8 novembre 1994
Cour de cassation
Pourvoi n° 92-19.184

Première chambre civile

Titres et sommaires

OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - notaire - responsabilité - rédaction des actes authentiques - vente d'immeuble - engagement du vendeur à renoncer à l'action résolutoire au profit de l'organisme de crédit de l'acquéreur - incapacité du notaire à garantir l'efficacité de son acte

Texte de la décision

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Chantemer, dont le siège est ... à La Bernerie en Retz (Loire-Atlantique), en cassation d'un arrêt rendu le 7 avril 1992 par la cour d'appel de Rennes (1ère chambre, section A), au profit de :


1 ) M. Olivier B..., notaire, demeurant ... (Loire-Atlantique),


2 ) M. l'X... Alphonse André, demeurant au presbytère de Saint-Martin de Connee à Bais (Mayenne), et actuellement ... (Mayenne), défendeurs à la cassation ;


M. B... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt et dirigé contre la SCI Chantemer et contre M. l'X... André ;


La SCI Chantemer, demanderesse au pourvoi principal, invoque à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;


M. B..., demandeur au pourvoi incident, invoque à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;


LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 20 juillet 1994, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Pinochet, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Lesec, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;


Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de la SCI Chantemer, de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. B..., les conclusions de M. Lesec, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, qu'aux termes d'un acte sous seing privé du 3 juillet 1985 M. Y... a vendu aux époux C... et aux époux Z... un terrain sur lequel était édifié un immeuble destiné à recevoir des colonies de vacances, moyennant le versement d'une somme de 150 000 francs et le service d'une rente viagère annuelle de 21 500 francs ; qu'il était stipulé que le vendeur s'engageait à céder son premier rang à un établissement bancaire et à renoncer à l'action résolutoire ; que la vente devait être régularisée par acte authentique au plus tard le 15 septembre ;

que le 4 septembre, le notaire, M. B..., a avisé le vendeur de l'évolution du projet des acquéreurs et a sollicité son accord au sujet de la mainlevée de son inscription sur les lots destinés à être commercialisés ; que le 12 novembre 1985 les époux C... et les époux Z... ont en effet constitué une société civile immobilière dénommée Chantemer aux fins d'acquisition, rénovation, extension de l'immeuble, et vente par lots ou en totalité ; que la vente a été en définitive régularisée le 21 mars 1986 moyennant la somme payable comptant de 200 000 francs, le surplus payable sous forme d'une rente annuelle viagère de 16 000 francs ;

qu'il était stipulé que le privilège du vendeur et d'action résolutoire était maintenu au bénéfice du vendeur lequel s'engageait toutefois à céder son rang d'inscription et à renoncer à première demande, à l'action résolutoire au profit de la banque Crédit du

Nord auprès de laquelle l'acquéreur avait obtenu un prêt de 585 000 francs ; que des difficultés de commercialisation des lots ont surgi du fait du maintien du privilège du vendeur ; qu'invoquant le refus abusif de celui-ci d'y renoncer ainsi que l'inadaptation de l'acte authentique aux besoins de son projet de promotion immobilière, la SCI Chantemer a assigné en responsabilité M. Y... et M. B... ; que l'arrêt attaqué, (Rennes, 7 avril 1992), retenant à la fois la faute du notaire et le risque assumé en connaissance de cause par la SCI a dit M. B... responsable, dans la proportion de moitié, du préjudice subi par ladite SCI ;


Sur le moyen unique pris en ses trois branches, du pourvoi principal, formé par la SCI Chantemer, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :


Attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt constate que le 4 septembre 1985 le notaire avait tenté d'obtenir du vendeur son accord pour donner mainlevée de son inscription sur les lots qui devaient être vendus, le service de la rente viagère devant être assuré par la location de deux studios ; que le 17 octobre 1985, le notaire du vendeur avait répondu en faisant part du mécontentement de son client qui s'estimait lésé par le nouveau projet ; que le vendeur n'étant plus d'accord pour régulariser l'acte authentique, les acquéreurs, qui avaient signé les statuts de la SCI Chantemer le 12 novembre 1985, l'avaient menacé de le mettre en demeure, par huissier, de signer l'acte ; qu'il retient de la relation des faits et des correspondances ainsi échangées que la SCI, désireuse de mener à bien son opération, avait pris la mesure des difficultés susceptibles de naître du maintien de l'action résolutoire, alors qu'elle avait la possiblité de se désengager ; que la cour d'appel était, dès lors, fondée à considérer que la SCI Chantemer avait assumé le risque de son acquisition ; que sa décision, ainsi légalement justifiée, n'encourt aucune des critiques du moyen ;


Sur le moyen unique pris en ses deux branches, du pourvoi incident formé par M. B..., tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :


Attendu que l'arrêt relève qu'au moment de l'authentification de la vente qui avait été précédée de l'élaboration par ses soins des statuts de la SCI, le notaire était conscient de la nécessité qu'il y avait, pour réussir la commercialisation, d'obtenir la renonciation du vendeur à son privilège, et qu'il n'avait cependant pas recherché une solution appropriée, à la fois compatible avec la préservation des intérêts de M. Y... et la réalisation du projet de la SCI, alors que la difficulté rencontrée n'était pas insurmontable ; que de ces motifs, la cour d'appel a pu déduire que le notaire n'avait pas su garantir l'efficacité de son acte ; que la décision, ainsi légalement justifié, n'encourt pas davantage les critiques du moyen ;

PAR CES MOTIFS :


REJETTE les pourvois principal et incident ;


Condamne la SCI Chantemer et M. B..., chacun aux dépens de leur pourvoi et aux frais d'exécution du présent arrêt ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, prononcé par M. le président de A... de Lacoste en son audience publique du huit novembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze et signé par M. le président de A... de Lacoste, et par Mme Collet, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

Vous devez être connecté pour gérer vos abonnements.

Vous devez être connecté pour ajouter cette page à vos favoris.

Vous devez être connecté pour ajouter une note.