28 mai 2015
Cour d'appel de Paris
RG n°
13/19809
Pôle 4 - Chambre 3
Texte de la décision
Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 28 MAI 2015
(n° 219 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/19809
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 3ème - RG n° 11-13-000063
APPELANTE :
Madame [L] [C], épouse [P]
née le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 1] (RUSSIE)
demeurant au [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocate au barreau de PARIS, toque':'K0065
Ayant pour avocat plaidant : Me Alexandra MORIN, avocate au barreau de l'ESSONNE, toque': P74
INTIMÉE :
Madame [E] [G]-[Q]
née le [Date naissance 2] 1934 [Localité 2] (75)
demeurant au [Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Francine HAVET, avocate au barreau de PARIS, toque : D1250
Ayant pour avocat plaidant : Me Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS, toque':C0247
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 mars 2015 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, et Monsieur HOUR, Conseiller,
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composé de':
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur
Madame Isabelle BROGLY , Conseillère
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET
Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Isabelle VERDEAUX, la présidente, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Hélène PLACET, greffière présente lors du prononcé.
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* *
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous-seing privé en date du 3 octobre 1999 à effet du 1er novembre suivant, Monsieur et Madame [Q] ont donné en location à Monsieur [P], des locaux à usage d'habitation sis à [Adresse 3].
Par avenant en date du 16 janvier 2003, Madame [P], mère de Monsieur [V] [P], est devenue co-titulaire de ce même bail.
Monsieur [V] [P] a donné congé des lieux loués le 22 décembre 2003, laissant Madame [P], sa mère, seule titulaire du contrat de location.
Monsieur [Q] est décédé en [Date décès 1] 2009, laissant son épouse pour lui succéder.
Alléguant que Madame [L] [P] n'occupe pas personnellement les lieux loués, Madame [E] [G] veuve [Q] lui a fait délivrer assignation devant le Tribunal d'Instance du 3ème arrondissement de Paris qui, par jugement rendu le 9 septembre 2003, a :
- ordonné la résiliation du bail.
- ordonné l'expulsion de Madame [L] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en les formes légales, faute de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.
- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 à 209 du décret du 31'juillet 1992.
- condamné Madame [L] [P] à verser à Madame [E] [G] veuve [Q] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de ses accessoires.
- dit prescrite l'action de Madame [L] [P] en répétition de l'indu relatif aux charges des années 2003 à 2007 et du premier semestre 2008.
- condamné Madame [E] [G] veuve [Q] à verser à Madame [L] [P] la somme de 59,19 € au titre des dépenses non récupérables relatives au décompte 2009/2010 et celle de 169,78 € au titre des dépenses non récupérables concernant le décompte 2010/2011.
- ordonné à Madame [E] [G] veuve [Q] d'assurer la remise en état de la grille de la fenêtre de la cage d'escalier sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement.
- débouté les parties de leurs autres demandes.
- fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés à raison des 4/5 par Madame [L] [P] et de 1/5 par Madame [E] [G] veuve [Q].
Madame [L] [P] a interjeté appel de la décision.
Dans ses dernières conclusions du 2 mai 2014, elle poursuit la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion et la séquestration des biens mobiliers, en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation et en ce qu'il a dit prescrite l'action en répétition de l'indu relative aux charges et demande à la Cour statuant à nouveau, de :
- fixer à 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, l'astreinte assortissant la condamnation de Madame [E] [G] veuve [Q] à assurer la remise en état de la grille de la fenêtre de la cage d'escalier.
- condamner Madame [E] [G] veuve [Q] à lui verser les sommes de :
' 365,84 € au titre des provisions sur charges indûment versées entre le 1er'février et le 30 septembre 2003.
' 3 941,04 € au titre des provisions indûment versées du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2010.
- condamner Madame [E] [G] veuve [Q] à lui verser la somme de 5 000 € à titre d'indemnisation du préjudice qu'elle prétend avoir subi depuis plus de six ans.
en tout état de cause :
- condamner Madame [E] [G] veuve [Q] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- condamner Madame [E] [G] veuve [Q] aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Madame [E] [G] veuve [Q], intimée, par dernières conclusions du 7 mars 2014, demande à la Cour de :
principalement :
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf le défaut de prononcé d'une astreinte assortissant l'expulsion et sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation.
subsidiairement :
- au vu de la régularisation des charges opérées, débouter Madame [L] [P] de ses demandes en paiement des sommes de 365,84 € et de 3 941,04 €.
- débouter Madame [L] [P] de sa demande en paiement de la somme de 145 € au titre de la consommation d'eau pour l'exercice 2010-2011.
- lui donner acte de ce qu'elle accepte de rembourser à Madame [L] [P] la somme de 24,78 € au titre du coût de l'état parasitaire et de la réparation d'une fissure sur canalisation.
- débouter Madame [L] [P] de toutes ses autres demandes.
statuant à nouveau :
- ordonner l'expulsion de Madame [L] [P] sous astreinte journalière de 20 € à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
- condamner Madame [L] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer contractuel, charges en sus.
en tout état de cause :
- condamner Madame [L] [P] à verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel incluant le coût du procès-verbal de constat du 15'novembre 2012.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
' Sur les demandes de Madame [L] [P].
1) Sur la prétendue absence de sous-location.
Au soutien de son appel, Madame [L] [P] fait valoir que la sous-location n'est pas établie, qu'elle s'est bornée à héberger une amie et son fils à titre gratuit et pour un temps limité, ajoutant que les constatations de l'huissier, qui s'est rendu sur place le 15'novembre 2012, ne sont pas probantes dès lors qu'elle justifie avoir été hospitalisée du 13 au 22 novembre 2012.
Aux termes des dispositions de la clause IX 11° du bail en date du 5 octobre 1999, 'le locataire est tenu de ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer'.
Aux termes du procès-verbal qu'il a dressé le 15 novembre 2012, Maître [M] [Y], Huissier de justice, désignée par ordonnance sur requête du Président du Tribunal d'Instance du 3ème arrondissement a effectué les constatations suivantes :
'- les noms suivants figurent sur la boîte aux lettres : '[U]-[M]-[C]'.
- il s'agit d'un logement comprenant une petite entrée, une cuisine, une pièce principale, une chambre, une salle de bains, et un WC séparatif.
- la salle de bains dispose d'une baignoire et d'un lavabo.
- la pièce principale est meublée d'un canapé-lit et la chambre du fond, d'un canapé-lit d'une personne. Aucun lit n'est présent dans cet appartement.
- ont été trouvés sur place différents documents et notamment des chéquiers au nom de [Y] [U] et divers courriers ainsi que des livres scolaires au nom d'un enfant dénommé [C] [H].
- l'appartement ne renferme que des vêtements féminins et d'enfants.
- les lieux sont très propres, sans désordre visible et en très bon état d'entretien et d'usage'.
Au vu de ces constatations, il apparaît que les lieux sont effectivement occupés par d'autre personnes que Madame [L] [P], locataire en titre.
Les documents que Madame [L] [P] verse aux débats pour justifier qu'elle occupe toujours les lieux loués, remontent à 2012. Elle ne fournit en cause d'appel aucun document récent permettant d'établir qu'elle est toujours bien domiciliée à cette adresse, tels ses derniers avis d'imposition de 2013 sur les revenus de 2012, et de 2014 sur les revenus de 2013, chéquiers, documents émanant de services administratifs...
Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé, non seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Madame [L] [P] et celle de tous occupants de son chef, ainsi que la séquestration des biens et objets mobiliers, mais en ce qu'il a débouté Madame [E] [G] veuve [Q] de sa demande de suppression du délai de deux mois.
2) Sur la demande au titre des charges locatives.
Sur la prescription soulevée par l'intimée portant sur la répétition de l'indu au titre des charges.
Madame [L] [P] reproche au premier juge de l'avoir déclarée prescrite en son action en répétition de l'indu relatif aux charges des années 2003 à 2007 et du premier semestre 2008, action fondée sur le fait qu'il n'y avait jamais eu de régularisation annuelle et de justification de ces charges.
Il convient de rappeler que la loi du 18 janvier 2005 a soumis à la prescription de cinq ans les actions en paiement et les actions en répétition de loyers et charges, la prescription commençant à courir à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi, soit le 20 janvier 2005.
Madame [L] [P] disposait donc d'un délai expirant le 20 janvier 2010 pour faire valoir ses droits à répétition de l'indu concernant les provisions pour charges des années 2003 à 2007.
Or, Madame [L] [P] a formulé pour la première fois sa demande dans les conclusions qu'elle a déposées à l'audience du 1er juillet 2013.
Madame [L] [P] invoque cependant, les dispositions de l'article 38 du décret du 19 décembre 1991 pour prétendre que sa demande d'aide juridictionnelle présentée le 13 janvier 2010 et acceptée le 17 février 2010 afin d'attraire en justice Madame [E] [G] veuve [Q], a interrompu le délai de prescription.
Pour autant d'une part, le délai visé par l'article susvisé est le délai pour agir et la suspension de ce délai concerne donc la suspension du délai de l'action et non la suspension du délai de la prescription.
D'autre part, l'examen de la demande d'aide juridictionnelle déposée le 13 janvier 2010 fait ressortir que l'action judiciaire envisagée par Madame [L] [P] était une action devant le Juge de Proximité et non pas devant le Tribunal d'Instance du 3ème arrondissement de Paris, l'objet de l'action demeurant inconnu puisque la décision du Bureau d'Aide juridictionnelle du 17 février 2010 ne l'a pas indiqué, se bornant à mentionner un litige locatif, sans autre précision.
Dans ces conditions, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a déclaré Madame [L] [P] irrecevable en son action tendant au remboursement des charges afférentes aux exercices 2003 à 2007 et à l'exercice du 1er trimestre 2008 comme étant prescrite.
S'agissant des exercices 2007-2008 et 2008-2009, Madame [E] [G] veuve [Q] justifie :
- avoir procédé à la régularisation des charges par lettre de son mandataire du 17'février 2010 à laquelle étaient joints les relevés détaillés des dépenses pour les deux années concernées. Aux termes de cette même lettre, il a été proposé à Madame [L] [P] la possibilité de consulter les pièces afférentes aux charges de ces exercices.
- avoir procédé à la régularisation des charges de l'exercice 2009-2010 par lettre du 4 octobre 2011 avec possibilité de prendre connaissance des pièces comptables afférentes à cet exercice.
C'est à bon droit que le Cabinet [Z], syndic de l'immeuble, a refusé à Monsieur [V] [P], qui n'était plus locataire en titre depuis qu'il avait donné congé le 22'janvier 2003, la possibilité d'examiner les pièces comptables afférentes à cet exercice dès lors que sa mère ne lui avait donné aucun mandat pour ce faire.
Madame [E] [G] veuve [Q] ayant satisfait aux obligations de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [L] [P] doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3 941,04 € au titre des provisions pour charges versées jusqu'au 30 septembre 2010.
Sur les demandes formulées par Madame [L] [P] au titre des charges non récupérables :
' relatives à l'exercice 2009/2010.
Dans la mesure où Madame [E] [G] veuve [Q] s'en rapporte sur ce point, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 59,19 € au titre des dépenses non récupérables au titre de l'exercice 2009/2010.
' relatives à l'exercice 2010/2011.
Madame [L] [P] verse aux débats une lettre que lui a fait parvenir le 17'avril 2012 le mandataire de la bailleresse qui, faisant état de son refus pour l'installation d'un compteur d'eau divisionnaire dans son appartement, lui indiquait qu'il appliquerait un forfait annuel de 100 m3.
Or, c'est un forfait de 50 m3 seulement qui a été comptabilisé de sorte que Madame [L] [P] doit être déclarée mal fondée à solliciter le remboursement de la somme de 145 € correspondant au forfait. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté Madame [E] [G] veuve [Q] de sa de sa demande de ce chef et statuant à nouveau, Madame [L] [P] doit être déboutée de sa demande de remboursement de cette somme.
En revanche, Madame [E] [G] veuve [Q] qui le propose doit être condamnée à rembourser la somme de 24,78 € au titre du coût de l'état parasitaire et de la réparation d'une fissure sur canalisation.
3) Sur la demande de dommages-intérêts.
Madame [L] [P] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation de son trouble de jouissance et demande à la Cour, statuant à nouveau de condamner Madame [E] [G] veuve [Q] au paiement de la somme de 5 000 € au lieu des 2 920 € qu'elle sollicitait en première instance.
Madame [L] [P] prétend avoir subi un trouble de jouissance depuis le 1er juin 2007 et jusqu'à ce jour, lié à la dépose de la grille de la fenêtre de la cage d'escalier lors de la réalisation des travaux de ravalement de l'immeuble : elle fait valoir que la fenêtre de la cage d'escalier de l'immeuble donne sur le toit à moins d'un mètre de la fenêtre de l'une des deux pièces de son appartement, ce qui permet un accès facile à son appartement par le toit et ce qui lui interdit en conséquence d'aérer l'appartement, au surplus la fenêtre de la cage d'escalier ne peut se fermer, en l'absence de point d'attache des crémones en haut comme en bas.
La demande de Madame [L] [P] tendant à voir condamner Madame [E] [G] veuve [Q] à la mise en place d'une grille devant la fenêtre de la cage d'escalier doit être déclarée sans objet, compte tenu de la résiliation de son bail confirmée en appel.
Madame [L] [P] qui ne rapporte pas la preuve tangible du préjudice de jouissance qu'elle allègue doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
' Sur les demandes incidentes de Madame [E] [G] veuve [Q].
Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer conventionnel, charges en sus.
Le jugement déféré a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer que Madame [E] [G] veuve [Q] demande de porter au double du montant du loyer contractuel à compter de l'arrêt à intervenir.
Il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du présent arrêt au montant du loyer contractuel majoré de 20% et ce, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée soit par la remise des clés, soit par l'expulsion.
Sur la demande tendant à voir assortir l'expulsion d'une astreinte de 20 € par jour de retard.
Compte tenu de la majoration du montant de l'indemnité d'occupation ci-dessus accordée, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.
' Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Succombant en son recours, Madame [L] [P] sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de Madame [L] [P] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par Madame [E] [G] veuve [Q] peut être équitablement fixée à 1 000 €.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire.
CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions, sauf sur celle relative à la consommation forfaitaire de l'eau.
Déboute Madame [L] [P] de sa demande en remboursement de la somme de 145 € au titre de la consommation forfaitaire d'eau.
Y AJOUTANT,
Condamne Madame [L] [P] à verser à Madame [E] [G] veuve [Q] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 20%, outre les charges à compter de la signification du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion.
Condamne Madame [L] [P] à verser à Madame [E] [G] veuve [Q] la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La condamne aux dépens de première instance et d'appel en ce non compris le coût du procès-verbal de constat en date du 15 novembre 2012 qui ne constitue pas des frais de procédure stricto sensu.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Madame PLACET Madame VERDEAUX