieu à astreinte,
- dit que viendront en déduction de cette indemnité d'occupation toutes sommes que le locataire justifiera avoir payées à sa bailleresse au titre de l'occupation de l'immeuble pour cette période,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,
- condamné M. [O] [I] aux dépens et à payer à la SCI 2B la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Par acte en date du 26 mai 2014, Mme [V], venant aux droits de M. [I] son époux décédé, a interjeté appel en sa qualité d'ayant droit et en son nom personnel.
Par arrêt en date du 21 mai 2015, la cour d'appel de Douai a :
- infirmé le jugement ;
- dit que le commandement de payer du 9 février 2010 est nul et non avenu ;
- dit n'y avoir lieu à résiliation du bail, à expulsion, à condamnation du locataire aux impôts fonciers, à indemnité d'occupation ;
- débouté la SCI 2B de 1'ensemb1e de ses demandes ;
- fait droit à la demande d'expertise de Mme [F], venant aux droits de M. [I] sur l'état de l'immeuble ;
- désigné M. [J] [U] (1950), [Adresse 4]: [XXXXXXXX01] ' Fax : 03.2l.43.06.09 [Courriel 10], pour procéder, avec mission de, au vu des clauses de bail :
- déterminer l'ensemble des désordres affectant l'immeuble situé [Adresse 3], objet du bail, ayant trait aux obligations du propriétaire des lieux, en les distinguant des désordres liés au défaut d'entretien imputable à la locataire ;
- les décrire ;
- en déterminer les causes ;
- dire s'ils rendent les locaux loués impropres à l'usage destiné ;
- dire si des travaux urgents doivent être effectués aux frais de qui il appartiendra ;
- les chiffrer ;
- donner tous éléments de nature à préciser le préjudice de jouissance et le préjudice commercial éventuellement subis ;
- donner tous éléments de nature à chiffrer les travaux de réparation nécessaires ;
- fixé à la somme de 4 000 euros le montant de la provision sur les frais d'expertise que Mme [V] devra consigner à la Régie d'avance et de recettes de cette cour avant le 9 juillet 2015 ;
- rappelé qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert est caduque conformément à l'article 271 du code de procédure civile ;
- dit que l'expert devra déposer, au greffe de cette cour, le rapport de ses opérations avant le 20 novembre 2015 ;
- dit qu'au préalable, dès la première réunion, l'expert donnera une estimation la plus détaillée possible de ses honoraires et des débours prévisibles, qu'il fera connaître aux parties ;
- désigné le conseiller de la mise en état de la section un de la deuxième chambre de la cour pour contrôler les opérations d'expertise ;
- débouté Mme [V] de sa demande de provision et de sa demande ayant trait à la consignation des loyers ;
- sursis à statuer sur le surplus ;
- renvoyé le dossier à la mise en état du 17 décembre 2015.
Par ordonnances des 11 juin et 1er juillet 2015 M. [U] et Mme [Y] ont été nommés en remplacement de M. [J].
Le rapport a été déposé le 09 octobre 2017.
Par arrêt contradictoire et en premier ressort en date du 28 mai 2020, la cour d'appel de Douai a :
Vu l'arrêt du 21 mai 2015, ayant infirmé le jugement du 22 janvier 2013 du tribunal de grande instance de Béthune, dit que le commandement de payer du 9 février 2010 était nul et non avenu, et dit n'y avoir lieu à résiliation du bail, à expulsion, à condamnation du locataire aux impôts fonciers, à indemnité d'occupation,
- déclaré irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée les demandes en résiliation judiciaire du bail formées par la société SCI 2B,
- dit n'y avoir de nullité du rapport d'expertise de Mme [X] [Y] établi le 9 octobre 2017, et rejeté la demande de la société SCI 2B visant son annulation,
- statuant à nouveau,
- condamné la société SCI 2B à réaliser les travaux de réparation du clos et du couvert de l'immeuble sis [Adresse 3] à la charge du bailleur, pour la somme de 109 024 euros TTC, tels que décrits par l'expert, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois après la signification du présent arrêt,
- condamné la SCI 2B à payer à Mme [L] [V] la somme de 25 800 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, depuis le 1er août 2007 jusqu'au mois d'avril 2018 inclus,
- condamné la SCI 2B à payer à Mme [L] [V] une somme mensuelle de 200 euros par mois, de mai 2018 jusqu'à complète réalisation des travaux à charge du bailleur à titre de dommages et intérêts en réparation de l'impossibilité de pouvoir occuper la partie habitation de l'immeuble loué,
- débouté Mme [L] [V] de ses demandes d'indemnisation d'un préjudice commercial,
- y ajoutant,
- condamné la société SCI 2B à payer à Mme [L] [V] une indemnité procédurale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société SCI 2B aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise de Mme [Y].
LA SCI 2B a été placée sous sauvegarde par jugement du tribunal judiciaire d'Arras en date du 2 octobre 2020, la SELARL Miquel et [T] ayant été désigné mandataire à la sauvegarde.
Un plan de sauvegarde a été arrêté par le tribunal judiciaire d'Arras en date du 30 septembre 2021, la SELARL Miquel et [T] étant lors désigné commissaire à l'exécution du plan.
Une déclaration de créance a été régularisée dans le cadre de cette procédure et un contentieux est pendant devant le juge commissaire en charge de la procédure de sauvegarde.
Par arrêt en date du 3 novembre 2021, la troisième chambre de la cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel et a remis les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, les renvoyant devant la cour d'appel de Douai autrement composée.
Par déclaration en date du 4 janvier 2022, Mme [V] a saisi la cour de renvoi.
MOYENS ET PRÉTENTIONS :
Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 15 septembre 2022, Mme [V], en son nom personnel et en qualité d'héritière de M [I], demande à la cour,
« Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Douai le 21.05.2015 ;
Vu le rapport d'expertise de Madame [Y] en date du 10.10.2017 ;
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;
Vu l'article 606 du code civil ;
Vu les articles 1719 et suivants du code civil ;
- débouter la SCI 2 B de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- déclarer irrecevable la demande de résolution du bail pour sous location interdite et subsidiairement débouter la SCI 2B de cette demande ;
- déclarer irrecevables ou tout au moins mal fondées la demande de voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et la demande de paiement de loyers ;
- constater que le local commercial et l'habitation loués présentent d'importants désordres liés à la vétusté de l'immeuble ou à une absence d'entretien de celui-ci imputable au propriétaire en raison de l'absence d'exécution des travaux incombant au bailleur ;
- dire et juger que le bailleur a engagé sa responsabilité civile contractuelle à l'égard de Madame [V] ;
- en conséquence, condamner la SCI 2B sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser l'ensemble des travaux listés comme étant à la charge du bailleur et chiffrés à la somme de 109 024 euros TTC par Mme l'expert dans son rapport du 10.10.2017 pages 33 à 44 du rapport ;
- ordonner la suspension du paiement des loyers par Mme [V] à la SCI 2B avec effet à compter de septembre 2021 jusqu'à complète réalisation des travaux à charge du bailleur ;
- fixer sur l'état des créances de la SCI 2B les créances de Mme [V] ainsi qu'il suit :
' une somme de 96 600 euros , à titre de dommages et intérêts en réparation de l'impossibilité de pouvoir occuper la partie habitation de l'immeuble loué jusqu'au 30 septembre 2021
' une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison d'un exercice rendu plus difficile de l'exploitation de son commerce et en raison d'une atteinte à l'image de son magasin ainsi que du préjudice moral subi ;
- condamner la SCI 2B à payer à Mme [V] une somme de 600 euros par mois à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance subi du 1er octobre 2021 au jour de la réalisation complète de tous les travaux à charge du bailleur ;
- condamner la SCI 2B à payer à Mme [V] une somme de 10 000 euros par mois à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance et de perte d'exploitation subi par Mme [V] du 1er octobre 2021 jusqu'à complète réalisation de tous les travaux mis à la charge du bailleur ;
- condamner la SCI 2B à payer à Madame [V] une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dans l'hypothèse où la Cour annulerait le rapport d'expertise de Mme [Y] ;
- ordonner subsidiairement et avant dire droit nouvelle expertise technique avec la mission précitée et dire et juger que les frais de celle-ci seront avancés par la SCI 2B ;
- déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la société Miquel et [T], prise en la personne de Maître [G] [T] ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la SCI 2B ;
- condamner la SCI 2B au paiement de tous les frais et dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais de l'expertise de Madame [Y] ».
Pour que la nullité du rapport d'expertise soit encourue, il doit être démontré un grief en cas de violation des règles édictées par l'article 276 du code de procédure civile. La discussion instaurée dans le dire est essentiellement juridique et non technique, ne relevant pas de la compétence de l'expert. Ce dire n'est en plus que la reprise pour l'essentiel du dire n°1 auquel l'expert a répondu. Aucun grief tiré du défaut de prise en compte du dire n° 2 de la SCI 2B n'est caractérisé.
L'expert judiciaire a relevé des désordres importants affectant l'immeuble, notamment le gros 'uvre, la charpente, la couverture, le chauffage qui constituent matériellement d'importants manquements du bailleur à ses différentes obligations, ce qui lui a permis de conclure à une impropriété de l'immeuble à sa destination, en tant que commerce mais également en tant qu'habitation.
Ces désordres sont sans rapport avec un manquement du locataire et un défaut d'entretien, la SCI 2 B ne communiquant aucun élément quant à l'état de l'immeuble au jour de son acquisition.
Au cas où l'annulation du rapport serait prononcée, la désignation d'un nouvel expert s'impose.
Sur le fond, le constat d'huissier de Me [C] en date du 7 février 2011 établit d'importantes dégradations liées à la vétusté et nécessitant de grosses réparations. Le constat effectué par Me [M] révèle des désordres affectant l'immeuble liés à un manquement du bailleur à ses obligations. L'expertise de Mme [Y] confirme ces constatations.
En l'absence de clause contraire, les travaux imposés par la vétusté sont à la charge du bailleur, les dispositions du bail rappelant en outre que les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur.
Mme [V] conteste que la SCI 2B n'ait pu être informée des désordres structurels lors de l'acquisition du bien et que l'absence d'information du bailleur, à la supposer établie, ait pu avoir pour conséquence d'aggraver des désordres structurels qui imposent de grosses réparations.
De 2010 à 2021, le bailleur sur lequel pèse une obligation de délivrance, n'a effectué aucuns travaux ni aucune visite pour remédier aux désordres dont certains étaient visibles de l'extérieur.
Mme [V] pointe qu'il est surprenant que l'huissier commis en 2010 ait omis d'évoquer les désordres structurels présentés par l'immeuble et l'état exact de la toiture et de la charpente. Toutefois, au regard de ce constat le bailleur avait connaissance de l'installation électrique non conforme, du chauffage défaillant et des désordres, et n'est pas pour autant intervenu par la suite.
La demande de mise à la charge de la locataire des travaux à hauteur de 75 % n'est pas fondée, en l'absence de manquement de sa part à son obligation d'information et, en tout état de cause, en l'absence de lien de causalité entre ce prétendu manquement et les réparations qui sont à la charge du bailleur en raison de la vétusté et des problèmes de structure du bâtiment, lequel n'a pas été maintenu en état par le propriétaire.
Les travaux d'entretien qui sont à la charge du locataire seront effectués lorsque les travaux destinés à remédier à des défauts de structure ou à la vétusté seront réalisés par le bailleur.
Mme [V] argue d'un important trouble de jouissance, dû à la vétusté ou en lien avec les désordres structurels.
Aucune faute liée à un défaut d'information ne peut être opposée. Aucune sous-location n'est établie. Une réparation de 600 euros par mois au titre du trouble de jouissance s'impose sur une période de 10 années, la fixation de la créance arrêtée étant sollicitée à hauteur de 96 000 euros et une condamnation à cette somme mensuelle à compter du 1er octobre 2021 étant réclamée.
L'appelante souligne que ce montant est justifié puisque tant la partie habitation que la partie commerciale non exploitée à ce jour sont inaccessibles en raison des travaux lourds en cours et qui semblent avoir été arrêtés depuis novembre 2021.
Depuis août 2021, le commerce ne peut plus être exploité compte tenu des travaux faits et des désordres causés. Le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle. Il ne peut lui être opposé la clause du bail exonérant le bailleur de toute responsabilité prise en dérogation des dispositions de l'article 1724 du code civil.
Les nuisances sont anormalement importantes et ont contraint le preneur à quitter provisoirement les lieux et à fermer le commerce exploité dans l'immeuble. Ce dernier sollicite une indemnisation du préjudice causé par un exercice plus difficile de son activité, une atteinte à l'image et un préjudice moral à hauteur de 50 000 euros, qui sera fixé à l'état des créances et une somme de 10 000 euros par mois pour préjudice de jouissance et perte d'exploitation à compter du 1er octobre 2021 jusqu'au jour de réalisation complète des travaux.
La demande de résolution judiciaire du bail pour sous-location est irrecevable, se heurtant aux dispositions de l'article 568 du code de procédure civile, et est de toute façon mal fondée, la déclaration d'embauche de M. [S] et les bulletins de paie de ce dernier de janvier 2013 à août 2021 étant versés aux débats.
La demande de résolution judiciaire pour non-paiement des loyers des mois de septembre 2021 à septembre 2022 est également une demande nouvelle qui ne peut être formulée au présent stade de la procédure, la cour ayant déjà jugé les questions posées par la demande de résiliation du bail formulées par la société SCI 2B dans son précédent arrêt de 2015, lequel a autorité de la chose jugée, et a dit n'y avoir lieu à résiliation du bail. La présente procédure ne concerne que les travaux nécessités par l'état de l'immeuble et l'indemnisation sollicitée suite au dépôt du rapport d'expertise de 2015.
Le bailleur ne justifie pas de sa réclamation, ne versant aux débats ni mise en demeure ni commandement de payer et à supposer le défaut de paiement établi, celui-ci est lié à l'état de l'immeuble et l'impossibilité de pouvoir exploiter le fonds de commerce, ce qui fonde une exception d'inexécution.
La suspension du paiement des loyers avec effet à compter de septembre 2021 jusqu'à complète réalisation des travaux s'impose compte tenu de l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce au regard de l'état actuel de l'immeuble.
Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 14 septembre 2022, la SCI 2B demande à la cour de :
« Vu l'article 16 du code de procédure civile
Vu l'article 175 du code de procédure civile
Vu l'article 276 du code de procédure civile
Vu le bail commercial du 2 juillet 1987
Vu l'acte de vente authentique du 29 septembre 1987
Vu l'article 1184 du code civil
Vu l'article L.131-2 du code des procédures civiles d'exécution
- à titre principal, prononcer la nullité du rapport d'expertise du 9 octobre 2017 déposé par Mme [Y], expert judiciaire
- en conséquence, débouter Mme [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions
- à titre subsidiaire, débouter Mme [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elle a commis une faute en n'avisant pas le bailleur des travaux lui incombant
- à titre infiniment, débouter Mme [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles ne sont pas justifiées tant en leur principe qu'en leur quantum
- en conséquence, débouter Mme [L] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions et, à défaut, ramener ses demandes à de plus juste proportion
- dire que l'astreinte sera provisoire et la limiter dans le temps
- dans l'hypothèse où la Cour ordonnerait avant dire droit une nouvelle expertise technique, compléter la mission de l'expert en lui demandant de se prononcer sur la part de responsabilité incombant au locataire qui n'a pas prévenu le propriétaire des travaux susceptibles d'être à sa charge conformément aux dispositions du bail
- à titre reconventionnel,
- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 2 juillet 1987 pour sous-location interdite
- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 2 juillet 1987 pour défaut de paiement du loyer
-ordonner l'expulsion de Mme [L] [V] et de tous occupants de son chef des locaux en cause, et sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [L] [V] au paiement au profit de la SCI 2B, de la somme de 621,74 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés
- condamner Mme [L] [V] au paiement au profit de la SCI 2B, la somme de 7 460,88 euros au titre des arriérés de loyers dus pour la période du 1er septembre 2021 à ce jour avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- condamner Mme [L] [V] à payer à la SCI 2B la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux entiers frais et dépens tant de première instance que d'appel ».
L'intimé plaide que suite à une difficulté de transmission du pré-rapport établi et daté du 31 août 2017, avec un délai pour déposer des dires avant le 6 octobre 2017, le délai pour transmettre les dires récapitulatifs a été reporté au 12 octobre 2017, alors que le rapport a été signé le 9 octobre 2017 et transmis le 10 octobre 2017 à la juridiction.
Le principe du contradictoire n'a pas été respecté et ces agissements ont causé un grief puisque l'expert n'a pas tenu compte des observations faites dans ce dire et n'a pas fait mention des suites données à ces observations.
La SCI 2B conteste que la teneur de ce dire soit essentiellement juridique et qu'il ne soit que la reprise du dire n°1. La question de l'aggravation des dégradations par le silence de la locataire relevait d'une appréciation technique de la compétence de l'expert.
Quant à la demande de nouvelle expertise, elle souligne qu'il ne lui appartient pas de financer la carence de l'expert judiciaire et encore moins la carence de la preuve de l'appelante.
Elle conteste toute responsabilité dans la situation et précise qu'elle a été contrainte du fait du caractère exécutoire de la décision du 28 mai 2020 de procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire.
Certains postes sont mis à tort à la charge du bailleur par l'expert judiciaire (ampoule, sanitaire) et un certain nombre de dégradations ont pour origine un défaut d'entretien du locataire.
La faute du preneur qui a attendu 8 ans pour signaler au bailleur l'affaissement des planchers doit être retenue et permet de mettre à la charge de ce denier une partie des travaux. Cette incidence du comportement du preneur sur les dégradations et sur les préjudices aurait du être examinée par l'expert, cette question étant d'importance puisque la quasi-totalité des constatations est la résultante de désordres qui se sont aggravés dans le temps et n'ont pas été traités dès leur apparition.
Faute pour le preneur de justifier qu'il a averti le bailleur, il est seul responsable des désordres invoqués. Le fait que le propriétaire ait fait établir des constats portant sur l'absence d'entretien des lieux n'est pas de nature à exonérer le locataire de ses obligations contractuelles. Ils n'établissent pas plus que le propriétaire avait connaissance des désordres affectant le bien lors de l'acquisition.
Quant à l'argument sur l'absence de lien de causalité entre ce manquement et les réparations, il appartenait justement à l'expert de répondre sur cette question, ce qui n'a pas été fait.
Différents éléments établissent que la locataire n'exploite pas personnellement les lieux, ce qui justifie la résolution judiciaire du contrat. L'individu présent sur place, qui se présente comme un salarié de celle-ci ne travaille pas pour elle mais pour l'entité Quatre saisons. Il est fait sommation de produire le registre du personnel, le contrat de travail et la déclaration unique à l'embauche. Les différents constats effectués et pièces recueillis attestent d'une sous-location.
La demande n'est pas nouvelle puisqu'elle tend à la résiliation du bail, demande qui a été formulée devant les premiers juges même si le fondement juridique est différent.
Du fait de l'infraction au bail et de la résiliation, le preneur n'est pas fondé à demander l'indemnisation d'une quelconque préjudice, n'en subissant aucun à titre personnel. De plus ayant contribué au dommage invoqué, le montant des demandes ne peut qu'être d'autant réduit.
La demande de condamnation sous astreinte se heurte au principe selon lequel nul ne peut invoquer sa propre turpitude. Des travaux ont débuté en outre en raison de l'arrêt de la cour du 28 mai 2020.
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de l'impossibilité d'occuper la partie habitation, aucun préjudice de jouissance n'a été invoqué devant l'expert judiciaire. Aucun chiffrage n'a été réalisé, le preneur n'occupant plus les lieux. La demande est formulée en outre pour une durée de 10 ans, sans tenir compte du fait qu'elle est en partie prescrite.
Sur le préjudice commercial, il n'a nullement été invoqué auprès de l'expert, qui ne l'a pas chiffré. Il n'existe pas puisque le preneur n'exploite pas personnellement les lieux. Aucun élément comptable n'est versé aux débats. Aucun élément n'atteste de ce préjudice commercial, de l'atteinte à l'image ou même du préjudice moral.
Quant à la demande relative à la réparation de la perte de jouissance à compter du 1er octobre 2021, les lieux sont exploités mais par une personne distincte. Les clefs ont été remises le 7 juillet 2021 pour la réalisation des travaux. Depuis les locaux sont exploitables. La pièce de l'expert comptable n'est pas probante.
Reconventionnellement, la bailleresse sollicite une prise en charge par le preneur des travaux à hauteur de 75 %, et une résiliation du bail pour sous-location interdite.
Elle formule une demande de résiliation pour défaut de paiement du loyer, soulignant que le preneur est en situation d'impayés depuis plusieurs mois. Pour la période allant de septembre 2021 à ce jour, seul le loyer du mois de novembre 2021 a été réglé.
***
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2022, après rejet des demandes de report de clôture
À l'audience collégiale du 29 septembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 1er décembre 2022.
Par note confirmant les demandes formulées à l'audience, la cour a invité les parties à communiquer les jeux de conclusions soutenus et déposés lors de l'audience ayant donné lieu à l'arrêt du 21 mai 2015, le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde, le jugement arrêtant le plan de sauvegarde et ayant désigné le commissaire à l'exécution du plan et à présenter leurs observations sur les conséquences de l'ouverture de la procédure collective sur les demandes formulées par Madame [V] en fixation de créance, et notamment sur la recevabilité des demandes formulées au-delà des montants mentionnés dans la déclaration de créance effectuée en date du 25 novembre 2020.
Par note en délibéré du 10 octobre 2022, la SCI 2B a adressé les éléments sollicités et indiqué que la demande à hauteur de 96 000 euros était en partie irrecevable puisque Mme [V] limitait sa demande dans la déclaration à 42 000 euros au total. Ne peuvent être inscrites au passif que les créances antérieures au jugement d'ouverture soient celles antérieures au 2 octobre 2020.
Par note en délibéré du 13 octobre, Mme [V] a fait parvenir le jeu de conclusion sollicité sans aucun commentaire.
Par message en date du 26 octobre 2022, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur l'intérêt du preneur à maintenir des demandes de travaux, sous astreinte éventuellement, au cas où la résiliation serait prononcée.
Par note en délibéré en date du 10 novembre 2022, la SCI 2 B a précisé avoir effectué les travaux du fait du caractère exécutoire de la décision de la cour d'appel de Douai 2020 et être surprise du maintien par Mme [V] de cette demande au titre des travaux. Au cas où le bail serait résilié, elle n'aurait plus d'intérêt à agir. Sa demande de réalisation des travaux sous astreinte ne serait plus fondée.
Il n'a pas été communiqué de note sur ce point par le conseil de Mme [V].
MOTIVATION
Au vu des demandes reconventionnelles formulées par le bailleur, et plus particulièrement celles visant à obtenir l'anéantissement du bail, susceptibles en cas de prononcé de la résiliation de remettre en cause l'intérêt du preneur à solliciter la réalisation de travaux dans le bien objet du bail, il apparaît opportun d'examiner ces questions avant de trancher les demandes relatives à l'expertise et aux travaux.
- Sur les demandes reconventionnelles en résiliation
1) sur les fins de non-recevoir opposées aux demandes du bailleur
En vertu des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il ressort des écritures de l'appelante, malgré leur rédaction maladroite, que deux fins de non-recevoir distinctes sont opposées à chacune des demandes formulées par l'intimée visant à prononcer la résiliation du bail soit pour défaut de paiement soit pour sous-location interdite.
Ainsi est soulevée l'irrecevabilité des demandes à raison de leur caractère nouveau mais également en ce qu'elles se heurteraient à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 21 mai 2015.
- l'irrecevabilité pour demandes nouvelles
Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait.
La prétention n'est pas nouvelle si elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement juridique est différent.
L'article 565 du code de procédure civile complète et précise ainsi la distinction entre les moyens nouveaux qui sont autorisés par l'article 563 et la demande nouvelle.
Seul le but recherché par la partie importe, la demande devant tendre aux mêmes fins et viser à obtenir un résultat qui ne soit pas différent de celui souhaité en première instance.
De même ne sont pas considérées comme nouvelles en application de l'article 566 du code de procédure civile, les demandes qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge. L'article 567 du code de procédure civile précise que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.
C'est de manière erronée que l'appelante vise l'article 568 du code de procédure civile pour fonder cette fin de non-recevoir opposée tant à la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement que pour sous location interdite, cette disposition étant totalement étrangère à la question des demandes nouvelles en appel.
En l'espèce, les demandes de résiliation du bail pour sous-location ou défaut de paiement, s'agissant de demandes reconventionnelles soumises à l'article 567 du code de procédure civile, pour lesquelles nul ne conteste le lien suffisant avec les demandes originaires, sont recevables et de toute évidence ne sauraient être qualifiées de nouvelles, comme tendant aux mêmes fins que la demande initialement formulée par l'intimée d'acquisition de la clause résolutoire et comme visant toutes à obtenir l'anéantissement du bail et la libération des lieux loués.
Cette fin de non-recevoir est rejetée.
- l'irrecevabilité pour autorité de la chose jugée
Aux termes des dispositions de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la question qu'il tranche.
En vertu des dispositions de l'article 1351 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la demande soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Les trois conditions sont cumulatives de sorte qu'est privée de base légale la décision qui accueille la fin de non-recevoir sans en caractériser la réunion.
Outre une identité de parties, présentes en leur même qualité dans le cadre du nouveau litige, il est nécessaire, pour que l'autorité de la chose jugée puisse faire obstacle à une demande nouvelle, que la chose demandée soit la même et que la prétention soit fondée sur la même cause.
La cause est la règle de droit qui sert de fondement à la demande, étant précisé que le principe de concentration des moyens impose au demandeur de présenter dès la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, mais également l'ensemble des faits juridiques qualifiés et des faits allégués à l'appui de la prétention, indépendamment de la règle de droit invoqué et de la qualification juridique.
Lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice, aucune autorité de la chose jugée ne saurait être opposée.
Le fait nouveau ne peut résulter ni d'une évolution jurisprudentielle sur le point de droit jugé, ni d'une nouvelle preuve des mêmes faits, ni encore d'une diligence non respectée par la partie. En revanche, il peut s'agir de circonstances de fait ou de droit, ou d'un droit né après la décision rendue à l'issue de l'instance initiale.
Nul ne conteste la présence des mêmes parties en leur même qualité.
L'arrêt du 21 mai 2015 a infirmé le jugement du 22 janvier 2013 du tribunal de grande instance de Béthune, et dit, aux termes de la décision dans sa partie contraignante, le commandement de payer du 9 février 2010 nul et non avenu et dit n'y avoir lieu à résiliation du bail, à expulsion, à condamnation du locataire aux impôts fonciers, à indemnité d'occupation, avant de débouter la SCI 2B de l'ensemb1e de ses demandes et d'ordonner une mesure d'expertise.
Cette décision a autorité de la chose jugée, en ce qui concerne la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation du locataire aux impôts fonciers, mais uniquement à l'égard des prétentions soumises alors par la société SCI 2 B à la cour, lesquelles portaient sur une demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des impôts fonciers, comme permet de s'en assurer aisément la lecture des écritures récapitulatives de l'intimée transmises par RPVA en date du 29 janvier 2015.
Or, en l'espèce, les demandes formulées présentement par l'intimée ne concernent plus une demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire voire une demande de prononcé de la résolution judiciaire du bail pour non-paiement des impôts fonciers, mais des demandes de prononcé de la résolution judiciaire du bail, présentées à titre reconventionnel, sans que le lien avec les prétentions originaires ne soit critiqué, et fondées sur des défauts de paiement de loyers postérieurs et un fait allégué de sous-location interdite, tout autant postérieur.
Aucune autorité de la chose jugée ne saurait donc leur être valablement opposée. Cette fin de non-recevoir est également rejetée.
2) sur les demandes de résolution du bail
- au titre de la sous-location interdite
En vertu de l'article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement.
Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement aux obligations. Cette sanction suppose un retard ou un non-respect des obligations d'une gravité suffisante ou susceptible d'atteindre de façon importante l'objet du contrat.
Si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été correctement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution, ou exécution dès l'origine imparfaite, entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat.
Il appartient aux juges du fond d'apprécier la date d'inexécution des obligations qui marquera la prise d'effet de la résolution.
Aux termes des dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location ou partielle est interdite.
En l'espèce, les stipulations du bail précisent expressément qu' « il est interdit au preneur : de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement, et à titre gratuit et précaire ; de sous-louer en tout ou en partie ; de céder son droit au présent bail, si ce n'est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce, et dans ce cas, à condition d'appeler le bailleur à ladite cession et non à une simple réitération de la cession du bail, et de lui remettre une grosse ou un exemplaire de l'acte de cession pour lui servir de titre à l'égard du cessionnaire ».
Le bailleur, qui peut apporter la preuve de la sous-location ou de l'occupation par un tiers par tout moyen, s'agissant d'un fait juridique dont la preuve est libre, invoque une série d'éléments sur une période de février 2021 à septembre 2021, étayée par la production de constats d'huissier et de courriers d'assurance, établissant selon lui l'absence d'exploitation par Mme [V] de l'activité dans les lieux loués.
Des pièces du dossier, il s'extrait que :
- Mme [V] n'est jamais sur place, tant dans le logement que dans le local commercial, qui ne porte aucune enseigne commerciale, l'exploitation étant effectuée par un individu de sexe masculin, comme permettent de le constater les constats d'huissier, notamment ceux des 23 février 2021, 31 mars 2021 ou 7 juin 2021 et 23 juin 2021, ce que corroborent les propres constats versés par le preneur (des 15 juin et 3 septembre 2021), l'attestation de remise des clefs du local ou encore le courrier de transmission des coordonnées pour la réalisation de travaux, qui se réfèrent à M. [S] ou à M. [D] ;
- l'huissier, lors de la réalisation du constat en date du 7 juin 2021, rencontre une personne déclinant son identité et précisant « être M. [S] [B], salarié Quatre saisons », la même personne rencontrée, lors d'un nouveau constat le 23 juin 2021, déclarant « être M. [S] [B], salarié de Mme [I] » ;
- l'huissier note, dans son constat du 23 juin 2021, qu' « il [M. [S]] me déclare que l'ensemble des plafonds du niveau R+1 ont été démontés pour être repris, hormis dans une pièce à ce jour encore occupée par M. [S] » ;
- Mme [V] produit une déclaration d'embauche datée de 2012 de M. [S] au titre d'un CDD, retransmise en juin 2012 par le cabinet d'expert comptable ABS Fiducie et l'ensemble des bulletins de salaires sur la période d'octobre 2013 à août 2021, précisant bien en qualité d'employeur Mme [L] [I], étant observé que le bulletin de salaire d'août 2021 a manifestement été réalisé par une autre entité que celle ayant réalisé les précédents et concerne le paiement des congés payés, indiqué comme honoré par chèque ;
- M. [W], expert comptable, réalise en février 2022 une attestation à la demande de Mme [V], ainsi rédigée : « la perte de chiffre d'affaires sur la période d'août 2021 à février 2022 peut être évaluée à 57 159 euros HT correspondant à la même période de l'année précédente. Le salarié n'a pu être payé depuis la fermeture ce qui correspond sur la période à un montant de 9 005 euros en net et 3358 euros en charges » ;
- lors de la réalisation d'un achat effectué par des tiers, constatée par huissier, la facturette remise pour attester du paiement par carte bancaire porte la mention « quatre saisons » (constat du 23 février 2021) ;
- à la suite d'un vol commis dans le local, objet du bail, une copie de la plainte a été transmise au bailleur pour réalisation d'une déclaration de sinistre auprès de son assureur, ladite plainte en date du 8 mars 2021 étant effectuée par M. [S] [B], se présentant comme « mandaté par la société qui nous informe avoir été victime de vol par effraction », l'identité de la victime en exergue du compte-rendu d'infraction étant « Quatre saisons », sans indication d'un numéro de siren/siret, domiciliée [Adresse 3] et dont le numéro de téléphone indiqué correspond à celui de M. [S], lequel précise dans sa déposition son numéro personnel de téléphone et son adresse personnelle qu'il localise [Adresse 12] ;
- les objets volés à la victime « Quatre saisons » listés dans cette plainte sont 6 bouteilles de spiritueux, une caisse enregistreuse, une trottinette, une clef d'un véhicule Kangoo, une machine à détecteur de billets ;
- par un courrier adressé à « Quatre saisons [Adresse 2] », en date du 26 août 2021, l'expert d'assurance réclame la lettre d'acceptation des dommages, concernant le sinistre relatif au vol du 8 mars 2021, commis dans les lieux loués, la compagnie d'assurance concernée étant la MMA mais avec une référence à un numéro de police 146 357 697 ;
- les attestations d'assurance transmises par Mme [V] permettent de constater que cette dernière est assurée auprès de la MMA au titre tant de son assurance habitation que de son assurance professionnelle, le numéro de contrat d'assurance pro étant le 166 621 198 tandis que le n° habitation est le 167 440 078 ;
- une société Carona a exploité un commerce de détail à compter de 2005 et jusqu'à sa liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif et sa radiation subséquente du registre du commerce en juillet 2015, son K-bis permettant de constater qu'elle était exploitée par M. [B] et [E] [V] sous l'enseigne « aux Quatre saisons » ;
- le K-bis de la société Fraîcheur plus, SARL exploitant un fonds de commerce alimentaire à [Localité 11], permet de constater que son gérant, M. [N] [V] établit son domicile personnel au [Adresse 3].
Alors que Mme [V] n'allègue ni n'établit exercer sous une quelconque enseigne commerciale, ce que les constats d'huissier permettent d'écarter, ces différents éléments démontrent bien la présence dans les lieux loués d'une entité, qui certes reste indéterminée, mais n'en est pas moins clairement identifiée par la dénomination Quatre saisons, laquelle exerce effectivement une activité commerciale dans les lieux, puisque revendiquant le vol de sa caisse enregistreuse et d'une partie de son stock, ou délivrant même par le biais du terminal CB une facturette au nom de Quatre saisons, et a en outre procédé personnellement à l'assurance des lieux loués, par un contrat distinct de ceux mis en 'uvre par Mme [V].
Cette dernière se contente, pour contester toute sous-location, d'expliciter la présence de M. [S] dans les lieux loués, par sa qualité de salarié.
Cependant, les pièces, versées par ses soins, ont une valeur probante insuffisante, puisqu'elles se trouvent soit être très anciennes, s'agissant de la déclaration d'embauche dont rien n'établit d'ailleurs qu'elle ait été adressée à l'organisme tiers, soit émaner de la partie, pour les bulletins de salaires, qui ne sont corroborés utilement par aucun élément complémentaire, extérieur à Mme [V], telle sa comptabilité, soit se contredire entre elles.
En effet, l'attestation de l'expert-comptable, qui ne précise ni sa mission ni la date de début de celle-ci, déclare le salarié impayé depuis la fermeture, soit août 2021 alors que le bulletin de salaire mentionne un paiement des congés payés pour ce mois par chèque. En outre, les propres déclarations réitérées de M. [S], qui se qualifie spontanément de salarié des Quatre saisons et mentionne être mandaté par cette société pour les dépositions à faire suite au vol commis dans les locaux, sont contradictoires avec les bulletins produits, lesquels mentionnent pourtant visiblement Mme [I], nom marital de Mme [V], en qualité d'employeur depuis 2013.
Le fait qu'une société Carona, exerçant sous l'enseigne Quatre Saisons, ait pu exister et être liquidée ou qu'un lien salarial, qui n'est pas nécessairement exclusif, puisse exister entre M. [S] et Mme [V], n'interdit aucunement une exploitation par un tiers, sous la dénomination Quatre saisons, dans tout ou partie des locaux litigieux, comme en attestent les éléments précités, et ce concomitamment à un exercice de son activité par Mme [V].
Ainsi, se trouvent établis par des éléments précis, graves et concordants, l'existence d'une jouissance et d'une sous-location des locaux, pris à bail par Mme [V], à un tiers, et ce depuis le mois de février 2021, en contravention même avec les stipulations du bail ci-dessus rappelées.
Ce manquement, qui s'est prolongé dans le temps, est d'une gravité particulière et justifie le prononcé de la résolution du bail, qui au vu des éléments en possession de la cour, doit être fixé, à la date du premier manquement prouvé, à savoir le 21 février 2021.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [L] [V], et de tout occupant de son chef, à compter de cette date, le prononcé d'une astreinte ne se justifiant pas au vu des éléments du débat.
Il est justifié de condamner le preneur, au vu de l'état des lieux loués, à payer une indemnité d'occupation de 300 euros par mois à compter du mois de mars 2021, et tous les 5 des mois suivants, jusqu'à complète libération des lieux loués, tout mois commencé étant dû en son intégralité.
3) sur la demande de résolution du bail pour défaut de paiement des loyers
Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résolution du bail pour défaut de paiement des loyers à compter de septembre 2021, le bail étant résilié à compter du 21 février 2021.
Le bailleur ne peut qu'être débouté de sa demande de condamnation au titre des arriérés de loyer pour la période du 1er septembre 2021 à ce jour, le bail étant résilié à compter du 21 février 2021.
- Sur la demande de nullité du rapport et la demande de travaux
1) sur la nullité du rapport d'expertise
Aux termes de l'article 175 du code de procédure civile la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.
L'expert est tenu d'observer et de faire observer le principe de la contradiction, l'article 16 du code de procédure civile étant appliqué aux opérations d'expertise.
L'article 276 du code de procédure civile dispose, en outre, que l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.
L'éventuelle violation du principe de la contradiction constitue ainsi une irrégularité formelle qui, en application des dispositions des articles 175 et 114 du code de procédure civile, ne peut entraîner l'annulation du rapport que s'il est invoqué et démontré un grief.
L'annulation peut n'être que partielle et porter ainsi que sur les seules parties du rapport qui violent le principe de la contradiction.
En l'espèce, le rapport de l'expert, daté et signé par Mme [Y] le 9 octobre 2017, est parvenu au greffe de la cour le 10 octobre 2017.
À la suite du pré-rapport, transmis le 30 août 2017, un délai avait été accordé pour transmettre des dires.
Si la date initialement octroyée pour présenter les dires n'est pas précisée, il ressort des échanges de mails entre l'expert et le conseil de la SCI 2B, qu'à la suite d'une difficulté de transmission de ce pré-rapport, par mail du 11 septembre 2017, l'expert indique « report[er] la date de transmission des dires récapitulatifs au 12 octobre 2017 ».
La SCI 2B, qui justifie bien avoir adressé à l'expert un dire n°2 par courriel du 12 octobre 2017 à 15h59, demandant expressément qu'il soit annexé au rapport, invoque le grief que lui cause le dépôt du rapport préalablement à la réception, pourtant dans le délai, de son dire.
Elle souligne ainsi que l'expert n'a pu répondre aux critiques émises dans ce dire concernant, d'une part, l'usage des lieux, d'autre part, la répartition retenue entre le preneur et le bailleur des travaux nécessaires, mais aussi la nécessité de déterminer le rôle de l'absence d'information par le preneur du bailleur dans l'aggravation des désordres, enfin l'imprécision des critères permettant de conclure à l'impropriété à destination.
Contrairement à ce que soutient Mme [V], ce dire n'est pas une simple reprise du dire précédent, lequel n'évoquait que succinctement la question de l'usage des lieux et les dispositions du bail sur la possibilité de tenir le preneur responsable de dégradations à raison de son silence.
Il ne porte pas plus uniquement sur des questionnements d'ordre juridique, qui échapperaient au pouvoir de l'expert mais invite l'expert à modifier son appréciation technique sur plusieurs points mis à la charge du bailleur dans le pré-rapport et à apporter des éléments techniques pour déterminer le rôle du silence du débiteur en termes d'aggravation des désordres et les parts respectives de responsabilité de ce fait dans l'aggravation éventuellement constatée.
Il n'est communiqué ni les notes en expertise, hormis la note n°1 ni le pré-rapport d'expertise et aucun élément ne vient établir que les interrogations reprises dans le dire n°2 aient pu être préalablement et contradictoirement débattues entre les parties en présence de l'expert, notamment lors de la troisième réunion d'expertise.
Il ne ressort d'ailleurs pas de l'expertise que l'expert ait donné les explications utiles dans le corps de son rapport, permettant de tenir compte des explications fournies et des questionnements élevés par le bailleur, et ait ainsi implicitement ou par anticipation répondu dans son rapport au dire omis, qui n'a de toute façon pas été annexé.
Faute de pouvoir cantonner la nullité aux seules parties du rapport qui violent le principe de la contradiction, le rapport d'expertise déposé le 10 octobre 2017, pour ne pas avoir pris en compte un dire transmis dans le délai et ne pas l'avoir annexé, doit être annulé en sa totalité pour non-respect de la contradiction.
2) sur les conséquences
En vertu des dispositions de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
L'expertise annulée avait pour but essentiellement de déterminer les travaux à réaliser dans les locaux loués.
Cependant, le bail liant Mme [V] à la SCI 2B étant résilié pour sous-location interdite à compter du 21 février 2021 aux torts du preneur, ce dernier n'a plus d'intérêt à solliciter la réalisation de travaux dans les locaux loués.
Sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI 2B à réaliser les travaux est irrecevable et rend en conséquence une expertise en vue d'établir les travaux à réaliser sans objet.
Les travaux effectués depuis août 2021 dans les locaux rendent délicate la réalisation de toute mesure d'instruction in situ, laquelle s'impose d'autant moins que la cour dispose de nombre de constats d'huissier, versés aux débats de part et d'autre, antérieurs à juin 2021, en vue de statuer sur les points restant en litige.
La demande d'expertise présentée par Mme [V], à titre subsidiaire, est donc rejetée.
- Sur les responsabilités
1) sur les fautes et la contribution
Le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition sur la répartition des obligations de réparations et d'entretien sur l'immeuble loué. Le droit commun a donc vocation à s'appliquer notamment les dispositions des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil.
Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. L'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
S'agissant toutefois de textes qui ne sont pas d'ordre public, il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par ces dispositions.
Le bailleur peut ainsi parfaitement s'exonérer de l'ensemble des obligations de réparer et d'entretenir. Cependant, cette situation doit se concilier avec l'obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d'une chose de nature, à permettre l'exercice paisible de l'activité du preneur.
Même si une clause générale met toutes les réparations à la charge du preneur, y compris celles de l'article 606 du code civil, le bailleur n'est jamais dispensé des réparations dues à la vétusté, sauf clause expresse contraire.
En l'espèce, les principales stipulations du bail conclu le 2 juillet 1986 entre M. [A] [K] et M. [H] [K], cédé suivant acte de cession de fonds de commerce 29 septembre 1987, prévoient que :
- « le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance. Il est réputé les avoir reçus en bon état à défaut d'avoir fait établir, dans la quinzaine des présentes, à ses frais et en présence du bailleur, ou lui dûment appelé, un état des lieux » ;
- « le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l'expiration du bail, le bailleur n'étant tenu qu'à l'exécution des grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries » ;
- « le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d'exécution des réparations dont le preneur à la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble » ;
- le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute réparation à la charge de ce dernier dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d'être tenu responsable de toute aggravation résultant de son silence ou de son retard ».
Il s'ensuit que le bailleur, qui doit délivrer une chose conforme à l'usage auquel elle est destinée n'est redevable que des grosses réparations de l'article 606 du code civil et de celles liées à la vétusté, un devoir d'entretien et de réparations locatives étendues pesant sur le locataire ainsi qu'un devoir d'information quant aux dégradations pouvant survenir et nécessitant l'intervention du bailleur.
Des pièces du dossier, on peut retenir que :
- il n'est justifié d'aucun état des lieux lors de la souscription du bail, voire seulement lors de la cession du fonds de commerce, permettant d'établir l'état réel du bien à cette date ;
- aucune pièce n'établit que le preneur ait avisé, tant l'ancien bailleur que la SCI 2B, de réparations à la charge de ce dernier rendant nécessaires son intervention, à l'exception d'échanges en février 2018 relatifs à un dégât des eaux ;
- la SCI 2B a acquis l'immeuble en 2007, son acte d'acquisition et ses annexes ne comprenant aucun élément sur l'état du bien à cette date ;
- suivant constat sur requête en date 2 février 2010, sollicité par la SCI 2B, l'huissier a noté le caractère ancien, voire très ancien des éléments du local commercial situé en rez-de-chaussée, notamment en ce qui concerne les embellissements, huisseries, revêtements, compteur électrique et arrivées d'eau, l'empoussièrement des pièces (local commercial, réserve, arrière-boutique), le mauvais état général de la toiture en fibro-ciment de l'arrière-boutique et la corrosion de la porte métallique, les murs étant en partie en tôles d'amiante, le non-fonctionnement d'une des chambres froide mais également le caractère très ancien voire hors d'usage des peintures, revêtements (sols, murs et plafonds), vitres (pour certaines cassées) de la partie habitation, constatant un « défaut d'entretien majeur » et des dalles de polystyrène au plafond en très mauvais état (salle de bains) ou noircies (salon), la saleté importante des peintures, lavabos de la salle de bains, toilettes, une installation électrique faite de rallonges et de câbles souples courant le long des murs et en hauteur pour alimenter de pièce en pièce l'appartement, la présence de fissuration dans les murs (pièce inutilisée, étage partie habitation couloir) ;
- le constat d'huissier, réalisé à la demande de M. [I] le 7 février 2011, a mis en exergue une façade de l'immeuble en mauvais état, des pierres blanches de la corniche tombant sur le trottoir, des briques disjointes, des murs lézardés de fissures importantes, un sol du magasin fissuré, des murs disjoints laissant l'eau s'infiltrer dans le magasin, des toilettes en mauvais état, et souligné s'agissant de l'habitation, que « les pièces sont insalubres », une seule pièce qui sert de chambre pouvant être occupée, « Mme [I] fai[sant] la cuisine sur le palier près de l'escalier dans des conditions d'hygiènes déplorable et d'insalubrité » ; que les plafonds étaient tombés et qu'au grenier les poutres en bois étaient pourries ;
- dans son constat réalisé à la demande de Mme [V], l'huissier a relevé que « cet immeuble extérieurement est fortement dégradé et abîmé », avec de nombreuses lézardes, des pièces manquantes au niveau de la corniche, des arbres dans le chéneau, un 'ferrodage' totalement hors d'état et rouillé, des briques désolidarisées ou éclatées ; en ce qui concerne l'intérieur, il a noté l'ancienneté des éléments, la fissuration des dalles et les baies vitrées vétustes, pour la partie local commercial ; des fissurations et des réserves sur les tôles ondulées, pouvant contenir de l'amiante, le caractère vétuste et hors d'état du local habitation, la présence d'importantes marques d'infiltrations visibles sur les fermes ;
- dans le constat du 15 juin 2021, réalisé à la demande de Mme [V], à la suite du début des travaux de toiture, il est mentionné des chéneaux « toujours en très mauvais état avec des arbres qui poussent », la présence de nombreuses fissurations.
Le preneur, qui ne justifie pas qu'un état des lieux ait été effectué ni lors de la souscription du bail, ni lors de son entrée dans les lieux à la suite de la cession de fonds de commerce, est réputé avoir pris lesdits locaux à l'origine en bon état, la cour notant toutefois l'ancienneté du bail, lequel date d'avant 1987.
Il n'est pas démontré que depuis l'entrée dans les lieux du preneur, le bien ait fait l'objet d'un entretien régulier de sa part, comme en attestent notamment la présence d'arbres et de mousses dans les chéneaux, le caractère très ancien des revêtements, huisseries et embellissements, la saleté des peintures et lavabos.
Il n'est pas plus établi que le preneur ait tenu informé le bailleur de l'apparition des différents désordres relevant des grosses réparations qu'il pouvait constater notamment les infiltrations au niveau des poutres et des murs, les lézardes de plusieurs centimètres sur les murs, les fissurations des sols et plafonds, ce qui a entraîné leur aggravation, comme permettent de le constater les différents constats d'huissier.
Il n'est pas plus justifié par la SCI 2B d'intervention d'elle-même ou de son auteur, sur le bien en termes de grosses réparations de l'article 606 du code civil, pour assurer le clos et le couvert, et remédier aux effets du temps qui passe sur un bien de construction ancienne, comme en attestent les différents constats d'huissier.
Si le preneur n'a certes pas respecté son obligation d'information, et ce depuis son entrée dans les lieux à l'apparition de chacun des désordres le nécessitant, il n'en demeure pas moins que la SCI 2B a rapidement, après son acquisition, fait établir un constat d'huissier en 2010, qui lui permettait de prendre conscience de l'état vétuste du bien et de la nécessité de prendre des mesures conservatoires indispensables afin d'en sauvegarder la consistance, ce qu'elle n'a pourtant manifestement pas fait avant septembre 2021, contribuant ainsi à aggraver son dommage.
Dès lors, les éléments ci-dessus listés permettent de constater, d'une part de la part du preneur, tant un défaut d'entretien du local qu'un défaut d'information des désordres relevant de l'article 606 du code civil, d'autre part de la part du bailleur, la non-réalisation de travaux de clos et couvert et/ou destinés à remédier aux outrages du temps, et ce même après avoir eu conscience de l'état du bien, éléments qui ont contribué, à parts égales, à l'état du bien litigieux, tant dans sa partie habitation que dans sa partie commerciale et aux dommages dont chacune des parties sollicite réparation, à supposer ce préjudice prouvé.
2) sur les préjudices
- du preneur
Au préalable, la cour relève qu'aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription n'est opposée par le bailleur aux demandes du preneur dans le dispositif de ses écritures, seul élément saisissant valablement la cour, quand bien même une telle irrecevabilité serait rapidement évoquée en page 16.
Aux termes de l'article L 622-7 I. du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes.
Aux termes de l'article L 622-21 I. du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Aux termes de l'article L 622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat. La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation.
Aux termes de l'article L622-26 du code de commerce, à défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article L 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s'ils établissent que leur défaillance n'est pas due à leur fait ou qu'elle est due à une omission du débiteur lors de l'établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l'article L 622-6. Ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande. Les créances non déclarées régulièrement dans ces délais sont inopposables au débiteur pendant l'exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus. Pendant l'exécution du plan, elles sont également inopposables aux personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie.
S'agissant des créances antérieures, il résulte de ces dispositions que la cour ne peut se prononcer que dans les limites de la déclaration de créance faite par Mme [V], de sorte que celle-ci ne saurait réclamer des chefs de créances non déclarées ou supérieures à sa déclaration.
Le preneur invoque, au titre du préjudice de jouissance de la partie habitation, une créance à hauteur de 96 600 euros jusqu'au 30 septembre 2021, correspondant à 600 euros par mois pendant 120 mois jusque mai 2018 et 41 mois de mai 2018 au 30 septembre 2021, puis une condamnation à 600 euros par mois à compter du 1er octobre 2021 jusqu'au jour de la réalisation complète de tous les travaux.
Au vu des constats d'huissier précités, le préjudice de jouissance du preneur concernant la partie habitation est établi, plusieurs pièces étant inhabitables et l'état du bien rendant particulièrement délicate une habitation dans des conditions normales.
Compte tenu des conditions d'habitation rendues difficiles et de leur ampleur, de la consistance du bien comprenant une partie à usage d'habitation et une partie à usage de commerce, du montant du loyer appelé, le préjudice de jouissance peut être fixé à 150 euros par mois.
Compte tenu toutefois des fautes respectives justifiant un partage de responsabilité comme ci-dessus démontré, la moitié de cette réparation doit demeurer à la charge du preneur.
La résiliation du bail est prononcée au 21 février 2021 et l'ouverture de la procédure de sauvegarde de la société SCI 2B date du 2 octobre 2020, le plan de sauvegarde ayant été adopté le 30 septembre 2021.
Ainsi, aucun préjudice de jouissance ne peut être invoqué par le preneur à compter du 21 février 2021. Il est donc débouté de sa demande de condamnation, au titre d'une créance liée au préjudice de jouissance postérieurement à l'adoption du plan de sauvegarde.
Concernant sa demande de fixation de créance, il convient de distinguer la partie de cette dernière concernant la créance antérieure à l'ouverture de la procédure de sauvegarde, soit pour la période se terminant au 2 octobre 2020, l'admission de la créance ne pouvant excéder les montants déclarés dans le cadre de la déclaration du 25 novembre 2020, et la partie de cette dernière concernant la créance postérieure à l'ouverture de la procédure de sauvegarde mais avant adoption du plan, s'agissant d'une créance postérieure née régulièrement mais ni pour les besoins de la procédure collective ni pour les besoins de l'activité de la personne en procédure collective, qui doit faire l'objet d'une fixation et d'une déclaration de créance à compter de son exigibilité, soit la décision la reconnaissant.
Au vu de la déclaration de créance du preneur ainsi rédigée au titre du trouble de jouissance : « - une somme de 25 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Mme [L] [V] depuis le 1er août 2007 jusqu'au mois d'avril 2018 ; - une somme de 200 euros par mois de mai 2018 jusqu'à complète réalisation des travaux, soit au 12 novembre 2020 une somme de 31 mois x200 euros= 6200 euros échus, outre une somme de 10 000 euros à titre d'évaluation de l'indemnisation du préjudice de jouissance à subir de décembre 2020 jusqu'à complète réalisation des travaux », la demande au-delà de 150 euros par mois en réparation du trouble de jouissance pour la période du 1er août 2007 au 2 octobre 2020 est irrecevable.
Dès lors, la créance au titre du préjudice de jouissance pour la période du 1er août 2007 au 2 octobre 2020 s'élève à la somme de 27 000 euros, dont la moitié doit, au vu des fautes respectives et du partage de responsabilité retenu, rester à la charge du preneur.
L'admission de cette créance à hauteur de 13 500 euros est prononcée.
Concernant la créance postérieure à l'ouverture de la procédure collective, née régulièrement, mais ni pour les besoins de la procédure ni pour la poursuite d'activité, la créance pour le préjudice de jouissance sur la période du 3 octobre 2020 au 21 février 2021 s'élève à la somme de 555 euros, dont la moitié doit rester à la charge du preneur, ce qui induit une fixation à hauteur de 277,50 euros.
Concernant la demande de condamnation à une somme de 10 000 euros par mois à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance et de perte d'exploitation, aucun préjudice ne pouvant être subi, à raison de la résiliation du bail en date du 21 février 2021, la demande est rejetée.
Pour la demande de fixation du préjudice né de l'exploitation plus difficile, de l'atteinte à l'image et du préjudice moral à hauteur de 50 000 euros concernant la période antérieure à l'adoption du plan jusqu'au 30 septembre 2021, la même distinction que précédemment doit être opérée.
La demande concernant ce préjudice pour la période antérieure au 2 octobre 2020 est irrecevable, faute d'avoir été mentionnée dans le cadre de la déclaration de créance régularisée le 25 novembre 2020.
Pour la période du 3 octobre 2020 au 21 février 2021, s'agissant d'une créance postérieure née régulièrement mais ni pour les besoins de l'activité ni pour les besoins de la procédure collective, il sera relevé que l'attestation de l'expert-comptable ne mentionne pas de réduction du chiffre d'affaires sur cette période, prenant même cette dernière en référence pour caractériser le trouble à compter de septembre 2021.
L'existence d'une sous-location, en tout ou partie, des locaux n'est pas nécessairement exclusive d'une exploitation par Mme [V], laquelle est confirmée par l'attestation de l'expert-comptable, peu important qu'elle ne soit étayée par aucun bilan comptable.
Or, les constats d'huissier établissent à suffisance les conditions d'exploitation rendues plus difficiles et un préjudice moral qui, compte tenu de la courte période concernée et du partage de responsabilité à raison des fautes respectives des parties, seront justement réparés par l'octroi d'une somme de 1 000 euros.
La créance est donc fixée à la somme 1 000 euros, à charge pour le preneur de déclarer ladite créance dans le délai de 2 mois à compter de l'exigibilité de la créance.
- du bailleur
La demande en réparation du bailleur ne porte que sur le défaut d'information, et aucunement sur les conséquences d'un défaut d'entretien du preneur sur l'état du bien.
Il ne saurait être question de se référer au montant des travaux arrêtés par l'expertise pour fixer le montant du préjudice du bailleur né du défaut d'information par le preneur des travaux lui incombant, l'expertise ayant été en son intégralité annulée.
Cependant, les pièces du dossier, et notamment les constats d'huissiers précités mais également les constats dressés par le bailleur en date des 7 juin et 23 juin 2021, permettent d'évaluer le préjudice lié à ce défaut d'information, compte tenu du caractère également très ancien du bien et de l'absence d'intervention du bailleur une fois informé de l'état des lieux après son constat sur requête, à la somme de 10 000 euros.
- Sur les dépens et accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article 639 du même code, Mme [V] et la SCI 2B succombant toutes deux partiellement en leurs prétentions respectives et l'arrêt du 21 mai 2015 ayant infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Béthune en date du 22 janvier 2013, il convient de faire masse des dépens de première instance, de la décision cassée et d'appel, en ce compris les frais d'expertise et de dire qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les demandes respectives d'indemnité procédurale sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 21 mai 2015,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des demandes en résolution de bail ;
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 21 mai 2015 ;
PRONONCE la résolution du bail pour sous-location interdite du local à usage commercial et d'habitation situé à [Adresse 9] à compter du 21 février 2021 ;
DIT sans objet la demande de résolution du bail pour défaut de paiement des loyers ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent arrêt, l'expulsion de Mme [V] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 9],, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
DIT que, en cas de besoin, les objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront soumis aux dispositions de l'article R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE l'indemnité d'occupation due par Mme [V] en raison de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à 300 euros par mois à compter du mois de mars 2021, et tous les 5 des mois suivants, jusqu'à complète libération des lieux loués, tout mois commencé étant dû en son intégralité ;
DEBOUTE le bailleur de sa demande de condamnation au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er septembre 2021 à ce jour ;
PRONONCE la nullité du rapport d'expertise déposé le 10 octobre 2017 en sa totalité pour non-respect du principe de la contradiction ;
REJETTE la demande de nouvelle mesure d'instruction, présentée par le preneur à titre subsidiaire ;
DECLARE irrecevable la demande du preneur de réaliser des travaux dans les lieux loués ;
DIT que le preneur a manqué à son obligation d'entretien et à son obligation d'information du bailleur ;
DIT que le bailleur a manqué à son obligation d'assurer le clos et le couvert ;
DEBOUTE le preneur de sa demande de condamnation au titre d'une créance liée au préjudice de jouissance né postérieurement au 22 février 2021 et postérieurement à l'adoption du plan de sauvegarde ;
DECLARE irrecevable la demande au-delà de 150 euros par mois en réparation du trouble de jouissance pour la partie habitation pour la période du 1er août 2007 au 2 octobre 2020 ;
FIXE la créance au passif de la procédure collective de la SCI 2B pour la période du 1er août 2007 au 2 octobre 2020, après partage de responsabilité, à la somme de 13 500 euros pour trouble de jouissance pour la partie habitation ;
DIT que la créance pour le préjudice de jouissance au titre de la partie habitation sur la période du 3 octobre 2020 au 21 février 2021 est fixée, après partage de responsabilité, à la somme de 277,50 euros ;
RAPPELLE que s'agissant d'une créance postérieure née régulièrement mais non pour les besoins de la procédure collective de la SCI 2B ou pour les besoins de la poursuite d'activité de cette dernière, elle doit faire l'objet d'une déclaration de créance dans le délai de 2 mois du présent arrêt ;
REJETTE la demande de condamnation à 10 000 euros par mois à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance et de perte d'exploitation à compter du 1er octobre 2021 ;
DECLARE irrecevable la demande de fixation du préjudice né de l'exploitation plus difficile, de l'atteinte à l'image et du préjudice moral pour la période d'août 2007 au 2 octobre 2020 ;
DIT que la créance pour le préjudice né de l'exploitation plus difficile, de l'atteinte à l'image et du préjudice moral sur la période du 3 octobre 2020 au 21 février 2021 est fixée, après partage de responsabilité, à la somme de 1 000 euros.
RAPPELLE que s'agissant d'une créance postérieure née régulièrement mais non pour les besoins de la procédure collective de la SCI 2B ou pour les besoins de la poursuite d'activité de cette dernière, elle doit faire l'objet d'une déclaration de créance dans le délai de 2 mois du présent arrêt ;
CONDAMNE Mme [V] à payer à la SCI 2B la somme de 10 000 euros à titre de réparation de son préjudice lié au défaut d'information ;
RAPPELLE que s'agissant de créances issues d'un même contrat, et donc connexes, les créances du preneur et du bailleur se compensent à due concurrence, sous réserve d'une déclaration pour les créances postérieures nées régulièrement ;
DECLARE le présent arrêt commun et opposable à la société Miquel et [T], prise en la personne de Me [T], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la SCI 2B ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes respectives d'indemnité procédurale ;
FAIT masse des dépens de première instance, de la décision cassée et d'appel, en ce compris les frais d'expertise et DIT qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties.
Le greffier
Marlène Tocco
Le président
[P] [Z]