27 avril 2022
Cour d'appel de Bordeaux
RG n°
21/03725
CHAMBRE EXPROPRIATIONS
Texte de la décision
ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 27 Avril 2022
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
N° de rôle : N° RG 21/03725 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MF4W
ETABLISSEMENT PUBLIC AMENAGEMENT BORDEAUX EURATLANTIQUE
c/
S.C.I. SCI 1618 D'ARTAGNAN
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
à :
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 27 Avril 2022
Par Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant :
ETABLISSEMENT PUBLIC AMENAGEMENT BORDEAUX EURATLANTIQUE, 140 rue des Terres de Borde - CS 41717 - 33081 BORDEAUX CEDEX
représenté par Maître Mélissa RIVIERE de l'AARPI RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX
Appelante d'un jugement rendu le 06 mai 2021 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 17 juin 2021,
à :
S.C.I. SCI 1618 D'ARTAGNAN, 85, rue Godard - 33200 BORDEAUX
assistée de Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES, Pôle d'évaluation domaniale - 24 rue François de Sourdis BP 908 - 33060 BORDEAUX CEDEX
En la personne de Monsieur [U] [T], inspecteur divisionnaire des finances publiques, non comparant bien que dûment convoqué.
Intimés,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 23 mars 2022 devant :
Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente
Monsieur Jean-François BOUGON, Magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles,
Madame Catherine LEQUES, Conseillère
Greffier lors des débats : François CHARTAUD
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La Sci 1618 d'Artagnan (Sci 1618, pour la suite de l'arrêt) était propriétaire à Bordeaux, rive droite, d'une parcelle de terrain, située dans le périmètre de la Zac Garonne Eiffel, au 8, quai de la Souys. La parcelle cadastrée BP 162 a une contenance de 13.439 m².
Par arrêté préfectoral du 13 janvier 2021, cette parcelle a été déclarée cessible pour cause d'utilité publique au profit de l'Epa Bordeaux-Atlantique (l'Epa pour la suite de l'arrêt), chargée des opérations d'aménagement de la zone.
Par ordonnance du 30 mars 2021, le juge de l'expropriation a ordonné l'expropriation au bénéfice de l'Epa des parcelles sises dans le périmètre concerné dont l'acquisition est nécessaire à la réalisation de l'opération d'aménagement de la Zac Garonne Eiffel.
L'Epa à fait offre à la Sci 1618 d'une indemnité de dépossession de 1.706.000 € qui a été refusée.
Le juge de l'expropriation est alors saisi. L'Epa maintient son offre, sur la base de 115 €/m², la Sci 1618 sollicite 19.293.275,82 € sur la base de 1.305,04 € du m² et le commissaire du gouvernement propose 4.851.479 € sur la base de 361 €/m².
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Le juge de l'expropriation prononce par décision du 6 mai 2021et fixe l'indemnité d'expropriation comme suit :
- 4.851.479 €, valeur libre, sur la base de 361 €/m² au titre de l'indemnité principale,
- 486.148 € au titre de l'indemnité de remploi, calculée selon la méthode habituelle.
Il alloue une indemnité de 1.500 € à l'expropriée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge arrête la date de référence au 26 mai 2016, qualifie la parcelle considérée de terrain à bâtir, constate que les parties conviennent d'approcher la valeur du terrain pas comparaison. Puis, écarte les éléments de comparaison concernant des parcelles qui, inférieures ou égale à 3.114m² ont des surfaces trop différentes du bien de référence et/ou parce que leur valeur a été fixée en considération des seuls droits à construire ou, encore, parce qu'il s'agit de terrains encombrés, pour finalement retenir comme éléments de comparaison pertinents :
1.- le prix de la parcelle située 17, rue Plantevigne et rue de la Seiglière à Bordeaux mais pour le prix unitaire effectivement payé, soit 610€/m² ;
2.- la mutation des parcelles situées 53 et 55, quai Deschamps '8.774 m² au prix de 138 €/m²,
3.- les cessions de trois terrains à bâtir, situés quai de Brazza, au prix unitaire de 353 €/m².
Enfin, au regard tout à la fois des servitudes d'utilité publique et des possibilités légales et effectives de construction dont bénéficie la parcelle de référence, arrête à 361 €/m² le prix unitaire pour le calcul de l'indemnité de dépossession de la parcelle considérée.
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L'Epa relève appel de cette décision dont il poursuit la réformation. Il reprend son offre initiale, 1.706.000 €, calculée sur la base d'une valeur unitaire de 115€ du m².
Il fait valoir que la parcelle est enclavée, puisqu'elle n'a accès à la voie publique que par une servitude de passage sur le fonds voisin et que cette circonstance a nécessairement une influence sur le prix.
Il explique qu'à la date de référence la parcelle considérée était classée en zone UDp3 (secteur de site de grands projets) prévoyant une surface de plancher constructible de 30 m².
Puis, il reproche au premier juge d'avoir retenu comme éléments de comparaison pertinents :
- l'acquisition par Vinci des parcelles Mainjolles situées dans la Zac Saint-Jean Belcier et non dans la Zac Garonne Eiffel, mieux situées par rapport à la gare Saint Jean, non enclavées et avec un potentiel de constructibilité plus important que la parcelle de référence ;
- les éléments de comparaison implantés dans le quartier de Brazza car, outre leur éloignement, les ventes considérées étaient soumises à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, donnée essentielle dans la détermination du prix.
L'Epa propose de considérer comme pertinentes les cessions suivantes :
- l'aliénation par la SNC IP3M d'un ensemble immobilier à détruire sur un terrain de 21.426 m² situé à Floirac, 85, rue Richelieu,
- l'acquisition le 23 juillet 2019 par l'Epa d'un terrain nu de 8.774 m² situé 53-55, quai Deschamps au prix unitaire de 115 m².
Enfin, il fait valoir qu'il convient de prendre en compte l'importante servitude de canalisation dont est grevé le terrain litigieux.
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Intimée, la Sci 1618 forme également un appel incident. Elle demande la fixation de son indemnité de dépossession à la somme de 19.293.275,82 €, à savoir :
- 17.538.432,56 € au titre de l'indemnité principale,
-1.754.843,26 € au titre de l'indemnité de remploi.
Elle réclame 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de son recours, la Sci 1618 fait observer que, contrairement à l'opinion développée sur ce point par l'Epa, la parcelle litigieuse, qui bénéficie d'une servitude de passage lui donnant accès à la voie publique, n'est pas enclavée. Elle estime que le premier juge se devait de valoriser cette servitude.
Par ailleurs, si elle convient qu'à la date de référence sa parcelle était classée dans un périmètre d'attente, la restriction aux droits à construire étant temporaire, ce classement ne peut affecter la valeur du terrain que d'une manière positive, car ce classement contenait une promesse de revitalisation d'un quartier marqué par son passé industriel destiné à devenir un centre d'affaire attractif.
La Sci 1618 discute les éléments de comparaison proposés par les parties :
1.- cession du 85, rue Richelieu, proposée par l'EPA.
Il a été justement écarté par le premier juge. Il s'agit d'une parcelle encombrée d'un vaste ensemble immobilier. Son prix tient compte des frais de destruction et de dépollution.
2.- cession du 53/55, quai, Deschamps, proposée par l'EPA.
Le prix de cession n'a pas été de 1.209.010 € ht, comme retenu par le premier juge, mais bien de 1.508.911€ ht/ 8774m², soit 171,98 € ht/m². Elle estime que cette valeur reste inférieure au marché et en conséquence ne peut être retenu comme élément de comparaison pertinent.
3.- 17, rue de Plantevigne, retenu par le premier juge, sauf à retenir le prix arbitré par la cour d'appel et non pas le prix cession final, 0 fruit de la stratégie développée par l'Epa qui, après l'arrêt de la cour d'appel et sa renonciation à son droit de préemption, est parvenue à ses fins en bloquant les permis de construire successifs déposés par l'acquéreur potentiel pour favoriser son acquisition par le promoteur qu'elle avait choisi.
4,5,6.- les cessions du quai de Brazza. Cette zone est moins favorable que la Zac Garonne Eiffel. Si l'on écarte le terme de comparaison du 57, quai de Brazza, trop peu documenté, pour ne retenir que les deux autres cessions le prix unitaire moyen est de 440,50 € ht déjà bien supérieur au prix unitaire retenu par le premier juge.
7.- quai de Brazza cession d'un terrain à bâtir de 4.087 m² à 610 € ht/ m²,
8.- 79, quai de Queyries, terrain à bâtir de 12.229 m², situé dans une zone moins attractive que la Zac Garonne Eiffel à 730,23 € ht /m²,
9.- 104, quai de Queyries, terrain à bâtir de 2.279 m² à 816,32 € ht /m²,
10.- 144 avenue Thiers, terrain à bâtir de 3.022 m² à 903,38 h t/m²,
11.- 5, quai de Brienne, terrain à bâtir de .5.528 m² à 931,15 ht /m²,
12.-104, quai de Queyries, terrain à bâtir de 1.998 m² à 1.015,88 € ht /m²,
13.- 4, rue Carle Vernet, terrain à bâtir de 4.783 € m², à 1.225,46 € ht / m²,
14.- 18, rue Carle Vernet, terrain à bâtir de 2.091 m², à 1.654,65 € h t/ m²,
15.- 53 bd Jean-Jacques Bosc, 3.960 m², à 2.739,37 € h t/m²,
16.- 48, rue Carle Vernet, terrain à bâtir de 2.209 m², à 3.521,89 € ht / m²
La Sci 1618 fait valoir que de ces éléments de comparaison, qui seront jugés pertinents, il ressort un prix unitaire moyen de 1.414,83 € ht /m² et que la valeur de sa parcelle a une valeur de 19.013.900,37 € ht, outre indemnité d'occupation.
Pour parfaire sa démonstration la Sci 1618 propose des valorisations par m² foncier, 14.527.827,80 € ht, par SDP réalisable, 12.856.716,00 € ht, par référence au projet Nova, 17.538.486,00 € ht.
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Le commissaire du gouvernement quant à lui propose d'allouer à la Sci 1618 D'Artagnan une indemnité globale de 6.653.305 € qui se décompose en 6.047.550 € à titre d'indemnité principale sur la base d'un prix de 1.305,04 €/m² et 605.755 € à titre d'indemnité de remploi calculée selon la formule habituelle.
Le commissaire du gouvernement rappelle :
- qu'en application des dispositions de l'article L322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance du bien à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit en l'espèce au 30 mars 2021, que, par application des dispositions de l'article L322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle de la part de l'expropriant une intention dolosive et, enfin, qu'au terme des dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel et certain causé par l'expropriation ;
- que la parcelle dont s'agit est un terrain nu, d'une surface cadastrale de 13.439 m², de forme irrégulière (en forme de drapeau) s'ouvrant sur le quai de la Souys (au bénéfice d'une servitude de passage perpétuelle) et sur la voie publique, rue d'Artagnan, constituée de parcelles, propriétés de Bordeaux Métropole, aménagées en voirie et ouvertes au public, si bien que la parcelle litigieuse bénéficie d'un double accès à la voie publique ; que cette parcelle est clôturée, encombrée de plusieurs déchets et grevée d'une servitude de canalisation au profit de Bordeaux Métropole ;
- qu'à la date de référence, elle était classée en zone UPp3 du Plu (secteur des grands sites de projet) ; que ce classement autorisait tous types de construction, à l'exception de celles destinées à l'industrie, et en particulier les constructions destinées à l'habitat sous réserve de porter sur une surface minimale de 7.000 m² de surface de plancher, projet manifestement réalisable compte tenu de sa surface, des contraintes de construction et des servitudes grevant la parcelle ;
- que le fait qu'à la date de référence la parcelle était située dans un secteur couvert par un périmètre provisoire d'attente, prenant fin le 16 novembre 2017, n'est pas de nature à affecter la constructibilité de la parcelle et à obérer sa valeur d'une manière durable ;
- que la méthode adaptée pour l'évaluation de l'indemnité est la comparaison avec des terrains à bâtir de grande superficie, non aménagés, situés dans les zones de projet le long des quais de la Garonne et, en particulier, dans le périmètre de l'OIN Bordeaux Euratlantique.
Il suggère :
- à l'instar du premier juge, d'écarter le terme de comparaison proposé par l'expropriant, cession Sci Saint Martin à la Snc IP3M, s'agissant d'un terrain encombré pour lequel le coût de la démolition reste inconnu.
- concernant les termes de comparaison apportés par l'expropriée, d'écarter la référence n° 9, qui porte sur la cession d'un groupe scolaire en état de futur achèvement, les éléments n° 3,6,8,10, qui concernent des superficies comprises entre 1.998 m² et 2.279 m² sans commune mesure avec la surface de l'élément de référence, et les éléments n° 5 et 7, qui supportent des constructions, pour finalement ne retenir que les deux premiers termes.
Il propose également de retenir, parmi les termes de comparaison examinés par le premier juge, les deux cessions du 57, quai de Brazza, la cession du 53,55, quai Deschamps, la cession du 17, rue Plantevigne et la cession quai de Brazza du 12/06/2019.
En définitive, il estime que sont pertinentes les références suivantes :
n°
date de cession
adresse
Bordeaux
superficie
zone de projet
nature de la parcelle
prix ht
prix uni.
commentaires
1
26/04/18
57, quai de Brazza
3.661m²
secteur Brazza UP66
terrain nu
à bâtir
648.478 €
177 €
vente SNCF à Viloga pour construction d'un programme mixte PA accordé, pas de PC
2
09/11/18
57, quai de Brazza
7.079 m² secteur Brazza UP66
terrain nu à bâtir
3.000.000 €
424 €
vente SNCF à Cogedim pour construction d'un programme mixte le prix mentionné dans le tableau intègre le coût des travaux de mise en conformité du terrain pour la réalisation d'un projet immobilier (600.000 €).
3
23/07/19
53/55, quai Deschamps
8.774 m²
Zac Garonne
UP19
terrain nu à bâtir
1.309.010 €
149 €
vente de la SA Ardea à l'Epabe. Le prix inclut la participation de l'Epabe à la démolition.
Pas de PC
4
12/11/19
17, rue de Plantevigne
7.382 m²
Zac Saint Jean Belcier
UP27
terrain nu à bâtir
4.500.000 €
610 €
vente de Mainjolle à Wind Immobilier d'un terrain à bâtir recouvert partiellement d'une dalle et des fondations du bâtiment à usage industriel et commercial détruit par incendie en 2014 Pas de PC
5
12/06/19
quai de Brazza
8.220m²
secteur Brazza UP66
terrain nu à bâtir
3.759.760 €
457 €
Vente de Bdx Métro. à Eiffage d'un terrain à bâtir non clôturé en nature de friche, grevé d'une servitude de canalisation (eaux, pluviales, usées et potables) au profit de Bdx Métro. Terrain destiné à la construction d'un programme mixte PC Accordé
6
31/05/21
quai de Brazza
4.087m² secteur Brazza UP66
terrain nu pollué
2.427.546 €
594 €
Le prix ht tient compte du coût des dépollutions. Cession ville de Bordeaux à Eiffage
7
27/01/17
79,quai de Queyries
12.346 m²
Zac Bastide Niel
terrain nu
7.441.680 €
603 €
cession BMA à Kaufman & Broad
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Le bien de référence.
Il s'agit d'une parcelle de terrain nu, située dans le périmètre de la Zac Garonne Eiffel, au 8, quai de la Souys, cadastrée BP 162 d'une contenance de 13.439 m². Cette parcelle, en forme de 'drapeau', confronte au nord-est la rue d'Artagnan et au sud une parcelle qui longe le quai de la Souys. L'ensemble se trouve sur la rive droite de Garonne, face à la Méca, au centre du quartier Belvédère, à proximité du pont du chemin de fer. Elle bénéficie d'accès à la rive droite par la passerelle Eiffel et d'une accessibilité aisée par tous types de véhicules à l'ensemble de l'agglomération bordelaise, mais également aux grands axes routiers et autoroutiers par le pont Saint Jean.
Loin d'être enclavée, comme le soutient l'expropriant, le terrain de la Sci 1618 bénéficie de deux accès à la voie publique, le premier ouvre sur la rue d'Artagnan qui dessine à cet endroit une large raquette de retournement et le second permet d'accéder directement au quai de Souys au moyen d'une servitude de passage concédée à titre perpétuelle par la CUB sur sa parcelle cadastrée BP 160. de A la date de référence, la parcelle était classée en zone UDp3 du Plu (zone urbaine de projet). Elle située à proximité des réseaux. Il s'agit d'une parcelle de terrain à bâtir. La parcelle est débitrice d'une servitude de canalisation. Toutefois, il n'est pas justifié que la servitude en question qui affecterait (212 m²) moins de 2% de la surface de parcelle constituerait un quelconque obstacle à son utilisation compte tenu de son classement qui impose de laisser libre 30% de la superficie de la parcelle. Il est vrai que la parcelle était dans un secteur couvert par un PAPG (périmètre d'attente de projet global) qui limitait d'une manière drastique les possibilités de construction. Si cette limitation était bien présente à la date de référence, que chacun s'accorde pour fixer au 26 mai 2016, il ne peut en être tenu compte s'agissant d'une limitation provisoire, levée depuis le 16 novembre 2017.
A l'encontre des arguments valorisant la parcelle de référence, il convient de souligner avec le commissaire du gouvernement que le 'porté à connaissance' du PPRI que le bien de référence est en zone de risque fort à modéré, ce qui, souligne le commissaire du gouvernement limite la constructibilité ou, à tout le moins induit des surcoûts de construction.
De tous les éléments proposés par les parties, il en est un seul qui soit véritablement comparable à l'élément de référence. Il s'agit du 79 quai de Queries. En effet, les parcelles sont de surface véritablement comparable, 13.439 m² pour l'élément de référence et 12.346 m² pour l'élément de comparaison, les deux parcelles sont situées en bordure de Garonne, la première en amont du pont de pierre face au nouveau quartier Saint-Jean Belcier, l'élément de comparaison est lui situé en aval, entre le pont de pierre et le pont Chaban-Delmas, dans un secteur qui ne peut pas être décrit comme moins attractif que celui de l'élément de référence.
Les autres éléments de comparaison sont trop différents de la parcelle de référence. Ils ont tous des superficies sans réelle comparaison avec celle du bien de référence. Par ailleurs certains sont situés dans des zones non comparables soit parce qu'elles sont éloignées, soit parce ce qu'elles sont situées dans des secteurs moins favorables que le quai de la Souys ou le quai des Queries. En conséquence, il conviendra d'arrêter le prix unitaire de la parcelle cadastrée BP 162 d'une contenance de 13.439 m² à la somme de 603 € et de fixer l'indemnité principale de la Sci 618 d'Artagnan à la somme de (13.439 m² x 603 €) à 8.103.717 €. L'indemnité de remploi sera arrêtée selon la méthode de calcul habituel à la somme de :
20% pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5.000 € : 1.000,00 €,
15 % pour la fraction de l'indemnité principale comprise entre 5.001 € et 15.000 € : 1.500,00 €,
10% du surplus : 808.871,70 €,
total : 811.371,70 €.
Il conviendra d'allouer à la Sci 1618 d'Artagnan 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de mettre les dépens à la charge de l'EPA Bordeaux Euratlantique.
DÉCISION
Ordonne la jonction pour connexité de la procédure enrôlée sous le n° 2106279 à la procédure enrôlée sous le n°2103725.
Infirme la décision déférée et statuant à nouveau, fixe les indemnités d'expropriation à revenir à la Sci 1618 d'Artagnan aux sommes de :
- 8.103.717 € au titre de l'indemnité principale,
- 811.371,70 € au titre de l'indemnité de remploi,
Alloue à la Sci 1618 d'Artagnan 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse les dépens à la charge de l'Epa Bordeaux Euratlantique,
L'arrêt a été signé par Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.
Le greffier La présidente