19 avril 2022
Cour d'appel de Paris
RG n°
19/08896
Pôle 4 - Chambre 4
Texte de la décision
Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 19 AVRIL 2022
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/08896 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B72K3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-18-217455
APPELANTE
EPIC [Localité 7] HABITAT- OPH
N° SIRET : 344 810 825 00336
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0483
Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de Paris
INTIME
Monsieur [W] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Samantha GRUOSSO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1705
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Michel CHALACHIN, président de chambre
Mme Marie MONGIN, conseillère
M. François BOUYX, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 juin 1998, l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] habitat OPH (ci après, [Localité 6] habitat OPH) a donné à bail à Mme [Z] [G] un logement situé [Adresse 1].
[Z] [G] est décédée le 13 juillet 2017.
Par courrier du 28 juillet 2017, M. [W] [G], le fils de [Z] [G], a sollicité le transfert du bail à son profit.
Par courrier recommandé en date du 19 décembre 2017, [Localité 6] habitat OPH a informé M. [W] [G] de l'impossibilité de lui reconnaître le bénéfice du transfert de bail au motif que ce logement n'était pas adapté à la taille de son ménage, au regard des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et lui a demandé de restituer le logement.
Les lieux n'ayant pas été libérés, [Localité 6] habitat OPH a fait assigner M. [G] devant le tribunal d'instance de Paris par acte d'huissier du 19 juillet 2018 afin de voir constater que les conditions requises pour un transfert de bail ne sont pas réunies, que M. [G] est occupant sans droit ni titre et d'obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à Mme [G] à la date de son décès, l'expulsion de M. [G] et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer ainsi que l'arriéré d'indemnité d'occupation.
Par jugement du 7 février 2019, cette juridiction a ainsi statué :
- Déboute [Localité 6] Habitat OPH de ses demandes en opposition à transfert de bail et subséquentes,
- Dit et juge que M. [W] [G] peut prétendre au transfert du bail consenti à sa mère, [Z] [G], à son profit,
- Condamne M. [W] [G] à payer, en deniers ou quittances valables, à [Localité 6] Habitat OPH la somme de 549,77 euros représentant le solde locatif à la date du 30 novembre 2018,
- Rejette toutes autres demandes,
- Condamne [Localité 6] Habitat OPH aux entiers dépens.
Le 24 avril 2019, [Localité 6] habitat OPH a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique ; dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 1er août 2019, il demande à la cour de :
- Déclarer [Localité 6] habitat OPH recevable et bien fondé en ses conclusions d'appelant,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [W] [G] à payer, en deniers ou quittances, à [Localité 6] habitat OPH la somme de 549,77 euros au titre de l'arriéré locatif à la date du 30 novembre 2018,
- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau :
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à [Z] [G] au 13 juillet 2017, date de son décès,
- Dire et juger que les conditions légales requises pour un transfert du bail au profit de M. [W] [G] ne sont pas réunies,
- Dire et juger que M. [W] [G] occupe sans droit ni titre le logement litigieux depuis le 14 juillet 2017,
- Ordonner en conséquence l'expulsion de M. [W] [G] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- Condamner M. [W] [G] à payer à [Localité 6] habitat OPH une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et augmenté des taxes et charges diverses et courantes à compter de la date de la résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,
- Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- Condamner M. [W] [G] à verser à [Localité 6] habitat OPH la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [W] [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de la société d'exercice libéral par actions simplifiées LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 8 octobre 2019, M. [G] demande à la cour de :
- Le Recevoir en ses demandes fins, et conclusions,
En conséquence,
- Confirmer le jugement rendu le 7 février 2019 en ce qu'il a débouté [Localité 6] habitat OPH de ses demandes en opposition à transfert de bail et subséquentes,
- Confirmer le jugement rendu le 7 février 2019 en ce qu'il a dit et jugé que M. [W] [G] peut prétendre au transfert du bail consenti à [Z] [G] à son profit,
- Infirmer le jugement rendu le 7 février 2019 en ce qu'il a condamné M. [W] [G] à payer, en deniers ou quittances valables, à [Localité 6] Habitat OPH la somme de 549,77 euros représentant le solde locatif à la date du 30 novembre 2018,
En conséquence, et statuant à nouveau,
- Dire et juger que M. [W] [G] s'est parfaitement acquitté de la somme de 549,77 euros correspondant au solde locatif au 30 novembre 2018,
- Condamner [Localité 6] habitat OPH à payer à M. [W] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2022.
SUR CE,
Considérant qu'à l'appui de son refus de faire droit à la demande de M. [G] tendant au transfert du droit au bail de sa mère décédée le 13 juillet 2017, le bailleur invoque pour seul motif que les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne seraient pas réunies en ce que ce logement ne serait pas adapté à la taille du ménage ;
Que le bailleur justifie son appréciation en se fondant sur les dispositions de l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 modifiant le critère d'une occupation insuffisante d'un logement comme celui comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale, l'article R.641-4 dudit code, abrogé le 25 septembre 2017, le définissant comme celui dont le nombre de pièces habitables est supérieur de plus de deux à celui du nombre d'occupants ;
Considérant, en premier lieu, qu'il doit être relevé que cette notion de locaux insuffisamment occupés au sens de l'article L.621-2 figurant au sein du livre sixième relatif aux mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement, n'est applicable, ainsi qu'en dispose l'article L.621-5 dudit code, qu'aux nouvelles locations, excluant expressément celles dont les bénéficiaires justifient d'une occupation effective des locaux, ce qui est le cas de M. [G], lequel occupait ce logement avec sa mère depuis plus de vingt ans, circonstance non contestée par [Localité 6] habitat OPH ;
Considérant, en second lieu, que M. [G] fait valoir, sans être contesté sur ce point, qu'en réalité le logement dont il s'agit comporte un double séjour qui est compté pour deux pièces, le bail prévoyant effectivement trois pièces ; qu'au regard de cette circonstance comme de la superficie du logement d'une cinquantaine de mètres carrés, celui-ci ne saurait être considéré comme n'étant pas adapté à la taille du ménage, non plus d'ailleurs que comme insuffisamment occupé au sens de l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, à le supposer applicable ;
Considérant qu'il s'en déduit en l'occurrence, et comme l'a jugé le tribunal, que le logement dont il s'agit correspond au besoin du ménage au sens des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le bail a été transféré à M. [G] au décès de sa mère;
Que c'est en vain que le bailleur allègue que M. [G] n'aurait pas justifié de ses ressources alors que, comme cela était indiqué sur le courrier qu'il lui a adressé le 2 août 2017, sa demande ne pouvait être examinée qu'en présence de l'ensemble des documents qui lui étaient réclamés, lesquels comprenaient ses avis d'imposition et les justificatifs de ses ressources qui sont d'ailleurs versés aux débats ; que cette prétendue absence de justification des ressources de M. [G] n'était nullement alléguée par le bailleur dans sa réponse à M. [G] ;
Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé, sauf en ce qu'il a condamné M. [G] à verser une somme de 549,77 euros, celui-ci justifiant être à jour de ses loyers au 30 novembre 2018, ce que le bailleur ne conteste pas sérieusement ;
Que l'EPIC [Localité 6] habitat OPH sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à M. [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [G] à verser un arriéré de loyer,
Y ajoutant,
- Déboute l'EPIC [Localité 6] habitat OPH de l'ensemble de ses demandes,
- Condamne l'EPIC [Localité 6] habitat OPH à verser à M. [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne l'EPIC [Localité 6] habitat OPH aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,