6 juillet 2022
Cour d'appel de Versailles
RG n°
21/02833
4e chambre 2e section
Texte de la décision
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 JUILLET 2022
N° RG 21/02833 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UPGI
AFFAIRE :
SYNDICAT SECONDAIRE DU BATIMENT A DE L'IMMEUBLE SI TUE [Adresse 1] A [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE
C/
[U] [E] [ZL]
et 11 autres parties
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 16/03919
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS
Me Oriane DONTOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT SECONDAIRE DU BATIMENT A DE L'IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 1] A [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625
APPELANT
****************
1)Madame [U] [E] [ZL]
79 avenue du 18 juin 1940
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
2)Madame [T] [S] [CU] épouse [PJ]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
3)Madame [A] [B] [F]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
4)Monsieur [W] [D]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
5)Madame [V] [CH] [DH] [H] [N] veuve [MJ]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
6)Madame [J] [II] [UL] [JI] [P] divorcée [UK]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
7)Madame [OJ] [TK]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
8)Madame [WL] [Z] [J] [O] veuve [G]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
9)Monsieur [BN] [R] [EH] [C]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
10)Madame [BU] [Y] [M]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
11)Madame [HI] [XM]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
12)Madame [ZM] [FH]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY,
***
L'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété en vertu du règlement de copropriété avec état descriptif de division du 24 novembre 1972. Il est constitué de deux bâtiments dont l'un, le bâtiment A situé au numéro 10 est édifié en R+1 et comprend des lots à usage de profession libérale et l'autre, situé au numéro 12, est édifié en R+5 et comprend des lots à usage d'habitation, avec un sous sol de caves, parkings et divers équipements.
Le 17 décembre 2015, une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment A s'est tenue en vue de la création d'un syndicat secondaire de ce bâtiment. Au terme de cette assemblée, les résolutions suivantes ont été adoptées ;
- la résolution n°4 décidant la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment A et portant approbation du règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division annexé à la convocation ;
- la résolution n°5 relative aux modifications à apporter au règlement de copropriété du 24 novembre 1972 pour tenir compte de la création du syndicat secondaire du bâtiment A ;
* la résolution n°5.1 : modification de la description de l'ensemble immobilier ;
* la résolution n°5.2 : ajout d'un article 3-1 au règlement de copropriété ;
* la résolution n°5.3 : ajout d'un article 14 bis au règlement de copropriété ;
* la résolution n°5.4 : mandat à donner au syndic pour effectuer les formalités de publicité foncière ;
- les résolutions n°6 à 14 adoptant les dispositions concernant l'administration et le fonctionnement du syndicat secondaire du bâtiment A ;
* la résolution n°6 : élection des membres du conseil syndical ;
* la résolution n°7 : mandat de représentation donné au président du conseil syndical du syndicat secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal (subdivisée en résolutions 7.1 et 7.2) ;
* la résolution n°8 : élection comme syndic du syndicat secondaire la société Immo De France Paris Ile-de-France ;
* la résolution n°9 : décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'équipement ou de conservation des parties communes ;
* la résolution n°10 : approbation du budget prévisionnel du premier exercice allant jusqu'au 31 décembre 2015 ;
* la résolution n°11 : approbation du budget prévisionnel de l'exercice 2016 ;
* la résolution n°12 : approbation des modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété ;
* la résolution n°13 : fixation du montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ;
* la résolution n°14 : fixation du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Soutenant que la création du syndicat secondaire est illégale au regard des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, les 12 copropriétaires dont le nom est repris en entête de l'arrêt (les consorts [ZL]) ont assigné le syndicat secondaire du bâtiment A suivant acte du 24 mars 2016 afin de demander l'annulation de cette assemblée, la suppression du syndicat secondaire et subsidiairement, l'annulation de ses résolutions n°4 à 14.
Par jugement du 3 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- annulé l'assemblée spéciale des copropriétaires du 17 décembre 2015 ;
- dit que le syndicat secondaire des copropriétaires sera en conséquence supprimé ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires à payer à Mme [M], Mme [F], Mme [N], Mme [ZL], Mme [TK], Mme [P], Mme [FH], Mme [O],
Mme [CU], M. [D], M. [C] et Mme [XM], chacun la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires aux entiers dépens, condamnation assortie au profit de Me [GI] [X] du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat secondaire des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 16 octobre 2018 à l'encontre de Mme [ZL], Mme [CU], Mme [F], M. [D], Mme [N], Mme [P], Mme [TK], Mme [O], M. [C], Mme [M], Mme [XM] et Mme [FH].
Cette affaire, radiée le 8 octobre 2019 a fait l'objet d'une réinscription le 30 avril 2021.
Le syndicat secondaire des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 21 mai 2021, au visa des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, de la jurisprudence de la cour de cassation qui est venue le préciser et notamment l'arrêt en date du 12 juillet 2018, du rapport de M. [K], géomètre-expert, du 28 avril 2017 et du rapport de consultation de M. [I] du 5 octobre 2018, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- déclarer régulière et valable l'assemblée générale du 17 décembre 2015 ;
- déclarer qu'il a été valablement et légalement constitué ;
- débouter les intimés de toutes les demandes, fins et prétentions contraires au présent dispositif ;
- condamner chacun des intimés à lui payer une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner solidairement aux dépens de première instance et d'appel.
Les consorts [ZL] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 11 mai 2021, au visa des dispositions des articles 27 et 42 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, et au regard de la jurisprudence y relative, de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- annuler subsidiairement les résolutions n° 4 à 14 de l'assemblée spéciale des copropriétaires du 17 décembre 2015 ;
- condamner le syndicat secondaire à leur payer à chacun d'eux, à titre d'indemnité par application de l'article 700 du Code de procédure civile :
* la somme de 500 euros par confirmation du jugement ;
* la somme de 1.000 euros pour la procédure d'appel ;
- condamner le syndicat secondaire aux en dépens de première instance et d'appel distraits dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022.
A l'issue des plaidories, la cour , après avoir présenté en détail la médiation judiciaire et son intérêt dans cette affaire, a prié les parties de lui indiquer avant le 31 mai 2022 si elle pouvait être ordonnée.
Les consorts [ZL] ont fait connaître, par note en délibéré transmise par RPVA le 31 mai 2022, leur refus de cette tentative de médiation, à laquelle leur avocat postulant leur a indiqué être favorable, après avoir décrit le processus de la médiation et communiqué le barème du Centre de Médiation et d'Arbitrage de [Localité 9] (CMAP).
Les consorts [ZL] ont fait valoir que ce processus avait déjà été vainement tenté par l'ancien syndic en 2016 puis en 2018 et qu'ils souhaitaient voir la cour se prononcer.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Vu l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965,
Le litige porte :
- à titre principal, sur l'indépendance structurelle des deux bâtiments constituant l'immeuble en copropriété, condition posée à la création d'un syndicat secondaire par l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu'interprété par la jurisprudence,
- à titre subsidiaire, sur la régularité de sa création par les résolutions 4 à14 de l'assemblée générale spéciale du 17 mars 2017.
Le jugement entrepris, pour dire que l'immeuble forme un ensemble unique retient que la pluralité des bâtiments n'est pas prouvée en l'état :
- d'équipements communs (chauffage et réseaux d'évacuation des eaux usées qui se rejoignent au sous sol, la dalle de couverture du sous-sol, son gros oeuvre, le local électrique, le local chaufferie et les canalisations de toute nature étant des parties générales aux dires du rapport de l'expert géomètre [L] [K] du 28 avril 2017,
- de l'absence d'accès direct du bâtiment A au sous-sol, cet accès se faisant par le bâtiment situé au [Adresse 4], soit par l'intérieur (escalier ou ascenseur) soit par l'extérieur (porte coulissante d'accès au parking)
- de l'absence de preuve de l'existence éventuelle d'un joint de dilation, au demeurant jugé insuffisant pour établir la séparation et l'indépendance des structures.
Le syndicat secondaire soutient en appel pour le contester que rien ne démontre que les deux parties de sous-sol sont d'un seul tenant même si elles communiquent, qu'il importe peu que les sous-sols communiquent et qu'il y ait des éléments d'équipements communs dès lors qu'au vu des plans d'exécution du sous-sol et aux dires de la consultation de l'expert [I] qu'il a sollicité en appel, ces bâtiments sont architecturalement et structurellement séparés sur toute leur face commune du bas des fondations au sommet de la toiture du bâtiment A par un joint de dilatation, disposant chacun d'une entrée indépendante et exclusive et autorisant une gestion autonome du bâtiment A.
La cour retient cependant que cet argumentaire ne remet pas utilement en cause la pertinence des motifs des premiers juges quant à l'unicité des deux bâtiments de la copropriété litigieuse, peu important l'existence éventuelle d'un joint de dilation et qu'il suffira d'ajouter ce qui suit.
Le règlement de copropriété prévoit que l'immeuble, bien que comportant deux numéros, ne se compose pas de deux bâtiments indépendants mais « d'un bâtiment élevé sur sous-sol à usage de parkings et de caves vers la [Adresse 1], d'un rez-de-chaussée et d'un étage et pour le surplus en retrait d'un rez-de-chaussée et de 5 étages ; chaufferie et machinerie au-dessus »
Par ailleurs, la dalle recouvrant les caves et six box sous le bâtiment B et 24 emplacements de parking souterrains sous le bâtiment A, pour lesquels l'accès est unique et se situe au demeurant dans la partie du bâtiment situé au 12 dont les copropriétaires n'ont pas été convoqués, matérialise cette unicité des fondations et du gros 'uvre, cette dalle constituant ainsi l'assise des deux bâtiments en examen, étant observé qu'il appartient au syndicat secondaire des copropriétaires - qui revendique l'indépendance architecturale des bâtiments - de rapporter la preuve de ce que les deux parties du sous-sol de la copropriété ne sont pas d'un seul tenant mais sont au contraire distinctes et indépendantes bien qu'elles communiquent.
A cet égard, l'existence du joint de dilation dont l'expert [I], consulté unilatéralement à hauteur d'appel par le syndicat secondaire des copropriétaires appelant, déduit l'indépendance structurelle des deux bâtiments litigieux, n'est pas techniquement déterminante, au vu de la documentation technique d'infociment produite à hauteur d'appel également par les consorts [ZL] pour y répondre.
Il en résulte en effet que la présence de ce joint peut s'expliquer compte tenu de la longueur des deux bâtiments, sans incidence nécessaire sur l'indépendence structurelle de ces derniers, en ce qu'un ouvrage unique doit en pareil cas être divisé en plusieurs parties indépendantes, au sens du processus de dilatation, l'immeuble unique étant ainsi bien divisé en plusieurs parties qui peuvent absorber les dilatations indépendamment l'une de l'autre, sans que cela signifie qu'il existe plusieurs ouvrages architecturalement séparés sur le terrain.
En tout état de cause, le syndicat secondaire des copropriétaires ne développe aucun argumentaire en réponse aux demandes subsidiaires des intimés dont ils déduisent l'annulation nécessaire de ses résolutions 4 à 14 de cette assemblée générale et selon lesquelles :
- d'une part, ils n'ont été destinataire d'aucun plan ou étude structurelle de nature à démontrer l'existence d'une pluralité de bâtiments au sens des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence ni d'aucune information sur les charges propres du syndicat secondaire leur permettant d'adopter en connaissance de cause la résolution 4
- d'autre part, les modifications du règlement de copropriété qui sont la conséquence de la création du syndicat secondaire relèvent de l'assemblée générale du syndicat principal, de sorte que l'assemblée générale du 17 décembre 2015 ne pouvait en décider par ses résolutions n°5.1 à 5.3.
Et la convocation à cette assemblée générale comme le procès verbal de celle-ci versés aux débats ne suffisent pas à remédier à cette carence.
Par suite, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée spéciale des copropriétaires du 17 décembre 2015 et dit que le syndicat secondaire des copropriétaires sera en conséquence supprimé .
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
Le syndicat secondaire des copropriétaires dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de le condamner à payer une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris ;
y ajoutant,
Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires aux dépens d'appel, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,