31 mai 2022
Cour d'appel de Versailles
RG n°
18/00587
1re chambre 1re section
Texte de la décision
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 34G
DU 31 MAI 2022
N° RG 18/00587
N° Portalis DBV3-V-B7C-SED2
AFFAIRE :
Société PARIS SAINT OUEN
C/
Société LE PARC
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 1
N° Section :
N° RG : 14/02574
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-Me Cécile JARRY,
-Me Mélina PEDROLETTI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dont le délibéré a été prorogé le 24 mai 2022, les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre :
Société PARIS SAINT OUEN
agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 534 504 493
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Cécile JARRY, avocat - barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 177
APPELANTE
****************
Société LE PARC (anciennement dénommée la SACV DU [Localité 8])
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 300 203 700
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Mélina PEDROLETTI, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 18000058
Me Véronique HAMAMOUCHE, avocat - barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 90
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport et Madame Sixtine DU CREST, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Nathalie LAUER, Conseiller,
Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
Vu l'ordonnance rendue le 15 novembre 2016 par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Pontoise qui a :
-rejeté les demandes formées aux fins de sursis à statuer présentées par la SCI Paris
Saint Ouen,
-rejeté toutes autres demandes,
-réservé les dépens.
Vu le jugement rendu le 12 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a statué ainsi :
-dit que le cahier des charges de la [Adresse 9] n'est pas entaché d'irrégularité,
-déclare le cahier des charges de la [Adresse 9] opposable à la SCI Paris Saint Ouen,
-dit que la SCI Paris Saint Ouen est de plein droit adhérente à la SACV du [Localité 8] ,
-condamne la SCI Paris Saint Ouen à payer à la SACV du [Localité 8] les sommes suivantes :
o 21.148,39 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2013,
o 12.003,69 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 mars 2014 ;
15.258,24 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 mars 2014 ;
45.900,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
-ordonne la capitalisation des intérêts échus en application de l'ancien article 1 154 du code civil,
-déboute les parties de leurs demandes contraires ou plus amples,
-condamne la SCI Paris Saint Ouen aux dépens,
-ordonne l'exécution provisoire,
Vu l'appel de ce jugement interjeté par la SCI Paris Saint Ouen le 26 janvier 2018,
Vu l'arrêt de cette cour du 12 février 2020 qui a :
- confirmé l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Pontoise du 15 novembre 2016,
- dit que le cahier des charges de la SACV du [Localité 8], nouvellement dénommée la société Le Parc, a un caractère réglementaire et est opposable à la SCI Paris Saint Ouen ;
- dit que la clôture de la zone d'aménagement concerté n'entraîne pas l'abrogation du cahier des charges en ce qui concerne l'obligation d'adhérer à la SACV du [Localité 8],
- dit que la SCI Paris Saint Ouen est redevable envers la société Le Parc des charges de fonctionnement correspondant aux prestations de surveillance, gardiennage et entretien de la zone d'activités à hauteur de sa quote-part, telle que résultant du cahier des charges et du règlement intérieur et financier,
- avant dire droit sur le montant des charges dues par la SCI Paris Saint Ouen, et sur toutes autres demandes,
- ordonné une mesure d'expertise,
Vu les dernières conclusions notifiées le 16 février 2022 par la SCI Paris Saint Ouen qui demande de :
vu les dispositions de la loi du 10 septembre 1947,
vu l'article 1315 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016,
vu l'article 566 du code de procédure civile,
vu le rapport d'expertise du 31 mai 2021,
vu les pièces versées aux débats et la jurisprudence en vigueur,
- dire la SCI Paris Saint Ouen recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement du 12 décembre 2017 du tribunal de grande instance de Pontoise,
- infirmer le jugement du 12 décembre 2017 du tribunal de grande instance de Pontoise en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau :
- débouter la SA le Parc de sa demande en paiement de la somme de 94.311,19 euros et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment au titre de la capitalisation des intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la SA le Parc de sa demande en paiement de la somme de 64.139,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- déclarer irrecevable et en tous cas mal fondée la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par la SA le Parc en cause d'appel,
En conséquence,
- débouter la SA le Parc de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SA le Parc à régler à la SCI Paris Saint Ouen la somme de 10.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SA le Parc aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.
Vu les dernières conclusions notifiées le 16 février 2022 par la société Le Parc qui demande de :
vu l'article 564 du code de procédure civile,
vu l'article 1343-2 du code civil,
vu la loi 47-1775 du 10 septembre 1947,
vu l'acte notarié du 11 octobre 2011,
vu le rapport d'expertise définitif du 28 avril 2017,
vu les pièces versées aux débats,
vu le rapport d'expertise du 31 mai 2021,
vu l'arrêt avant dire droit du 11 février 2020,
- débouter la SCI Paris Saint Ouen de son appel et le dire mal fondé,
- déclarer la société Le Parc recevable et bien fondée en ses demandes.
Y faisant droit,
- homologuer le rapport d'expertise du 31 mai 2021.
- confirmer le jugement du 12 décembre 2017 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a condamné la SCI Paris Saint Ouen à régler la somme de 94 311,19 euros à la société Le Parc.
Y ajoutant,
- condamner la SCI Paris Saint Ouen à verser à la société le Parc la somme 64 139,30 euros avec intérêts à taux légal à compter de la décision à intervenir.
- condamner la SCI Paris Saint Ouen à verser la somme de 5 000 euros à la société le Parc au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- condamner la SCI Paris Saint Ouen au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, et ce y compris les frais d'expertise de 26 320 euros, dont le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique dressé le 11 octobre 2011 par Me [U] [O], notaire à [Localité 7], la société civile immobilière Paris Saint Ouen a acquis un immeuble à usage industriel comprenant des entrepôts et bureaux d'accompagnement et aire de stationnement cadastrés section AL n° [Cadastre 3] d'une surface de 2 hectares 58 ares et 81 centiares sis [Adresse 4] [Localité 6], dépendant de la zone d'activités du [Localité 8].
Une société dénommée " services communs inter-entreprises de la zone industrielle haute de [Localité 6] par abréviation SACV du [Localité 8]', devenue depuis lors la société anonyme coopérative à capital et personnel variable du [Localité 8] - ci-après dénommée SACV du [Localité 8] - aux droits de laquelle vient la société Le Parc, a été constituée entre tous les propriétaires et utilisateurs des lots de la zone d'activités du [Localité 8] et de toutes celles qui se joindront ultérieurement à elles pour exercer à titre professionnel une activité dans les Parcs d'activités du [Localité 8]. Celle-ci a pour objet l'édification et l'exploitation de services communs aux entreprises exerçant leur activité sur la zone du [Localité 8].
Par acte d'huissier de justice signifié le 13 mars 2014 et conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 juin 2017, la SACV du [Localité 8] a sollicité du tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- qu'il déboute la SCI Paris Saint Ouen de son exception d'illégalité,
- qu'il la déclare recevable et bien fondée en ses demandes,
- qu'il déboute la défenderesse de l'ensemble de ses demandes,
- qu'il constate que la SCI Paris Saint Ouen est propriétaire d'un local sis [Adresse 4] [Localité 6],
- qu'il dise que la SCI Paris Saint Ouen est adhérente de plein droit de la sac v du [Localité 8],
- qu'il constate que la demanderesse rapporte la preuve que les factures de quote-part de fonctionnement sont justifiées et régulières,
- qu'il condamne la SCI Paris Saint Ouen à lui payer les sommes suivantes, outre la capitalisation des intérêts :
21.148,39 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2013,
12.003,69 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 décembre 2013,
15.258,24 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
45.900,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- qu'il condamne la SCI Paris Saint Ouen à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- qu'il condamne la SCI Paris Saint Ouen à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
C'est dans ces conditions qu'ont été rendus le jugement déféré et l'arrêt avant-dire droit du 12 février 2020.
Leur apport d'expertise judiciaire a été rédigé le 31 mai 2021.
SUR CE, LA COUR
Les limites de l'appel
Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.
Les charges facturées à la SCI Paris Saint Ouen
Moyens des parties
La SCI Saint Ouen poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer les factures de charges des années 2011 à 2017. Elle fait valoir que M. [E] a déposé son rapport le 31 mai 2021, sans avoir au préalable convoqué les parties, ni visité les lieux comme prévu aux termes de la mission qui lui a été impartie ; que l'analyse de son rapport appelle de nombreuses interrogations et remarques mettant en exergue que, contrairement à ce que prétend la société le Parc, les factures ne sont pas justifiées, y compris en leur quantum.
Selon elle, il résulte des pièces produites, qui selon la SACV fondent son droit à facturation, que :
- elle ne peut être tenue qu'au paiement des frais de gardiennage à l'exclusion de toute autre charge et notamment des services communs ou frais de structure, ce que la SA le Parc a clairement reconnu aux termes de ses conclusions en ouverture de rapport p.16,
- les frais de gardiennage doivent être répartis entre tous les membres des zones d'activités,
- l'article 16 du cahier des charges relatif à la répartition de ces charges prévoit une répartition des frais et charges entre les propriétaires de lots au prorata du nombre de voix dont ils disposent,
- les appels de charges prévisionnels doivent faire l'objet d'une régularisation chaque année pour l'année précédente,
- le rapport de M. [E] ne permet pas de vérifier le respect des règles de facturation, bien au contraire,
- sur l'absence de régularisation de charges, que M. [E] s'est contenté de vérifier la cohérence des pièces comptables transmises sans en vérifier le bien-fondé,
- la société LE PARC facture aux entreprises en sus des charges de sécurité - gardiennage une " quote-part administrative " indue qui ne saurait être validée comme telle par la Cour, M. [E] ayant émis toute réserve quant à sa légalité en page 38 de son rapport,
- la détermination du montant de cette quote-part administrative, non-négligeable puisque représentant par exemple pour 2015 presque la moitié des charges totales refacturées, ne repose sur aucune méthode comptable établie. Elle est déterminée de façon totalement arbitraire afin d'ajuster le budget sécurité-gardiennage réalisé avec le budget prévisionnel ayant servi au calcul de l'unité de gardiennage adoptée en conseil d'administration pour l'établissement des appels provisionnels,
- l'imputation de cette quote-part administrative a pour objectif d'éviter toute régularisation de charges,
- les méthodes de facturation appliquées par la société Le Parc sont donc contraires au cahier des charges et au règlement intérieur et financier,
- l'absence de régularisation est contraire à l'esprit du règlement intérieur financier qui prévoit une régularisation en fonction des charges de gardiennage réellement exposées et une répartition entre l'ensemble des adhérents,
- la circonstance que le règlement intérieur financier prévoit que le Conseil d'administration est compétent pour déterminer la clé de répartition ne l'autorise pas pour autant à s'affranchir des règles fixées pour la répartition des charges.
Elle soutient que la société le Parc ne peut pas, sans contrevenir au cahier des charges, au règlement intérieur financier et au principe de la participation économique de ses membres prétendre que toutes les entreprises des Parcs sont adhérentes de plein droit et doivent être facturées alors que le système déclaratif n'assure pas la fiabilité attendue en vue d'une facturation régulière et équitable de l'ensemble des entreprises ; qu'il est impossible de faire bénéficier à l'ensemble des entreprises des Parcs les services de ronde alors que nombre d'entre elles ne se les voient pas facturer ; qu'on ne peut pas faire par conséquent peser sur les autres entreprises identifiées et facturées la part des charges de ces services de ronde qui pourtant ne devraient pas leur incomber.
Elle juge les arguments invoqués par la société le Parc contradictoires et inconciliables.
Elle affirme que l'absence de recensement d'environ 25% des entreprises est de nature à affecter significativement le montant des factures litigieuses dont le caractère certain, liquide et exigible n'est pas établi alors qu'il incombe à la société le Parc d'en rapporter la preuve.
Elle conclut que la société le Parc ne rapporte pas la preuve qu'elle impute bien à la SCI Paris Saint Ouen la quote-part réelle qui lui incombe conformément au cahier des charges et au règlement intérieur financier, ce qui est contraire tant à la loi du 10 septembre 1947 sur les sociétés coopératives qu'au principe d'égalité.
La société Le Parc conclut à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation supplémentaire de la SCI Paris Saint Ouen à lui régler les factures de charges des années 2018 à 2021. Elle oppose à la SCI Paris Saint Ouen qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire, établi par un expert-comptable et commissaire aux comptes, que la comptabilité de la société le Parc est justifiée pour les années 2011 à 2019 et qu'il n'y a pas lieu à régularisation de charges puisque celles-ci ont déjà été correctement réparties. Elle demande donc l'homologation du rapport d'expertise déposé le 31 mai 2021.
Elle observe en outre qu'il résulte du rapport du réviseur agréé des sociétés coopératives du 4 juillet 2019 qu'elle est en conformité avec la loi du 10 septembre 1947 sur les sociétés coopératives et respecte ses obligations légales.
Elle affirme que les factures sont justifiées dans leur quantum et leur objet et que la SCI Paris Saint Ouen n'est pas facturée au titre des services communs, mais au titre du gardiennage sécurité par rapport au nombre de mètres carrés, ce qui explique la stabilité dans les montants facturés.
Pour l'exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.
Appréciation de la cour
A titre liminaire, la cour observe que si la SCI Paris Saint Ouen remarque que l'expert ne s'est pas rendu sur les lieux contrairement à ce que lui imposait la mission confiée par la cour, celui-ci note dans son rapport que, compte tenu de la crise sanitaire causée par la covid 19 et sans nécessité particulière pour la conduite de ses opérations, après avoir sollicité l'avis des parties sur ce point, et sans réponse de leur part, il a décidé de ne pas se rendre sur les lieux. La critique apparaît dès lors infondée.
Sur le fond, il convient de rappeler les termes de l'arrêt avant dire droit qui retient que :
- il résulte du règlement intérieur financier de la SACV du [Localité 8], adopté lors de l'assemblée générale extraordinaire du 18 avril 1974, modifié à trois reprises en 1976, 1978 et 1982, selon son article 1er, que toute personne physique ou morale, remplissant les conditions requises pour être sociétaire de la SACV du [Localité 8], conformément à l'article 8 du présent règlement intérieur, doit être obligatoirement propriétaire au moins d'une part de 100 francs de la SACV du [Localité 8], pour pouvoir bénéficier de tout ou partie des services communs proposés aux conditions réservées pour les sociétaires ; qu'à défaut de possession d'une part au minimum, l'utilisateur ne pourra être considéré comme sociétaire,
- selon l'article 8 du même règlement, intitulé "Admissions", chaque membre de la zone industrielle de [Localité 6] du [Localité 8] se doit de devenir sociétaire de la SACV du [Localité 8] ; que cet article reprend l'obligation susvisée d'acquérir une part de 100 francs, d'en libérer immédiatement le prix , de détenir un compte courant de manière à ce que son capital et son compte courant permettent avec l'ensemble des autres sociétaires à la société de posséder des fonds propres suffisants pour la bonne marche de la société et d'adhérer tant aux statuts qu'au règlement intérieur et aux décisions des assemblées et des conseils ; que cet article précise in fine que "le nouveau sociétaire devra régler les charges, suivant les règles définies ci-dessus, à compter du 1er jour du trimestre de son adhésion",
- l'article 3 intitulé " charges" prévoit que pendant toute la durée de la société, les charges , tant de fonctionnement que de structure, seront réparties au prorata entre les sociétaires, et, en fonction de leur utilisation respective des services proposés,
- cette utilisation est déterminée de la manière suivante, pour chaque sociétaire :
1- Il utilise tous les services communs et envoie tout ou partie de son personnel au restaurant. Il participe dans ce cas à l'activité A1 ( critère : effectif du personnel pour le restaurant).
2- Les frais de gardiennage sont répartis entre tous les membres des zones d'activités membres du GIE des SACV suivant les prestations demandées.
- Les clés de répartition sont laissées à la charge du Conseil d'administration. En cas de contestation, l'assemblée générale ordinaire est compétente pour connaître le litige,
3- Il n'utilise que les services généraux à l'exclusion du restaurant et des cuisines ,c'est l'activité A2 (critère: effectif général de l'entreprise).
"A2" correspondra obligatoirement à une participation de tous les sociétaires de la zone.
Elle sera payable sur appel du Conseil d'administration et suivant les modalités qu'il aura fixées.
- ledit règlement intérieur énonce les pouvoirs de vérification et de contrôle du conseil d'administration,
- le règlement précise encore que l'assemblée générale ordinaire devra approuver la répartition des charges entre les activités de tous les sociétaires anciens et nouveaux ; que la totalité des activités déterminera un nombre d'unités,
- l'article 6 intitulé " Ventilation des charges" prévoit que les charges propres de la SACV sont réparties en fonction de l'utilisation des services proposés et que les charges incombant à la SACV en qualité de membre du GIE des SACV de Cergy Pontoise sont réparties entre les entreprises,
- le paragraphe 7 intitulé " participation aux charges" prévoit en substance que le Conseil d'administration fixe le montant des appels prévisionnels pour l'exercice et appelle également les cotisations
- le Conseil d'administration est chargé de régulariser au début de chaque année pour l'année précédente, le montant des charges avec les appels prévisionnels effectués,
- l'assemblée générale ordinaire annuelle est appelée à contrôler et ratifier les comptes,
- l'acte notarié d'acquisition de terrains par la SCI Paris Saint Ouen en date du 11 octobre 2011 lui a expressément fait l'obligation d'adhérer à la SACV du [Localité 8] et de supporter toutes les charges exigibles au titre du règlement intérieur financier (ci-dessus évoqué) et au terme de ce même acte, la SCI Paris Saint Ouen s'est engagée à régler à première demande de la SACV du [Localité 8] la quote-part de charges de gardiennage, du jour de l'acte jusqu'au 31 décembre 2011, qui était de 3 235,03 euros ;
-le règlement intérieur financier de la SACV est applicable à la SCI Paris Saint Ouen qui s'est engagée à adhérer à ladite SACV si bien qu'elle n'est donc pas fondée à opposer qu'elle n'a pas respecté son obligation de souscrire au moins une part sociale de cette société coopérative,
- face à cette inexécution, c'est à juste titre que la SACV du [Localité 8] l'a considérée comme adhérente de plein droit mais n'ayant pas la qualité de sociétaire, ce qui n'a pas d'incidence, en ce qui concerne son obligation de participer aux charges de fonctionnement de la SACV du [Localité 8], comme elle s'y est engagée, la société Le Parc a facturé à la SCI Paris Saint Ouen une part du capital de la SACV pour 15,24 euros HT et un compte courant bloqué pour 110,91 euros, le 3 février 2016 (pièce n°72)
- les prestations facturées à la SCI Paris Saint Ouen pour les années 2011 à 2019 se rapportent exclusivement à la sécurité, au gardiennage et à l'entretien.
Ces dispositions contractuelles, comme l'a retenu l'arrêt avant-dire droit, fondent donc l'obligation à paiement des dépenses de fonctionnement, soit en l'espèce, de la surveillance, du gardiennage et de l'entretien de la zone d'activités, qui pèse sur la SCI Paris Saint Ouen dont elle ne conteste pas bénéficier, la modification de l'intitulé des factures à partir de 2013 pour y inclure l'entretien et en 2018 et 2019, pour désigner la "quote-part de fonctionnement de la coopérative Le Parc" étant sans incidence.
En tout état de cause, la cour rappelle que l'article 3 intitulé " charges" prévoit que pendant toute la durée de la société, les charges , tant de fonctionnement que de structure, seront réparties au prorata entre les sociétaires, et, en fonction de leur utilisation respective des services proposés. La facturation d'une quote-part de frais de fonctionnement est donc conforme à cette stipulation contractuelle.
Par ailleurs, le 14 décembre 2018, le conseil d'administration a approuvé à l'unanimité le budget 2019 et décidé de proposer à la coopérative Le Parc un appel de charges de fonctionnement basé sur la surface bâtie au sol et fixé l'unité à 0,81, soit 0,81 euros du m 2. La SCI Paris Saint Ouen n'établit pas en quoi cette décision et les autres du conseil d'administration définissant les clés de répartition des charges, lesquelles ont été analysées par l'expert judiciaire, seraient contraires au cahier des charges ou encore au règlement intérieur et financier. Au surplus, selon le cahier des charges, toute contestation d'une telle décision du conseil d'administration doit être soumise à l'assemblée générale. Or, la SCI Paris Saint Ouen, qui dispose d'une part sociale et était donc fondée à saisir l'assemblée générale de sa contestation, ne justifie pas l'avoir fait.
Enfin, la cour a déjà également retenu, dans son arrêt avant-dire droit du 11 février 2020, que les pièces produites justifiaient que les factures correspondent à des prestations réelles.
Néanmoins, selon l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Il incombe donc a à la société Le Parc de prouver que les sommes qu'elles réclament sont justifiées. L'arrêt avant-dire droit retient en conséquence que la société Le Parc doit justifier qu'elle impute à la SCI Paris Saint Ouen la quote-part réelle qui lui incombe conformément aux prévisions du cahier des charges et du règlement intérieur financier.
Analysant les factures litigieuses qui étaient soumises à son appréciation, la cour a observé que les charges réclamées en 2013 et 2014 n'avaient quasiment pas varié en dépit de l'objectif déclaré par le conseil d'administration de réduire les charges de gardiennage-sécurité alors qu'aucune régularisation ne venait concrétiser la diminution annoncée en fin d'exercice.
En conséquence, la cour a ordonné une mesure d'expertise afin de vérifier que la clé de répartition appliquée aux charges était conforme aux stipulations du cahier des charges et au règlement intérieur financier de la SACV du [Localité 8], devenue la société Le Parc.
Il convient de rappeler que l'expert judiciaire a été chargé par la cour de :
- établir les comptes de régularisation de charges pour les années 2011 à 2019 inclus concernant la SCI PARIS Saint Ouen par rapport aux charges appelées pour chacune des années considérées,
- déterminer pour ce faire la quote-part de charge due par la SCI Paris Saint Ouen au titre des charges de fonctionnement, incluant la surveillance, le gardiennage et l'entretien, en appliquant la clé de répartition aux dites charges conformément aux stipulations du cahier des charges et du règlement intérieur financier de la SACV du [Localité 8],
- recueillir les explications des parties relatives à la prise en considération de la surface des locaux de la SCI Paris Saint Ouen et au mode de détermination du " prix unitaire " appliqué à cette surface, tel que figurant sur les factures d'appels de charges établies par la SACV du [Localité 8] puis par la société du Parc.
Pour répondre à cette mission et vérifier si les charges ont été proportionnellement réparties entre les parties devant payer une quote-part des charges, l'expert a défini la méthodologie suivante :
1°) valider la cohérence et la réalité du " prix unitaire " appliqué pour le calcul des factures établies par la SACV du [Localité 8] puis par la Société Le Parc, cette vérification devant elle-même s'effectuer en deux parties :
- tout d'abord : vérifier la cohérence des différents coefficients appliqués pour le calcul des taux qui servent à calculer le montant des factures de chaque adhérent sont bien historiques et ont bien été appliqués par la SACV du [Localité 8] puis par la Société Le Parc entre 2011 et 2019,
- puis valider la " surface " totale qui est utilisée pour le calcul d'une " unité de gardiennage ",
2°) valider les charges de gardiennage justifiées par la SACV du [Localité 8] et la Société Le Parc entre 2011 et 2019 après avoir vérifié pour chaque année :
- Dans un premier temps, la réalité des charges en analysant les justificatifs ou en récupérant les factures si disponibles ou en vérifiant leur comptabilisation.
- Dans un second temps, que les charges justifiées sont bien en lien avec les services de " sécurité-gardiennage " de la Société Le Parc,
3°) sur la base des éléments analysés dans la première et deuxième partie, établir des comptes de régularisation de charges pour les années 2011 à 2019 inclus concernant la SCI Paris Saint Ouen par rapport aux charges appelées pour chacune des années considérées.
C'est ainsi, après s'être procuré pour chaque année les documents comptables nécessaires, les factures justificatives, les appels prévisionnels et les factures de régularisation et les avoirs analysés, que l'expert, après avoir rappelé que la gestion de la Société Le Parc conduit systématiquement chaque année à un résultat nul, c'est-à-dire que l'ensemble des charges est réparti auprès des adhérents et que les comptes annuels de la Société Le Parc sont certifiés chaque année sans réserve ni observation a conclu que :
1°) La répartition des charges et le mode de facturation des charges de sécurité gardiennage de la Société Le Parc aux adhérents :
- reposent sur une communication transparente aux adhérents des unités (unité de gardiennage, unité fixe), du coefficient historique et des taux (taux calculés sur la base des unités et des coefficients historiques) qui fondent le mode de facturation ;
- sont effectivement appliquées pour la détermination des factures de la SCI Paris Saint Ouen, cette conclusion reposant sur la vérification de l'application des " taux ", " unités " et " coefficient historique " aux factures de la SCI Paris Saint-Ouen), année par année et facture par facture,
- sont appliqués pour la facturation aux sociétés listées par la Société Le Parc (Annexe 2 - Factures émises en 2016 en tant " qu'appel de charges " selon la pièce 558) afin de leur appliquer le coefficient historique de 1, 1,6 et 2,7 pour définir leur unité de gardiennage d'après la pièce SLP 558.
- ont connu une évolution des modalités de répartition en 2018 par décision du conseil d'administration, décision qui ne peut pas, compte tenu des caractéristiques du mode de fonctionnement d'une société coopérative, ne pas avoir été connue des adhérents,
2°) Les charges réparties en sécurité-gardiennage sont justifiées tant pour :
- les charges de sécurité-gardiennage pour les années 2011 à 2017,
- la quote-part de fonctionnement pour les années 2018 à 2019,
- les autres éléments à prendre en compte et qui ont été documentés par la société Le Parc mais aussi du fait de la pièce SLP 558 a permis à l'expert de vérifier l'existence d'une pièce probante sur laquelle la Société Le Parc se base lors de la facturation des charges de sécurité /gardiennage.
Par ailleurs, l'expert rappelle que dans un dire n° 4, le conseil de la SCI Paris Saint Ouen remet en cause cette répartition des charges et le mode de facturation en évoquant :
- l'impossibilité de la part de la Société Le Parc de " prouver que l'ensemble des adhérents de plein droit qui bénéficient de ses " services ", ont été appelés à paiement " ;
- l'incohérence et le non fondé de la répartition des charges entre les adhérents de la Société Le Parc.
Il répond toutefois dans sa conclusion que la liste des sociétés facturées lui a été fournie pour chaque année par la Société Le Parc (pièce SLP 558) et que si cette liste ne comporte que les factures (par opposition aux avoirs éventuellement émis) elle est probante, puisqu'il est parvenu à recouper les factures émises avec la comptabilité certifiée par le commissaire aux comptes.
L'expert n'en a pas moins rappelé que les facturations émises dans l'objectif de répartir les charges supportées, le sont sur la base des déclarations volontaires (mètres carrés et effectifs employé sur site) des adhérents et qu'il lui a été totalement impossible de vérifier a posteriori que ces déclarations sont le reflet de la réalité. Il a souligné que la comparaison de l'évolution des facturations d'une année sur l'autre à partir de la pièce SLP 558 met en évidence que les paramètres d'évolution sont nombreux (arrivée de nouveaux adhérents, départs d'adhérents, variation des facteurs propres à chaque adhérent, corrections éventuelles d'erreurs de déclaration des adhérents), ce qui lui est apparu, à juste titre, impossible à reconstituer plusieurs années après.
3°) En ce qui concerne le rapprochement de la gestion et la comptabilité concernant les charges réparties entre les adhérents, la pièce SLP 558 avait pour objectif, selon l'expert, de valider la ventilation du montant identifiable en comptabilité par adhérent en procédant à des vérifications par tests entre les données issues de la gestion et celles issues de la comptabilité.
L'expert a donc conduit une analyse sur la " Liste des factures " de la pièce SLP 558 en recalculant les mètres carrés et le montant qui a été appelé en charges, ainsi que les taux et unités, même si ces listes par année ne sont pas directement rapprochables de la comptabilité parce qu'entre autres, elles ne reprennent pas les avoirs émis. C'est ainsi que l'analyse des factures émises, par tests tant pour la société SCI Paris Saint Ouen que pour d'autres clients, lui a permis de constater qu'il n' y avait aucun écart entre la comptabilité et la gestion.
En définitive, au terme de cette analyse exhaustive, il apparaît que :
- le montant de 10 6 044,77 euros hors taxes, avant prise en compte des avoirs décidés par le conseil d'administration pour 762,91 hors taxes pour 2016 et 860,81 euros hors taxes pour 2017, est justifié et résulte effectivement tant du mode de fonctionnement de la société Le Parc que des charges supportées au cours de la période 2011 à 2019,
- il n'y a pas matière à régularisation de charges en complément de celles d'ores et déjà prises en compte dans le cadre des facturations émises pour chacune des années considérées.
La SCI Paris Saint Ouen fait toutefois valoir en substance que ce contrôle de cohérence comptable ne permet pas d'établir que la facturation est régulière dans la mesure où, d'une part, elle est facturée de services communs dont la société Le Parc a reconnu qu'elle n'était pas débitrice et d'autre part que le prix du mètre carré est erroné puisque l'ensemble des entreprises présentes sur le site ne sont pas facturées.
Sur le premier point toutefois la SCI Paris Saint Ouen entretient la confusion entre les services communs, à titre d'exemple, les restaurants, et les coûts administratifs ou encore quote-part de fonctionnement. Or, il ne résulte nullement de l'expertise judiciaire que la SCI Paris Saint Ouen soit facturée au titre des services communs à proprement parler dont elle n'a pas l'utilité. Quant aux coûts administratifs ou quote-part de fonctionnement, la cour renvoie à ses développements précédents sur la conformité de cette facturation à l'article 3 du cahier des charges.
La circonstance que ces coûts soient extraits de la comptabilité analytique, rubrique 210 000 comme le fait observer la SCI Paris Saint Ouen, dont l'intitulé est " services communs ", ne modifie pas la nature de ces charges qui relèvent après analyse par l'expert du détail des charges considérées et du grand livre des comptes de charges, des charges indirectes qui sont celles qui sont nécessairement engagées au titre de l'environnement de travail des personnels ainsi facturés (assurance, électricité, moyens de travail, etc').
L'expert a de plus constaté que le montant des charges indirectes ainsi facturées n'apparaissait pas mettre en évidence d'anomalie.
Si l'imputation de cette quote-part administrative a pour conséquence l'absence de régularisation des charges appelées, il résulte de la note de méthode relative au calcul de la facturation établie par la société BFR, comptable de la société Le Parc (pièce n° 70 de l'intimée) que cette quote-part est plafonnée pour rester dans la limite des taux votés par le conseil d'administration pour la sécurité/gardiennage. En tout état de cause, quand bien même l'absence de régularisation des charges appelées résulte du mode de fonctionnement de la société Le Parc qui répercute l'ensemble des charges à ses sociétaires et adhérents de plein droit, l'expert a bien vérifié que les sommes facturées correspondent à des charges réelles et effectivement avancées par la société Le Parc. Ainsi, malgré l'absence de réajustement entre les appels prévisionnels et les factures de régularisation, aucune somme indue n'est facturée à la SCI Paris Saint Ouen.
Cette facturation des coûts administratifs ou quote-part de fonctionnement n'est donc pas contraire aux dispositions contractuelles ci-dessus rappelées. Il doit être précisé à cet égard que le mode de répartition des charges est fixé par l'article 3 du cahier des charges de sorte que c'est vainement que la société Paris Saint-Ouen invoque l'article 16. Quant à la régularité de celles-ci, la cour après avoir noté qu'elle n'était pas saisie d'une demande de question préjudicielle à la juridiction administrative, a déjà jugé, dans son arrêt avant-dire droit, que la SCI Paris Saint Ouen ne caractérise aucun moyen d'illégalité manifeste au vu d'une jurisprudence établie, du cahier des charges et de l'obligation d'adhérer.
Enfin, si la SCI Paris Saint Ouen fait valoir à d'autres égards que le principe de la participation économique des coopérateurs doit être respecté, l'exonérer elle-même de cette quote-part de fonctionnement reviendrait à faire supporter sa part aux autres coopérateurs.
Sur le second point, si certes les adhérents sont facturés sur la base de leurs déclarations volontaires (mètres carrés et effectifs employés sur site), comme l'observe justement la société Le Parc, la bonne foi se présume. Or, la SCI Paris Saint Ouen ne fournit pas un début de preuve, ne serait-ce que par témoignages, de la présence d'entreprises qui bénéficieraient des prestations sans en assumer les charges.
En outre, la SCI Paris Saint Ouen ne rapporte pas la preuve du delta de 25 % des entreprises qui ne seraient pas facturées selon elle.
En effet, si elle se fonde sur un courrier de la communauté d'agglomération disant avoir recensé 777 assujettis à la cotisation foncière des entreprises dans le périmètre de la Zac pour l'année 2017 lorsque que la société Le Parc en dénombrait 522 lors des différentes réunions d'expertise, cette dernière oppose pour sa part que certaines entreprises sont propriétaires de plusieurs locaux sur les Parcs d'activités, et règlent autant de cotisations foncières que de locaux, ce qui modifie ce chiffre.
Il n'est donc pas démontré qu'il y ait autant d'entreprises présentes sur site que d'assujettis à la cotisation foncière des entreprises, ceci d'autant plus qu'en 2015/2016, cette même communauté d'agglomération recensait 522 entreprises présentes sur les ZAC, ce qui démontre à tout le moins la fluctuation des critères pris en compte par cette dernière.
En outre, si en juin 2021, la société Le Parc a recensé elle-même 668 entreprises, contrairement à ce que fait valoir la SCI Paris Saint Ouen, cet accroissement n'est pas incompatible avec le périmètre inchangé des surfaces construites, certaines structures ayant tout aussi bien pu se diviser en plusieurs unités.
Quoiqu'il en soit, il ressort des opérations d'expertise que la surface au sol est de 1 million de mètres carrés et que l'expert a vérifié d'une part que la somme des mètres carrés facturés s'élève bien à environ 1 000 000 m² et d'autre part qu'en explication de ces 1 000 000 m² figure bien la liste des sociétés qui ont été facturées selon les mètres carrés qu'elles occupent. Ce qui contredit de plus fort que 25 % des entreprises présentes sur site ne le seraient pas en contravention des dispositions de la loi sur les sociétés coopératives ou encore du principe d'égalité.
Enfin, l'expert a vérifié pour chaque année les factures émises à l'encontre de la SCI Paris Saint Ouen. Par exemple, en 2018, il a constaté qu'elle était facturée, sur la base des 10 596 m² qu'elle avait déclaré elle-même occuper, au prix unitaire de 0,81 euros tel que fixé par le conseil d'administration du 14 décembre 2018 et après application du coefficient historique de 1,6 applicables aux sociétés individuelles sans gardien.
Les charges facturées à la SCI Paris Saint Ouen, dans le respect des dispositions contractuelles, sont donc fonction de la surface qu'elle occupe à titre personnel. Il n'est ainsi pas établi que l'absence de facturation, non démontrée au demeurant, de certaines entreprises soit de nature à la pénaliser.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur les condamnations mises à la charge de la SCI Paris Saint Ouen au titre des charges des années 2011 à 2017. Il sera en outre fait droit aux demandes additionnelles de la société Le Parc relatives aux charges des années 2018 à 2021, justifiées par les factures émises, produites en pièce n° 97, 114, 565 et 566, la liquidation en elle-même n'étant pas contestée par la SCI Paris Saint Ouen. En revanche, il n'y a pas lieu d'homologuer le rapport d'expertise judiciaire.
La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société Le Parc
Compte tenu de la complexité du litige, étant rappelé qu'une expertise judiciaire a été nécessaire pour vérifier le bien-fondé des factures émises par la société Le Parc, il ne peut être considéré que la SCI Paris Saint Ouen a résisté abusivement à la demande en paiement de la société Le Parc de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Les demandes accessoires
Compte tenu du sens du présent arrêt, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile. En tant que partie perdante la SCI Paris Saint Ouen ne peut qu'être déboutée de sa demande sur ce même fondement. En cause d'appel, il n'y a pas lieu de faire une application supplémentaire desdites dispositions au bénéfice de la société Le Parc. La SCI Paris Saint Ouen supportera les dépens de l'instance d'appel à l'exception de ceux relatifs à l'expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre les deux parties, cette mesure ayant été justifiée aussi bien par la nécessité de vérifier le bien-fondé ou non tant des contestations de la SCI Paris Saint Ouen que des factures émises par la société Le Parc.
Les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
CONFIRME toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Pontoise,
Et, y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise judiciaire,
CONDAMNE SCI Paris Saint Ouen à payer à la société Le Parc la somme supplémentaire de 64 139,30 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des factures de charges des années 2018 à 2021,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI Paris Saint Ouen aux dépens d'appel à l'exception de ceux relatifs à l'expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre les deux parties,
DIT que les dépens d'appel pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat
signataire.
Le Greffier, La Présidente,