21 octobre 2022
Cour d'appel de Paris
RG n°
21/03842
Pôle 4 - Chambre 1
Texte de la décision
Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03842 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDF6G
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2021 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 18/13210
APPELANTS
Monsieur [H] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
né le 13 Novembre 1973 à [Localité 8] ([Localité 8])
Madame [V] [D] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
née le 14 Octobre 1974 à Saint - Brieuc (22000)
Tous deux représentés et assistés de Me Sarah EL HAMMOUTI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0572 substitué par Me Joffrey DELMOTTE , avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
Madame [G] [R] née le 29 décembre 1983 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Monsieur [S] [U]
né le 8 décembre 1982 à [Localité 7],
[Adresse 5]
[Localité 6]
Tous deux représentés par Me Thibault DE PIMODAN de la SELARL BLACKSTONE, avocat au barreau de PARIS
S.C.P. FRICOTEAUX - PILLEBOUT - VAN ELSLANDE immatriculée au RCS sous le numéro 332 088 996, représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée et assistée de Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
S.A.R.L. SAINT DENIS CONSEIL exerçant sous le nom commercial LAFORÊT IMMOBILIER, immatriculée au RCS sous le numéro 752 900 977,
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée et assistée de Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 substitué par Me Luc WYLER,de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 septembre 2022 , en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :
Monsieur Claude CRETON , Président de chambre
Madame Monique CHAULET, Conseillère
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte du 8 janvier 2014 reçu par M. Van Eslande, notaire associé de la SCP Fricoteaux-Pillebout- Van Eslande, (la SCP de notaires) M. et Mme [J] ont vendu à Mme [R] et M. [U], par l'entremise de la société Saint-Denis conseil, agent immobilier exerçant sous l'enseigne Laforêt immobilier, un appartement pour un prix de 250.000 euros.
A l'acte de vente, était annexé le diagnostic réalisé en 2013 par un expert qui faisait état de l'absence d'amiante.
Courant 2014, les acquéreurs ont fait réaliser un nouveau diagnostic qui a conclu à la présence d'amiante dans l'appartement.
Après expertise, qui a confirmé ces constatations, Mme [R] et M. [U] ont assigné M. et Mme [J], la société Saint-Denis conseil et la SCP de notaires en indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement en date du 4 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- condamné in solidum la SCP de notaires et M. et Mme [J] à payer à Mme [R] et M. [U] la somme de 33 303 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 6 300 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
- débouté Mme [R] et M. [U] de leur demande en paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leurs demandes à l'encontre de la société Saint-Denis Conseil ;
- condamné la SCP de notaires à garantir M. et Mme [J] à concurrence de 20% des condamnations prononcées contre eux ;
- condamné M. et Mme [J] à garantir la SCP de notaires à concurrence de 80% des condamnations prononcées contre elle ;
- débouté M. et Mme [J] de leur appel en garantie à l'encontre de la société Saint-Denis Conseil.
Pour retenir la responsabilité de M. et Mme [J], le tribunal a constaté que lors de l'acquisition du bien en 2007, l'acte de vente mentionnait, ainsi qu'il résultait d'un diagnostic effectué le 23 mai 2007, 'qu'il a été repéré dans lesdits locaux des matériaux et produits contenant de l'amiante, notamment dans la cheminée en fibro-ciment - et mur gauche et face en entrant dans le séjour, une plaque en fibro-ciment non visible, de même dans le mur de face de la chambre enfant'. Il en a conclu que M. et Mme [J] ont commis une faute constituée par une réticence dolosive pour ne pas avoir informé Mme [R] et M. [U] de la présence d'amiante lors de cette acquisition en 2007. Il a ajouté que si le diagnostic réalisé le 16 mai 2013 n'a pas constaté la présence d'amiante, il demeure que M. et Mme [J] avaient nécessairement connaissance de la présence de ce matériau puisqu'après l'acquisition du logement ils n'ont pas effectué de travaux afin de retirer l'amiante et ne pouvaient dès lors ignorer que ce diagnostic était erroné.
Pour retenir la responsabilité du notaire, le tribunal a constaté que celui-ci disposait d'éléments de nature à remettre en cause la véracité des déclarations données par les vendeurs, qu'il lui appartenait dès lors de les interroger sur la discordance entre les deux diagnostics et de porter cette difficulté à la connaissance des acquéreurs.
Le tribunal a ensuite écarté la responsabilité de l'agent immobilier au motif que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve qu'il avait eu connaissance de la présence d'amiante.
Sur le préjudice, le tribunal a constaté que M. et Mme [J] avaient subi un préjudice matériel constitué par le coût des travaux d'enlèvement de l'amiante et des frais de location d'un appartement pendant la durée des travaux, ainsi qu'un préjudice de jouissance suite à l'impossibilité de percer les murs et d'aménager leur logement.
M. et Mme [J] ont interjeté appel de ce jugement et demandent à la cour de :
- constater la contradiction dans les demandes et moyens soulevés par les intimés [R] et [U] dans leur assignation du 16 novembre 2018 ainsi que la violation du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle et dire et juger irrecevables leurs demandes en application du principe de l'estoppel ;
- constater que le tribunal a dénaturé les demandes des intimés en divisant de son propre chef les demandes à titre principal et à titre subsidiaire et infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer des dommages et intérêts et à garantir la SCP Fricoteaux et associés à hauteur de 80% ;
- débouter M. [R] et Mme [K] du surplus de leurs demandes, notamment les demandes subsidiaires, et condamner in solidum l'agence immobilière et le notaire à les garantir ;
- constater que les demandes formulées par M. [R] et Mme [U] sont des demandes nouvelles en cause d'appel et les déclarer irrecevables ;
- constater l'absence de faute intentionnelle consistant en une réticence dolosive et constater qu'ils ne se sont pas volontairement abstenus d'informer les acquéreurs de l'existence d'amiante ;
- constater l'effet de la clause d'exonération des vices cachés incluse dans l'acte de vente ;
- condamner in solidum la société Saint-Denis conseil et la SCP de notaires à garantir les époux [J] d'éventuelles condamnations prononcées contre eux.
M. et Mme [J] soulèvent la fin de non-recevoir tirée du principe de l'estoppel et du non-cumul de responsabilités. Ils affirment que les acquéreurs se sont contredits à plusieurs reprises sur le fondement juridique de leurs demandes principales en se fondant sur la garantie des vices cachés pour engager la responsabilité et en se fondant sur la responsabilité délictuelle pour la réparation de leurs préjudices.
Ils considèrent par conséquent, que le tribunal a jugé ultra petita en dénaturant l'objet du litige et en se prononçant au-delà de ce qui lui était demandé. M. et Mme [J] soutiennent ensuite que la demande des acquéreurs étant fondée à titre principal sur la responsabilité délictuelle et à titre subsidiaire sur la responsabilité contractuelle, initialement formulées toutes deux à titre principal, ces demandes ne sont ni des demandes accessoires, ni complémentaires, de sorte qu'il s'agit de nouvelles demandes. Expliquant qu'ils ne sont pas des professionnels, ils contestent avoir commis une faute et soutiennent qu'ils n'ont pris connaissance de la dangerosité de l'amiante que lors de l'expertise judiciaire. Ils affirment s'être ainsi entourés de professionnels, dont l'agence immobilière à qui ils ont remis l'intégralité du dossier de vente, afin de se décharger de toutes les questions juridiques et administratives de la vente de leur bien.
Aux fins de condamnation de l'agent immobilier et du notaire à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux, M. et Mme [J] affirment que le premier à manqué à son devoir de conseil et d'information pour ne pas s'être rendu compte du caractère erroné du diagnostic amiante réalisé par la société SEEI, et le second, au regard de sa qualité professionnel, pour ne pas s'être interrogé sur les qualités du diagnostiqueur qui avait été radié du registre du comerce et des sociétés en 2013.
Sur les préjudices, M. et Mme [J] affirment que le tribunal n'a pas procédé à l'évaluation du préjudice économique subi du fait de la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, n'a pas déterminé le degré de probabilité de la conclusion du contrat à des conditions plus avantageuses et n'a pas apprécié la valeur des gains que celui-ci aurait pu escompter.
M. [R] et [U] demandent à la cour de :
- condamner in solidum M. et Mme [J], la société Saint-Denis conseil et la SCP Fricoteaux et associés à leur payer :
la somme de 8 400 euros en réparation de leur préjudice de jouissance à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir ;
la somme de 34 198 euros correspondant au coût de la remise en état du bien comprenant le désamiantage, la peinture des murs, le déménagement, le réeménagement, la location du garde-meuble et le relogement de la famille durant les travaux ;
la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny pour le surplus.
M. [R] et [U] affirment à titre principal, qu'en s'abstenant de révéler la présence d'amiante dans les murs de la maison, les vendeurs se sont rendus coupables d'abstention dolosive qui a vicié leur consentement.
A titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés, ils soutiennent que M. et Mme [J], étant informés de la présence d'amiante dans l'appartement, la clause d'exonération de garantie des vices cachés ne pourra s'appliquer.
Sur la faute de l'agence immobilière, Madame [R] et Monsieur [U] estiment que celle-ci a manqué à son obligation d'information et de conseil pour ne pas avoir signalé la présence d'amiante dans l'immeuble au moment de l'acte de vente.
Sur la faute du notaire, ils font valoir que le notaire aurait dû vérifier si l'absence d'amiante était avérée au regard des documents qu'il avait en sa possession ou si des travaux de désamiantage avaient été diligentés.
Leurs fautes ayant concouru à la réalisation de leurs préjudices, ils concluent à une condamnation in solidum des vendeurs, de l'agent immobilier et du notaire.
Mme [R] et M. [U] évaluent leur préjudice de jouissance constitué par l'impossibilité d'aménager le bien conformément à leur projet à 10% de sa valeur locative, soit 200 euros par mois pendant 84 mois (entre le jour où ils ont entrepris de débuter les travaux et septembre 2021). Mme [R] et M. [U] affirment avoir subi un préjudice moral constitué par la crainte pour leur santé et celle de leur fils.
La société Saint-Denis conseil conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il la met hors de cause. Elle indique ne pas avoir été en relation avec le diagnostiqueur et n'avoir pas été en possession de l'acte de vente de 2003.
S'agissant de la garantie, la société Saint-Denis conseil affirme qu'il n'est pas démontré qu'elle ait pu provoquer un préjudice distinct de ceux induits par l'action estimatoire engagée par les acquéreurs et qu'il ne peut ainsi pas lui être demandé de garantir cette action puisqu'elle n'a ni altéré les caractéristiques du bien cédé ni été à l'origine de la présence de l'amiante.
La SCP de notaires reconnaît sa responsabilité et conclut à la confirmation du jugement qui,
dans ses rapports avec M. et Mme [J], a fixé leur contribution à la dette à concurrence de 20 % à sa charge et de 80 % à la charge de ces derniers. Elle soutient cependant que le préjudice en relation de causalité avec sa faute est constitué par une simple perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre et que M. [R] et [U] n'ayant pas formé de demande en réparation de ce préjudice, il y a lieu de les débouter de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts.
SUR CE :
1 - Sur l'appel principal de M. et Mme [J]
Attendu que devant le tribunal Mme [R] et M. [U] ont fondé leurs demandes en paiement de dommages-intérêts à la fois sur le dol et sur la garantie des vices cachés ; que ne sont donc pas nouvelles devant la cour ces mêmes demandes formées sur le même fondement en distinguant seulement la demande principale fondée sur le dol et la demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés ; que M. et Mme [J] ne sont en outre pas fondés à reprocher à Mme [R] et M. [U] de s'être contredits devant le tribunal, la mauvaise formulation juridique de leurs demandes n'entraîne ne justifiant pas leur irrecevabilité alors qu'en outre la contradiction alléguée a été rectifiée dans les conclusions d'appel ;
Attendu que les moyens soutenus en appel pour s'opposer aux demandes de Mme [R] et M. [U] ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge été saisis et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
2 - Sur l'appel incident de Mme [R] et M. [U]
Attendu que les moyens soutenus en appel relatifs à la responsabilité de la société Saint-Denis conseil ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a été saisis et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Attendu, sur l'indemnisation de leurs préjudices qu'il convient de mettre à la charge de M. et Mme [J] la somme de 25 146 euros correspondant au coût des travaux de désamiantage, la somme de 3 105 euros correspondant aux frais de relogement pendant la durée de ces travaux évaluée à six semaines, la somme de 4 608 euros correspondant aux frais de déménagement et la somme de 444 euros correspondant aux frais de garde-meuble ; qu'au titre du préjudice de jouissance pour avoir été privés de la possibilité de réaliser les travaux d'aménagement projetés jusqu'à la réalisation de ces travaux, il convient d'allouer à M. [R] et [U] la somme de 1 000 euros correspondant à un préjudice de jouissance dont il convient de limiter la durée à six mois ; qu'enfin, il y a lieu de rejeter la demande d'indemnisation du préjudice moral dont il n'est apporté aucun justificatif ;
3 - Sur l'appel incident de la SCP de notaires
Attendu que la faute commise par le notaire a seulement fait perdre à Mme [R] et M. [U] une chance d'acquérir le bien à un prix moindre ; que ce préjudice sera évalué à 15 000 euros ;
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement
Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la SCP Fricoteaux-Pillebout-Van Eslande , M. et Mme [J] à payer à Mme [R] et [U] la somme de 33 303 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 6 300 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et condamne la SCP Fricoteaux-Pillebout-Van Eslande à garantir M. et Mme [J] à concurrence de 20% des condamnations prononcées contre eux ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Condamne in solidum M. et Mme [J] à payer à Mme [R] et M. [U] la somme de 33 303 euros in solidum avec la SCP Fricoteaux-Pillebout-Van Eslande dans la limite de 15 000 euros;
Condamne M. et Mme [J] à garantir la SCP Fricoteaux-Pillebout-Van Eslande du montant des condamnations prononcées contre elle à concurrence de 80 % ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCP Fricoteaux-Pillebout-Van Eslande et de M. et Mme [J] et condamne M. et Mme [J] à payer à Mme [R] et M. [U] la somme de 2 000 euros et à la société Saint-Denis conseil la somme de 1 200 euros ;
Condamne in solidum M. et Mme [J] et la SCP Fricoteaux-Pillebout-Van Eslande aux dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Dechezleprêtre Desrousseaux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT