31 mai 1989
Cour de cassation
Pourvoi n° 87-13.675

Troisième chambre civile

Titres et sommaires

(SUR LES DEUX MOYENS) CONSTRUCTION IMMOBILIERE - immeuble à construire - vente en l'état futur d'achèvement - inondations - pavillons impropres à l'habitation - résolution de la vente - mesures propres à éviter les dommages - absence d'engagement du vendeur

Texte de la décision

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le pourvoi formé par la société anonyme ENTREPRISE DE CONSTRUCTIONS DE LOGEMENTS "MAISONS PHENIX" Lorraine Habitat, dont le siège social est à Dieue (Meuse),

en cassation d'un arrêt rendu le 4 février 1987 par la cour d'appel de Metz (chambre civile), au profit :


1°/ de M. J... Jean-Paul et son épouse Mme J... née C...
XY..., demeurant ensemble 4, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


2°/ de M. XW... et son épouse Mme XX..., née XI... Pierrette, demeurant ensemble 5, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


3°/ de M. M... Lucien et son épouse Mme M..., née U... Suzanne, demeurant ensemble 6, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


4°/ de M. Pierre D..., et son épouse Mme D..., née I... Christine, demeurant ensemble 7, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


5°/ de M. André Q... et son épouse Mme XC... Françoise, demeurant ensemble 8, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


6°/ de M. Paul N... et Mme XS... Yvette, demeurant ensemble 9, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


7°/ de M. Christian XQ... et son épouse Mme XQ..., née XM... Marie-Christime, demeurant ensemble 10, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


8°/ de M. Fernand XD... et son épouse Mme XD..., née K... Marie, demeurant ensemble 11, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz,


9°/ de M. Yves T... et son épouse Mme T..., née F... Magdeleine, demeurant ensemble 12, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


10°/ de M. Bernard XV... et son épouse Mme XV..., née L... Ginette, demeurant ensemble 13, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


11°/ de M. Philippe XE... et Mme E... Jacqueline, demeurant ensemble 14, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


12°/ de M. Guy XO... et son épouse Mme XO..., née XP... Mireille, demeurant ensemble 15, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


13°/ de M. Christian XK... et son épouse Mme XK..., née B..., demeurant ensemble 16, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


14°/ de M. Jean Louis XG... et son épouse Mme XG..., née XB... Dominique, demeurant ensemble 17, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


15°/ de M. Jean-Pierre XA... et son épouse Mme X... Yolaine, demeurant ensemble 19, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


16°/ de M. Michel XZ..., demeurant 20, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


17°/ de M. Christian YX... et son épouse Mme YX..., née XU... Jocelyne, demeurant ensemble 21, Hameau du Bas Chêne à Siant-Julien-les-Metz (Moselle), 18°/ de M. Pierre R... et son épouse Mme R... Astrid, née A..., demeurant ensemble 23, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


19°/ de M. Jean P... et son épouse Mme P..., née YW... Odile, demeurant ensemble 24, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


20°/ de M. Jean-Jacques S... et son épouse Mme S..., née H... Corinne, demeurant ensemble 25, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


21°/ de M. Dominique XR... et son épouse Mme XR..., née XJ... Dominique, demeurant ensemble 26, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


22°/ de M. Marcel Y... et son épouse Mme Y..., née Z... Martine, demeurant ensemble 27, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


23°/ de M. Raymond V... et son épouse Mme XH... Nicole, demeurant ensemble 28, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


24°/ de M. Jean G... et son épouse Mme G..., née XL... Monique, demeurant ensemble 29, Hameau du Bas Chêne à Saint-Julien-les-Metz (Moselle),


25°/ de la GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES, ..., prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,


26°/ du COMPTOIR DES ENTREPRENEURS, société anonyme, ...,


27°/ de LA MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE (MACIF), société d'assurance à forme mutuelle, ..., prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,


28°/ de LA MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF), société d'assurance à forme mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le code des assurances, 79038 Niort Cédex, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,

défendeurs à la cassation.


La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :


LA COUR, en l'audience publique du 2 mai 1989, où étaient présents :

M. Francon, président ; M. Capoulade, rapporteur ; MM. XF..., XT..., XN..., Gautier, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Darbon, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Chapron, conseillers référendaires ; M. Dufour, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre


Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Célice, avocat de la société Entreprise de Construction de Logements "Maisons Phénix", de Me Blanc, avocat des époux J..., des époux XX..., des époux M..., des époux D..., des époux Q..., des époux O..., des époux XQ..., des époux XD..., des époux T..., des époux XV..., des époux XE..., des époux XO..., des époux XK..., des époux XG..., des époux XA..., de M. XZ..., des époux YX..., des époux R..., des époux P..., des époux S..., des époux XR..., des époux Y..., des époux V..., des époux G..., de la Garantie mutuelle des fonctionnaires, de la Mutuelle assurance des commerçants et industriels de France et de la Mutuelle assurance des instituteurs de France, de Me Guinard, avocat du Comptoir des Entrepreneurs, les conclusions de M. Dufour, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 4 février 1987), que la société "Entreprise de construction de logements Maisons Phénix Lorraine Habitat" (Les Maisons Phénix) a, en 1980-1981, vendu en état futur d'achèvement trente pavillons édifiés dans un lotissement au bord de la Moselle ; que les pavillons ayant été inondés à plusieurs reprises, en 1982-1983, par les crues de la rivière, des acquéreurs, après expertise, ont demandé la résolution de la vente et la réserve de leur droit à indemnité ; Attendu que Les Maisons Phénix reprochent à l'arrêt d'avoir fait droit à cette demande alors, selon le moyen, "que, d'une part, la faute d'un tiers exclut la responsabilité du constructeur lorsqu'elle présente les caractères de la force majeure ; que, dès lors, la cour d'appel aurait dû rechercher si les fautes invoquées par la société Maisons Phénix, à la charge des vendeurs, des administrations, de l'architecte et du bureau d'études, et plus encore l'addition de celles-ci n'avait pas présenté pour cette société un caractère d'imprévisibilité et d'irrésistibilité propres à exclure sa responsabilité ; qu'en s'abstenant de toute recherche dans ce sens et en affirmant comme elle le fait que des fautes de l'administration, des architectes ou du bureau d'études, si elles étaient établies, "ne pourraient qu'entraîner la garantie de ces personnes ou de ces organismes", la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1198, 1646-1 et 1792 du Code civil susvisés ; que, d'autre part, la cour d'appel qui affirme la prévisibilité "évidente" de l'inondation (qui est montée jusqu'à 1 m 80 dans les pavillons les plus touchés) en relevant seulement la différence de 0 m 50, établie par l'expert entre le niveau moyen du lotissement (163 en cote NGF) et les crues normales de la Moselle (163,50 en cote NGF), tout en retenant l'existence de bâtiments communaux entre le lotissement et la Moselle ainsi que la construction d'autres immeubles dans la même zone depuis 1979, et en formulant l'hypothèse que ces constructions sont "sans doute en surélévation par rapport aux pavillons litigieux", outre qu'elle se détermine par des motifs

hypothétiques, se contredit manifestemnet et viole ainsi doublement l'article 455 du nouveau Code de procédure civile susvisé" ; Mais attendu, d'une part, que Les Maisons Phénix ayant allégué les fautes des vendeurs, architectes, bureau d'étude et administrations comme cause de garantie et non d'exonération, la cour d'appel, retenant que le vendeur en état futur d'achèvement n'établissait pas son absence de faute, n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ; Attendu, d'autre part, que les juges du fond ont souverainement retenu le caractère prévisible de l'inondation du lotissement par les crues fréquentes de la Moselle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :


Attendu que les Maisons Phénix font grief à l'arrêt d'avoir prononcé la résolution des ventes en état futur d'achèvement et d'avoir rejeté la demande d'une expertise complémentaire, alors, selon le moyen, "1°) qu'en retenant les conclusions de l'expert répondant à une demande orale des habitants sur un point étranger à sa mission, selon lesquelles le constructeur ne disposerait pas de solution satisfaisante permettant de mettre le lotissement hors d'eau, la cour d'appel qui s'abstient de rechercher si les ouvrages publics par ailleurs projetés par l'administration n'étaient pas de nature à endiguer les crues génératrices du dommage, ne pouvait valablement se prononcer sur la nécessité de prononcer la résolution privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1642 et suivants du Code civil ainsi que 1183 et suivants du même code ; alors 2°) que la cour d'appel laisse précisément dépourvues de réponse les conclusions de la société venderesse qui faisaient valoir (p. 6, 7 et 8) que l'expert, officiellement chargé de faire le point sur les plans et projets de l'administration, s'était borné à faire de simples allusions à des documents importants dont il n'avait pas sérieusement pris connaissance tels que la décision de la municipalité de procéder à une étude de protection de la localité, le plan d'assainissemnet administratif, les projets de travaux établis par la DDE, de sorte qu'en écartant, en cet état, la demande complémentaire d'expertise par les seuls motifs ci-dessus visés, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; et alors 3°) que la cour d'appel, qui s'abstient d'indiquer si les conclusions de l'expert répondaient valablement à la mission qui lui avait été confiée sur ce point, prive sa décision de base légale au regard de l'article 143 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que la cour d'appel qui n'était pas tenue d'ordonner une mesure d'expertise, ni de procéder à une recherche sans portée, a légalement justifié sa décision en constatant que les pavillons étaient impropres à l'habitation et que le vendeur en état futur d'achèvement ne s'engageait pas à les réparer ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi

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