14 octobre 2014
Cour de cassation
Pourvoi n° 13-18.604

Texte de la décision

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 février 2013), que Mme X..., propriétaire indivise avec M. Y... (les consorts X...) de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné, après dépôt du rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Ace European Group Limited, ainsi que la société Gérance-expert « autre gestion » en qualité de syndic et son assureur la société AIG europe aux droits de laquelle vient la société Chartis europe, en réparation de divers préjudices consécutifs à des dégâts des eaux survenus dans les locaux ; que M. Y... est intervenu volontairement à la procédure ;



Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux consorts X... une somme de 228 673, 25 euros et de le débouter ainsi de sa demande tendant à contester la validité du rapport d'expertise judiciaire, alors, selon le moyen, qu'en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire établi par M. Z... pour statuer comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 55/ 57 rue Stephen faisait valoir l'irrégularité de ce rapport, faute de respect du principe de la contradiction, l'expert ayant omis de convoquer l'avocat du syndicat des copropriétaires à sa dernière réunion, de communiquer aux parties les derniers dire et documents reçus des consorts X... les 29 juillet et 15 novembre 2003 et d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ces éléments avant de déposer son rapport le 22 janvier suivant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que les irrégularités affectant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l'article 175 du code de procédure civile, qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédure ; que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas sollicité la nullité de l'expertise, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que pour écarter la garantie de la société Ace European Group Limited, l'arrêt retient que les consorts X... reconnaissent eux-mêmes que les désordres objet de la présente procédure ont la même origine que les précédents et que le syndicat des copropriétaires s'est refusé à faire exécuter les travaux nécessaires à mettre fin aux infiltrations et ce depuis 1994, que les constatations des experts A... et Z... corroborent ces affirmations, qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires ne mentionne le vote des travaux de mise en conformité préconisés par ces experts et que l'exécution d'un contrat de curage n'apparaissait pas suffisant à faire cesser les désordres d'infiltrations constatés de manière répétitive ;

Qu'en statuant ainsi, alors que dans les assurances « dégâts des eaux », l'assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le premier moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 31 du code de procédure civile ;

Attendu que pour déclarer irrecevable la demande des consorts X... en indemnisation des frais de remise en état des locaux et de remplacement des WC, la cour d'appel retient que ces sommes correspondent aux travaux de remise en état des trois pièces sinistrées visitées par l'expert et de remplacement des WC déposés pour le dégorgement de la descente d'eaux vannes, et que les consorts X... n'étant plus propriétaires de ces locaux depuis 2005, ils ne justifient pas d'un intérêt né et actuel pour obtenir l'indemnisation de ce chef de préjudice ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les consorts X... n'avaient pas subi un préjudice personnel leur conférant un intérêt direct et certain à agir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le deuxième moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 4 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande des consorts X... en réparation du préjudice financier subi lors de la vente de leurs lots, la cour d'appel retient qu'en l'absence de toute justification sur le prix immobilier de ce type de bien lors de la vente de celui-ci, elle n'est pas en mesure de chiffrer le préjudice subi mais que ce préjudice apparaît être établi en son principe car distinct du préjudice d'embellissement du chef duquel leur demande a été déclarée irrecevable ;

Qu'en refusant ainsi d'évaluer le dommage dont elle avait constaté l'existence en son principe, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré les consorts X... irrecevables en leur demande en paiement d'une somme de 28 549, 90 euros au titre des travaux d'embellissement et de remise en état des WC, rejeté leur demande en paiement d'une somme de 1 280 571, 74 euros au titre de la perte de valeur des locaux litigieux lors de leur revente, et rejeté la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre la société Ace European Group Limited, l'arrêt rendu le 27 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet sur ces points la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 55/ 57 rue Stephenson et 12 rue Emile Duployé à Paris 18e et la société Ace European Group Limited aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 55/ 57 rue Stephenson et 12 rue Emile Duployé à Paris 18e à payer aux consorts X... une somme de 3 000 euros et condamne la société Ace European Group Limited à payer au syndicat des copropriétaires du 55/ 57 rue Stephenson et 12 rue Emile Duployé à Paris 18e une somme de 3000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze.





MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 55-57 rue Stephenson

PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires du 55/ 57 rue Stephenson 75018 Paris à payer à M. Gérard Y... et Mme François X... 228. 673, 25 euros en indemnisation de leur perte locative et d'avoir ainsi débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à contester la validité du rapport d'expertise judiciaire de M. Z... ;

Aux motifs propres que, sur la nature et le siège des désordres allégués, dans son rapport, l'expert judiciaire M. Jean-Pierre Z... décrit les désordres constatés (...) ; que l'expert explique la raison de ces désordres (...) ; qu'enfin l'expert conclut à la responsabilité entière du syndicat des copropriétaires et préconise la réalisation des travaux de remise en état suivants pour mettre fin aux désordres constatés (...) ; que le syndicat des copropriétaires, sans véritablement contester le principe de sa responsabilité, s'oppose à ce que celle-ci soit mise en jeu au visa cumulé de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des principes de responsabilité, contractuelle et délictuelle (...) ; qu'il ressort des articles 14 in fine de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, 1315 et 1353 du code civil ainsi que 9 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en outre tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'il appartient encore à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, chaque partie devant prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

qu'enfin, lorsque la preuve demandée ne peut être rapportée directement, elle est abandonnée aux lumières et à la prudence du juge qui ne doit admettre que des présomptions graves, précises et concordantes et dans les cas seulement où la loi admet les preuves testimoniales ; qu'en l'espèce, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont déclaré le syndicat des copropriétaires seul responsable des sinistres allégués ; que l'origine et la cause de ces derniers trouvent en effet essentiellement leur siège dans les parties communes de l'immeuble dont le syndicat des copropriétaires doit assurer l'entretien ; qu'aucun élément du dossier ne permet de remettre précisément et sérieusement en cause ce diagnostic, les éléments du dossier, non sérieusement contestés par les parties appelantes, établissant en effet que le syndic n'est pas resté passif et qu'il a pris des mesures visant à remédier au moins partiellement aux désordres litigieux ; qu'en l'absence de la preuve d'une carence caractérisée en lien avec les dommages allégués, la cour confirmera le jugement entrepris sur le principe des responsabilités encourues (...) ; qu'une perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable et qu'il est impossible d'exclure que sans la faute, le dommage ne se serait pas produit encore que, par définition, la réalisation d'une chance ne soit pas certaine ; qu'au cas présent, il ressort des éléments versés aux débats que les locaux litigieux ont été libérés le 1er août 2002 ensuite du congé donné par le locataire se plaignant que ces locaux « soient régulièrement sinistrés par des dégâts des eaux » ; que ce bien n'a pu être ensuite reloué compte tenu de son état réel de dégradation nonobstant « des conditions de location très intéressantes et bien en-dessous des prix du marché »- voir attestation du 13 avril 2006 de la société Adrien Dolus ; que les termes de l'attestation de la société Evolis du 15 novembre 2004 corroborent cette situation dès lors qu'il y est précisé : « Je tenais à vous informer des différentes démarches effectuées par mes soins pour la location de vos locaux sis 55/ 57 rue Stephenson 75018 Paris, au rez-dechaussée de l'immeuble et ce depuis plus de deux années. A la suite du départ de votre locataire qui avait été victime depuis de nombreux mois auparavant de dégâts des eaux importants provenant de l'immeuble et notamment des canalisations d'eau défectueuses, je n'ai pas ménagé mes efforts pour tenter la relocation ou la vente de ces locaux.

Malheureusement, les multiples visites faites sur les lieux avec d'éventuels acquéreurs se sont toutes heurtées à un refus, tans les dégradations et les infiltrations multiples avaient endommagé les lieux sur les plafonds, les murs, les sols, les installations électriques, les WC et autres (...) » ; que s'il est vrai que cette même lettre fait état de la proposition d'un postulant locataire à un prix de loyer de moitié du prix du marché sans indiquer les raisons pour lesquelles le contrat n'a pas été conclu, c'est à tort que les premiers juges en ont déduit qu'il s'en évinçait une incertitude sur le caractère certain du préjudice locatif subi par les consorts Y... dès lors que l'état des locaux constatés par constats d'huissier des 6 février 2003 et 27 avril 2005 et par l'expert judiciaire lui-même dans son rapport apparaît être en lui-même la preuve de l'impossibilité de louer normalement ces locaux tant que les travaux de réfection dans les parties communes n'étaient pas réalisés par le syndicat des copropriétaires ; que sur ces constatations et pour cette raison, les consorts Y... apparaissent en droit d'obtenir l'indemnisation de leur perte de chance de louer les lieux litigieux sur les cinq années réclamées à compter du 1er août 2002 et partant, sur la base du dernier loyer appliqué et de celui offert en cours de négociation, 228. 673, 25 euros (457. 347, 05 : 2) à titre de dommages et intérêts ;

Et aux motifs réputés adoptés que, sur l'origine des dégâts des eaux, dans son rapport, qui a été communiqué contradictoirement dans la présente procédure, l'expert mentionne que dans les locaux commerciaux des consorts Y... les infiltrations répétées depuis 2001 ont dégradé de façon important les faux plafonds, l'électricité, la peinture et la moquette de sol des trois pièces ; que sur les origines des dégâts des eaux l'expert mentionne qu'elles sont dues :- aux fuites en parcours des canalisations verticales de l'immeuble,- à la mauvaise conception du passage des canalisations verticales de l'immeuble,- à l'absence d'étanchéité des joints de dilatation horizontaux entre deux immeubles,- à l'absence d'étanchéité des terrasses de certains appartements,- aux fuites privatives dans les pièces d'eau non étanches et non réglementaires des appartements ; que sur les responsabilités, l'expert impute la responsabilité au syndicat des copropriétaires, en outre, même si certains dégâts des eaux proviennent de fuites dans les salles d'eau privatives le mur séparatif entre deux appartements est une partie commune et l'entretien appartient au syndicat des copropriétaires ; que les demandeurs font valoir que l'ancien syndic la société Gérance Expert est responsable en raison de son inaction ; mais que hormis les déclarations de sinistre que Mme Y... a envoyé à la société Gérance Expert et qui ne peuvent pas prouver l'existence d'une faute à la charge de ce dernier, aucune pièce ne caractérise l'existence d'une inaction fautive qui soit imputable au syndic ; qu'en outre, suite au dépôt du rapport de M. Z... précisant l'origine des fuites, des travaux ont été votés lors de l'assemblée générale de 2004 pour renforcer l'étanchéité des parties communes ; qu'en conséquence, la responsabilité du syndicat sera seule retenue ;

Alors qu'en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire établi par M. Z... pour statuer comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions (p. 9, § 5 à 11) par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 55/ 57 rue Stephen faisait valoir l'irrégularité de ce rapport, faute de respect du principe de contradiction, l'expert ayant omis de convoquer l'avocat du syndicat des copropriétaires à sa dernière réunion, de communiquer aux parties les derniers dire et documents reçus des consorts Y... les 29 juillet et 15 novembre 2003 et d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ces éléments avant de déposer son rapport le 22 janvier suivant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la condamnation de la société ACE European Group Limited à garantir le syndicat des copropriétaires du 55/ 57 rue Stephenson 75018 des condamnations prononcées contre lui et d'avoir ainsi débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande en garantie formée à l'encontre de la société ACE European Group Limited ;

Aux motifs que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en matière d'assurance de dégâts des eaux, il est de principe que l'assureur est tenu dès lors que le sinistre survient pendant la période de validité du contrat ; que les consorts X... reconnaissent eux-mêmes dans leurs écritures - voir p. 12 que « les désordres, objet de la présente procédure ont la même origine que les précédents et (...) le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 55/ 57 rue Stephenson s'est refusé à faire exécuter les travaux nécessaires à mettre fin aux infiltrations dans les locaux des consorts X... et ce depuis 1994, (...) l'immeuble n'a jamais fait l'objet d'aucun entretien et notamment l'ensemble des canalisations de l'immeuble qui sont restées encastrées et n'ont pas manqué de se dégrader d'année en année » ; que la confrontation des constatations mentionnées dans les rapports de MM. Jean A... et Jean-Pierre Z..., experts, corroborent ces affirmations ;

que celui-là précisait en effet dans son rapport déposé le 27 mai 1994 que toutes les canalisations d'évacuation des eaux vannes et pluviales des appartements comme des eaux pluviales de l'immeuble étaient « à l'origine des fuites qui s'infiltrent dans les faux-plafonds, non démontables » ;

qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires ne faisant mention du vote des travaux de mise en conformité préconisés par ces experts et l'exécution d'un quelconque contrat de curage n'apparaissant pas suffisant à faire cesser les désordres d'infiltration constatés de manière répétitive, la garantie de la société ACE apparaît devoir être, au cas présent, écartée, par application des dispositions des articles L. 112-4 et L. 113-5 du code des assurances ;

Alors que dans les assurances « dégâts des eaux », l'assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat ; qu'en rappelant ce principe et en jugeant néanmoins que la société ACE n'était pas tenue de garantir le syndicat des copropriétaires des sinistres survenus à compter du 1er janvier 2000, date de prise d'effet du contrat d'assurance, au motif que ces sinistres avaient pour origine les canalisations d'évacuation des eaux, vannes et pluviales, des appartements, comme des eaux pluviales de l'immeuble et que des infiltrations survenaient en conséquence depuis 1994, sans que des travaux de mise en conformité n'aient été réalisés, la cour d'appel, qui s'est prononcée en considération de la date de l'origine du sinistre et non de celle de sa survenance, a violé les articles 1134 du code civil, L. 112-4 et L. 113-5 du code des assurances.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Caston, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y...


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré Monsieur Y... et Madame X... irrecevables en leur demande d'indemnisation des travaux d'embellissement et de remise en état des WC des locaux litigieux ;

AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la réparation des préjudices allégués, s'agissant des travaux de remise en état des locaux, le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des demandes présentées par les consorts X... dès lors qu'ils ne sont plus aujourd'hui propriétaires du local ayant subi les sinistres dont l'indemnisation est réclamée ; qu'il souligne que les parties appelantes ne justifient ainsi d'aucun droit d'agir au sens de l'article 32 du Code de procédure civile ; que les consorts X... s'opposent à cette prétention en observant avoir, nonobstant la vente des locaux litigieux, conservé leur qualité à agir en réparation d'un préjudice matériel subi antérieurement à cette vente ; qu'ils expliquent que ce chef de réclamation est totalement distinct des demandes formées du chef des préjudices financiers annexes ; que les sommes allouées par les premiers juges sur la base de l'estimation expertale correspondent aux travaux de remise en état des trois pièces sinistrées visitées par l'expert (hall d'entrée, bureau de droite- 2ème couloir et bureau fond milieu), d'une part et aux travaux de réparation consistant dans le remplacement des WC déposés pour le dégorgement de la descente d'eaux vannes, d'autre part ; que n'étant plus propriétaires depuis 2005 de ces locaux, les consorts X... n'apparaissent pas justifier d'un intérêt né et actuel pour obtenir l'indemnisation de ce chef de préjudice ; que partant, ce chef de demande sera écarté pour cause d'irrecevabilité et le jugement déféré réformé sur ce point (arrêt, p. 12 et 13) ;

ALORS QUE le propriétaire d'un immeuble, qui a vendu celui-ci, ne perd pas la faculté d'exercer toute action qui présente pour lui un intérêt direct et certain ; qu'en déclarant irrecevables les demandes de Monsieur Y... et Madame X... tendant à l'indemnisation des travaux d'embellissement et de remise en état des WC des locaux litigieux en ce qu'ils n'apparaissaient pas justifier d'un intérêt né et actuel pour obtenir l'indemnisation de tels chefs de préjudice, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'ils justifiaient d'un intérêt direct et certain dès lors qu'ils avaient supporté eux-mêmes le coût de ces travaux, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 31 du Code de procédure civile.



DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Y... et Madame X... de leur demande d'indemnisation de la perte de valeur des locaux litigieux lors de leur revente ;

AUX MOTIFS QUE, en ce qui concerne la réparation des préjudices allégués, s'agissant de l'indemnisation de la perte de valeur des locaux litigieux lors de leur revente, les appelants critiquent le jugement déféré en ce qu'il a écarté l'indemnisation de leur préjudice financier lors de la revente du local commercial dont s'agit ; qu'ils soulignent :- que ce préjudice tiré de la perte vénale de leur bien est distinct du préjudice d'embellissement par ailleurs subi,- que leurs locaux d'un seul tenant étaient devenus inutilisables dans leur totalité car dégageant une odeur pestilentielle, les toilettes des WC refoulant les eaux usée et la moquette étant détrempée et dégageant une humidité généralisée,- que leur perte de chance est constituée par la revente des locaux commerciaux litigieux dont ils étaient propriétaires, à un prix très inférieur à celui du marché dans cet arrondissement de PARIS,- qu'ils ont été contraints de vendre ces locaux, ne pouvant plus faire face aux charges de copropriété y afférentes, ne percevant plus aucun loyer et ayant dépensé des sommes importantes pour les remettre en état après chaque sinistre et ce à fonds perdus ; qu'ils s'estiment être subséquemment en droit d'obtenir l'indemnisation de leur perte financière qu'ils évaluent à 8. 400. 000 F (1. 280. 571, 74 €), leur bien ayant été vendu à un prix dérisoire soit 1. 372 € le m ² alors que les prix pratiqués dans cet arrondissement étaient alors en moyenne de 3. 506, 33 € le m ² ; que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette réclamation qu'il qualifie quoi qu'il en soit d'excessive, observant que les consorts X... ne rapportent pas la preuve de leur préjudice ; qu'il indique avoir retrouvé dans ses archives la preuve que les appelants ont consenti une promesse de vente des locaux à une association-l'Association EACP -alors même qu'il achevait les travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses des 7ème et 8ème étages et du toit courant 2004 ; qu'il ajoute n'avoir jamais obtenu de ses adversaires la moindre explication sur les raisons pour lesquelles cette vente n'avait pas eu lieu ; qu'en l'absence de toute justification sur le prix du marché immobilier de ce type de bien lors de la vente de celui-ci, la Cour n'est pas en mesure de chiffrer le préjudice subi par les consorts X... ; que ce préjudice apparaît en effet être établi dans son principe car distinct du préjudice d'embellissement du chef duquel leur réclamation a été déclarée ci-avant irrecevable (arrêt, p. 14 et 15) ;

ALORS QUE commet un déni de justice le juge qui, après avoir constaté l'existence dans son principe d'un préjudice, refuse de l'évaluer à défaut de tous éléments permettant son évaluation ; qu'en rejetant la demande d'indemnisation de la perte de valeur des locaux litigieux lors de leur revente dès lors qu'en l'absence de toute justification sur le prix du marché immobilier de ce type de bien lors de la vente de celui-ci, elle n'était n'est pas en mesure de chiffrer le préjudice subi par Monsieur Y... et Madame X..., après avoir affirmé que ce préjudice était établi dans son principe, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 55/ 57, rue Stephenson et 12, rue Emile Duployé à PARIS de sa demande en garantie formée contre la Société ACE EUROPEAN GROUP LIMITED ;

AUX MOTIFS QUE, en ce qui concerne la garantie de la Société ACE EUROPEAN GROUP LIMITED, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en matière d'assurance de dégâts des eaux, il est de principe que l'assureur est tenu dès lors que le sinistre survient pendant la période de validité du contrat ; que les consorts X... reconnaissent eux-mêmes dans leurs écritures que « les désordres, objet de la présente procédure ont la même origine que les précédents et (...) le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 55/ 57, rue Stephenson s'est refusé à faire exécuter les travaux nécessaires à mettre fin aux infiltrations dans les locaux des consorts X... et ce depuis 1994, (...) l'immeuble n'a jamais fait l'objet d'aucun entretien et notamment l'ensemble des canalisations de l'immeuble qui sont restées encastrées et n'ont pas manqué de se dégrader d'année en année » ; que la confrontation des constatations mentionnés dans les rapports de Messieurs A... et Z..., experts, corroborent ces affirmations ; que celui-là précisait en effet dans son rapport déposé le 27 mai 1994 que tous les canalisations d'évacuation des eaux vannes et pluviales des appartements comme des eaux pluviales de l'immeuble étaient « à l'origine des fuites qui s'infiltrent dans les faux-plafonds, non démontables » ; qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires ne faisant mention du vote des travaux de mise en conformité préconisés par ces experts et l'exécution d'un quelconque contrat de curage n'apparaissant pas suffisant à faire cesser les désordres d'infiltration constatés de manière répétitive, la garantie de la Société ACE EUROPEAN GROUP LIMITED apparaît devoir être au cas présent écartée, par application des dispositions des articles L. 112-4 et L. 113-5 du Code des assurances (arrêt, p. 16 et 17) ;

ALORS QUE dans les assurances « dégâts des eaux », l'assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat ; qu'en rappelant ce principe et en jugeant néanmoins que la Société ACE EUROPEAN GROUP LIMITED n'était pas tenue de garantir le syndicat des copropriétaires des sinistres survenus à compter du 1er janvier 2000, date de prise d'effet du contrat d'assurance, au motif que ces sinistres avaient pour origine les canalisations d'évacuation des eaux, vannes et pluviales, des appartements, comme des eaux pluviales de l'immeuble et que des infiltrations survenaient en conséquence depuis 1994, sans que des travaux de mise en conformité n'aient été réalisés, la Cour d'appel, qui s'est prononcée en considération de la date de l'origine du sinistre et non de celle de sa survenance, a violé les articles 1134 du Code civil, L. 112-4 et L. 113-5 du Code des assurances.