8 mars 2016
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
RG n°
14/13502
11e Chambre A
Texte de la décision
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 MARS 2016
N° 2016/ 136
Rôle N° 14/13502
SCI 2005
C/
SARL YOSSI HOTEL
Grosse délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
SCP CABINET MARC BERENGER, XAVIER BLANC, OLIVIER BURTEZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 18 Avril 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/08216.
APPELANTE
SCI 2005 immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 403 053 192, poursuites et diligences de son représentant légal en exerc ice, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Géraldine ADRAI-LACHKAR, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SARL YOSSI HOTEL Représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité au dit siège social, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Xavier BLANC de la SCP CABINET MARC BERENGER, XAVIER BLANC, OLIVIER BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Février 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2016,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SARL Yossi Hôtel, a le 15 mai 2008, fait l'acquisition d'un fonds de commerce d'hôtel meublé exploité dans des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], dans le cadre d'un bail commercial consenti le 20 mars 1994 à M. [M].
Invoquant un manquement grave à ses obligations, du fait de l'absence de signification de l'acquisition du fonds de commerce et du retard répété dans le paiement des loyers, la SCI 2005 a fait assigner la SARL Yossi Hôtel devant le tribunal de grande instance de Marseille afin de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de la locataire, demandes rejetées par un jugement du 18 avril 2014.
Le premier juge a considéré, concernant d'une part le premier grief tiré de la signification tardive de la cession du fonds de commerce, que la cour d'appel, par un arrêt du 21 janvier 2010, avait jugé que l'obligation légale de cette signification avait été remplie et d'autre part, que les paiements tardifs de loyer ne présentaient pas un caractère suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail.
La SCI 2005 a relevé appel du jugement.
Par conclusions déposées et notifiées le 14 janvier 2016, la SCI 2005 conclut à la réformation du jugement et demande à la cour de prononcer la résiliation du bail pour manquements graves du locataire à ses obligations, d'ordonner son expulsion et l'exécution provisoire, de condamner la SARL Yossi Hôtel à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 2 000 euros ainsi que la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
Le bailleur invoque les retards répétés dans le règlement des loyers qui ne sont payés qu'à réception des commandements, certains avec des chèques revenus sans provision, faisant également grief au locataire d'avoir réalisé des travaux sans son accord.
Par conclusions notifiées le 15 janvier 2016, la SARL Yossi Hôtel conclut au débouté de l'adversaire de ses demandes en indiquant avoir régularisé les causes du commandement et de l'ordonnance de référé du 21 octobre 2015.
Elle sollicite la restitution de deux chèques sans provision tirés sur la Tunisian Foreign Bank, dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, et dans le même délai, un désistement du chèque de banque, de 3 460 euros du 3 novembre 2014 établi par le Crédit Mutuel et de celui du même montant établi par la TF Bank, à défaut sous astreinte de 50 euros par jour de retard.
L'intimée conclut en outre à la condamnation de la SCI 2005 au paiement de la somme de 1 300 euros au titre des frais irrépétibles.
La SARL Yossi Hôtel rappelle qu'un arrêt de cette cour du 21 janvier 2010 a retenu que le preneur avait satisfait aux exigences de l'article 1690 du code civil concernant la cession du fonds de commerce et concernant les loyers, que ceux-ci ont été acquittés dans le mois du commandement et suite à l'ordonnance de référé du 9 novembre 2015. Concernant les chèques sans provision, elle explique que la banque a commis une erreur en les rejetant alors que son compte était créditeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il résulte de l'acte de cession du fonds de commerce et du droit au bail y afférent que l'information du bailleur prévue au bail a été remplie par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 mai 2005 invitant la SCI 2005 à intervenir à l'acte de cession.
Le manquement invoqué tiré du défaut d'information du bailleur n'est donc pas avéré.
La SARL Yossi Hôtel indique avoir réglé les loyers réclamés dans le délai d'un mois du commandement de payer du 3 février 2010 sur le fondement duquel l'ordonnance de référé du 12 juillet 2010 a été rendue, ce qui est contredit par les termes de cette ordonnance qui a suspendu la clause résolutoire du bail au motif que les loyers réclamés même non réglés dans le délai d'un mois, avaient néanmoins été payés.
L'intimée indique également avoir réglé dans le délai d'un mois, les causes des commandements des 4 novembre 2011 délivré pour la somme de 9 400,35 euros, 18 janvier 2012 délivré pour la somme de 3 599,20 euros, du 13 mars 2013 pour la somme de 5 761,49 euros et 5 avril 2013.
La SCI 2005 produit deux attestations de rejet émises par la TF Bank le 28 février 2014, relative à deux chèques du même jour, signés le 17 février 2014 pour les sommes de 2 463,23 euros et 3 460 euros. La SARL Yossi Hôtel indique que la banque a commis une erreur alors que son compte était créditeur, ce qui résulte effectivement de la lettre d'injonction que lui a adressée la TF Bank le 27 février 2014, cette lettre n'indiquant cependant pas si la provision du compte était disponible, de sorte que l'erreur présumée de la banque ne résulte pas du seul document produit.
Enfin, sur le fondement de deux commandements de payer des 31 décembre 2014 et 17 avril 2015, le juge des référés a, par ordonnance rendue le 21 octobre 2015, après avoir constaté son acquisition, a suspendu la clause résolutoire, accordé deux mois de délais de paiement à la SARL Yossi Hôtel et l'a condamnée au paiement à titre provisionnel, de la somme de 12 765,33 euros.
Cette somme, acquittée en janvier 2016 par un chèque de banque, avait fait l'objet notamment de deux chèques sans provision n°1759610 et 1759609, tirés sur la TF Bank pour les sommes de 3 460 euros et 2 574, 92 euros.
Il se déduit des éléments qui précèdent que si la SARL Yossi Hôtel est à jour de ses loyers, elle ne s'en acquitte qu'ensuite des commandements qui lui sont délivrés, en contradiction des clauses du bail prévoyant un paiement le premier jour de chaque terme.
Alors que plusieurs procédures en référé aux fins de résiliation du bail ont donné lieu à des décisions qui bénéficiant à la locataire auraient dû la conduire au respect de ses obligations, il doit être considéré que la répétition de ces manquements sur plusieurs années et jusqu'en 2015, constitue une infraction suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation du bail et ordonnée l'expulsion de la locataire, le jugement étant réformé de ce chef.
L'indemnité d'occupation mensuelle est fixée au montant du dernier loyer en cours, charges et taxes en sus.
Il y a lieu de faire droit à la demande de restitution de deux chèques sans provision formée par la SARL Yossi Hôtel, sous astreinte et dans les conditions établies au dispositif ci-après. Par contre, l'intimée n'explicitant pas sa demande au titre du désistement de deux chèques de banque qui ont fait l'objet d'un encaissement, il ne sera pas fait droit à la demande.
La SARL Yossi Hôtel doit être condamnée au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Infirme le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Marseille le 18 avril 2014 ;
Statuant à nouveau :
Prononce la résiliation du bail consenti par la SCI 2005 à la SARL Yossi Hôtel ;
Ordonne l'expulsion de la SARL Yossi Hôtel des locaux situés [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;
Condamne la SARL Yossi Hôtel à payer à la SCI 2005 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération des lieux et remise des clés ;
Ordonne à la SCI 2005, la restitution à la SARL Yossi Hôtel des chèques sans provision n°1759610 et 1759609, tirés sur la TF Bank pour les sommes de 3 460 euros et 2 574, 92 euros, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, commençant à courir le premier jour du deuxième mois suivant la signification du présent arrêt, astreinte courant pendant trois mois ;
Déboute la SARL Yossi Hôtel du surplus de sa demande ;
Condamne la SARL Yossi Hôtel à payer à la SCI 2005 la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SARL Yossi Hôtel aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés et conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,