8 juillet 2021
Cour de cassation
Pourvoi n° 20-15.669

Troisième chambre civile - Formation de section

Publié au Bulletin

ECLI:FR:CCASS:2021:C300582

Titre

  • vente
  • immeuble
  • résolution
  • effets
  • garantie décennale
  • qualité à agir
  • acquéreur de l'immeuble
  • exclusion

Sommaire

Ayant prononcé la résolution d'une vente d'un immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés, une cour d'appel en déduit exactement que l'acquéreur, qui a, par l'effet rétroactif de la résolution de la vente, perdu sa qualité de propriétaire du bien, n'est pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale

Texte de la décision

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 8 juillet 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 582 FS-B

Pourvoi n° V 20-15.669




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUILLET 2021

Mme [K] [D] épouse [H], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° V 20-15.669 contre l'arrêt rendu le 12 mars 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [X] [Y], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société Stela, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

3°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, les observations de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de Mme [H], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société SMA, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mme Farrenq-Nési, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mars 2020), la société civile immobilière Stela (la SCI) a confié la construction d'une villa à la société MR construction, depuis en liquidation judiciaire, assurée auprès de la société Sagena, devenue SMA.

2. La SCI a vendu cet immeuble à Mme [H].

3. Des intempéries ont provoqué un glissement de terrain, affectant le talus sous l'immeuble et provoquant des fissures à l'ouvrage.

4. Après un arrêté de péril, un second arrêté a interdit l'accès à la propriété.

5. Un expert judiciaire a considéré que, la construction ayant été édifiée sur un remblai instable contenant des déchets non inertes évolutifs, les désordres n'étaient pas réparables.

6. Mme [H] a assigné en indemnisation la SCI, la société SMA et M. [Y], gérant de la SCI, pris en son nom personnel. Elle a également sollicité la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1641 du code civil.

Examen des moyens

Sur le second moyen, pris en sa troisième branche


7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.


Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

8. Mme [H] fait grief à l'arrêt de « rejeter » ses demandes contre la société SMA, alors :

« 1°/ que l'acquéreur d'un immeuble dont la vente est résolue, demeure recevable à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale en réparation du préjudice personnel qu'il invoque, lui conférant un intérêt direct et certain à agir ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors déclarer Mme [H], du fait de la résolution de la vente, irrecevable à agir en réparation des préjudices qu'elle avait subis du fait des désordres décennaux affectant l'immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l'encontre du constructeur tenu à garantie et de son assureur, sans violer l'article 31 du code de procédure civile ;

2°/ que la décision même, qui prononce la résolution de la vente ne peut constater que l'acquéreur d'un immeuble se trouve de ce fait privé de qualité à agir en réparation des préjudices qu'elle [il] avait subis du fait des désordres décennaux affectant l'immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l'encontre du constructeur tenu à garantie et de son assureur, sans violer l'article 31 du code de procédure civile ;

3°/ que Mme [H], dans le dispositif de ses écritures d'appel, sollicitait la condamnation in solidum, sur le fondement de la responsabilité décennale, de l'ensemble des personnes tenues à garantie et de leur assureurs, à réparer le préjudice que lui avaient causé les désordres de caractère décennal affectant l'immeuble vendu, avant de solliciter, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la résolution de la vente ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors prononcer cette résolution, pour en déduire l'irrecevabilité des demandes formulées sur le fondement de la responsabilité décennale, sans méconnaître l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

9. La cour d'appel, accueillant l'une des demandes principales de Mme [H], a prononcé la résolution de la vente de l'immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés.

10. Elle en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que Mme [H], ayant, par l'effet rétroactif de la résolution de la vente, perdu sa qualité de propriétaire du bien, n'était pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

12. Mme [H] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre M. [Y], pris en son nom personnel, alors :

« 1°/ que Mme [H] ayant expressément et en premier lieu conclu à voir dire et juger que la SCI Stela et la société MR Construction étaient responsables des dommages et des préjudices subis par Mme [H] au titre des articles 1792 et 1792-1 du code civil, la cour d'appel ne pouvait déduire de ce que Mme [H] n'avait pas agi sur le fondement de l'article 1792 du code civil au principal, que la faute d'une particulière gravité commise par M. [Y], gérant de la SCI Stela, en s'abstenant de souscrire une assurance dommages-ouvrage est susceptible d'engager sa responsabilité en application de l'article 850 [lire 1850] du code civil, ne lui avait causé aucun préjudice, sans dénaturer par là même les écritures d'appel de Mme [H] et violer l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que la cassation de l'arrêt en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formulées par Mme [H] en application de l'article 1792 du code civil entraînera la cassation par voie de conséquence en application de l'article 625 du code de procédure civile du chef de l'arrêt rejetant ses demandes contre M. [Y] sur la seule considération qu'elle n'avait pas agi au principal, sur le fondement de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

13. C'est sans dénaturer les conclusions de Mme [H] que la cour d'appel a retenu que celle-ci n'avait pas subi de préjudice du fait de l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage dès lors qu'elle poursuivait la résolution de la vente de l'immeuble.

14. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [H] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour Mme [H]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame [H] de ses demandes dirigées contre la société SMA ;

Aux motifs propres que Madame [H] sollicite la garantie de l'assureur en responsabilité décennale de l'entreprise MR Construction en invoquant la responsabilité décennale de ce constructeur ; que la SMA conclut à l'irrecevabilité de cette demande pour défaut de qualité à agir ; qu'il est certain que la demande en résolution de la vente pour vices cachés ayant été accueillie, Madame [H] a perdu sa qualité d'acquéreur du bien et n'est pas recevable à réclamer le bénéfice de la garantie décennale ; que l'action de Madame [H] contre la SMA ne peut donc prospérer ;

Et aux motifs, le cas échéant, repris des premiers juges, que, sur la demande au titre de la responsabilité de la société MR Construction, assurée auprès de la société SMA anciennement Sagena formée par Madame [H], que MR Construction est intervenue en qualité de constructeur auprès de la S.C.I. Stela maître d'ouvrage en 2005 dans le cadre d'un contrat de louage d'ouvrage ; que la S.C.I. Stela a vendu par acte authentique en date du 4 mai 2009 l'ouvrage construit par MR Construction ; que la demanderesse fonde sa demande en responsabilité de la société MR Construction assurée par la société SMA sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil ; que l'article 1792 du code civil précise que les constructeurs sont responsables de plein droit envers le maître d'ouvrage ou l'acquéreur de l'ouvrage, de sorte que les propriétaires successifs de l'immeuble qui constatent l'apparition d'un dommage relevant des articles 1792 et suivants du code civil se voient reconnaître le droit d'en demander réparation sur le fondement de ces textes pour des désordres apparus postérieurement au transfert initial ; qu'il résulte des développements ci-dessus que l'ouvrage est affecté d'un vice lié à la nature du sol qui compromet la solidité de l'ouvrage tel que décrit par l'expert judiciaire le rendant impropre à sa destination ; que la demanderesse a sollicité à titre principal la résolution judiciaire de la vente de l'immeuble acquis auprès de la S.C.I. Stela ; que cette demande ayant prospéré, elle ne dispose plus de la qualité de sous-acquéreur à l'égard du constructeur MR Construction ; que dans la mesure où il n'existe aucun lien ni sur le fondement de la garantie décennale, ni sur le fondement contractuel entre les parties, seul le fondement délictuel pourrait éventuellement être recherché par la demanderesse à l'égard de l'entreprise de construction ; qu'hors, en application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, il appartient uniquement au juge d'apporter l'exacte qualification aux faits objets de l'instance et non de suppléer les parties dans leurs prétentions ; que les demandes formées par Madame [H] sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil à l'encontre de MR Construction assurée par SMA seront dès lors rejetées ;

Alors, d'une part, que l'acquéreur d'un immeuble dont la vente est résolue, demeure recevable à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale en réparation du préjudice personnel qu'il invoque, lui conférant un intérêt direct et certain à agir ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors déclarer Madame [H], du fait de la résolution de la vente, irrecevable à agir en réparation des préjudices qu'elle avait subis du fait des désordres décennaux affectant l'immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l'encontre du constructeur tenu à garantie et de son assureur, sans violer l'article 31 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, subsidiairement, que la décision même, qui prononce la résolution de la vente ne peut constater que l'acquéreur d'un immeuble se trouve de ce fait privé de qualité à agir en réparation des préjudices qu'elle avait subis du fait des désordres décennaux affectant l'immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l'encontre du constructeur tenu à garantie et de son assureur, sans violer l'article 31 du code de procédure civile ;

Alors, enfin, encore plus subsidiairement, que Madame [H], dans le dispositif de ses écritures d'appel, sollicitait la condamnation in solidum, sur le fondement de la responsabilité décennale, de l'ensemble des personnes tenues à garantie et de leur assureurs, à réparer le préjudice que lui avaient causé les désordres de caractère décennal affectant l'immeuble vendu, avant de solliciter, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la résolution de la vente ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors prononcer cette résolution, pour en déduire l'irrecevabilité des demandes formulées sur le fondement de la responsabilité décennale, sans méconnaître l'article 4 du code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame [H] de ses demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [X] [Y], gérant de la S.C.I. Stela, pris en son nom personnel ;

Aux motifs propres que Mme [H] recherche la responsabilité personnelle de M. [Y], gérant de la S.C.I. Stela, sur le fondement de l'article 1850 du code civil ; que la responsabilité personnelle d'un dirigeant social ne peut être retenue que s'il commet une faute séparable de ses fonctions, notamment lorsqu'il commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions sociales ; que Mme [H] reproche à M. [Y] d'une part de ne pas avoir mis en oeuvre les prescriptions du Cabinet ERG et de lui avoir vendu le bien sans l'en avoir informée et d'autre part de ne pas avoir souscrit d'assurance dommages-ouvrage ; qu'il convient de constater que l'acquisition d'un terrain, l'édification d'une maison sur ce terrain et la vente de cet immeuble rentrent dans l'objet social de la société, que la construction de la villa a été faite en vertu d'un permis de construire et que la société MR Construction, professionnel de la construction, a réalisé la maison sans se soucier des préconisations du cabinet ERG ; que la preuve d'une faute délibérée d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal par le gérant de ses fonctions sociales n'est pas rapportée au regard de ces éléments, M. [Y] n'étant pas un professionnel de la construction ; que, en revanche, M. [Y], gérant de la S.C.I., en ce qu'il s'est abstenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour le compte de la S.C.I., ce qui constitue une infraction pénale, a commis une faute séparable de ses fonctions sociales, engageant sa responsabilité personnelle ; que cette faute n'a cependant causé aucun préjudice à Mme [H] qui n'agit pas sur le fondement de l'article 1792 du code civil au principal, mais a fait le choix de poursuivre la résolution de la vente ;

Et aux motifs, le cas échéant, repris des premiers juges que s'agissant de la responsabilité personnelle de Monsieur [Y], il convient de rappeler que la responsabilité personnelle d'un dirigeant à l'égard des tiers ne peut être retenue que s'il a commis faute séparable de ses fonctions, qu'il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales ; qu'il convient de relever que selon l'extrait K-Bis produit, l'activité exercée par la S.C.I. Stela dont [X] [Y] est le gérant consiste en « la propriété, la gestion et la rénovation, l'administration et revente de tous biens immobiliers, exploitation par bail de tous immeubles » ; que l'acquisition par la S.C.I. Stela de la parcelle litigieuse, la conclusion d'un contrat de travaux pour l'édification de l'ouvrage en 2005, puis la revente du bien après achèvement en 2009 à Madame [H] s'inscrit dans l'exercice social de la personne morale ; que pour retenir la faute intentionnelle du gérant de la personne morale, il appartient au demandeur de démontrer que la faute commise est intentionnelle, d'une particulière gravité et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales ; que les choix de constructions réalisés par la S.C.I. Stela en 2005 auprès de MR Construction, et notamment le choix de retenir une solution de consolidation du remblai et du talus contestée, ne peuvent être assimilés à une faute d'une particulière gravité ; qu'ainsi il convient de relever que l'ouvrage a été édifié sur une parcelle dotée d'un permis d'un [sic] construire non versé aux débats de sorte que le caractère impératif des interventions techniques préconisées par le cabinet ERG 2001 sur le sol n'est pas établi ; que le fait d'avoir choisi un type de consolidation plutôt qu'une des préconisations du cabinet ERG s'inscrit d'avantage [sic] dans une démarche économique que dans une volonté délibérée de nuire aux tiers ; que de même il n'est pas contesté que Monsieur [Y] n'a pas souscrit au nom de la S.C.I. Stela une garantie dommage-ouvrage ; qu'en application des dispositions de l'article L.242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser les travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que toutefois ce manquement ne peut être considéré comme détachable des fonctions de gérant de la personne morale en ce qu'il concerne directement l'activité objet de cette dernière et qu'en tout état de cause, la garantie prévue par l'article 1792 du code civil n'a pas été retenue par la demanderesse ; qu'en conséquence les griefs invoqués par la demanderesse ne sont pas suffisants pour retenir la responsabilité personnelle de Monsieur [Y] ;

Alors, d'une part, que Madame [H] ayant expressément et en premier lieu conclu à voir dire et juger que la S.C.I. Stela et la société MR Constructions étaient responsables des dommages et des préjudices subis par Madame [H] au titre des articles 1792 et 1792-1 du code civil, la cour d'appel ne pouvait déduire de ce que Madame [H] n'avait pas agi sur le fondement de l'article 1792 du code civil au principal, que la faute d'une particulière gravité commise par Monsieur [Y], gérant de la S.C.I. Stela, en s'abstenant de souscrire une assurance dommages-ouvrage est susceptible d'engager sa responsabilité en application de l'article 850 du code civil, ne lui avait causé aucun préjudice, sans dénaturer par là même les écritures d'appel de Madame [H] et violer l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, qu'en toute hypothèse, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formulées par Madame [H] en application de l'article 1792 du code civil entraînera la cassation par voie de conséquence en application de l'article 625 du code de procédure civile du chef de l'arrêt rejetant ses demandes contre Monsieur [Y] sur la seule considération qu'elle n'avait pas agi au principal, sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

Alors, enfin, que Madame [H] reprochait en outre à Monsieur [Y] non seulement le fait que la S.C.I. Stela qu'il dirigeait s'était affranchie du respect des prescriptions auxquelles la délivrance du permis de construire avait été subordonnée, mais également le fait qu'il « avait volontairment caché cette situation à Madame [H] », dont elle déduisait qu'il avait ainsi « commis une faute intentionnelle d'une particulière gravité incomptable avec l'exercice normal des fonctions sociales » (écritures d'appel de l'exposante p. 22) ; que la cour d'appel qui ne s'explique pas sur ce fait précis et sur sa qualification a par là-même entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions et l'a privé de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

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