24 novembre 2022
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
RG n°
21/13106
Chambre 1-2
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 24 NOVEMBRE 2022
N° 2022/789
Rôle N° RG 21/13106 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BICHM
[Y] [K]
C/
[F] [O]
SARL LE CRILLON
Syndic. de copro. [Adresse 2],
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Claude LAUGA
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Renaud ESSNER
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 22 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00167.
APPELANT
Monsieur [Y] [K]
venant aux droits de Mme [L] [N]
né le 07 mai 1946 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE et assisté de Me Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Benoît CITEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
SARL LE CRILLON
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par Me BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Sandra BARBE, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL LEFRANCOIS RAYNAUD,
dont le siège est [Adresse 3]
représenté par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [F] [O] ès qualités de mandataire judiciaire et actuellement commissaire à l'exécution du plan de la Société LE CRILLON
demeurant en cette qualité [Adresse 1]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 6 février 1961, Mme [A] [E] épouse de M. [S] [N], aux droits de laquelle est intervenue Mme [L] [N] puis M. [Y] [K], a consenti à Mme [G] [W], aux droits de laquelle intervient la société à responsabilité limitée (SARL) le Crillon, un bail commercial portant sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété [Adresse 2]), pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 1960, afin d'y exploiter une activité de bar et petite restauration.
Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises, et notammet le 1er janvier 2015.
Le 2 août 2020, la société le Crillon a déclaré un sinistre auprès de son assureur, à savoir des infiltrations d'eau, en informant le gestionnaire du bien, la société Daumas Immobilier et le syndic de la copropriété, la société Lefrançois Reynaud.
Se prévalant d'un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance à l'origine d'un préjudice de jouissance, la société Le Crillon a, par acte d'huissier en date du 1er décembre 2020, assigné M. [K] et M. [F] [O], ès qualités de mandataire judiciaire et, actuellement, commissaire à l'exécution du plan de la société Le Crillon, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir condamner M. [K], sous astreinte, à réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres, à suspendre le paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux et à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi.
M. [K] a formé une demande reconventionnelle en sollicitant la condamnation de la société Le Crillon à lui verser, à titre provisionnel, un arriéré locatif.
La société Le Crillon a appelé en intervention forcée à la procédure le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice.
Par ordonnance en date du 22 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a:
- ordonné la jonction des procédures ;
- dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux sous astreinte et à payer une indemnité provisionnelle de 50 000 euros ;
- ordonné la suspension du paiement des loyers de la société Le Crillon jusqu'à parfaite réalisation des travaux de reprise des désordres et la cessation des infiltrations ;
- dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande reconventionnelle formée par M. [K] de condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif ;
- déclaré la société Le Crillon recevable et bien fondée en sa demande d'expertise judiciaire et ordonné la mise en oeuvre d'une expertise en désignant pour y procéder M. [C] [V] ;
- donné acte à M. [K] et le syndicat des copropriétaires de leurs protestations et réserves ;
- condamné M. [K] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné ce dernier aux dépens ;
- rejeté toutes autres demandes.
Par acte du 9 septembre 2021, M. [K] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- ordonné la suspension du paiement des loyers de la société Le Crillon jusqu'à parfaite réalisation des travaux de reprise des désordres et la cessation des infiltrations ;
- dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande reconventionnelle formée par M. [K] de condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif ;
- condamné M. [K] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné ce dernier aux dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises le 18 novembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [K] sollicite de la cour qu'elle :
- infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
* ordonné la suspension du paiement des loyers de la société Le Crillon jusqu'à parfaite réalisation des travaux de reprise des désordres et la cessation des infiltrations ;
* dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande reconventionnelle formée par M. [K] de condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif ;
* condamné M. [K] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné ce dernier aux dépens ;
- confirme l'ordonnance pour le surplus ;
- statuant à nouveau ;
- condamne la sodiété Le Crillon à lui verser la somme de 55 765,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2021, sans préjudice des intérêts légaux s'appliquant sur les compléments de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grasse, auxquels il n'a pas renoncé, ce qu'il convient de lui donner acte ;
- condamné la société Le Crillon à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamne aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Me Claude Lauga, avocat aux offres de droit.
Concernant l'ordonnance entreprise, elle indique que le premier juge ne pouvait, sans se contredire, considèrer que l'origine du sinistre provenait d'un tiers, à savoir le copropriétaire du 1er étage, la société GC Riouffe, tout en ordonnant la suspension du paiement des payers par le preneur en retenant un manquement à son obligation de délivrance consécutivement aux dégâts des eaux dont le preneur s'est trouvé victime, et ce, alors même que cette appréciation excède la compétence du juge des référés. Par ailleurs, elle relève que le premier juge a soulevé d'office, sans respecter le principe du contradictoire, les dispositions de l'article 1722 du code civil qui permet à un locataire de demander, en cas de perte partielle de la chose louée, soit la résiliation du bail sans indemnité, soit une diminution du montant du loyer, faisant observer sur ce point que le bail exclut une telle possibilité en cas d'humidité ou d'inondations provenant d'infiltrations d'eaux ayant une toute autre cause.
Il expose avoir été réactif à la suite de la déclaration de sinistre par son preneur en ce que son mandataire, la société Daumas Immobilier, a procédé, de son côté, à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société Axa France ; que ce dernier a pris l'initiative de faire installer des étais métalliques par la société [M] [Z] le 7 août 2020 afin de conforter l'une des poutres sur laquelle reposent des solives du plancher bois ; que des techniciens ont été missionnés pour détecter la fuite par le passage en plafond, ce qui nécessitait la dépose du faux plafond qui a eu lieu le 1er février 2021, la société Le Crillon ayant refusé dans un premier temps cette intervention ; que la société GC Riouffe a demandé à un plombier de procéder à des recherches de fuite par des remises en eau intempestives des logements situés au 1er étage au-dessus du restaurant, sachant que la société Le Crillon n'a pas voulu protéger son mobilier ; que la société BET Guidice, qui a été désignée par le syndic de la copropriété afin d'analyser l'état du plancher et préconiser une solution réparatoire, a dressé un rapport le 21 août 2020, à la suite de quoi il sera demandé à la société Le Crillon de laisser la société BMS d'accéder aux locaux le 26 août 2020 afin d'étayer le restaurant et mettre en sécurité l'immeuble.
Il relève qu'une expertise sera organisée par la société Generalli, lequel a mandaté la société Saretec, et que le syndic de l'immeuble va mandater la société Belfor pour réaliser des investigations dans l'ensemble des conduites de l'immeuble par inspection vidéo. Il affirme qu'il résulte de ces rapports, de même que le rapport d'expertise intermédiaire établi le 4 mars 2021 par M. [R], expert mandaté par l'assureur du syndic de l'immeuble, que les désordres dont la société Le Crillon a été victime ont pour origine les conduites d'évacuation privatives des appartements du 1er étage appartenant à la société GC Riouffe, copropriétaire voisin.
Il considère ne pas être tenu, en application de l'article 1725 du code civil, de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par des voies de fait à sa jouissance mais également en vertu du bail d'origine, qui stipule dans le paragraphe 14, que le preneur ne pourra réclamer à la baileresse aucune indemnité, ni aucune diminution de loyer, dans le cas où il viendrait à subir des dégâts des eaux par le fait d'un tiers, d'un autre locataire ou occupant de l'immeuble. Par ailleurs, il indique que la responsabilité du bailleur ne peut être recherchée sur le fondement de l'article 1720 du code civil pour les désordres qui ne proviennent pas d'un vice de la chose louée mais d'un vice affectant une partie commune ou les parties privatives d'un tiers voisin.
Il insiste sur le fait que, n'ayant pas qualité pour entreprendre des travaux portant sur les parties privatives d'un copropriétaire voisin, pas plus que sur les parties communes de l'immeuble, il ne peut qu'entreprendre toutes les démarches en vue de faire cesser le trouble dont est victime son locataire, ce qu'il a fait. Il relève que le fait pour la société GC Riouffe de ne pas avoir remédié aux causes du sinistre par la réparation des fuites n'engage pas pour autant sa responsabilité dès lors qu'il a effectué toutes les démarches pour remédier aux désordres subis par la société Le Crillon sans qu'il soit établi qu'il a concouru ou facilité la survenance des troubles de jouissances subis par cette dernière.
Concernant sa demande reconventionnelle, il fait état de loyers et charges impayés au titre des 4ème trimestre 2020, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2021, excepté le loyer du mois de novembre 2020 qui n'est pas réclamé pour cause de Covid.
Dans ses conclusions transmises le 13 décembre 2021 (en l'état du rejet des dernières conclusions transmises au greffe et au syndicat des copropriétaires le 29 septembre 2022 et à M. [K] le 3 octobre 2022), auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Le Crillon sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de provision d'un montant de 50 000 euros ;
- statuant à nouveau ;
- condamne M. [K] à lui verser la somme de 60 000 euros à titre d'indemnité provisionnelle ;
- le condamne à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP Badie, avocats aux offres de droit.
Elle fait valoir qu'aucune clause contractuelle ne peut exonérer le bailleur, sous peine d'être réputée non écrite, et que ce dernier ne peut se prévaloir de circonstances qui auraient pour effet de le dispenser implicitement de son obligation de délivrance. Elle indique en outre que le bailleur est tenu aux grosses réparations en application des articles 605 et 606 du code civil, ce qui est le cas des conséquences résultant des dégâts des eaux subis depuis le 2 août sans discontinu, sans que le bailleur n'ait cru bon devoir procéder à la remise en état des lieux, ni faire toutes diligences utiles afin de lui permettre de jouir paisiblement des lieux.
Elle considère que rien ne permet de déterminer avec certitude l'origine des désordres, de sorte que le bailleur ne peut valablement se prévaloir des dispositions de l'article 1725 du code civil. De plus, elle estime que l'absence d'obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers ne dispense par le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives en application de l'article 1720 du même code. Elle relève ainsi que, si le bailleur n'a pas à indemniser un locataire des dégradations commises par un tiers, il est tenu de procéder aux réparations nécessaires lui incombant au regard de leur importance compte tenu de la gravité des désordres survenus qui l'empêche d'exploiter les lieux depuis le mois d'août 2020, et ce, malgré la levée des mesures relatives à la crise sanitaire. Elle souligne que le bailleur ne justifie pas avoir entrepris de démarches à l'endroit de la société CG Riouffe afin qu'il réalise les travaux, et ce, alors même qu'il considère qu'elle est la seule responsable des dégâts des eaux. Il indique également avoir adressé de nombreuses correspondances au gestionnaire du bien, sans qu'aucune intervention n'a été diligentée, malgré l'urgence de la situation. Elle relève, au regard des différents rapports versés aux débats, que lors de la première inondation survenue le 2 août 2020, seules les eaux propres ont inondé les lieux loués et que les canalisations des eaux usées ne se sont déversées dans les lieux qu'en septembre 2020, de sorte que les désordres ont plusieurs causes. Elle fait observer que des devis ont été validés par le syndic de la copropriété sans qu'elle ne soit consultée au préalable, pas plus que son expert d'assurance, pas plus que l'expert désigné par l'assureur de la copropriété.
Cette situation justifie qu'elle soit autorisée à suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à la parfaite reprise des désordres et la cessation des infiltrations.
Dans ses dernières conclusions transmises le 7 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sollicite de la cour qu'elle lui donne acte qu'il s'en rapporte à justice sur les demandes formulées par M. [K] et statue ce que de droits sur les dépens.
Il indique qu'il ressort de l'expertise amiable que le sinistre provient d'une conduite d'évacuation des eaux usées à usage privatif et que l'appel interjeté ne concerne que les rapports entre le bailleur et le locataire en ce qu'il ne porte que sur la suspension des loyers et le paiement de l'arriéré locatif.
Intimé à la procédure par la signification de la déclaration d'appel, acte qu'il a refusé de prendre au motif que sa mission de commissaire à l'exécution au plan était terminée, M. [F] [O] n'a pas constitué avocat.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 octobre 2022.
Aux termes de conclusions d'incident transmises le 4 octobre 2022, M. [K] demande à la cour d'écarter des débats les dernières conclusions répacitulatives du 29 septembre 2022 qui lui été notifiées par la société Le Crillon le 3 octobre 2022, veille de l'ordonnance de clôture, pour tardivité, ainsi que les pièces communiquées à leur appui.
Il indique que les conclusions de la société Le Crillon, auxquelles sont annexées 5 nouvelles pièces (de 21 à 25), transmises à la cour le 29 septembre 2022, ne lui ont été notifiées que le 3 octobre 2022, soit la veille de l'ordonnance de clôture, ce qui le met dans l'impossibilité d'y répliquer. Il se prévaut du non-respect du principe du contradictoire sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile pour en solliciter le rejet.
Aux termes de conclusions d'incident transmises le 7 octobre 2022, la société Le Crillon demande à la cour de débouter M. [K] de sa demande de rejet et, à titre subsidiaire, de renvoyer la procédure à une audience ultérieure.
Elle indique, qu'alors même que ses conclusions transmises à la cour le 29 septembre 2022 sont bien parvenues au syndicat des copropriétaires, M. [K] n'en a eu connaissance que le 3 octobre 2022. Elle soutient que ses conclusions sont recevables comme ayant été signifiées avant la clôture, et ce, d'autant plus que la société Le Crillon ne caractérise pas d'atteinte au principe de la contradiction et la nécessité qu'elle avait de répliquer à ses dernières écritures, faisant observer qu'elle n'a fait que rajouter des éléments factuels, et en particulier les résultats de l'expertise judiciaire en cours.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le rejet des dernières conclusions et des pièces qui y sont annexées transmises par la société Le Crillon
Il résulte de l'article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 135 du même code énonce que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.
En l'espèce, alors même que la société Le Crillon a eu connaissance de la date de clôture par l'avis de fixation transmis le 19 octobre 2021, elle a attendu le 29 septembre 2022 pour transmettre à la cour de nouvelles conclusions ainsi que nouvelles pièces qui datent du 21 décembre 2021 (pièce 21), 11 janvier 2022 (pièce 22), 13 juillet 2021 (pièce 23), 4 novembre 2021 (pièce 24) et 15 juin 2022 (pièce 25), sachant qu'elle a été la dernière à conclure le 13 décembre 2021 en réplique aux conclusions de l'appelant transmises le 18 novembre 2021;
Il n'est pas contesté que, si ces éléments ont été transmis au syndicat des copropriétaires en même temps que la cour, le 29 septembre 2022, ils n'ont été notifiés à M. [K] que le 3 octobre 2022, soit la veille de l'ordonnance de clôture.
Il en résulte que les dernières conclusions, ainsi que les nouvelles pièces numérotées 21 à 25, qui ne visaient aucunement à répliquer à des écritures adverses récentes, n'ont pas été communiquées en temps utile dès lors qu'elle n'ont pas permis à M. [K] d'y répondre avant la clôture de l'affaire.
Elles doivent donc être rejetées comme étant tardives.
Sur la suspension du paiement des loyers jusqu'à la parfaite réalisation des travaux de reprise des désordres et la cessation des infiltrations
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 alinéa 1 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l'exercice de son activité, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage.
Il résulte de l'article 1728 du même code que ce dernier est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.
Il reste qu'il est admis que l'obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail n'étant pas de l'essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre.
De plus, en application de l'article 1725 du même code, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Il s'évince de la combinaison des articles 1719 et 1725 du code civil que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seule exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée.
Toutefois, le fait que des tiers soient responsables des désordres subis par le preneur n'exonère pas le bailleur de son obligation de jouissance paisible ou de délivrance en cas de vice de la chose louée, si le bailleur a concouru ou facilité la survenance du trouble par une attitude fautive et s'il n'a pas effectué toutes les diligences nécessaires auprès des responsables des désordres pour satisfaire aux demandes de son locataire.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les locaux donnés à bail à la société Le Crillon ont subi un dégât des eaux le 2 août 2020 au niveau du faux plafond de la salle de restauration.
Le restaurant exploité par la société Le Crillon se situe au rez-de-chaussée de l'immeuble tandis que les 10 appartements se trouvant aux étages constituent une résidence hôtelière exploitée par la société Florella Résidences suivant un bail consenti par la SCI CG Riouffe.
Il apparaît que la société Le Crillon a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société Generali-CBF, tandis que M. [K] en a fait de même, par l'intermédiaire de son gestionnaire, la société Daumas Immobilier, auprès de son assureur, la société Axa, de même que le syndicat des coproprétaires, par l'intermédiaire de son syndic, la société Lefrançois Reynaud, auprès du même assureur.
Des étais ont été posés, à titre conservatoire, le 7 août 2020 par M. [M], à la demande de la société Daumas Immobilier, ainsi que le 26 août 2020 par la société BET Giudice, à la demande de la société Lefrançois Reynaud, pour conforter une des poutres sur laquelle reposent les solives du plancher bois.
Alors même que les pièces de la procédure démontrent que le cabinet Saretec, mandaté par la société Generali-CBF, assureur de la société Le Crillon, a indiqué au syndicat des copropriétaires qu'il se rendrait sur les lieux le 3 septembre 2020, puis le 28 octobre suivant, il convient de relever qu'aucun rapport du cabinet Saretec n'est versé aux débats.
Sont en revanche produits deux autres rapports, celui du cabinet Belfor en date du 17 septembre 2020 mandaté par la société Lefrançois Reynaud pour une recherche de fuite et celui de M. [R] du cabinet Sedgwick, mandaté par la société Axa, assureur de M. [K] et du syndicat des copropriétaires, en date du 4 mars 2021 suite à des réunions qui se sont déroulées les 1er, 18 octobre et 18 décembre 2020.
Le cabinet Belfor, après avoir inspecté les réseaux d'eaux chaudes, froides et usées desservant la résidence hôtelière, et en particulier les chambres 502, 503, 504, 513 et 514, les locaux de la société Le Crillon étant situés sous la chambre 503, relève, sur les réseaux d'évacuation des eaux usées, une rétention d'eau importante sur plusieurs tronçons des canalisations et des défauts sur les colles avec un emboitement dans le sens inverse de l'écoulement d'eau, ainsi qu'une casse présente sur le conduit PVC d'évacuation des eaux usées en provenance dela chambre 513, un conduit d'évacuation des eaux usées de l'évier de la cuisine fuyard sur l'emboitement entre le conduit bleu et le conduit gris dans la chambre 514 et une ancienne fuite potentielle au niveau du carreau déposé dans la douche de la chambre 502.
Il préconise de mettre l'ensemble du réseau d'évacuation situé sous la chambre 503 et 504 en pente, de reprendre l'emboitement dans le bon sens de l'écoulement de l'eau, de reprendre le conduit PVC défectueux dans la chambre 503 et de procéder à une reprise de la tuyauterie d'évacuation des eaux usées fuyarde de la cuisine de la chambre 514.
M. [R] du cabinet Sedgwick, qui a réalisé des opérations au contradictoire notamment du syndicat de la copropriété, de M. [K], de la société Le Crillon, du cabinet Saretec, mandaté par la société Generali-CBF, assureur de la société Le Crillon, et du cabinet GM Consultant, mandaté par la société Generali-CBF, assureur de la SCI GC Riouffe, indique que plusieurs écoulements d'eaux sales sont survenus dans le restaurant le Crillon entre le 2 et le 28 août 2020, date à laquelle la résidence hôtelière a été évacuée. Il relève, à l'intérieur du restaurant Le Crillon, 10 étais métalliques ainsi que l'existence de dommages dans les parties communes du plancher séparatif entre le rez-de-chaussée et le premier étage qui devra être sondé et analysé par un bureau d'étude structure. Il explique les retards des investigations par le refus de la société Le Crillon de financer les frais de déménagement et d'entreposage de son matériel, les frais de dépose du faux plafond d'un montant de 3 288 euros hors taxes et les difficultés de prise de rendez-vous entre la société BET Guidice et la société Le Crillon pour accèder aux locaux. Il indique que la dépose du faux plafond aura lieu le 1er février 2021 et que le bureau d'étude technique mandaté pour analyser l'état du plancher est passé le 22 février 2021. Il relève qu'aucune mesure de nettoyage n'a été entreprise sur les équipements professionnels de la société Le Crillon, faute pour le cabinet Saretec de s'être prononcé en ce sens.
M. [R] relève que les investigations menées par le cabinet Belfor le 17 septembre 2020 ont mis en évidence que les désordres survenus dans le restaurant de la société Le Crillon ont pour origine la conduite d'évacuation des eaux usées privative des appartements situés aux étages appartenant à la société GC Riouffe. Il fait également état de désordres affectant le plancher séparatif entre le rez-de-chaussée et le premier étage qui seraient vraisemblablement antérieurs au sinistre du 2 août 2020, sous réserve des investigations plus poussées du bureau d'étude technique, dès lors qu'un seul et même évènement accidentel de type "fuite d'eau" ne peut détériorer un plancher.
S'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de déterminer les responsabilités de chacun dans la survenue du sinistre du 2 août 2020, et ce, d'autant que l'expertise judiciaire ordonnée par le premier juge pour déterminer l'origine, la cause et les conséquences des désordres subis par la société Le Crillon est toujours en cours, les éléments susvisés démontrent, avec l'évidence requise en référé, que l'origine des désordres affectant les locaux donnés à bail à la société Le Crillon se situe, non pas dans les locaux loués par suite d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien, de sorte que les dispositions de l'article 1720 du code civil n'apparaissent pas applicables, mais au niveau des parties privatives du propriétaire des appartements situés aux étages, et en l'occurrence la conduite d'évacuation des eaux usées à usage privatif, voire également au niveau des parties communes de l'immeuble, à savoir le plancher séparant le rez-de-chaussée et le premier étage.
Or, si l'article 14 du bail notarié en date du 6 février 1961 stipule que la preneuse ne pourra réclamer au bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer en cas d'humidité ou d'inondation provenant d'infiltrations d'eau ou de rupture de conduites ou de tuyaux de vidange ou ayant une toute autre cause et ce, quelle que soit l'importance des dégâts occasionnés à la preneuse, cette clause restrictive, qui vise des désordres ayant pour origine des infiltrations d'eaux ou des conduites d'évacuation d'eaux, semble circonscrite à l'objet du contrat. Elle ne s'applique pas, avec l'évidence requise en référé, aux désordres ayant pour origine la vétusté des éléments de structure du bâtiment, et en particulier les planchers, pas plus qu'à ceux causés par des tiers au contrat de bail.
Par ailleurs, si la SCI CG Riouffe et le syndicat des copropriétaires sont des tiers au contrat de bail, M. [K], en tant que bailleur tenu d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail, doit démontrer qu'il a effectué toutes les diligences possibles pour faire cesser les troubles, et ce, d'autant qu'il n'est pas contesté que la société Le Crillon est dans l'impossibilité d'exploiter les locaux depuis le 2 août 2020 au vu l'état de délabrement et de dangerosité dans lequel ils se trouvent, tel que cela résulte des différents constats d'huissier versés aux débats.
Les pièces de la procédure démontrent que M. [K], par l'intermédiaire de son gestionnaire, s'est montré réactif face aux désordres survenus dans le local en déclarant immédiatement le sinistre auprès de son assureur, la société Axa, laquelle a mandaté M. [R] du cabinet Sedgwick qui dressera un rapport d'expertise intermédiaire le 4 mars 2021, dont les principales conclusions ont été reprises ci-dessus, et en sollicitant à plusieurs reprises, dans les suites immédiates du sinistre, le syndicat des copropriétaires, afin qu'une recherche de fuite soit effectuée, ainsi que la société Le Crillon, afin qu'elle laisse les intervenants pénétrer dans les lieux, en particulier pour la dépose du faux plafond.
Il reste qu'elle ne démontre pas, malgré les premières conclusions du cabinet mandaté par son assureur, avoir enjoint à la SCI CG Riouffe et/ou au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux nécessaires pour rémédier aux désordres subis par sa locataire.
De même, alors même que M. [K] affirme que l'origine des désordres se situe dans les parties privatives de la SCI CG Riouffe, ce dernier ne l'a pas assignée en intervention forcée, pas plus que son assureur, la société Generali-CBF, dans le cadre de la présente procédure initiée par la société Le Crillon, et ce, alors même qu'une expertise judiciaire a été sollicitée par cette dernière et ordonnée par le premier juge, expertise à laquelle la présence de la SCI CG Riouffe apparaît souhaitable, ainsi que son assureur, dont l'expert judiciaire indique dans un comp-rendu de réunion en date du 15 octobre 2021 qu'elle est intervenue volontairement, sachant que la société Generali-CBF est également l'assureur de la société Le Crillon.
En outre, si la société Le Crillon a appelé en intervention forcée à la procédure le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, il convient de relever qu'aucune demande n'est formée à son encontre par M. [K], et ce, alors même que le plancher séparatif entre le rez-de-chaussée et le premier étage est une partie commune et que la société Crillon ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution de régler ses loyers qu'à l'encontre de son bailleur.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments, qu'alors même que la société Le Crillon est dans l'impossibilité d'exploiter les locaux loués depuis le 2 août 2020, M. [K], qui soutient que ces désordres relèvent de la responsabilité de tiers, ce qui résulte, à l'évidence, des premiers rapports versés aux débats, ne démontre pas avoir entrepris les démarches nécessaires pour satisfaire à la demande de sa locataire de respecter son obligation de jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail, en demandant notamment aux tiers de mettre fin aux troubles causés à sa locataire.
Par conséquent, la demande de la société Le Crillon d'ordonner la suspension du paiement de ses loyers jusqu'à la réalisation des travaux de reprise des désordres et la cessation des infiltrations ne se heurte à aucune contestation sérieuse et se justifie par le trouble manifestement illicite subi par cette dernière depuis le 2 août 2020.
Il y a donc lieu, par substitution de motifs, de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur les demandes de provisions
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Sur la provision à valoir sur l'arriéré locatif
Dès lors que la société Le Crillon est autorisée à suspendre le paiement de ses loyers, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la demande de provision formée de ce chef, à titre reconventionnel, par M. [K] se heurte à une contestation sérieuse.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur la provision à valoir sur le préjudice de jouissance et les pertes d'exploitation
Le préjudice de jouissance subi par la société Le Crillon est d'ores et déjà réparé par la suspension du paiement de ses loyers.
Par ailleurs, si elle se prévaut de pertes d'exploitation, elle ne verse aux débats aucun élément comptable permettant d'en évaluer le montant non sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que M. [K] succombe en première instance et en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance et à verser à la société Le Crillon la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera en outre condamné aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Claude Lauga, avocat aux offres de droit.
L'équité commande de le condamner à verser à la société Le Crillon la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.
M. [K] sera en revanche débouté de sa demande formulée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette les conclusions et pièces numérotées 21 à 25 transmises à la cour le 29 septembre 2022 par la SARL Le Crillon comme étant tardives ;
Statuant dans les limites de l'appel ;
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne M. [Y] [K] à verser à la SARL Le Crillon la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Déboute M. [Y] [K] de sa demande formulée sur le même fondement ;
Condamne M. [Y] [K] aux entiers dépens de la procédure, avec distraction au profit de Me Claude Lauga, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président