4 mars 2021
Cour de cassation
Pourvoi n°
19-25.148
Troisième chambre civile - Formation restreinte hors RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2021:C300191
Texte de la décision
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 4 mars 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 191 F-D
Pourvoi n° C 19-25.148
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
M. S... D..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° C 19-25.148 contre deux arrêts rendus les 21 février et 3 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
1°/ à la Ville de Paris, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] ,
2°/ à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, dont le siège est [...] , pris en qualité de commissaire du gouvernement,
3°/ à M. U... T...,
4°/ à Mme J... T...,
domiciliés tous deux [...],
5°/ à la société A & MB, J... et U... T..., société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. D..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Ville de Paris, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. et Mme T... et de la société A & MB, J..., après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Déchéance du pourvoi de M. D... en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 21 février 2019, examinée d'office
Vu l'article 978 du code de procédure civile :
1. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application du texte susvisé.
2. Il résulte de ce texte qu'à peine de déchéance du pourvoi, le demandeur en cassation doit, au plus tard dans le délai de quatre mois à compter du pourvoi, remettre au greffe de la Cour de cassation un mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée.
3. Le mémoire en demande de M. D... ne contenant aucun moyen de droit contre l'arrêt du 21 février 2019, il y a lieu de constater la déchéance de son pourvoi en ce qu'il est formé contre cette décision.
Faits et procédure
4. Selon les arrêts attaqués (Paris, 21 février 2019 et 3 octobre 2019), le 12 septembre 1990, la Ville de Paris a acquis par voie de préemption un terrain qui avait été donné à bail à M. D... et sur lequel avaient été édifiés des locaux, eux-mêmes donnés en location à la société A & MB et à M. et Mme T....
5. La Ville de Paris désirant réaliser une opération d'aménagement nécessitant l'évacuation définitive des locaux, le juge de l'expropriation a été saisi par celle-ci et par M. D... en fixation de son indemnité d'éviction.
6. La société A & MB et M. et Mme T... sont intervenus en appel.
Examen des moyens
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
7. M. D... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de restitution de la somme versée au titre du dépôt de garantie lors du renouvellement du bail du 30 septembre 1988, alors :
« 1°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'à l'appui de sa demande de restitution, par la Ville de Paris, « conformément aux dispositions contractuelles », de la somme que les consorts D... avait versée à titre de dépôt de garantie à Mme C..., aux droits de laquelle vient la Ville de Paris, soit 12 600 francs (1 920,86 euros) s'agissant de la location du terrain sis [...] , l'exposant avait visé dans ses conclusions d'appel récapitulatives n° 5 et versé aux débats le bail conclu le 30 septembre 1988 entre Mme C... et les consorts D... en renouvellement de la location de ce terrain ; qu'en page 6 de cet acte figurait une clause intitulée « Dépôt de garantie » mentionnant clairement que la somme versée par le preneur à titre de dépôt de garantie « sera restituée au preneur en fin de jouissance » ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas lieu au remboursement de la somme versée à titre de garantie « en l'absence de preuve d'une disposition contractuelle en ce sens », la cour d'appel a dénaturé la clause intitulée « Dépôt de garantie » figurant dans l'acte de renouvellement de bail entre Mme C... et les consorts D... en date du 30 septembre 1988, spécialement invoqué par l'exposant dans ses conclusions d'appel récapitulatives n° 5 à l'appui de sa demande de restitution et régulièrement versé aux débats, et violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°/ que le dépôt de garantie versé par le preneur doit être remboursé en fin de bail même sans disposition conventionnelle le stipulant expressément ; qu'en exigeant une stipulation expresse pour imposer le remboursement d'un dépôt de garantie, la cour d'appel a violé les articles 1134 devenu 1103 et suivants du code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
8. En dehors du champ d'application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de vente de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier.
9. La cour d'appel a constaté que la Ville de Paris avait acquis par voie de préemption les deux terrains donnés à bail à M. D....
10. Il en résulte que, l'obligation de restitution du dépôt de garantie pesant sur le propriétaire des terrains loués à M. D..., signataire de l'acte de renouvellement du bail du 30 septembre 1988, n'ayant pas été transmise à la Ville de Paris, la demande formée par M. D... contre la Ville de Paris et tendant au remboursement de la somme correspondant au dépôt de garantie devait être rejetée.
11. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié de ce chef.
Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
12. M. D... fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'éviction qui lui est due par la Ville de Paris à une certaine somme, alors « que, aux termes de l'article L. 314-2 du code de l'urbanisme, relatif aux conséquences des travaux effectués par une personne publique ayant exercé son droit de préemption urbain, si les travaux nécessitent l'évacuation définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation ; que, dans ses conclusions d'appel récapitulatives n° 5, M. D... avait soutenu, sur le fondement de cette disposition légale, que, comme en matière d'expropriation, en cas de travaux effectués par une personne publique dans le cadre d'une opération d'aménagement conduite par le nouveau propriétaire, par suite de l'exercice de son droit de préemption urbain, entraînant l'éviction des locataires, la clause de nivellement permettant au bailleur d'opter pour une démolition des constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué en fin de bail ne peut donc jouer lorsque le bail est résilié de manière anticipée et qu'il en est de même de la clause d'accession permettant au bailleur de devenir propriétaire, à la fin du bail, de ces constructions de sorte qu'en pareil cas le preneur doit être indemnisé de la perte de ces constructions ; qu'en se contentant de relever, pour débouter M. D... de sa demande d'indemnisation de la valeur des constructions en sus de la perte du bail, qu'il ne s'agissait pas d'une expropriation mais d'une préemption du terrain loué servant d'assiette aux constructions dont ils est propriétaire, que le refus de renouvellement par la Ville de Paris l'aurait été à une date où M. D... était encore propriétaire et que la clause de nivellement contenue dans les baux initiaux et dans l'acte de renouvellement de bail du 30 septembre 1988 était licite sans répondre à ce moyen de l'exposant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
13. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
14. Pour rejeter la demande d'indemnisation de la perte des constructions édifiées sur le terrain loué par M. D..., l'arrêt retient qu'il ne s'agit pas d'une expropriation, mais d'une préemption et que le bail comporte une clause de nivellement.
15. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. D... qui soutenait, en invoquant les articles L. 213-10 et L. 314-2 du code de l'urbanisme, que la règle selon laquelle, même en présence d'une clause de nivellement, la résiliation anticipée du bail du fait d'une expropriation ne pouvait priver le locataire d'un terrain de son droit à indemnité pour les constructions régulièrement édifiées, était également applicable à la résiliation anticipée du bail par une personne publique exécutant des travaux dans un bien acquis par voie de préemption, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
16. M. D... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une indemnité d'éviction à chacun de ses sous-locataires, alors « que le locataire évincé par son propriétaire dans le cadre d'une expropriation ou de l'exercice d'un droit de préemption ne doit aucune indemnité d'éviction à son sous-locataire autorisé par le bailleur : que seul le bailleur doit reloger ou indemniser directement le sous-locataire expulsé ; qu'en condamnant M. D..., locataire de la Ville de Paris à indemniser ses sous-locataires sous la garantie de la Ville de Paris quand celle-ci était seule débitrice vis-à-vis du sous locataire de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 312-1 et suivants et L. 314-1 et suivants du code de l'urbanisme, L. 145-14 et suivants du code du commerce, et L. 321-1 du code de l'expropriation. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 213-10, L. 314-1 et L. 314-2 du code de l'urbanisme :
17. Il résulte de la combinaison de ces textes que la personne publique qui acquiert un bien par voie de préemption et prend l'initiative de la réalisation de travaux exigeant l'évacuation définitive des locaux, est tenue envers les occupants des immeubles intéressés aux obligations applicables en matière d'expropriation.
18. L'arrêt met à la charge de M. D... les indemnités revenant à la société A & MB et M. et Mme T... en raison de leur éviction, rendue nécessaire par les travaux d'aménagement engagés par la Ville de Paris sur la parcelle acquise par voie de préemption.
19. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
20. Il y a lieu de faire application, pour une partie du litige, des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
21. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond sur le chef de la condamnation prononcée au profit de la société A & MB et M. et Mme T... au titre de leur indemnité d'éviction.
Demande de mise hors de cause
22. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société A & MB et M. et Mme T..., dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CONSTATE la déchéance du pourvoi en tant qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 21 février 2019 ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement :
- d'une part, en ce qu'il limite l'indemnité due par la Ville de Paris à M. D... au titre de son éviction à la somme de 146 500 euros,
- d'autre part, en ce qu'il condamne M. D... à payer à la société A & MB et M. et Mme T... la somme de 117 406 euros au titre de l'indemnité d'éviction et condamne la Ville de Paris à garantir M. D... de cette condamnation,
l'arrêt rendu le 3 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi du chef de la condamnation prononcée au profit de la société A & MB et M. et Mme T... ;
Condamne la Ville de Paris à payer à la société A & MB et M. et Mme T... la somme de 117 406 euros à titre d'indemnité d'éviction ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt sur le montant de l'indemnité d'éviction due à M. D... par la Ville de Paris et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Met hors de cause la société A & MB et M. et Mme T... ;
Condamne la Ville de Paris aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la Ville de Paris et par la société A & MB et M. et Mme T... et condamne la Ville de Paris à payer à M. D... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour M. D....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité due par la Ville de Paris à M. S... D... au titre de son éviction des locaux exploités par lui dans l'immeuble sis [...] , à la somme de 146 500 €, cette indemnité recouvrant tous les postes de préjudices, et débouté M. S... D... de toutes ses autres demandes.
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le fond, A localisation et descriptif ; que la Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 12 novembre 1990, la parcelle cadastrée [...], d'une surface de 1356 ru2, construite de 31 locaux, à usage mixte, professionnel et d'habitation, située au [...] ; que le [...] est situé sur cette parcelle cadastrée [...] qui comprend un ensemble d'immeubles ; que la [...] est un axe secondaire situé au nord-est du 12e arrondissement, dans le quartier dit « [...] » ; la circulation routière est en sens unique, de la [...] vers l'[...] et la voie comporte majoritairement des immeubles d'habitation possédant peu de commerce ; que la desserte de cette voie s'effectue par la ligne 6 du métro station « Bel Air » à 322 m, station « Picpus » à 365 m, la ligne 64 du bus RATP et l'accès routier par les portes de Vincennes et Doré, le boulevard périphérique/autoroute ; que l'ensemble du [...] est situé en zone UG, dans un secteur de déficit en logement social d'incitation à la mixité habitat/emploi ; que le bâtiment est édifié d'un étage sur rez-de-chaussée, comprenant des locaux d'activité en rez-de-chaussée et un logement premier ; que les surfaces sont occupées par la société A & MB ; que l'ensemble présente un aspect défraîchi, vétuste mais salubre ; B sur la qualification du bail ; que le premier juge a retenu que M. D... est titulaire d'un bail commercial, portant sur un terrain de 130 m, comprenant une construction ; que M. D... indique qu'en réalité il est titulaire d'un bail civil de droit commun soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil ; que dès lors, si la Ville de Paris entendait obtenir son éviction, elle aurait dû mettre en oeuvre une procédure civile de résiliation de droit commun, ainsi qu'elle l'a fait pour les autres immeubles occupant la même parcelle ; qu'en outre, ayant été laissé en possession depuis le 1er janvier 1998, il est titulaire d'un bail à durée indéterminée, dans lequel ne figure pas la clause de nivellement, si bien qu'il peut demander à être indemnisé de la perte de construction ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, que la situation juridique complexe est la suivante : - la Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 12 septembre 1990, la parcelle cadastrée [...], d'une surface de 1356 m2 construite, de 31 locaux, à usage professionnel d'habitation, située [...] (pièce numéro 11), - cette parcelle, initialement un terrain nu, a été donnée à bail par le propriétaire, dans les années 40 et 50, à plusieurs preneurs, contractuellement chargés d'exploiter le terrain, d'y édifier des constructions et de développer les activités génératrices de revenus, - les baux initiaux sont des baux commerciaux de 9 ans renouvelables, régis par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'ils comprennent tous une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur (clause de nivellement), lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail, - la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de ces parcelles, - la Ville de Paris est propriétaire du sol et l'a donné à bail à quatre preneurs principaux (MM. Q..., D..., H..., M. et Mme I...) ; que ces derniers disposent de construction en surface et donnent même ces locaux, auprès d'occupants ayant le statut de sous-locataire ; ceux-ci exercent une activité commerciale, artisanale, libérale ou bien simplement sont occupants d'un logement d'habitation, - le contrat initial a été conclu en 1946, entre les parents de M. D... et la propriétaire de la parcelle, Mme C... (pièces N° 2 et N° 3) ; que le bail a été renouvelé depuis, le bailleur étant depuis 1990 la Ville de Paris ; - si M. D... ne verse pas le bail lui-même et conteste la qualification de bail commercial en demandant de retenir la qualification de bail de droit commun, il ressort d'un acte qualifié de « renouvellement de bail » (pièce numéro 4) que celui-ci est conclu : « pour une durée de 3,6 ou 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 1989 pour expirer à pareille époque des années 1992, 1995 et 1998 au choix seul du preneur », soit avant la préemption ; que le bail a pour destination : « le preneur déclare utiliser le terrain, et plus particulièrement la construction lui appartenant pour partie à usage d'habitation, l'autre partie à usage commercial, artisanal ou professionnel » ; que ce bail dans la rubrique construction prévoit que « Il (M. D...) aura la faculté d'édifier sur le terrain, après avoir satisfait et obtenu les autorisations préfectorales et d'urbanisme, toutes les constructions qu'il jugera convenables ... » « les constructions resteront la propriété du preneur qui, à la fin du bail resteront acquises au bailleur par voie d'accession ou à sa demande, le preneur devra les démolir et les enlever, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, sauf en cas de renouvellement »; que cette clause est qualifiée par toutes les parties, comme étant une clause de nivellement ; que ces caractéristiques démontrent donc que M. D... est titulaire d'un bail commercial en raison de la volonté des parties, portant sur un terrain de 130 m2, comprenant une construction, lequel étant ainsi prorogé, c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée, ce qui rend applicable l'article L 213-10 du code de l'urbanisme ; que cela correspond d'ailleurs à ce que M. D... a indiqué dans le bail précaire qu'il a conclu avec la société A et MB le 6 octobre 1998 qui mentionne : « préalablement à l'engagement de location précaire, objet des présentes, il est exposé que Monsieur S... D... est propriétaire des biens loués pour 1/4 par suite de la succession de son père, Monsieur M... D... décédé le [...] et pour les 3/4 par suite d'un acte de donation de Madame O... F... L..., sa mère, veuve de Monsieur M... D..., intervenu le 11 mai 1979 suivant acte reçu par Maître B... et N..., notaire à [...] (Loiret). Le terrain sur lequel sont édifiées lesdites constructions appartient à la Ville de Paris par acte notarié du 12 septembre 1990 et a fait l'objet d'un bail de 9 années entières et consécutives, venant en renouvellement, au profit de Madame veuve de M... D... et Monsieur S... D..., à compter du ler janvier 1989 pour se terminer à pareille époque de l'année 1998.» ; qu'après avoir occupés directement les locaux édifiés sur cette parcelle, la mère de M. D..., puis M. S... D..., a donné à bail différents preneurs, M. D... utilisant le terme de sous-location, s'agissant de la société A & MB, architecte d'intérieur, intervenant en tierce opposition. (Bail précaire pièce N° 5 du 6 octobre 1998), moyennant un loyer mensuel de 1590,44 euros (pièces N° 6, 7 et 33) ; C sur l'indemnité due à M. S... D... ; qu'aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que M. D... conclut à l'insuffisance d'indemnisation du ce droit au bail comme retenue par le premier juge, et sollicite l'indemnisation en outre de la valeur des constructions ; que Monsieur D... verse à la Ville de Paris un loyer annuel HT-HC de 6285,56 euros pour la location du terrain du numéro 10 ; que le loyer perçu du sous-locataire de M. D..., la société A & MB s'élève à la somme de 19 512 euros par an ; que le loyer versé à la Ville de Paris étant de 6 285,56 euros, le revenu net de M. D... est donc de : 19 512- 6 285,56 euros = 13 226,44 euros arrondis à 13 227 euros par an ; que cette sous-location constitue la seule source de revenus de M. D... ; que le renouvellement de bail du 30 septembre 1988 prévoit à la rubrique CONSTRUCTION une clause de nivellement ; que les dispositions de l'article 555 du Code civil étant supplétives de la volonté des parties et n'étant pas d'ordre public, il est possible de prévoir un autre régime que le régime légal ; que le bail s'étant renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent, la clause de nivellement qui n'est contraire à aucune disposition d'ordre public, fait partie des clauses renouvelées et n'est pas devenu caduque ; que la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de la parcelle ; que M. D... indique qu'il y a indemnisation obligatoire de la valeur des constructions en plus de la perte au bail, puisque la Cour de cassation décide que les dispositions de l'article 555 du code civil doivent être appliquées pour déterminer l'indemnisation à revenir à la partie expropriée, ce quand bien même le bail conclu entre l'autorité expropriante et la partie évincée, comporterait une clause d'accession aux constructions, car cette clause, qui ne permet un droit d'accession qu'en fin de bail, ne s'applique pas en cas d'expropriation ; que cependant, il convient de préciser au préalable qu'il ne s'agit pas d'une expropriation, et comme l'indique lui-même M. D... d'une préemption du terrain par la Ville de Paris en 1990 situé [...] , lequel, à cette date, n'avait pas fait l'objet d'une division parcellaire ; que c'est par courrier du 12 novembre 2002, que la Ville de Paris a informé M. D... de son projet de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain, et ce, après une étude sur les coûts qu'entraînerait l'éviction de l'ensemble des occupants du terrain des constructions qui y sont édifiées ; que les baux initiaux comprennent une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur, dite clause de nivellement, lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail ; qu'en raison de la volonté des parties, l'acte liant les parties est un bail commercial, lequel est en tacite reconduction, c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée ; que le refus de renouvellement par la Ville de Paris l'a été à une date où M. D... était encore propriétaire des constructions édifiées sur le terrain loué, puisque la préemption est du 12 septembre 1990 par acte notarié, le bail de M. D... ayant été reconduit à compter du 1er janvier 1989 ; que la clause de nivellement étant licite, il ne peut être ajouté comme demandé par M. D... d'indemnisation pour la perte des constructions elle-même ; qu'il se déduit des dispositions combinées des articles L 213-10, L 314-1 et L 314-2 du code de l'urbanisme, que les preneurs de baux commerciaux, au cas d'éviction définitive d'un bien par une personne publique ayant acquis ce bien par voie de préemption, sont indemnisés suivants les règles applicables en matière d'expropriation ; qu'il s'ensuit qu'ils ont droit à une indemnité réparant l'intégralité de leur préjudice direct, matériel et certain résultant de l'éviction ; qu'il convient en conséquence de prendre en compte, dans le calcul de l'indemnité d'éviction lui revenant, l'activité de location des constructions qui était la sienne et qui est rendue impossible pour l'avenir du fait de la perte de ces constructions ; que l'activité de M. D... consiste en effet en la location des surfaces construites par lui à savoir les surfaces des immeubles situés [...] loués à la société A & MB, son revenu étant constitué du produit de location réduit des charges et entretien de gestion d'immeubles ; que l'installation de M. S... D... à des conditions équivalentes n'étant pas envisageable, il y a donc lieu de l'indemniser pour perte d'activité, cette sous-location constituant sa seule source de revenus ; que la réparation du préjudice subi par M. D... doit prendre en compte en conséquence la perte de revenus mais également la clause de nivellement du bail et l'existence d'une sous-location conclue après la date d'acquisition de la parcelle par la Ville de Paris, la sous-location étant de septembre 2000, l'acquisition par la ville étant de septembre 1990 ; néanmoins, cette sous-location est la seule source de revenu générée par le bail principal ; que la situation n'est pas équivalente à celle habituelle de propriétaire de locaux donnés en location sur des terrains dont ils sont également propriétaires, et il n'existe en conséquence aucun marché pour de tels fonds de location en surface ; que la méthode consistant à calculer la valeur vénale du bien par comparaison ne peut être retenue, puisqu'elle reviendrait à reconnaître une pleine propriété à Monsieur D... sur le bien de surface et le sol, et en outre il n'existe pas de marché de ces fonds permettant une recherche d'éléments de comparaison ; que la méthode d'estimation pour le droit au bail ne peut pas plus être retenue, puisque le loyer réglé par la Ville de Paris de 6 285,56 euros, est relatif à la location d'un terrain nu, ce qui ne permet pas des comparaisons sur le périmètre parisien ; que l'indemnité fixée doit permettre à M. D... de reconstituer un revenu égal à celui produit par la location de ses locaux, et comme l'indique à juste titre le premier juge, le bien doit s'analyser comme l'élément corporel du bail commercial, indemnisable en cas d'éviction du preneur ; que le préjudice subi par le preneur n'étant constitué que par la perte des revenus de la location, il est justifié, pour estimer ce préjudice de procéder à une évaluation par capitalisation des revenus, méthode admise en matière d'évaluation immobilière et qui permet en l'espèce d'évaluer le capital nécessaire au maintien des revenus tirés de locations dont le preneur se trouve privé à la suite de l'éviction, la privation de ses revenus constituant l'essentiel de son préjudice ; qu'en conséquence, le premier juge a exactement retenu, une approche fondée sur un taux de rendement de 10 % appliqué aux loyers nets perçus, ce taux de 10 % correspondant également à 10 années de revenus ; qu'il a exactement décidé de n'appliquer aucun abattement forfaitaire pour précarité, puisque l'estimation n'a pas été réalisée par rapport à des éléments, immeubles ou fonds de commerce, plus stables, le calcul de la valeur sur 10 annuités ne présentant, en lui-même, aucun caractère de précarité ; que compte tenu du montant total des loyers nets annuels générés par les locaux du [...] de 13 227 euros, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 13 227 X 10= 132 270 euros ; que sur l'indemnité de remploi ; que les taux n'étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 14 227 euros ; que l'équité commande de débouter M. D... et la Ville de Paris de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; que l'équité commande également de condamner M. D... et la Ville de Paris de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; que l'équité commande également de condamner M. D... et la Ville de Paris ensemble au paiement d'une somme de 3 000 euros à la société A & MB et M. et Mme T... au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; qu'il convient de confirmer pour les dépens de première instance ; que M. D... perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'indemnité due à M. S... D... ; qu'aux termes de l'article L 321-l du code de l'expropriation, « Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité dit préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » ; que l'activité de M. S... D... consiste en la location des surfaces construites par lui à savoir les surfaces des immeubles situés [...] louées à la société A & MB ; que le revenu est constitué du produit de la location réduit des charges d'entretien et de gestion de l'immeuble ; qu'il n'emploie aucun salarié ; que la réinstallation de M. S... D... à des conditions équivalentes n'étant pas envisageable, il y a lieu de l'indemniser pour perte d'activité ; que M. S... D..., titulaire d'un bail commercial, a donné à bail les locaux à différents preneurs, le locataire actuel étant la société A & MB ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'économie actuelle du contrat est la suivante : M. S... D... règle à la Ville de Paris un loyer annuel HT HC de 6 285,56 € pour la location du terrain du n° 10 ; que le loyer perçu du sous-locataire de M. S... D..., la société A & MB, s'élève à la somme de 19 512 € annuel ; que le loyer versé à la Ville de Paris étant de 6 285,56 €, le revenu net de M. S... D... est donc de (19.512 - 6.285,56) = 13 226,44 € arrondie à 13 227 euros par an ; que ce revenu net, ou demi-brut, (loyers encaissés - loyers payés) correspond au préjudice annuel subi par le preneur principal en raison de son éviction ; que cette sous-location constitue la seule source de revenu de M. S... D... ; qu'une indemnité équitable devrait permettre à M. S... D... de reconstituer un revenu égal à celui produit par la location de ses locaux ; que la recherche d'une valeur vénale par la méthode par comparaison reviendrait à reconnaître une pleine propriété, sur le bien de surface et le sol à M. S... D..., ce qui ne correspond pas à la situation présente ; que le bien doit plutôt être regardé comme l'élément corporel du bail commercial de M. S... D... ; que dans ce cadre, une estimation en relation avec les produits que ce bien est susceptible de générer pendant 10 années paraît plus objective qu'une comparaison avec des biens immobiliers classiques sur la valeur desquelles des abattements seraient opérés, forfaitairement, pour l'absence de propriété du sol et la vétusté du bien ; qu'aussi, s'agissant de la méthode d'évaluation, il convient de privilégier, conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement, une approche fondée sur un taux de rendement de 10 % appliqué aux loyers nets perçus ; que ce taux de 10 % correspond également à 10 années de revenus ; qu'aucun abattement forfaitaire pour précarité ne sera appliqué puisque l'estimation n'a pas été réalisée par rapport à des éléments, immeubles ou fonds de commerces, plus stables, le calcul de la valeur sur 10 annuités ne présentant, en lui-même, aucun caractère de précarité ; que compte tenu du montant total des loyers nets annuels générés par les locaux du [...] de 13 227 €, la capitalisation de ces loyers « demi-bruts » sur 10 annuités aboutit à une indemnité principale de 132 270 € (13227x10) ; que cette capitalisation paraît constituée une réparation équitable du préjudice subi ; que l'indemnité principale s'élève donc à la somme de 132 270 €. ; que les frais de remploi seront donc calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle : 20% sur la fraction de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 euros, 15% sur la fraction de l'indemnité principale comprise entre 5 001 et 15 000 euros 10% pour le surplus ; qu'en l'espèce, les frais de remploi s'élèvent donc à : 20% entre 0 et 5 000 euros : ...1 000 euros, 15% entre 5 001 et 15 000 euros :
1 500 euros 10% sur 117,270 euros (132 270-15 000) :
11.727 euros, Soit un total de 14 227 euros ; que l'indemnisation totale est donc de (132 270 + 14 227) = 146.497 euros, arrondie à 146 500 euros.
1) ALORS QUE lorsque le contrat de bail conclu entre les parties n'est pas soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne peut résulter que d'une volonté non équivoque des parties ; qu'en l'espèce, ni l'acte sous seing privé du 19 avril 1948 emportant promesse de renouvellement de bail du terrain sis [...] entre Mme C... et M. M... D..., père de M. S... D..., qui n'est ni commerçant, ni industriel, ni artisan, n'exploite aucun fonds de commerce et exerce une activité civile consistant en la location des constructions dont il est propriétaire, ni l'acte de renouvellement de bail en date du 30 septembre 1988 conclu entre Mme C... et les consorts D..., indiquant que la construction est pour partie à l'usage d'habitation et l'autre à usage commercial, artisanale ou professionnelle, ne font mention de ce que les baux seraient de nature commerciale et feraient référence aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en se contentant de retenir, pour considérer que M. D... serait titulaire d'un bail commercial en raison de la volonté des parties, ce qui rendrait applicable l'article L 213-10 du code de l'urbanisme, que l'acte qualifié de renouvellement de bail en date du 30 septembre 1988 avait été conclu « pour une durée de 3, 6 ou 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 1989 pour expirer à pareille époque des années 1992, 1995 et 1998 au choix seul du preneur » et que la clause de destination mentionnait que « le preneur déclare utiliser le terrain, et plus particulièrement la construction lui appartenant pour partie à usage d'habitation, l'autre partie à usage commercial, artisanal ou professionnel » quand ces seules mentions, outre l'existence d'une clause de nivellement que comportait également cet acte, étaient insuffisantes à caractériser la volonté non équivoque des parties de se placer conventionnellement sous le statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1709 et suivants du code civil ainsi que l'article L 145-1 du code de commerce par fausse application.
2) ALORS QUE les juges du fond, tenus de motiver leur décision, doivent préciser l'origine de leurs renseignements et donc préciser sur quelles pièces ils se fondent pour déduire tel ou tel fait ; qu'en affirmant (arrêt p. 11, al. 10) que les baux initiaux concernant la parcelle située du [...] sont des baux commerciaux de 9 ans renouvelables, régis par les dispositions du décret du 30 septembre 1953, comprenant tous une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur (clause de nivellement) (également arrêt p. 13, al. 9), lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail, sans préciser sur quels documents elle se fondait, aucune des pièces produites par les parties ne venant justifier de ce que ces baux initiaux, qui n'avaient pas été versés aux débats, auraient été des baux commerciaux, la cour d'appel, qui n'a pas mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3) ALORS QU'aux termes de l'article L 314-2 du code de l'urbanisme, relatif aux conséquences des travaux effectués par une personne publique ayant exercé son droit de préemption urbain, si les travaux nécessitent l'évacuation définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation ; que, dans ses conclusions d'appel récapitulatives n° 5 (p. 20, al. 5 et 6), M. D... avait soutenu, sur le fondement de cette disposition légale, que, comme en matière d'expropriation, en cas de travaux effectués par une personne publique dans le cadre d'une opération d'aménagement conduite par le nouveau propriétaire, par suite de l'exercice de son droit de préemption urbain, entraînant l'éviction des locataires, la clause de nivellement permettant au bailleur d'opter pour une démolition des constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué en fin de bail ne peut donc jouer lorsque le bail est résilié de manière anticipée et qu'il en est de même de la clause d'accession permettant au bailleur de devenir propriétaire, à la fin du bail, de ces constructions de sorte qu'en pareil cas le preneur doit être indemnisé de la perte de ces constructions ; qu'en se contentant de relever, pour débouter M. D... de sa demande d'indemnisation de la valeur des constructions en sus de la perte du bail, qu'il ne s'agissait pas d'une expropriation mais d'une préemption du terrain loué servant d'assiette aux constructions dont ils est propriétaire, que le refus de renouvellement par la Ville de Paris l'aurait été à une date où M. D... était encore propriétaire et que la clause de nivellement contenue dans les baux initiaux et dans l'acte de renouvellement de bail du 30 septembre 1988 était licite sans répondre à ce moyen de l'exposant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
4) ALORS QU'à supposer même qu'il n'y ait pas expropriation, en cas de travaux effectués par une personne publique, ayant exercé son droit de préemption urbain, entraînant l'éviction du locataire du terrain loué et la résiliation anticipée du bail, cette résiliation anticipée ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit à indemnité pour la perte des constructions qu'il a édifiées sur le terrain loué, quand bien même le bail comporterait-il une clause d'accession des constructions au bailleur mais aussi de nivellement, disposant qu'à la demande du bailleur ces constructions devront être démolies et enlevées par le preneur, dès lors que cette accession et cette démolition n'ont été prévues qu'en fin de bail ; qu'en l'espèce, l'acte signé le 30 septembre 1988 entre Mme C... et les consorts D... en renouvellement de la location du terrain sis [...] supportant des constructions dont M. S... D... est depuis lors propriétaire comportait une clause selon laquelle « les constructions resteront la propriété du preneur qui, à la fin du bail resteront acquises au bailleur par voie d'accession ou à sa demande, le preneur devra les démolir et les enlever, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, sauf en cas de renouvellement » ; qu'en opposant à M. D... cette clause d'accession et de nivellement pour débouter ce dernier de sa demande d'indemnisation pour la perte des constructions elles-mêmes en raison de son éviction du terrain loué par suite de son acquisition par la Ville de Paris par voie de préemption quand ce bail, qui aurait été un bail commercial, avait été tacitement reconduit (arrêt p. 13, al. 9) et n'avait pas pris fin, aucun congé n'ayant été délivré par la Ville de Paris qui s'était bornée, par courrier du 12 novembre 2002, à informer M. D... de son projet de récupérer la jouissance de l'ensemble des terrains loués, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil ainsi que l'article L 145-9 du code de commerce et l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. D... à payer une indemnité d'éviction à chacun de ses sous-locataires ;
AUX MOTIFS QU'en application des dispositions des articles L 314-2 et suivants du code de l'urbanisme, la Ville de Paris est tenue au relogement ou, à défaut, à l'indemnisation des occupants des locaux à usage d'habitation commerciaux de l'immeuble [...] , que l'occupation des lieux par les sous-locataires est opposable à la Ville de Paris, puisque celle-ci avait connaissance de l'existence des consorts T..., des baux en cours, puisqu'elle a sollicité en 2002 la communication de l'intégralité des coordonnées des occupants du terrain (pièce numéro 2), en 2003 sur sa requête une ordonnance a été rendue permettant de faire nommer un huissier constatant pour connaître l'existence des occupants (pièce numéro 3) et en 2015 elle a échangé avec les époux R... (pièce numéro 9) ; que M. D... sera donc condamné à leur payer la somme de 85 000 € (indemnité principale) + 5 750 € (indemnité de remploi) + 7 700 (indemnité de déménagement) + 12 556 (indemnité pour trouble commercial)) + 3 000 € (indemnité pour changement d'adresse) + 1 700 € indemnité pour doubles loyers) = 117 406 € ; que cette disposition sera en conséquence ajoutée au jugement ; qu'il n'y pas lieu, comme demandé par M D... au remboursement de la somme versée à titre de garantie, en l'absence de preuve d'une disposition contractuelle en ce sens ; qu'il n'y pas lieu en outre comme demandé par la société A&B et M. et Mme R... à la condamnation solidaire de la Ville de Paris et de M. D..., mais de dire que celui-ci sera garanti par la Ville de Paris ;
1. ALORS QUE le locataire évincé par son propriétaire dans le cadre d'une expropriation ou de l'exercice d'un droit de préemption ne doit aucune indemnité d'éviction à son sous-locataire autorisé par le bailleur : que seul le bailleur doit reloger ou indemniser directement le sous-locataire expulsé ; qu'en condamnant M. D..., locataire de la Ville de Paris à indemniser ses sous-locataires sous la garantie de la Ville de Paris quand celle-ci était seule débitrice vis-à-vis du sous locataire de l'indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé les articles L 312-1 et suivants et L 314-1 et suivants du Code de l'urbanisme, L 145-14 et suivants du Code du commerce, et L 321-1 du Code de l'expropriation.
2. ALORS QUE la résiliation du bail principal entraine de plein droit la résiliation de la sous-location sans droit à indemnisation du sous-locataire sauf responsabilité du locataire dans la résiliation ; qu'en l'espèce la Ville de Paris avait résilié le bail de M. D... sans faute de sa part ; que cette résiliation entrainait de plein droit la résiliation de la sous-location sans droit à indemnisation des sous-locataires ; qu'en condamnant M. D... à verser à ses sous locataire une indemnité d'éviction de 199 900 € la Cour d'appel a violé les articles L 145-14 et suivants du Code du commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué (3 octobre 2019) D'AVOIR débouté M. S... D... de sa demande tendant à la condamnation de la Ville de Paris à lui restituer la somme de 1 920,86 € au titre du dépôt de garantie versé par les consorts D... lors du renouvellement de bail du terrain sis [...] en date du 30 septembre 1988 entre ces derniers et Mme C....
AU MOTIF QU'il n'y a pas lieu, comme demandé par M. D... au remboursement de la somme versée à titre de garantie, en l'absence de preuve d'une disposition contractuelle en ce sens.
1. ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'à l'appui de sa demande de restitution, par la Ville de Paris, « conformément aux dispositions contractuelles », de la somme que les consorts D... avait versée à titre de dépôt de garantie à Mme C..., aux droits de laquelle vient la Ville de Paris, soit 12 600 francs (1 920,86 €) s'agissant de la location du terrain sis [...] , l'exposant avait visé dans ses conclusions d'appel récapitulatives n° 5 (p. 32, § 4) et versé aux débats (pièce n° 4 du bordereau de communication des pièces) le bail conclu le 30 septembre 1988 entre Mme C... et les consorts D... en renouvellement de la location de ce terrain ; qu'en page 6 de cet acte figurait une clause intitulée « Dépôt de garantie » mentionnant clairement que la somme versée par le preneur à titre de dépôt de garantie « sera restituée au preneur en fin de jouissance » ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas lieu au remboursement de la somme versée à titre de garantie « en l'absence de preuve d'une disposition contractuelle en ce sens », la cour d'appel a dénaturé la clause intitulée « Dépôt de garantie » figurant dans l'acte de renouvellement de bail entre Mme C... et les consorts D... en date du 30 septembre 1988, spécialement invoqué par l'exposant dans ses conclusions d'appel récapitulatives n° 5 à l'appui de sa demande de restitution et régulièrement versé aux débats, et violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
2. ALORS QUE le dépôt de garantie versé par le preneur doit être remboursé en fin de bail même sans disposition conventionnelle le stipulant expressément ; qu'en exigeant une stipulation expresse pour imposer le remboursement d'un dépôt de garantie, la Cour d'appel a violé les articles 1134 devenu 1103 et suivants du Code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;